从融资到退出|商业项目4大操作要点与名企盈利模式

商业项目如何通过“融、投、管、退”实现盈利？本文从资本角度图解商业项目操作要点，并分析万达、华润、富力、凯德等名企的盈利模式。

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一、从资本角度图解商业项目操作要点

要点1、融资决策

A、确定融资需求量

投资前置，销售后置，资金缺口（需求量）的产生。

资金缺口（需求量）的预算方法（以某项目为例）

B、寻求可能的融资途径

几种可行的前段融资（开发融资）模式

其他几种融资方式

商业地产的现金流模式区别于传统地产开发，大量投资前置，经营收益缓慢回笼，融资量大，融资期限长。

商业地产现金流模式

商业地产融资难，关键在于退出机制的缺乏。

各融资方式对商业地产的适用性

C、选择最佳融资方案

可行的商业地产前段融资（开发融资）4模式

融资决策的关键因素：灵活性（flexibility）、风险性（risk）、收益（income）、控制权（control）、时间性（timing）和其他因素（other）。

融资决策的关键因素

要点2、投资决策

A、持有物业类型的选择

B、目标物业成熟度的选择

C、租售的配比

产品模型的标准--------针对连锁化商业地产开发商

项目可行性研究--------针对机会主义商业地产开发商

要点3、管理决策

A、购物中心的特征：组合、互动、协作、共赢

▲ 以商铺为“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源。

▲ 多种行业、业态并存经营，多种业态组合互补，强调一站式综合服务。

▲ 采取多样化灵活的计租及收租方式，实现租金收入不断递增的经营目标

▲ 注重：品牌效应“、追求客流最大化而非单纯营业额最大化。

▲ 提供多种类型、多种方式的购物中心整体宣传促销活动，打造购物中心的整体形象与品牌。

▲ 租户在各自经营范围内可完全独立运作、自我经营。

▲ 建有统一的会员管理体系，实现租户会员信息的有限共享

▲ 规范的租户招商与质量管理体系。

▲ 进行统一的租户奖惩考核管理，奖优淘劣、提升租户品质质量。

▲ 提供多种收款方式，并且多种系统共存、信息共享。

B、后期商业管理的核心内容

C、营运管理的标准化：

由单点模式向标准化连锁模式过渡，只有标准化的运营体系才能连锁化，才能保证管理效率。

D、管理模式的划分--------单点管理的深度

管理模式的划分--------资产与物业的双重管理

要点4、退出机制

A、整体出售

在中国目前泡沫严重的市场行情下，销售价格远大于内在价值，理论上来讲，销售的财务回报要高于经营回报。整体出售商业物业能够一次性变现资产，回笼资金，但对物业质地要求较高，比较适合大型、较优质的商业物业。

B、将资产注入上市公司

将资产注入上市公司，在增加上市公司资产、稳定上市公司收益的同时，将商业物业转变成为一种公共的金融投资品，能够最大限度的分担风险，同时实现退出。

C、REITS上市

本质上是将流动性很差的商业不动产证券化、流动化，从而解决退出的问题。

对海外持有业务发展的研究显示，房地产的发展都经历了直接持有到间接持有的金融化阶段，并且都是从不直接持有到私募发展最终到REIT壮大。

以日本为例

由于有了便利的退出机制，商业物业流动性得到大大加强，开发商、投资机构也愿意开发和持有商业不动产。

中间商的巨大利益，将驱动购并打包活动的活跃，这将为中小开发商投资商业物业开发提供了活跃的退出平台：

以西单大悦城为例，年租金约3.5亿元，EBITDA税息折旧及摊销前利润（NOI）约2亿元。

按照正常收购价为2.5/8%=31.35亿元

按照REITS市场的PATE=5%，其REITS估价约为2/5%=40亿元

中间商的毛利率润约为9亿元。

REITS上市亦为大型开发商提供了一个比整体房开业务上市更好的退出平台：

房地产开发业务属于短平快模式，对于宏观经济、房地产市场表现非常敏感，EPS波动大，风险高，相应的P/E值相对较低；

持有商业物业属于长线经营模式，对于宏观经济、房地产市场表现不敏感，其收益相对稳定，风险较低，相应的P/E值相对较高；

小结：无论是自己打包上市（如中粮），还是准备持有然后整售给中间打包机构，REITS的出台无疑会为商业地产开发商提供了退出平台，同时也意味着融资平台的打开，同时也意味着资本加管理的产业思路的可行。　　 　　　 

二、万达、华润、富力、凯德等名企盈利模式

商业地产的盈利分类

1、盈利模式

商业地产的本质始终是“商业+地产+金融”，因此商业地产的盈利模式将围绕这三方面进行分析，除此之外，企业品牌价值的提升也是企业盈利的重要因素。

3大盈利模式的优缺点和适用性

2、决定条件

盈利模式的决定条件

3、案例分析