未来华润万象城会出现在哪|拓展和选址有哪些新方向？
一、华润万象城选址策略
1、城市选择
1）城市地位
2）人口指标
3）经济发展与规划
4）商业发展
以深圳为基准，比较后得出的成熟度评价星级：
5）收入与消费
2、区域选择
1）区位
一线、1.5线城市：市中心核心区、新兴区域中心或城市副中心：
二线城市：市中心核心区域或核心区外围：
通过对以上一线、1.5线与二线城市万象城所在区位图的对比研究，可得出以下万象城区位分布规律：
2）新区战略
新区发展规律与对应策略：
a、南宁、杭州、成都万象城均位于城市新区，而非传统市中心，这二者之间的距离与人口能否成功导入、人口导入的速度等息息相关；
b、通过调研，可以发现，万象城所在新区距离市中心区的距离在4-7KM；
c、鉴于成都和杭州万象城自开业以来的良好表现，可以判断未来重点开发新区可设定在传统市中心为圆心，以4-7KM公里为半径的区域；
3）区域规划
4）竞争性项目
以成都万象城为例：成都万象城建立之前，成都如同深圳一样，几乎不存在城市综合体，多为传统的百货商场或置地广场，但在成都万象城建立之后，成都的各类商业地产项目也雨后春笋般涌现，如IFC、华置广场等。
通过对成都万象城进入之前、之后的竞争性项目分析，可以做出如下判断：
a、在万象城项目进入之前，在各区域或城市内不会有大量的已有的和待建的城市综合体项目；
b、在万象城进入之后，受到万象城项目的先导作用影响，区域内后续会有购物中心或综合体项目进入，但目前来看，在体量、定位等方面未对万象城形成直接竞争，这一点可以从深圳、杭州万象城的案例中看出；
c、深圳万象城进入后，附近区域内又有京基Kkmall、怡景中心城、COCOPARK等进入，但它们与万象城在风格、体量、定位上明显不同于万象城；
d、杭州万象城进入后，钱江新城内又有来福士广场与高德置地进入，但二者在风格、体量、定位上明显不同于万象城。
3、基地条件
4、消费习惯
万象城目标客户群分类
华润万象城选址策略总结
二、华润万象城未来拓展之路
1、拓展方向
城市层面上，依托国家战略选择15个副省级城市或5个计划单列市中的城市以及有潜力的地级城市。
区域层面上，上述城市层面中一线和1.5线城市的市中心核心区、新兴区域中心或者城市副中心，二线城市的市中心核心区域或核心区外围。
基地层面上，符合基地条件模块指标的围观位置。
2、拓展方式
1）谈地（与政府合作）
2）公开市场（招拍卖）
3）借助资本市场
3、土地获取
1）财务评价——成本核计（以深圳万象城为例）
深圳万象城一、二期总投资合计14.32亿元，折合计容建筑面积单方成本为10,942元/㎡。其中，土地成本合计2.35亿元，建安成本合计9.48亿元。
2）财务评价——经营情况
自05年来，深圳万象城经营情况比较理想。2011年，全年实现EBITDA 55,367万元，近六年增长率分别为53%、44%、7%、14%、32%、20%。
深圳万象城整经营效益逐步提升，近几年EBITDA MARGIN分别为62.89%、68.07%、77.10%、72.91%、75.66%、76.77%和75.86%。
3）财务评价——整体评价
假设后续经营年度经营收入、经营支出的年增长率为5%，预算得项目税后IRR为21.67%，税后NPV为28.09亿元，动态回收期为15.10年。项目总体汇报较为优异。
商业地价承受能力测算模型
注：上表标注部分为计算可变量
财务指标表
注：对应上述测算财务指标的地价水平是楼面地价6300元/平方米
4、敏感性分析
在其他基本指标不变的情况下，下面简单分析IRR、租金水平、和租金增长率三项指标对地价的影响情况：
假设IRR指标为8%、10%、15%三种情况（目前置地要求15%）；
租金增长率为3%、5%、7%（目前深圳万象城复合增长率超过20%）；
租金水平分为100、150、200、250四种水平（11年深圳万象城约540）；
注：
判断持有物业投资可行性以IRR指标为宜；
通常万象城项目起始租金水平应在100-200之间，年收入增长率以3%~5%计算为宜，
从计算可见，评价指标IRR对可承受地价影响较大；
深圳项目由于地价低，成熟快，持有物业汇报数相对较高，结合目前市场状况，以IRR>=10作为项目可行的最低标准。
华润万象城未来拓展方向总结：
a、商业项目是否能单独财务成立是未来都市综合体项目获取的首要因素；
b、在判断商业项目是，IRR、租金收益水平及租金增长率是与可承受地价水平最密切相关的三个指标，而其中租金增长率是比较难于做长期预估的指标；
c、当IRR指标要求高于15%时，需要较高的租金水平和增长率，方能获得一定的地价支付能力；除了IRR指标，资金占用也是考虑的重要因素，但这须与出售型物业结合来考虑。
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