致所有新兴品牌|你们想知道的开店选址指南
品牌选址全流程
1、城市市场分析：对企业的目标市场进行分析；
2、商圈规划与评估：将目标市场所在城市规划为不同的商圈类型以作为商圈准入的标准；
3、确定位置及考察店址：根据标准来实际考察商圈内的潜在店址；
4、租金初步谈判及评估：对业主初步谈判租金，评估取得的可能性；
5、工程现场条件评估：如果达到一定的可能性则进入工程现场进行条件评估；
6、立地报告：依各项评估指标生成立地报告书（如选址评估网的评估报表及财务试算表）；深入测算第一年和未来五年的预估营业额、损益平衡点（BEP）、回报年限等，并综合考量是否能达到预期的赢利目标；
7、合同签约：如果达到预期要求，则可进行合同签约。
第一步：城市市场分析
对城市进行市场分析，为开店提供详细的城市背景信息。
市场分析可以帮助店铺开发人员以及营销人员了解目标城市总体情况，在安排城市走访计划时会带来一定的帮助。城市分析的主要内容包括：
第二步：商圈规划与评估
1、在目标城市划分各项商圈类型
商圈类型
2、实际考察各商圈类型
最好下载电子地图制作平面图，将集客设施的调查、人流量调查、可开店路段、可开店新址和竞争者调查的数据在地图上标示出来。
平面图应标注的信息
3、新址辐射覆盖商圈分析
以新址为中心勾画一个同心圆，半径500米也就是一公里面积的辐射覆盖范围，制作街道图以对500米半径的商圈进行分析。
4、商圈分析最重要的特点就是必须以事实为依据
零售店或餐厅是和人做生意，而人是流动变动的，需要调查包括人口数量、职业、年龄、收入、生活习惯等资料。顾客就是商圈，调查商圈就是调查顾客特点，所以说了解顾客就是了解商圈。
第三步：确定位置及考察店址
确定位置及考察店址的关键就是对新店地址前的主要人流进行测算。
在测算人流量的同时需要注意人流的速度。如果顾客总是步履匆匆经过这里，是来办事或者是为某种目的而来的，那么这些人不容易进店，这样的人流量是要打折扣的。比如你评估的新址是在银行或药局的旁边，那么要注意人流速度带来的计算误差。
测算人流以较慢的路过速度为准，人群也因此比较容易进入店内，这样的人流质量才是我们要测算的目标人流。
不论什么业态，什么消费目标年龄层，都应当测算店址一侧经过店址主入口正前方的人流。但在有些情况下，需要将店址对面人流按一定比例计入总人流量。
下列依路宽的大小、步行街、MALL几种情况，来列举说明这些情况下，人流量的计算方法：
1、路宽大小的人流
如下图1，蓝色双向箭头表示路宽的大小，如路宽大于12米，只需要计算餐厅门店道路单侧，步行双向人流数量，如红色双向箭头表示（测算位置A）的红色双向步行的人流量，得出总人流量=A。
图1：路宽大于12米
如下图2，蓝色箭头显示路宽小于12米，道路中间没有障碍物或隔离栏，需要分别计算餐厅门店道路双侧，如红色双向箭头代表（测算位置A和测算位置B）双向步行的人流量，这种情况下的人流量计算要将位于新址的对面（测算位置B）按50%比例计入总人流量的计算，得出总人流量=A+Bx50%。
图2：路宽小于12米
2、步行街的人流
下图3为步行街的举例，位于新址前方道路为步行街，中间没有障碍物或隔离栏，不再是测算餐厅门口，而是整个步行街的道路，如红色双向箭头表示（测算位置A），得出步行双向总人流量=A。
图3：步行街中间无障碍
下图4与上图3举例的差别在于，步行街的道路中间是否有障碍，当中间有障碍物或隔离栏的情况，需要分别计算整个步行道路障碍物的双侧，如红色双向箭头表示（测算位置A和测算位置B），位于新址的对面（测算位置B）可按50%比例计入总人流量的计算，得出总人流量=A+Bx50%。
图4：步行街中间有障碍
3、MALL商圈的人流
下图适用于新址位于MALL或商圈类型为综合商业+固定居民区的环境，绿色长条代表商场入口，红色单箭头ABC代表顾客从3个入口方向进入商场，需要分别计算所有MALL的单向人流量。总人流量=A+B+C。
图5：Mall的人流
第四步：租金初步谈判及评估
在初步选定新址后，还应对相关的情况做一定的分析评估，可以从以下三个方面进行评估：
第五步：工程现场
以餐饮业为例，餐饮业因不同业种、品牌和规模，对工程现场的营建标准也有所不同。例如西式快餐业可以参考表一各工程项目的要求，包括：
这些要求事先都要在合同签约时与房东交涉，并得到房东的同意与配合。
表一：工程条件评估标准
第六步：合同谈判
1、免租装修期
以下表二为例，一般情况下免租装修期为45-60天，这是和房东谈判首要条件，这涉及到装修的周期，尽可能控制在免租期内开店。
2、租金及押金
在与房东砍价前，须先做未来的营业额预测及损益试算，心里有谱，能够接受最高多少的租金才有利可图；事先权衡以讨价还价，尽可能取得合理的价位。
另外，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比例的利润。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期预付两个月租金。
3、续租和租期
比较有规模的公司一定要事先考虑到续约条件，也就是租金递增频率，尽可能和房东谈判，每两年递增一次，每次递增调整在5%以下，一般情况下递增的标准要争取控制在租期内平均调整系数12%以下。还有的店面是长期租的，一租就是五年、十年。这些都是谈判的重点。
表二：租金条件评估标准
第七步：立地报告
立地报告是新门店筹备阶段完成的一份重要文件，也是对新店的营业额进行预估，以及投资回报进行财务分析后得出的一份总结。
如果觉得新址和曾经评估过的店址人流量基本一致情况下，那么可不做人流测算，通过对等店的方式，来预估新址的营业额，通常用在社区型商圈。瑞星选址管理软件的连锁定制版的立地报告包含16 项如下：
①新店选址申请书
②门店租赁要件调查表
③门店工程配套条件表
④开发基准表
⑤商圈评估表
⑥竞争对手分析
⑦客流量分析
⑧租金成本计算表
⑨对等店应收预估表
⑩新店装修工程费用预估表
⑪门店损益分析表
⑫未来五年预估损益表
⑬商圈示意图
⑭商圈图说明
⑮商铺实景照片
⑯门店平面图、效果图、店中店落位图
第八步：合作签约
相关部门依立地报告的评估，总结判断达成合同签约意向，接下来就涉及到合同法律问题了。订立商铺租赁合同须特别注意以下几点法律问题：
除了开店选址，初创品牌通常会面临如下几个问题：
第一，刚刚入行，对商业地产不太了解，就只会开店，就只会搞经营，缺乏企业长远战略目标的制定能力。
第二，酒香也怕巷子深，很难有一个渠道、有精力、有时间，以比较低的成本、比较高的效率来解决在这个行业的知名度问题，怎么包装自己，怎么推广自己。
第三，品牌的知名度和钱的问题。
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