赢商大数据丨品牌商关注拟开业购物中心50强出炉！
一、2018年度品牌商关注优质拟开业购物中心TOP50
数据采集时间：2018年1月-12月
赢商大数据中心重点监控的200个城市中，计划2019年1月至2020年12月开业，商业面积3万㎡及以上的购物中心达2015个。
本榜单根据这2015个拟开业购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、标的性品牌意向入驻指数、招商签约率以及其在赢商大数据的浏览数据、网络热搜指数等维度，综合测评出2018年度最受品牌商关注的50个拟开业购物中心。
以下将对上榜项目业态/品牌创新、所属区域/城市/商圈/体量分布、主题定位、建筑/空间设计特色等方面进行整体特性分析，为品牌拓展提供决策参考。
1、业态/品牌创新分析
（1）业态高频更迭，创新业态占比上升2%
TOP50中，公开业态信息的项目达32个。其中，创新业态数量整体占比近37%，相较2017年（35%）上升2%。
而从细分创新业态数量占比来看，零售、生活服务创新力度加大，占比呈上升趋势；亲子体验占比呈较大下降趋势，洗牌加速（创新业态界定是相对概念，具体见文末详细说明）。
新消费时代，购物中心业态高频更迭，以契合当下年轻消费者的个性化消费需求。
TOP50中，室内动物园、室内冰雪乐园、美术馆、汽车体验店等创新业态挺进购物中心，带来消费新风尚。
（2）品牌加速更新，新兴品牌/首店品牌占比分别上升3%、4%
TOP50中，在目前统计到的已签约品牌（约800个）中，新兴品牌占比55%，相较2017年（52%）上升3%；“首店”品牌占比28%，相较2017年（24%）上升4%（统计标准：均为品牌数量占总体品牌量比重）。
消费分级“新常态”下，购物中心亟需以更新颖的品牌布局迎合当下不同细分客群的多元化消费需求，对差异化品牌需求量巨大。
TOP50中，新兴餐饮品牌成为购物中心提升人气的“主力担当”。而随着体验式业态不断蚕食零售业态生存空间，倒逼零售加强自我革新，未来体验型“新零售”品牌将成购物中心招商大热。
（3）典型案例
①武汉K11购物艺术中心：匠心独运的“城市音乐盒”
项目整体定位“高端·奢华·雅致”，打造集艺术、零售、游乐园三大主要功能为一体的高端体验式商业。
体验丰富的创新业态：引进潮牌、独立设计师品牌、儿童餐厅以及针对现代都市家庭的360°健康中心（包括健康饮食、健身中心和医疗中心）等新兴业态。打造空中樱园、室外街区、音乐都市农庄等特色主题区。
匠心独运的“音乐盒”设计：将整个商场的内部设计成一个匠心独运的大型音乐盒，并在整体设计上参考了音乐盒的历史及演变，解构其元素精髓，并融入到整个商场的每一个楼层。
同时，洗手间、母婴室、甚至停车场的设计都延续了音乐元素。如洗手间的中岛复古音乐盒装置、金色吊顶等，与整体音乐盒的概念紧密贴合；另外还专门针对男士、女士和儿童打造了三个独特主题空间，每个中庭均有五层楼高，配套零售商业围绕其进行设置。
主入口打造成了一个华丽而有生机的教堂造型，通过植物荣枯反映四时更迭，为城市中心带来大自然的多变色彩。
②龙湖杭州西溪天街：龙湖率先打造的TOD范本
项目距西溪湿地约1.5km，是中国“硅谷”城西科创大走廊的起点，周边集聚约300万㎡产业商务集群、城市豪宅群，是杭州公认的富人区。5公里范围覆盖62万核心客群，10公里范围之内覆盖百万优质客群。
龙湖率先打造的TOD范本：在地下建了一条24小时开放的通道，把地铁站和下沉式广场、办公楼、酒店式公寓等业态直接连通。
建筑告别“盒子式”的单一模样：以“打开”的方式呈现，从空中俯瞰，项目中穿插车行道，以BLOCK的形式汇聚人流，进一步增加TOD的交通整合能力。
场景化空间：以“西溪里 慢生活”为主旨，用“舟、花、木、果、风、动、月”，由下至上来对应7个楼层；商场内规划了烟雨溪行、游园织梦、绿谷品梵、浮岸叠翼、映波幻影五大主题区，将“风景·场景·心景”三景合一。
特色创新业态，商圈首进品牌不低于40%：打造旅行咖啡概念店、时尚艺术环保综合平台、雅马哈音乐中心等创新业态；计划引进超300家品牌，商圈首进品牌不低于40%；目前已确认入驻的品牌有盒马鲜生、乐体健身、卢米埃影城等。
2、区域/城市分析
（1）西南商业进击加速，新增量直逼华东、华南；华中新增供应领先于西北、华北
整体来看，华南、华东、西南在珠三角、长三角、成渝3大城市群的高速发展推动下，商业增量持续领跑；其中，相较2017年，华南、华东上榜项目数量呈微弱下降态势，西南则呈上升趋势，预计火热走势将令开发商信心提振并通过拿地自建或品牌输出的方式继续加持西南市场，重塑区域间商业竞争新格局。
随着天猫、京东等电商入局，带来消费新风尚，华中商业地产呈多业态、复合型发展趋势，上榜项目数量攀升较为明显。
西北、华北商业开发放缓，上榜项目数量持续处于“低位”；2018年东北则无一项目上榜。
（2）渠道下沉，未来B、C级城市商业增速高于A级城市
深圳、成都、昆明、南京、郑州、南昌增量呈较大上升趋势；上海、广州、重庆、杭州、西安、长沙商业开发逐渐回归理性
整体来看，渠道下沉趋势明显：2018年A级城市上榜项目数量26个，相较2017年（32个）下降6个，商业开发逐渐放缓；而B、C级城市2018年上榜项目数量（22个）较2017年（16个）上升6个，商业开发成蓬勃之势，未来商业增速高于A级城市。
从典型城市来看，深圳、成都、昆明、南京、郑州、南昌商业增量呈较大上升趋势。尤其是深圳，近年来随着粤港澳大湾区、深莞惠经济圈、深圳“东进西拓”战略的落地推进，城市建设不断扩大，各区域差距逐渐缩小，各商圈形成良性竞争、升级发展的积极态势。可以预计，未来深圳将继续强化“一城多核心”的新商业格局，实现区域间的良性发展。
上海、广州、重庆、杭州、西安、长沙新增供应放缓趋势较为明显。特别是上海，2018年上榜项目数量（4个）较2017年（9个）下降5个，未来商业开发将逐渐回归理性。
城市等级划分标准：
A级：存量购物中心面积1000万㎡以上且标杆项目（名企产品线）数≥50个——上海、重庆、成都、北京、深圳、苏州、广州、杭州
B级：存量购物中心500-1000万㎡且标杆项目（名企产品线）数30-50个——武汉、长沙、佛山、西安、南京、沈阳、天津、合肥、昆明、青岛、郑州、宁波、贵阳、无锡、东莞、福州
C级：存量购物中心200-500万㎡以上且标杆项目（名企产品线）数10-30个——济南、哈尔滨、石家庄、泉州、临沂、温州、南宁、大连、绍兴、南通、常州、南昌、长春、厦门、扬州、嘉兴、中山、江门、徐州、惠州、镇江、芜湖、淮安、太原、廊坊、盐城、珠海
D级：存量购物中心200万㎡以下且标杆项目（名企产品线）数10个以下——邢台、兰州、仁怀、九江、萍乡、宜春等
（3）典型案例
①深圳海上世界·汇港购物中心：沉浸式独特艺术体验
项目是集潮流时尚、主题餐饮等于一体的艺术购物中心，打造沉浸式的独特艺术体验。
彰显艺术的建筑空间：采用集中式+半开放式街区的复合建筑形态，打破商业空间与艺术空间的界限，重点打造屋顶花园、12米层高双层店铺等具有艺术品格的空间。
多样化的业态/品牌：Ole’精品超市和卢米埃IMAX影城等主力店品牌已入驻，此外重点打造艺术生活概念店、人气潮牌、明星厨师餐厅等业态。
创新商业运营和场景营造：以艺术空间运营的思路，项目将在公共空间上放置专属创作的艺术作品，并持续策划主题性艺术展览和系列活动。
②天津津南新城吾悦广场：独特的津门文化场景
填补津南全业态一站式消费空白：引进开心麻花剧院、巨幕星轶影城、海底捞火锅、华润万家超市、多奇妙儿童乐园、金吉鸟健身会所六大主力店，星巴克、孩子王、屈臣氏、好利来等200余家品牌商家入驻，填补了津南区在时尚、体验、餐饮、娱乐、社交等全业态一站式消费的空白。
独特的津门文化场景：立足津门与民国文化，通过“双街八景”打造“津沽·时光里”民国主题街区。同时，津沽·时光里主题街区通过立体环形连廊设计，将室外步行街和购物中心紧密联合，形成交互性人流动线，共享消费客流。
3、圈/体量分析
（1）增量与商圈级别呈“负相关”特性
城市级商圈新增供应呈“陡崖式”下降，未来主要集中在存量改造与资产价值的提升；区域型商圈商业增量呈“爆发式”增长，非主城区商圈增量供应较平缓
整体来看，新增供应与商圈级别呈“负相关”特性：商圈级别越高，市场饱和度越高，商业增量越少。商圈级别越底，市场饱和度越低，商业增量越多。
从不同级别商圈来看，城市级商圈土地供应逐年下降，商业趋于饱和，增量呈“断崖式”下降，未来主要集中在存量改造与资产价值的提升。
随着商业开发由核心商圈向非核心商圈转移，客流量相对较大、基础设施相对完善、消费水平相对较高的区域型商圈商业将迎来“爆发式”增长，承载的商业功能更为多元。
受限于基础配套薄弱等客观因素，非主城区商圈有待市场培育，经营试错成本较高，商业增量供应较为平缓。
（2）消费需求个性化驱动下，商业开发更为聚焦，逐渐由“大而全”趋向“小而美”
整体来看，大型项目供应（商业面积≥15万㎡）呈逐年下降趋势，中小型项目（5-15万㎡）则迎来发展热潮。
随着90/00后崛起，中产阶级成为社会财富增长的中坚力量，消费需求趋于个性化、小众化。在这一背景下，聚焦某类细分客群的“小而美”主题型商业项目，更易受到市场关注。
（3）典型案例
①深圳宝安大仟里：辐射200万+消费人口
项目地处人口基数超过200万的重量级城市中心（前海碧海片区+宝安中心区）。宝安大仟里所处的地铁坪洲站，现站点日均客流量达到12万人次。
百变沉浸式主题空间：以“都市绿洲”为概念，打造绿色生态型、互动情景式的沉浸式主题空间。在景观设计上，以春夏秋冬为主线，设计了三条花海大道；将水、木、花三元素引入三大中庭，实现自然景观与商业场景的完美融合；巨幕LED屏将“瀑布”搬到购物中心；值得一提的是，水中庭地面采用了LED高科技互动地屏砖，打造近200㎡仿真生态湖泊，还原唯美的水下世界。
创新体验业态：打造萌宠天地和儿童阅读两大主题空间；室内冰雪世界则满足了南方消费者对真冰雪世界的期待与想象；深圳首家室内动物园，集自然场景、原始探秘、惊险乐园等元素于一体。
②常州天宁吾悦广场：360°沉浸式娱乐休闲体验
常州天宁吾悦广场是全国第53座、常州第四座吾悦广场，被集团定位为全国70座吾悦广场之中仅有的6座A类店之一，也是全国唯一一座在非一线城市和省会城市建造的A类店。
项目将采用“5+3+2”的招商模式，即50%优选全球一线品牌、30%打造常州特色旗舰店、20%引进独家品牌概念店。
目前已与星轶影院、多奇妙、盒马鲜生、孩子王、爱尚铜锣湾、银吉姆健身、天空之城、Top Gun 真枪馆、星巴克、百胜集团、麦当劳、奇客巴士、WATSONS、绫致集团、欧莱雅、BELLE、NIKE、百家好、大城小爱、瑞和泰等品牌签约。
4、开发商/产品线分析
（1）民企成为“后起之秀”，市场份额扩增，“规模效应”凸显
外资“收缩”趋势明显，新增供应锐减，对未来市场持更为谨慎的态度；国（央）企追求平稳发展，商业增量呈微弱下降态势
在中国商业地产规模争霸的格局下，注重精细化运营的外资房企在内地商业地产的市场份额正在缩减，规模快速扩张的民企成为后起之秀，商业开发更为“激进”，上榜项目数量呈逐年上升趋势，市场份额进一步扩增。
对于外资尤其是港资而言，追求规模存在市场饱和的担忧，对未来商业开发持更为谨慎的态度，而是提高商业自持比例，通过精细化管理稳定现金流，从而提升利润空间。
国（央）企追求平稳发展，上榜项目数量呈微弱下降态势。“存量化生存环境下”，不同的开发策略显示出不同开发商的商业演变路径。
（2）行业集中度越来越高；“商业规模即江湖地位”获得更广泛的共识
拥有强大规划、招商、运营能力的连锁型开发商打造的连锁型产品线上榜项目数量呈上升趋势，在竞争更为激烈的存量时代，“连锁化”“品牌化”有益于提升开发商及其项目的美誉度，在市场中抢占更多“话语权”。
随着连锁型开发商的快速扩张，优质资源将往这些头部企业倾斜，行业集中度将越来越高，“商业规模即江湖地位”将获得更广泛的传播和共识。
（3）典型案例
①南昌王府井购物中心：目前南昌市内体量最大的商业综合体之一
项目分别为A区和B区，A区为购物中心，体量13万㎡。B区为精品馆，体量5万㎡，合计商业面积达18万㎡，是目前南昌市内体量最大的商业综合体之一。
购物中心总体规划地上7层、地下1层；以主力店26%、零售33%、餐饮28%、生活配套13%的业态配比服务消费者。
南昌空间尺度最大购物中心：纵深负一楼至七层，配双飞天梯。引进MUJI、Air jordan、Superdry、OCE、星巴克、西贝莜面村、彼非酒馆、云水肴、小吊梨汤、杨梅红、泰禾影城等300余个品牌。
以“场景+业态”营造丰富消费情景：打造约600米长高端品牌旗舰店；高标准设计规划集装箱创意街区、星空深夜食堂。引进万达寰映影院、国内首家规模最大情景式冰雪世界、儿童体验乐园、全球潮奢大牌，整合零售、餐饮、娱乐、休闲、亲子、文创等多元业态，形成独一无二的“商业+娱乐+文化+旅游”全新商业模式。
②深圳众冠时代广场-益田假日里：“中国首家24小时 O2O潮圣地”
益田·假日里为地铁盖上商业，项目周边3公里范围内，总人口超30万。优质成长型家庭客群超15万人，占比高达50%；高新产业商务客群超8万人，占比约30%。
项目以个性潮流打造新零售，以网红科技创造新体验，以兴趣社交塑造新生活，完美诠释“新零售、新体验、新生活”理念。
首进区域品牌超80%：小米之家、Adidas Originals、NIKE Kicks Lounge、FILA FUSION、VANS、杨梅红国际私立美校等多个商家均为西丽片区首进品牌。
运营体验升级：创新性提出了“中国首家24小时 O2O潮圣地”的项目定位，以时间换空间，并通过O2O线上线下融合，实现24小时在线消费。
消费场景升级：打造社交空间“蜜庭”、娱乐空间“猴玩里”、潮流空间“二次元”、健康空间“O2”、文化空间“阿公屋咔”五大主题空间。
5、主题定位/建筑空间设计分析
（1）消费“窄群化”，运营“细分化”，从“流量思维”向“超级用户思维”转变
相较2017年TOP50，2018年TOP50上榜项目延伸出亲子、音乐、运动等针对不同目标客群的细分主题，体现了消费细化分背景下，购物中心运营将从“流量思维”向“超级用户思维“转变（即围绕某类细分客群做规划设计、主题定位、业态落位、品牌组合、营销推广等一系列运营管理举措）。
商业地产从2017年起进入轻资产与技术输出、标准化与特色化并举时代。全国性商业大集团逐渐成形，区域级商业集团积极布点，增量商业转为存量盘活。在此背景下，深挖细分客群消费需求，打造更为聚焦的主题型商业成为新趋势。
（2）购物中心“场景化”
“场景化”的魅力在于把商业面向的主体从“普罗大众”变成了“每一个个体”。个体的心理、情感需求得到了充分重视。这使得商业项目必须让这些个体时刻沉浸在能够“触景生情”的场景里，才有可能触发他们更多的为情怀“买单”。
6、运营管理创新分析
随着线上流量红利消失，线下门店租金日益上涨，传统的实体商业经营成本逐年攀升，渴望创造一种智慧经营模式，通过新技术的应用和用户体验的升级，对线下门店进行升级改造。同时，打通线上、线下割裂的数据，以大数据为驱动，改造传统零售商业，提升营收。在此背景下，“智慧mall”成为众多商场数字化转型的新选择。
如合肥万科广场，推出首个万科商业会员服务平台——万乐会。从“线下体验空间”、“线上服务平台”、“跨界思维”三方面出发，以定制化的线下服务空间和服务内容，以及线上的移动型服务工具将商业服务全面升级，提供全渠道会员服务。
广州增城合生汇 ，推出超级用户平台——合生通，可让顾客享受一键WiFi、停车找车、排队、活动优惠、电影、会员、导航等服务。
二、2018年度品牌商关注拟开业购物中心TOP50特性总结&2019年购物中心发展趋势展望
1、区域、城市间商业发展明显“失衡”
西南持续获得加持，华北、东北竞争加剧，华中进入“补涨时期”； 低线城市发展较为平稳，高线城市商业过剩压力加剧、中短期市场波动较大。
2、行业集中度越来越高，“商业规模即江湖地位”获得更广泛的共识
民企承压加剧，外资、国（央）企表现平稳，龙头逐渐走向“垄断”； 拥有强大运营能力的连锁型开发商打造的连锁产品线项目持续领先，“集中化、连锁化、规模化”优势凸显。
3、业态复合化、品牌标签化、场景体验化、营销社交化、管理智慧化、服务产品化
一是经营服务能力，二是技术和数据能力，前者是回归商业本质的“基本功”，后者是适应移动互联网时代的“硬实力”。商业的未来将与社交、场景、生活息息相关，创造社交/场景的能力、输出美好生活方式价值的能力，将是未来商业连接消费者的关键。
4、消费社群化，购物中心“集装箱式”发展
随着层级理论的打破，商场不同楼层间的目标客群不再以消费力进行划分，而是以社群化的审美标签去进行组合。就像不同集装箱，以及不同集装箱组之间并没有消费力的冲突，而是更强调主题的差异。购物中心从以档次、业态为维度的协同式发展，转变成更加碎片化的集装箱式发展。
创新业态界定：报告对创新业态的界定是一个相对概念，相对于传统的各大业态，在近几年开始进驻购物中心、或是传统大业态中衍生出的新品类、各类大打体验消费的新晋热门业态，以及从街铺渠道向购物中心渠道进阶的体验消费业态
餐饮类：创意主题餐饮、单品餐饮、网红餐饮、素食餐饮、跨界复合餐饮等
零售类：潮牌、设计师品牌、品牌集合店、时尚买手店、生活方式体验馆、创意生活馆等
生活服务类：汽车体验店、专科诊所、药店、花店、旅行社、宠物服务、照相馆、理发馆、医院、地产服务机构等
亲子类：儿童餐饮、儿童医疗、儿童运动馆、儿童科学馆、儿童书店、儿童理发等
文创类：跨界复合店、展馆、画廊/画室、剧场/剧院、联合办公/众创空间、博物馆、手工DIY、IP衍生品零售等
休闲娱乐类：运动馆、VR体验馆、专业球馆、海洋馆、主题乐园、密室鬼屋、射箭馆、射击馆、马术、蹦床馆、娱乐集成店、射击馆、真人CS、演艺剧场等
赢商大数据中心与汉博商业研究院联合发布
三、榜单说明
测评范围：计划2019年1月-2020年12月开业、全国商业面积3万㎡及以上的购物中心
数据采集时间：2018年1月-12月
测评依据：根据拟开业购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、项目商业面积、人流量等级、消费力、优质品牌的进驻意向及热力指数，并结合项目在赢商网数据库年度项目浏览量、互联网热词搜索浏览量等多维度进行综合评分
数据支持：邓孟蝶、徐婉恬
榜单测评：谢飞
数据梳理/报告撰写：樊琼
专业支持：北京汉博商业研究院 袁兴月
榜单总控：黄静（微信号hj11087）
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