别人家的mall，怎么运营得这么优秀！
“永不止步，商业新周期再出发”，第14届中国商业地产节将以此为大主题于2019年4月在广州举行。同期由赢商网独家发起“不止步·再出发”大型专题之《购物中心运营进化》，寻找推动中国商业地产持续发展的力量……
近年，中国商业地产的商业理念和商业模式不断进化，以回归运营为王的主轴，运营管理从关注物业硬件、品牌及业态组合，进入到了关注消费者的内在需求时代。购物中心运营的进化是一场技术、文化、理念迭代升级的较量，将推动的行业不断前进。
本文为大家梳理国内12个亮点mall的运营秘籍，希望能为同行带来启发和思考。
一、北京三里屯太古里：一个可以用其招商来引领行业的mall
2018年是三里屯太古里开业运营的第十年，也是北京奥运会开幕的第十年。从三里屯VILLAGE，到三里屯太古里，它一直都是北京城潮流地标中光芒四射的一员。
开业之初，它便以招揽“首店”出名，而现在其对店铺更新、新店的选择更是会透露出一些行业趋势，一直以王者之姿，在引领着行业。
▌一出道就封神，“首店收割机”的延续与发展
据媒体报道，10多年前，当三里屯太古里还叫还叫三里屯VILLAGE时，他们就敢引进北京第一家红底高跟鞋品牌Christian Louboutin、时尚买手店I.T Beijing Dover Street Market。
如今三里屯太古里依然扮演着 “首店收割机”的角色，在2018年接连斩获24家有“首家”称谓的新品牌。除了引爆京城的Champion中国首家旗舰店，AMI、N°21、Sacai、Acne Studios等品牌在三里屯太古里开出了北京甚至全国首店。
可以说，三里屯太古里的目标是致力于打造全国最具标杆性的时尚潮流中心，集结更多国际品牌的世界级规格的店铺、最热门潮流单品的发售、最国际化和风尚前沿的市场活动。
▌营销活动频率惊人！平均每天有2场活动
进入中国十年，三里屯太古里一直不断强化其潮流、时尚的定位同时为了增加项目的内容，不断引进优质IP展、艺术展、潮流展览等，为北京持续创造潮玩氛围。
2018年，太古里继续运用“潮玩哲学”在北京掀起一股又一股时尚风潮。据了解，2018年，三里屯太古里共举办792场活动，平均每天有两场活动同时进行。如：
与YOHO合作「ARTS IN URBAN CULTURES」潮流艺术展；
和英国国立维多利亚与艾伯特博物馆（简称 V&A）联手呈献的《鞋履：乐与苦》主题展。
二、北京王府中环：打造国内市场中最高端的商场
王府中环是香港置地在北京的首个商业地产项目，香港置地将“中环”搬进北京的金街，试图在王府井商圈打造内地的新中环。
据媒体报道，香港置地集团公司总裁彭耀佳曾表示，王府中環的目标不仅是要做北京市场中的高端商场，更将是国内市场中最高端的商场。
▌高端定位打好差异化
王府中环零售部分定位高端，旨在打造成王府井地区最具品牌积聚效应的旗舰商业中心。
在品牌选择上，王府中环引入多个首店，部分品牌首次进入北京或中国市场，如CAFé LANDMARK 、Yves Salomon和VIVIENNE TAM、翠园、芝乐坊餐厅等。
近日实地走访发现，项目内部开业率超90%，与一年前试营业相比，新引入百年灵 (Breitling)亚洲首店、粒子狂热（Particle Fever）北京首店、Pandora Café全球首店，还有茶聚场、how store、德永枣香烤鸭等新品牌即将开业。
▌商业与艺术融合
除了在品牌引入方面不遗余力，王府中环对文化艺术上也有较大举措。北京王府中环与伦敦蛇形美术馆达成重大国际合作，于王府中环打造一座全新的蛇形美术馆展亭，2018年5月正式开幕。
之后，王府中环也陆续做了一些艺术展览，例如王府中环 M&O 设计特展、“幻城”浸入情景式艺术展，通过不同的现代艺术形式，为消费者呈现极致的感官盛宴。
王府中环项目不仅仅凸显零售，会融入更多的充满活力的体验和与众不同的生活方式，聚焦“御品臻奢”、“时尚风范”、“康逸悦享”、“环球珍馔艺膳”、“文化艺术”五大核心元素，将成为文化意蕴的传承、艺术与高端零售模式的体验于一体的项目。
三、上海世茂广场：老商场变“潮流枢纽”的教科书案例
上海世茂广场原为“百联世茂国际广场”，随着世茂集团收回了对该项目的管理权限，正式更名为“上海世茂广场”。改造升级投入逾3亿元，历时一年半，于2018年9月28日正式回归。
▌空间+品牌双重手术，“魔都潮流枢纽”横空出世
（1）空间：独创的“剧院”设计理念，打造“城市歌剧院”
针对商场动线不够清晰、硬件老旧、体验感下降等问题，重新开业前，全球著名建筑师事务所Kokai Studios大刀阔斧升级改造整体建筑，以独创的“剧院”设计理念，将项目打造为“城市歌剧院”。
项目外广场采用了巨构门头的设计，使得建筑一改封闭的原貌，加上特别设计的红色飞天梯，消费者可极具仪式感地进入商场。与商场内“剧院舞台”“剧院观众席”“剧院走道”“后台”等不同属性空间的整合与划分相呼应，使消费者自然融入“城市歌剧院”的艺术氛围。
（2）品牌：90%的品牌替换，引入多家全球品牌旗舰店和国内首店
与此同时，项目方在品牌上也进行了“大换血”，以90%品牌替换率，引进诸多全球品牌旗舰店/概念店，如全球最高规格的NIKE旗舰店、乐高亚洲首家城市中心旗舰店、日食记中国首家线下体验空间等，最终形成113家特色品牌组成的超豪华阵容引来多方关注。
其中，覆盖4个楼层、全球最高规格的NIKE旗舰店，是亚洲区域内NIKE货品最全、最新、限量款最多、明星活动资源最丰富的门店，与开在对面第一百货商业的adidas亚太最大品牌中心，共同组建了一个新的全球新品首发地，成为商圈人气的增长极。
四、佛山岭南天地：2500万客流，文商旅跨界“优等生”
2012年开业的佛山岭南天地结合岭南本土文化打出一张“特色牌”，给商业跨界文化及旅游带来新的突围。
开业7年，这个以开放式街区+盒子式购物中心的项目获得了相当不错的成绩。据悉，项目每年除了带来可观的租金收入，其客流更保持稳定的增幅，其中2018年全年更是突破2500万人次。
▌大力引进“首店”、特色品牌，保持“新鲜感”
在2017下半年起，岭南天地对约1万㎡的商铺进行升级转型。
大力引进首店品牌：大部分“首店”开业带来销售客流双增长，如去年引入奈雪の茶、DW、树德生活馆等佛山首店。
加码体验品牌：岭南天地在一期以餐饮为主的基础上，二期逐渐增加书店、美容美发、儿童教育、婚庆摄影、舞蹈培训、设计师品牌等业态，如佛山首家树德生活馆（24小时营业）、主打日韩舞风的DT舞蹈室、印象东大瑜伽生活馆、 提供形象管理的AAMA美学创意中心等。
大胆引入新兴品牌、自创品牌：2018年岭南天地、岭南站先后引入本土线上潮牌银鳞堂、HEA。此类潮流线上品牌首次开实体店，吸引一批忠实的年轻消费者。而2019年岭南天地还将引入线上热销家居品牌林氏木业。
2019年，岭南站约20%的商铺会进行调整，其中将引入SWAROVSKI施华洛世奇、PANDORA潘多拉、周生生等饰品品牌，增加多个时尚男装品牌。而岭南天地则会继续推进2.0版本，持续增加时尚类、文创类、体验类型的商户以及引入不同的设计师品牌。
▌优化公共空间，打造场景化体验
灯光亮化工程优化公共空间：针对开放式商业街区普遍存在入夜后光线不足的问题，岭南天地一直在“灯光亮化”上下功夫，针对不同街区推出不同类型的灯光主题装饰。
如锦鲤灯饰、流水灯饰、海鸥灯饰、蒲公英灯饰等，不仅承担照明的作用，还兼备优化公共空间环境的美学作用。
挖掘艺术展览展示空间：活化利用文物建筑，对当年简氏别墅的柴房进行修整，命名为“有间柴房”，并持续引入不同类型的文化艺术类展览和活动。
打造通透的户外展示空间，将集装箱改造成全透明的玻璃屋“馨艺廊”。这里承载着公关艺术空间的功能，不定期推出展览及活动，打造易于接触的多元文化艺术平台。
五、昆明大悦城：创下多个昆明商业第一
去年12月1日开业的昆明大悦城是全国第十一座大悦城，商业总建筑面积达32万㎡，是目前西南地区单体体量最大、商铺数量最多的购物中心。
项目引入800余创新品牌，其中，盒马、ZARA HOME、Bershka、筑梦美学、Aape、CHOCOOLATE、b+ab、BLUE ERDOS等进入昆明的首店品牌、旗舰店等占进驻品牌总数的40%。
▌开业战绩不俗，多个品牌开业首月创下不凡业绩
项目开业当天便创下了总客流26万，单日销售额1012万元的亮眼成绩。
而在开业首月，不少入驻昆明大悦城的品牌都斩获了不凡的销售业绩：
·海克力斯健身全国销售第一；
·Move UP、tanni、BLUE ERDOS、鹿角巷、尚品宅配等20余家品牌全省销售第一的好成绩；
·更有多家品牌问鼎昆明销售冠军。
▌“十二之最”，创下多个昆明商业第一
昆明大悦城拥有“十二之最”，包括：
·全国室内中庭面积最大的购物中心
·全国首家将非物质文化遗产引进商场业态的购物中心
·全国首家整合医疗、医美、康养、保健等综合业态
·西南首家结合运动业态打造体育文化孵化基地的购物中心
·西南文创、文娱、艺术、手作主题区域面积最大的购物中心
·云南首家打造特色主题体验街区的购物中心
·云南首家多首层概念的购物中心
……
六、深圳印力中心：存量商业改造范本
深国投广场作为深圳元老级商业，11年来在存量商业改造升级方面，一直走在前列。
据2017年的数据资料显示，印力中心的年度销售额将近33个亿，位列深圳购物中心销售榜第二名。2018年12月24日，深国投广场正式更名为印力中心，并以12.7万㎡的商业体量和200余家入驻品牌，正式重装亮相。
▌全面焕新空间场景，将loft、花园“搬进”商场
为了打造一个更具有内容力、体验吸引力以及运营效率的消费空间，印力中心在空间场景方面进行了“大刀阔斧”地改革和升级：
外立面：将其所属的印力集团logo的花瓣元素作为外立面设计元素，具有个性和艺术感。
室内空间：打造loft风格、屋顶花园等多处空间艺术。将三楼南片区的整体层高由原来的4.5米提升到9.5米，并采用loft风格的空间设计原则，进一步提升空间美学。此外，还打造了六楼屋顶的“空中花园”、负一楼的下沉式广场、超大环保立体的停车场等。
中庭：规划成“平行世界艺术中心”。规划成一个集会员空间、品牌展示中心、艺术展览、快闪发布活动、互动体验等于一体的多功能复合型场景体验所。
▌打造超人气品牌全矩阵 ，辐射三大主力客群
印力中心作为运营了11年的深圳知名购物中心之一，为了进一步强化家庭、亲子、时尚年轻客群的吸引力，印力中心升级调整了上百个品牌。
据赢商网获悉，2017年印力中心升级调整了135个品牌，其中有77个品牌是进行了品牌升级，品牌提升率为57%。其中，大力引进当红餐饮品牌，打造超强美食基地，值得一提的是，升级改造后的B1层规划了21家餐饮，更新率接近70%。
除了餐饮业态，印力中心还打造了以女性消费者的生活需求为出发点的“时尚秀场”，拥有诸如歌力思、影儿、Ochirly 、ICICLE、ifidol奢侈品买手集合店；同时，还引入了金宝贝、巧虎、哈里小屋等品牌构成的亲子主题乐园；言几又、美深绘馆、宫羽国乐、大型运动场等新兴业态。
七、深圳龙城万科里：“藏在”都市里的立体公园商业
去年1月开业的龙城万科里，商业建筑面积5.5万㎡，分为地下一层地上两层，是集公园式、休闲、运动、娱乐于一体的开放式空间。项目引进约120个品牌，涵盖主力店、零售、餐饮、休闲娱乐等多个业态，而且其中近六成品牌为深圳或者是龙岗首家门店。
▌开创立体式公园建筑形态
龙城万科里打破了盒子式商业的局限性，以景观坡地建筑形态为设计灵感，以“等高线”为设计主题，营造了一个自然、舒适的公园式建筑环境。
其中首创的“日月星辰”体系借用日光、月光、星星、日出等自然因素巧妙应用于项目中，实地打造了“屋顶日光森林”、“下沉式广场月光喷泉”、“中庭12星象云图”、“主入口辰光云梯”等景观，真正做到了将项目硬件主体结构与大自然融为一体，制造出浪漫的生活氛围。
▌紧扣年轻潮流定位 ，打造系列“眼球”营销
开业以来，龙城万科里紧紧围绕“年轻型人聚集地”的定位，通过深入挖掘目标客群的喜好，将消费者的兴趣与时下当红热点相结合，打造了一系列新颖有趣、浪漫唯美的主题活动，在引发精神共鸣的同时展现了项目的独特风采，如：
在520情人节期间推出“造梦之城”原创主题展，两天时间客流突破20万，引发行业及消费者热议。
其项目一周年庆典“ONE爆计划”主题，集结网红选秀、DJ电音、内衣秀、网络红人大秀等，吸引大批顾客到场。
八、青岛凯德MALL·新都心：打造首个智慧MALL
凯德MALL·新都心是凯德在青岛的第一个项目，也是商圈内唯一直接连通地铁的商业项目。
凯德MALL·新都心通过科技与实体商业结合，打造的首家智慧mall，通过抓住80、90后和中产阶级“主力客群”的消费特征，进行业态与品牌组合创新。
▌业态丰富，一半以上的品牌首进青岛
在业态配比上，餐饮占比35%、零售占比40%、服务配套占比25%。30多家首次进入青岛，10多家首次进入山东。包括海底捞、外婆家、炉鱼、西贝莜面村、高第街、北李妈妈菜、胖哥俩、滇草香、东古来、九锅一堂、彼得家厨房、剪花娘子、Q记南洋美食、Anne Karen 、OVV、 IZZUE、单农、Cuneifrom、marc Ecko、RE 调香室、“西西弗”书店等。
儿童业态覆盖儿童教育、娱乐、零售、服务等四大业态，是青岛业态较全、品类较丰富的儿童主题楼层，包括国内首个DUDA儿童乐园，儿童美发品牌阿多拉，儿童高端教育品牌积木宝贝、金宝贝、儿童游泳主题馆、玩具反斗城等。
▌融合科技打造首个智慧mall
凯德MALL·新都心通过凯德自有O2O平台——凯德星2.0会员服务系统，实现购物全程智能化，真正为顾客提供了24小时购物体验。凯德智能MALL的创新设计不仅打通了消费流程的各个环节，打破了传统实体购物的时间和空间局限。
凯德MALL·新都心的“智慧MALL”理念还体现在物业和商户管理上，智能物业管理系统集成了模式管理、报警管理、系统监控、能耗管理等四大功能，实现了跨子系统之间的联动和及时响应，提高了购物中心的智能化管理和控制水平。
九、广州西城都荟：网红品牌+IP赋能实现大变身
在历经2017年领展以40.65亿元成功收购后，广州西城都荟聚焦“新兴生活方式”与“美好体验落地”，通过网红品牌+创新品牌加速品牌创新势能爆发，同时注入“场景IP+内容IP”等商业内容，给购物中心带来迅速而耀眼的“调场升级”。
▌硬件升级，打造更舒适的商场环境
对于开业6年、体量达8.8万㎡的商场，领展大手笔将西城都荟的地板进行翻新，以全新形象让顾客“逛”商场拥有更明亮舒适的购物环境。
值得关注的是，西城都荟更对二层西区升级改造，加大儿童教育服务的业态比例，引入如金宝贝、长颈鹿美语、百变天才等儿童教育类知名品牌，打造特色鲜明的儿童空间。
▌主打“创新+网红”牌，换新超30家品牌
西城都荟已汇聚超200多个国内外知名品牌，并在短短一年内，带来克丽缇娜、GOELIA歌莉娅、OOXOO、AMII、伊蒂之屋、金宝贝、长颈鹿美语等超30家品牌的焕新，加大餐饮、时尚、体验、儿童、生活等业态调整，打出“创新”+“网红”的组合拳，给商场持续带来“年轻”活力。
▌场景IP+内容IP”玩转营销
除了华南地区首个POP版泰迪熊互动展外，西城都荟还设置十大网红打卡点，如白粉相间的波波球拍照墙、色彩缤纷的开心巴士、浪漫土耳其热气球、红色梦幻小屋、Ins网红拍照墙等，通过美陈、装置等渗透商场的各个角落，将人与场景进行深度衔接，使开业多年的商场成为新晋网红打卡点。
十、昆明五华吾悦广场：一个mall可以感受整个云南
昆明五华吾悦广场，不仅是新城控股首个进驻云南市场的购物中心，也是昆明西市区一直以来没有区域型购物中心的终结者。
于去年11月16日亮相市场，开业当天，项目客流量达28.75万人次，销售额突破1109万元，表现十分亮眼。而其背后在场景和品牌上的突破，则是mall能保持强劲表现的源动力。
▌独创最云南场景体验
昆明五华吾悦广场以“大美云南”为主题，将彩云之南独一无二的建筑特色、花卉、山脉与人文艺术结合，每个楼层都打造“一步一层，一层一景”的概念。
场景打造上就植根云南地域文化，通过对云南各个地区文化风情的展现，让消费者只需要在一个购物中心内，就可以感受整个云南不同民族、不同地域的文化精华。
B1：消费者可以感受红河美食，体验滇越铁路文化；
1F：则将昆明的历史建筑、城市人文为元素，呈现给消费者；
2F：通过玉龙雪山下的纳西族风情、东巴文化元素，还原丽江的风采；
4F：云南腾冲的滚锅热海，不仅为消费者带来体验业态，更带来了不一样的美味佳肴。
▌200余国内外知名品牌，高占比的首次入昆品牌阵容
作为一个定位给城市级标杆购物中心的项目，昆明五华吾悦广场在业态规划和品牌特色上有着高于行业的要求。在项目引进的200余国内外知名品牌中，规避同质化，引进了多个首店品牌：
·主力店中，就包含了首次进驻昆明的星轶影院和永辉超市绿标店；
·昆明首个多奇妙儿童乐园，把海洋、森林等主题融合到乐园中；
·云南首个空中景观游泳池，引进了云南民族文化非物展馆等新奇业态和品牌。
丰富的品牌组合，加上大占比的首次入昆品牌阵容，让昆明吾悦广场拥有了覆盖全客层的最全面业态，可以满足周边不同类型消费者的多元化消费需求，以品牌差异化优势应对市场竞争，进一步成就项目城市级标杆购物中心的定位。
十一、民盈·国贸城：一个月近60场活动，日均客流20万+
开业前三天客流达171万，2018日均客流20万，民盈·国贸城以60万㎡（含停车场）商业体量、近400个品牌，以及多个创意网红场景，一度成为华南商业圈刷频级的商业项目，以及消费者纷纷打卡的对象，客流数据也不断刷新着华南地区新开业商场的历史记录。
▌建筑设计融合城市特色景观
民盈·国贸城集结了大咖级的设计团队组合，担纲项目设计“总军师”。由于民盈·国贸城背靠东莞名山“黄旗山”，因而整体建筑以“山峦起伏”作为主要设计理念。
商业裙楼立面采用自然大地的形态，并用退台及绿化形成丰富的空间和城市界面，为人们营造在游山玩水中逛街购物的体验。
商场一楼正门外，融入东莞市花白兰花的元素，打造2000㎡的白兰花广场，其中高达12米、宽16米、重达16吨的雕塑作品《绽放的白兰花》尤其瞩目，寓意打造东莞永不凋谢的白兰花，成为东莞第九景。
而商场室内空间，设计了东山、西园、南廊、北台四大艺术平台，透过动静组合的场景演绎城市的新派与传承。
在B1、B2层，民盈·国贸城打造莞邑故事主题街区，还原新老东莞的城市场景，莞邑古村、东莞味道、岭南名园、骑楼街区……为城市留住一处记录故土情怀的场地，传承东莞故事。
▌近400个“新奇潮”品牌，超70家“首店”
100余家餐饮：囊括粤菜、湘菜、徽菜、江浙菜、客家菜、日式料理、意大利菜、创意菜等多个菜系，实现全客层不同味蕾需求的捕捉；
超70家首进华南及东莞品牌：不少品牌甚至选择于此开设旗舰店或创意店，如内地首家周大福礼店、CGV影城华南旗舰店等；
15家主力店：覔书店、永辉超市Bravo精标店+超级物种、空气湃运动馆、天宫健身等；
11家东莞非遗品牌：第一麦方、莞娘、高埗矮仔祥腊肠、庾家粽、厚街濑粉、李全和等。
▌一个月近60场活动，拉拢消费者的心
高频次、亲民且自带文化属性的主题活动，也是民盈·国贸城不断吸纳新客、增强消费者黏性的理由之一。开业首月，民盈·国贸城策划了近60场主题活动，拉拢消费者的心。
满月派对：NICE TO MEET U！、梦幻国度里的快闪舞剧、天台环球音乐汇&盈春少儿晚会、M星族IP互动剧场；
跨年盈新：非遗课堂、又见|墨韵岭南艺术展览、宠爱全城2019盈新晚会；
圣诞狂欢：梦幻“国”度里的浪漫飘雪、冬日之光 圣诞市集、“民盈·国贸城杯”王者荣耀东莞赛区选拔赛·圣诞大战；
开业盛典：M星时空盛宴、M星穿粤莞邑行、M星乐园。
十二、珠海中海富华里：旧工厂变身网红打卡点
中海富华里于2015年5月1日正式开门纳客，同年12月31日，富华里筹办了第一届跨年演唱会，当天客流突破3万人次。
两年后，对应的数据已飙升至6万人次。在珠海这个官方数据不到200万人的城市，中海富华里的人气可见一斑。
▌创新的“街区式购物中心”模式
2015年，中海富华里以“街区式购物中心”的形式，横空出世。这意味着，珠海正式进入综合体时代。
中海富华里在满足客房数量配置的前提下，减少了酒店部分华而不实的面积，为街区式购物中心留出更多商业空间， 最终呈现出16栋高低错落的商业建筑，并通过马街、牛街、象街、鹿街及雀街相互串联，形成了富华里独特的商业运营模式。
除了街区式购物中心这一优势外，作为珠海首个“三旧改造”项目，中海富华里为珠海整个城市留下了珍贵的历史记忆。
▌品牌引进朝“年轻化”方向调整
在业态品牌组合方面，中海富华里亦朝着年轻的方向不断尝试与调整。
据官方数据，过去三年间，中海富华里品牌调整超90家，相当于一半可租店面更换了商家。其中，珠海首店从2015年的4家增加到目前的17家，占比约达19%。更年轻、更潮流，渐渐成为中海富华里招商升级的“黄金法则”。
尤其在2018年，新引进了22家人气品牌，其中，Superdry、Bauhaus、Initial、ENO等潮牌均为珠海首店。截至目前，入驻品牌商户共172家，服饰鞋包、餐饮、超市及生活百货、儿童及娱乐配套占比分别为37%、34%、16%、13%。
人脉和搜商已经成为现在当今商业社会获得成功的重要因素。对项目运营的洞察，不应该止步于本篇文章。
2019年4月10-12日，第14届中国商业地产节将在广州南丰朗豪酒店再次重磅来袭，各位向前迈进一步，直接到现场与行业大咖面对面交流，建立自己的人脉圈和资源圈吧。
特别说明：本文转载自赢商网（ID：winshang）（作者 / 陈佳妍、陈羲龙、和贺文、周晓昕、袁昭、李贵君、李晶、张慧娇、卢致珍、付庆荣）。此次转载仅供分享不作商业用途，文字与图片版权归原作者所有。如需转载，请联系原作者。
【往期热门干货推荐】
