交通枢纽型商业综合体融资|招商|运营策略

五、交通枢纽型商业综合体融资方式

由于轨道交通站点是社会公共资源，因此，认为交通枢纽公共部分建议采用政府投资模式，项目商业部分采用企业投资方式，鼓励拥有商业资源的大型企业投资商业综合体项目。

由于交通枢纽型商业综合体投资规模巨大，需要综合能力强的企业参与开发，所以融资方式鼓励带有零售商业资源的上市企业或地产与商业企业集团联合，提高开发成功的概率。

六、交通枢纽型商业综合体招商技巧与组织

招商技巧：首先通过招商宣传推广项目，其次举办招商活动，通过主力商家带动，在一年半内完成招商任务。

项目突出优势：

1、R9沿线、新上海移民在R9开通后形成的巨大的直接消费需求，本项目商业综合体与客运中心聚集大量人流。

2、上海大学城聚集大量学生消费群体，部分大学生本地落户，将对商业和中小户型住宅产生巨大的需求拉动。

3、松江新城是上海城市发展的主要副城区，有相对独立的经济和消费力支撑。

４、按照目的地购物中心业态打造，一流的体验式建筑空间环境和良好的业态组合，具有将顾客吸引并留住的综合优势。

表：10 万平方米招商费用预算

招商目标

1、大卖场：面积18000平方米以上，按照大卖场商家要求设计建筑主体承载、提供平面布局，充足的停车位、仓库和卸货平台。

2、国内知名百货：可以前来租赁、联合经营。面积3-5 万平方米。

3、专业家居、汽车商场： 6000平方米以上专业家居商场，欢迎租赁经营。

4、品牌折扣店、专业次主力店 运动专业商店 化妆品旗舰店 。

5、著名餐饮店，中餐（上海菜、大型海鲜餐厅、江浙菜系知名餐厅）、咖啡厅。

6、电影院、滑冰场、健身中心、洗浴中心。

七、交通枢纽型商业综合体开业

2007年12月上海松江大学城轨道交通９号线通车，因此交通枢纽综合体的长途汽车与公共汽车站点与购物中心建设需要加快进行。

根据未来松江发展需要，计划开展一周的开业活动，力争销售额达到5000万元。

营销方式：举办一次和项目主题相关的大型文化活动，例如法兰西主题文化活动和价格促销联动，鼓励顾客参与，重视人文关怀。

大型购物中心开业是复杂活动，做如下业务分解：

　　综合体开业的三层作业分解图

开业活动投入：广告投入50100 万元，活动营销100万元左右。

凡是在购物中心购物满500元顾客赠送一次市区往返轨道交通票。购物满5000元赠送半年往返轨道交通票。

八、交通枢纽型商业综合体运营

交通枢纽型商业综合体的可持续运营策略是关键，认为成立专业管理公司是非常必要的。

运营管理公司基本职能：管理松江大学城交通枢纽客运中心和购物中心所有资产，按照国有资产保值升值的目标管理，开发相应经营项目和大学城站点相应房地产物业。

经营目标：通过5年经营能够稳步增加盈利，在管理好现有项目基础上，扩大管理9号线其他站点物业，并专业开发站点物业，形成核心能力。经过7年时间运作实现上市经营目标，形成专业管理交通枢纽型物业和商业中心的专业经营公司。

经营目标

通过3年的经营，上海大学城城市交通枢纽综合体购物中心要成为上海经营绩效最佳的购物中心。

追求两个具体指标：第一，百货单位面积利润率（坪效）上海市前三名。第二，客户满意度松江市第一。

整个购物中心预计年销售额15亿元，其中百货销售额8亿元，大卖场销售额3亿元，步行街等销售额4亿元。

计划每年投入年销售额的1 %作为营销推广、宣传和社会公益活动，预计每年投入1500万元的强大推广经费，使城市交通枢纽综合体购物中心成为建立和谐社会的文明窗口。

　　表：轨道交通运营公司人力资源计划