主持人：感谢西城COHO给我们带来的一个完美震撼。

接下来进入论坛环节了，在论坛开始之前首先请允许我再次感谢今天到场的品牌。

让我们用热烈的掌声有请

昆明立德商业运营管理有限公司总经理陈荔；

北大资源有限公司副总裁时纪列；

昆明仟真和餐饮有限公司董事长李琰；

绫致时装（天津）有限公司VERO MODA曹艳华；

西部马华开发总监胡平；

胡桃里合伙人田海秋

陈荔：今天真的是高朋满座，首先感谢我的团队，以及赢商网的团队，不吹牛说，应该是我到昆明这三年来，这次论坛是最深入、最专业的一次论坛，而且我刚才在上一轮论坛中各位嘉宾都非常大胆地提出自己不同的想法，这正是我们论坛的目的，我们在互相碰撞出才能出真理，接下来还有更多精彩与大家分享。

今天到场嘉宾互相已经很熟悉了，可能有两位不熟悉，一个是来自最近非常火爆的一个品牌，胡桃里的田总，还有一位是专门从外地请来的餐饮品牌，也就是西部马华的胡总。

刚才我在下面想一个事情，今天台上嘉宾非常有意思的一个特点，李琰可以称为云南滇菜的代表人物，同时我邀请来了西部马华的胡总，中午也探讨了一些外部餐饮如何进入到购物中心的想法。我想今天的机会非常好，你们两位可以面对面PK，开玩笑了，我相信这样不的维度给大家更多的真知灼见。

下面开始了这次论坛，这次论坛我们有五个话题，有的多，时间也比较有限，我一股脑把题目抛出来，然后大家综合表述一下自己的观点，如果有需要补充的我们再加以补充。

今天要讨论的话题是购物中心与品牌如何携手实现可持续发展？实际上我相信这是每一位都关注的话题。购物中心好不好？是不是购物中心的事？绝对不完全事。但是不是品牌的事？也绝对不完全是。就像刚才耿总分享了，我们是有分工的，西城COHO是用来导流的，品牌是用来销售，最酷的产生，之间是共赢共生的关系，看一看其他嘉宾如何分享，我们会从以下嘉宾分享：一是如何通过精准的业态组合，实现项目的差异化及长期吸客？第二，购物中心和品牌在项目良好运营中分别承担着什么样的角色？第三，主力品牌的影响与意义？第四，购物中心要去主力店化。第五，新的商业环境下购物中心前景和品牌的机遇何在？问题确实是很宽泛，但时间又有限，所以对在座的嘉宾是非常有挑战，大家都准备好了吗？我们先从时总开始。

时纪列：问题我感觉有点晕，但基本上在这范围内，其中一个问题是如何实现业态组合的精准化，我个人有一个观点，实际上无论在甲方还是乙方，应该说是林林总总，我认为应该回到最初或者本原，商业的本原是什么？三要素：一个是场所，一个是人，一个是商品或者服务。就这三大要素构成了商业，以及商业所发生的行为。我们可以看到，对于场所是可以选择的，对品牌也是可以选择的，但项目一旦成立或者立项的时候，有一项是不能够选择，也就是客群。客群是无法选择，当你树立了项目之后客群是没办法再做调整或者主动做改变。也就是说，一切场所的建设，以及品牌的引入，那都是围绕周围的人或者说这项目所辐射的人口来开展。这也就是商业地产最不可复制的地方，那就是人口、客群。地段其他都可以复制，维度客群不能复制，但我们看到在现在很多的招商过程当中，究竟品牌对定位、客群是否真的这么契合，应该说我们这个环节还有很多存在的工作不深入，我觉得来自于对人、所辐射的客群有一个深入的解析才能诞生真正合适的业态组合，实际上商业发展进入到第三个阶段，可以用琳琅满目这样一个词来说，但后来进入到业态尽可能合理，这是进入到第二个阶段，在整个商业行业里发展已经进入到了第三个阶段，一切围绕场景化的体现，所谓场景化的体现包含所有的货品，也包含体验。所以我们要做业态、组合，就得考察或者必须要对我们所引入的商家或者品牌了解，这是商业场景化必须面对的事情。

陈荔：曹总呢。

曹艳华：现在做品牌是蛮贴合的，购物中心林立，品牌也林立，就12个以上的连锁店有8万多个品牌，这数字还是挺吓人的，沿着刚才陈总说到的，怎样做到购物中心和品牌商长远的发展，对于我们来说第一个点是体验，刚才看到了西城COHO介绍，所以我们觉得它的体验跟我们品牌比较贴合，除了购物中心需要给到消费者品类的一个业态丰富，还有良好的体验，作为品牌方来说也需要在店内给到顾客的体验，这不是单项，并不是通过购物中心给我们招来不同的业态，不同的品类组合，我们只要坐等客流，现在80、90后都有自己的想法，我喜欢是放在第一位，所以对我们品牌方来讲也致力于让顾客来到我们店，也能够给到顾客体验，相当于购物中心给我们体验是购物中心外地的一个体验，我们品牌也在努力做内部品牌的体验，比如说美妆产品，希望给游客有丰富的体验，购物中心怎么才能走下去？客群分析很重要。现在同质化很严重，好多购物中心里基本上所有品牌都是一样的，既使是我们在研究客群的维度上也需要作为品牌上去做，给到客群真正匹配，从团队到货品、成员等等一系列，怎样通过购物中心走得更长远？一个是体验，来自内部的调整，也来自于购物中心给到我们的方面，还有我们一定要跟购物中心紧密贴合，分析过去。比如说大家知道的大数据采集，都在致力于做这个事情。

陈荔：谢谢两位的精彩分享。我大概总结一下，时总和曹总的观点要根据消费者的需求来进行定位、进行招商、进行品牌组合、进行做店内店外的体验。第二，曹总的观点非常好，我们不只是依靠购物中心来引客流，品牌方也要有巨大的客群，一直使用的一个词是叫做“契合”，非常赞同，时总也提到了这个观点，无论是品牌的组合、品牌的形象、品牌的设计理念、品牌的运营理念，都要和整个购物中心是相契合的，这些针对的客群是一样的，共同打造这样一个实体商圈，商圈是实实在在存在的地谢谢。

接下来请到另外一个业态，昆明餐饮业的李总跟大家分享。

李琰：刚才几位总都说了购物中心业态的挑选和需求是匹配的，从我的角度来讲，作为商户跟购物中心的关系，把我的观点分享一下。我们在昆明的购物中心都有几家，业主给我们的感觉都不一样，有些购物中心像家长，比较强势，说这样做就得这样做，会把你安排好一切，让你慢慢朝着他想要的目标去，所以我们在家长式的管理下没有创意，比较受限。但好处也是有，因为家长很多事情帮你办了，不需要你去办。但还有一些购物中心给我的感觉，比较高冷，老大哥那种，也可以说是前辈，进去以后必须得膜拜。但他们的业绩不好，同一个品牌在另外一处做，它的那个位置比其他的地方好，但业绩没有其他一个地方好，这样比较被动，业主方、管理方、前辈的支持，在当下的时代也不行。还有一个我个人比较喜欢，比如说南亚、欣都龙城，把我们变成一个好伙伴、好朋友，共同一起探讨，我们这个品牌应该怎么做，怎么共同探讨和引流客户，让这个盘会变得更有特色、更有意思和差异化，这样合作下来我们是最舒服的，业绩当然也是最好的。品牌跟购物中心的关系应该是共存共融，就看怎么共存、怎么共融，刚才提到了几种关系是不一样的感受，其实我希望购物中心能够像自己的家人和朋友一样，大家在一块能够好好商量着把事情办好、做好，让更多的人认识到购物中心、认识到自己的品牌，西城COHO我也是很感动，因为之前做了很多的工作，前年就已经开始做工作了，一直用心做前期的工作，我相信西城COHO会有一个很好的开局。

运营方面我觉得也很重要，在商户、品牌结了婚开始，也就是过日子的时候双方就很重要了，尤其在管理方，给我们的带动和拉动前期是非常重要。现在品牌能做的事情自己做了，购物中心部分不仅要把我们的事情做完，还要把我们没做的事情也要做完，所以购物中心的压力也比较大，做的事是更全面、更丰富，所以我们尽量配合购物中心，尽量去做、尽量配合，大家都希望把购物中心做好。

这是我的一个小观点，谢谢。

陈荔：我感觉有一把鼻涕一把泪的感觉，我觉得李总的观点已经非常明确了，购物中心和品牌之间是朋友关系、共生共融的关系，比朋友还要更加紧密，西城时代未来会跟商家形成一个生物链的关系，你中有我、我中有你。谢谢。

下面我们有请田总给我们分享一下。

田海秋：大家好，我是来自胡桃里里的，可能大家还不熟悉，我们去年10月底开业，到现在还不到一年的时间，我们第一个店是在顺城，业绩非常好，它是一种全新的业态，从中午饭开始一直到下午茶、晚餐，然后再到酒吧时间，西城对夜晚是没有看到太多规划，所以我不知道这块会怎样的发展，但我个人觉得开店的宗旨是奔着商圈去，一个城市肯定有不同的商圈，你要去这里娱乐，在那里吃饭，这是不科学的，我们现在很多客人都是晚饭在你这里吃了，吃完以后桌子一收就上去了，接着在里边喝酒，不用到处跑，特别省心。西城在西边的位置很好，如果可以提供更完备的业态，就可以把西市区的消费者吸引到，这样就可以形成一个商圈，自然而然就是一个很好的业态，所以我觉得感觉夜晚的业态还稍微弱了一点，应该是全方位的，那么大的体量，虽然不是很大，但要做到全方位、一站式，可能到凌晨一两点不回家了，住在这里，这就是一站式。

陈荔：谢谢田总，不好意思，这是我们自己的失误，在项目介绍过程中不够完整，刚才跟吴总也在探讨个问题，西城时代整体商业总共是12万平米的纯商业，其中2万平米是销售型的物业，在今年底交房了，今天所推广的，说2017年5月份要开业的部分是6万平米，这是二期商业，正如田总所看到的，首先要解决是西区100万人口的日常需求，所以在这一部分的业态规划中更多是满足功能配套。我们还有第三期，把最好的位置留在了第三期，大家不要听了以后说就不到第二期到第三期坐了，第三期整体规划是打造24小时不夜城，打造成人娱乐，打造更加符合80、90后新锐的潮流品牌，为了这样我们在预留空间上也做了大量考虑。所以未来西城时代三期还是值得期待的，而且我们也不会忘记夜生活的。

最后有请西部马华的胡总。

胡以开：刚才提到一个问题我比较感兴趣，去主力店的问题。举一个例子，在上周青岛有一个项目，拓展经理挂出来的时候，这个项目的体量是什么、位置在哪儿，挂了一个名儿，有三件是我们这个企业的风向标，有海底捞、外婆桥，这个场子是不用去的。主力店在商家有几类，但在品牌类心中又是几位，零售有它心目中的主力店，餐饮业有它的主力店，每家都不一样，真正的主力店就是消费者，至少在我心目中，尤其是新开的购物中心，一个600平米的餐饮在我们公司不合算里至少要投入400万，所以400万的投资说大不大说小不小，但作为一个评估的标准，主力店地位是非常重的，甚至可以说你不好，可以盖过项目本身。这是在我项目本身中的一些大餐饮对我们的风向标指引是很重要的。

谢谢大家。

陈荔：谢谢胡总，我知道他对主力店是认同的，今天为什么能够邀请到他？由他所认同的主力店海底老爸我们一起带过来的，再次感谢你们的到来。

其实说到主力店我想中间的确如你所说，是有一个概念的区分问题，对于购物中心来说通常界定多少平米以上为主力店，您所说的主力店我觉得在英文词里头更契合，在英文里的意思是锚，一个船定在哪个方向，锚是非常重要的。如果仅仅是体量大，为了招商而招商，现在有一些体量大的购物中心已经盖起来了，而且盖起来的时候也没有思考过怎么定位、怎么贡献，就来论招商，那是不是进一个沃尔玛或者永辉超市就能够解决问题了呢？我个人的观点是不一定，所以这边加入一些个人的观点。

谢谢大家，非常抱歉，我们这边的论坛基本结束了，但还一个重要的环节，刚才大家看到的是杨文宇，今天很多人都注意到了，我们昆明商业地产还有一个大咖没到现场，那就是鲍总，也是人不在这儿心在这儿。同时这次盛会为什么觉得非常成功，除了这以外，我们还邀请到优衣库的经理，也将他们的心意带到了现场，我们一起来看视频。

鲍硕：我想从业态和功能来说，从整个中心的发展来看，之前也聊过同质化，是一个伪命题，整个市场商业持续发展，各品牌都有自己拓展的空间和需求，所以说未来整个商业氛围品牌或多或少重叠是在所难免的，但作为一个购物中心的运营者来说，更多是能够站在自身的发展角度和对周边市场充分的了解，还有对自己目标客流充分分析，这样才能知道所服务的客人所需求的是什么，做产品以及商品的整个服务能够针对目标客流，至少是差异化的东西，并不是简单说我的品牌跟别人品牌没有重叠或者重复，这只是一个问题。

同时，在整个购物中心里一直谈到的问题，是一个共生共融的话题，一个是顾客，另外一个是所有的合作方，只有把合作方服务好了，他们才有精力和能力面对所有的消费者，所以说购物中心和合作方是共生共赢的关系。同时商业在前期发展当中确实讲到的一句话，由于需要一些知名品牌来带动整个商场的客流，提高商场的知名度，随着商场进一步发展壮大，商场也会举办一些新品牌，所以是一个共生共赢的关系。

谢谢。

杨颖：各位嘉宾，现场的嘉宾大家好，我是优衣库西南区负责人的杨颖，优衣库对地址挑选非常严格，在昆明有8家店，未来在8月6号即将开第九家店，昆明金鹰店，欢迎大家来参观我们的店，预计昆明西城将是优衣库在昆明开的第11家店，为什么选择西城？首先非常看好整个西市区的未来消费，5公里范围内有超过一百万的人口，目前商业是空白，这样巨大的消费潜力对整个西市区市场非常充满信心。同时我们非常看好有这样的专业团队，相信有了非常好的环境，有了这么好的开发商，同时也有更好品牌的合作，这项目必定能够合作双赢，相信会有一个更好的未来。

最后预祝本次论坛圆满成功，谢谢。

××：作为西城时代进入西市区的首选项目，因为我们相信跟西城时代的合作在未来实现双赢，最后预祝本次论坛取得圆满成功。

陈荔：非常感谢大家。

主持人：感谢以上的嘉宾带给我们全新的思路，相信未来西城COHO会呈现出更多的精彩给所有今天到场的嘉宾，对于商业地产而言应该强调个性与创新的商业地产。多元化的时代正在到来，正在加速面向南亚东南亚开发的昆明，同样在商业地产领域发生着不一样的变化，2016昆明商业地产发展论坛到这里暂告一个段落了，感谢各位的到来。

当然西城COHO的精彩还在继续，请各位稍事休息、品尝美食，接下来还有更加精彩的晚宴等待各位，我们稍候见。

主持人：谢谢几位来宾，对昆明商业模式进行了探讨，希望他们的真知灼见能够带给所有来宾一些不一样的启发。

我们西城COHO作为西市区唯一生活方式的一个中心，打破了以往商业中心都是以钢筋、水泥为装饰的一种模式，而采用了一种小桥流水和植物作为装饰的感受，接下来让我们请出昆明立德商业运营管理有限公司商业副总耿君（音）女士给我们介绍西城COHO是什么样的商业中心。

耿君（音）：感谢各位嘉宾的莅临，大家下午好，到了这个时间点大家多有点犯困了，现在是考验肾功能的时候了，所以大家再坚持一下。

首先我想给大家看几张特别有意思的图片。当你穿上破洞牛仔裤时，是不是时尚，在妈妈的眼里是家里没有钱，出去要饭的样子。当你穿上高跟鞋的时候，我们自己眼中很漂亮，但在妈妈眼中这是要出去演杂技吗，踩着高跷出门。戴上太阳镜时自己肯定是霸气、帅，在妈妈眼中是这样。当你腕起裤脚准备出门的时候，阳光、欧巴，在妈妈眼中是要出门插秧吗？我觉得这几张图片挺有意识的，现场大家都没有笑，是不是真的困了。

这几张图片真正体现出了当我们内心想法时和最真实的诉求得不到认同的时候，那一定是痛苦。这种心痛我想用一句话说明了，“世界上最遥远的距离，不是生与死的距离，而是我在这里想说爱你，你却坐在那玩手机？”

关于商业曾经有人说过，一切不从消费者正式需求出发的商业规划都是耍流氓，这话糙理不糙，我认为还是很认同的。商业是一种有组织的提供顾客所需的商品与服务行为。那商业服务核心是人，消费者需求决定了购买力。

咱们昆明冬无严寒、夏无酷暑，花枝不断四时春，在这样良好的气候下养成昆明人爱玩、贪玩的民风，随着城市化进程的加快，现在都市中的自然元素日益减少，钢筋、水泥代替从前的绿衣盎然，当下昆明人迫切想要亲近自然、渴望亲切体验空间，也更加注重生活品味。

我们从三年前就开始昆明着手昆明消费者的习惯研究工作，在最后1000多个日子里不断更新信息，去完善认识，尊重市场和消费者的原点，做了详细的市场调研，梳理出昆明人的消费习惯。因为重视家庭生活，所以消费者更注重情感体验，特别愿意为健身、养生买单，越来越趋向于个性化消费，大家从自己的喜好为出发点，喜欢自由自在的消费环境，具有理性的消费观念，喜欢消费流行品牌，而不是一线品牌。

我想关于消费者用一句话进行总结，“越来越遵循内心渴望找到真我”。

我们昌宏西城COHO是怎样迎合消费者最真实的需求来实现整体的规划和定位呢？我今天演讲的话题是昌宏西城COHO的回归与引领。

关于建筑规划想做到的是一种回归，回归互联网时代，人们面对面、心与心地交流。6.2方的西城COHO，打破传统购物中心装在一个巨无霸盒子里的形态，我们是以开放的商业街区，强调体验、休闲、娱乐功能，突出特色、舒适。

设计灵感来源于七彩云南和元阳梯田的风光，层层退台的设计，再加上良好的自然气候，营造自然、阳光、开放的休闲氛围，拉近人与人的距离。

在景观设计上有1.5万平的市民广场，现在已经投入使用了。还在滇缅大道退距40米打造5000平米的下沉休闲水带公园，为大家提供休闲娱乐的场所，同时也给消费者带来最大限度的自我与自然的平衡。绿植萦绕的下场水道，专门设置了一个水幕观光梯，还包括一些交通梯的造型棚架，地面铺设也是花了很多的心思，采用直线和红线的动态组合，机理与梯田是一致还配合会动的等带为设计。因为我们有温度、有想法、有情怀，秉承匠心，才得以实现自然、人文、艺术的完美结合，通过轻轨自然和尊重内心需求的建筑设计，我们打造出亲善、和谐、美好、魅力的第二生活场景，在今年9月份将完成第一次交房验收。

我们在打造西城COHO项目时是希望引领昆明这座城市的一种全新生活方式，有别于传统的商业模式，带来生活方式的新潮流，提供友好、亲切、个性化的交流学习体验空间。因此西城COHO定位是全家庭生活方式中心，主力客群是年轻家庭、白领，以及学生群体。生活方式和购物中心区别在于将传统商业模式向休闲生活方式进行倾斜和功能侧重，我们更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和舒适优雅的环境，追求与消费者生活品味、消费习惯相匹配，结合西市区市场需求西城COHO将以时尚、美食、儿童、运动、学业、艺术六大业态为支撑，并且创新引进了彩色熊猫等等，还包含亲子保龄球、排球、艺术家工作室等等新兴业态和品牌。西城COHO将更符合越来越挑剔的消费者多元化需求。

在楼层布局上通过打造有趣、有趣、独特、魅力的生活圈，引进多种业态，强调休闲娱乐功能，形成良性循环，体验商业全新魅力，将最大限度调查消费情趣。负一层有运动积分馆、满足亲子运动的天空之城等等，将提供快乐生活最大便利，带来休闲娱乐体验的品质与互动。一层风尚之都，二层摩登天翼、丰富多彩等等，营造互动休闲的购物空间。三层创造亲子儿童乐园和知名的儿童商合作，打造360度儿童成长空间，通过充满童趣与想象力的布局，打造趣味性和互动性的儿童梦想园。四层欢乐家庭。五层宴会有约，我们精选全国最具特色的餐饮巨头，消费者在这里将可以亲近自然、享受轻松、畅享户外退台休闲时光，整体招商工作已经达成，超过了50%。

招商实践只是我们的第一步，对未来有清晰的认识和有效计划。西城时代位于滇缅大道和昌源北路的交汇处，被高新区环保，是2009年昆明市重点的招商引资项目，西城时代项目占地355亩，建筑面积93万方，物业包含了大型商业、19万方的商务写字楼，还有自身4200多户的住宅、公寓，体育、幼儿园，设置了6000多个停车位。在交通上西城COHO具备极大的交通便利性，距离城市黄土坡立交桥仅仅800米，环绕20多条公交线路可以通达全城，邻近3、4、7地铁线正在规划中。高新区云集6000多家企业，项目两公里周边有70多个高尚品质的成熟社区，整个区域聚集了很多年龄在30多岁，普遍素质教高的中产阶级，形成了不少年轻三口之家，这部分人群不仅成为西市区的主流人群，收入和家庭结构都相对稳定，他们追求品质、时尚消费，有着旺盛的购买力。另一方面整个高新区的教育十分发达，各类大学、中学、小学、幼儿园云集在此，学生人口比例很高，可以使得教育延伸产业在昆明西市区的发展同样具有较大的市场。据数据统计，西城COHO项目周边两公里常住人口多达34万以上，5公里覆盖人口超过100万，如此超高密度的常住人口为项目诞生奠定了扎实基础，目前西城COHO呈现将弥补西市区商业的空白。

西城COHO项目由世邦魏理仕等等这样一流企业提供全程的服务，母公司昌宏集团起源于厦门，已经形成多元化的发展模式，并且具备了跨区域房地产资源整合的能力，有着丰富的企业管理、项目开发及建设经验，是我们昆明项目最坚实的后盾。瑞景商业广场位于厦门东部，是集休闲购物、餐饮、娱乐、酒店、公寓、商务一体的购物中心，经过十年的运营，目前已经溢价十几倍。我们是一支有着成熟运营经验的专业团队，通过合理的定位规划，一流名家的设计，高校精准的营销推广，专业的物业服务，将提供稳定的运营保障和源源不断的客流支持。

各位亲爱的合作伙伴，让我们负责实现客流导入，您负责组织最好的形象、最好的产品、最好的服务，实现营业额的转换，在我们的共同努力下相信会创造最大的价值，实现双赢，也让我们一起期待2017年5月份西城COHO的绚丽绽放，谢谢大家。

下面请大家欣赏我们的大片，谢谢。

胡以开：前面三位都是商业专家了，站在他们的角度说肯定有他们自己对商业的理解，肯定有很多成功的理解，毋庸置疑。我的角色刚好是相反的，我本身是做零售终端，站在我的立场上和角度上来说也代表一些零售终端商，我们对所谓的新商圈也好，商业发展也好，更多关注是从另外一些方向，梅总说到这个商圈的客群够不够，基数肯定会进行考量，考虑完之后这个商圈的客群定位到底是什么，消费群就取决于后期所谓的经营商户选择，也就是所谓品牌配置、招商等等准确性的定位，我们每个商圈都不会做同样的事情，不同的商圈有不同的消费群，那我们会有不同的考虑重点。

第二，我们从三方面考虑所谓的新商圈或者商业体。一个是肯定考虑商业的定位是什么，跟今天所运作的品牌是否相互匹配还是合适的。其二是这个商圈管理定位群是什么，有没有良好的操作商业能力和空间。最后我们看得最多的是商业形象或者说商业功能配套到底有什么，就像前面几位说到的一样，一个新的商圈也好，往往能够成功或者导致最后从初期到成熟阶段所具备的东西。所以我站在另外一个零售终端的角度谈一谈想法。

吴传锟：谢谢。接下来请林总，应该是到过很多的城市，有请。

林学波：我想今天到我这里来有很多的开发商，更多的是品牌零售商，我现在也做甲方的角色，我看过中国商业地产这么多，可以真实地跟大家分享几个东西：第一，刻舟求剑的方法绝对是不能用。为什么？在座世纪金源的项目，当时看了感触非常惊讶，同时我也了解到世纪金源也是通过很多年的累积，所以并不见得，也就是说所有开发商都可以复制。

第二，刚才陈总讲到的上海K11，包括大悦城。我想问她一句，K11跟大悦城这个模式有几个开发商可以去复制的？很难。为什么？投入非常大。投入产出比是否合适？这也是一个问题，还有所有品牌零售商在里面是否能够盈利，这才是重要的问题。

我们今天在这里有两个角色：一个是开发商，开发商的目的是什么？希望能够把品牌招进落，能够满足开业是轰轰烈烈，这是开发商的需求。作为零售商的需求是什么？希望这个品牌进来以后能够盈利，这是商业的本质，任何操作也好或者任何宣传也好，其实核心目的都离不开这两点：商业本质。商业本质是什么？开发商要收益，零售商也要收益，怎样才能有共同的收益呢？我刚才非常赞同这位先生说到的，商圈是不存在的，现在是一个互联网时代，要想明白一个问题，80、90后有这么多的人群，为什么非得来你这个购物中心不可呢？非来购物中心的理由是什么我们要把这些问题想明白。

第三，刚才谈到O2O，我在中国做O2O算是比较早的，现在跟阿里巴巴也在合作，阿里巴巴找到我们的时候说了这么一句话说“我找你合作不是因为你现在O2O做得非常好，是我们了解到你的学费交得非常多了。”为什么我们重视做这事情呢？比如说刚才谈到了飞凡网或者阿里巴巴，只能告诉大家这东西并不觉得现在是成功的，为什么？因为它只是一种技术，提供一种技术而已，如果说O2O线上线下不能做，那这技术肯定没有用，比如说大悦城，大悦城有在线上做的，一查发现线下比线上的确是高很多，但没有多少帮助，包括现在跟阿里巴巴合作的天猫也好，为什么？这都值得大家去思考。假设有一天所有实体店的商品价格跟线上价格是一模一样，不是线上打败线下，而是线下打败线上，根本就没有商圈的概念，也没有技术力多少，这在物联网带来的都是表象，表象并不代表对大家有用。所以说如果大家还在用以前的方法，刻舟求剑的方法再去用，到今天用的结果可能会更加严重。

谢谢。

吴传锟：谢谢，把他的经验给大家进行了分享，最后也回到了这个问题上，商圈随着移动互联网技术越来越发达，我们未来假设有这样的平台，那商圈还是一个绝对的商圈吗？那这还是要带问号的一个问题。

我们今天还有一位嘉宾没有到场，诺仕达的杨文宇先生，据说他有一段视频会跟我们分享，我们一起来看一下。

杨文宇：各位同行大家好，我是诺仕达的杨文宇，非常遗憾不能参加这次赢商网和西城时代举办的论坛，在此表示歉意。这期话题是关于商圈，我想商圈的兴起大约有五种情况：一种是本身就具备商业的传统，人们的一些消费习惯，然后经过一些企业的打造和提升，使得整个商圈得到升级。

第二，本身就具备的需求。而且它能够具备较好的辐射能力和交通能力，再经过企业的投入打造，就会形成新的商圈，当然周边的人口很重要，不管是居住者，也可能是上班者，但基数是非常重要。

第三，企业投入。对商圈形成是非常重要，对所有投资企业来说都是一个巨大的考验，在承受压力的同时，当然也取得一些先发的优势，但所有的投入不见得都有正向的回报，取决于对项目的定位，投入是否到位、商业定位是否精准、是否满足周边商圈的需求。

至于商圈的机遇我想不只是给大家带来一些工作机会，其中更多的就业和税收，核心价值是优化资源，提升配置效果，使得整个资产巨大的增值，给周边生活的、居住的人群带来非常大的收益。同时企业自身也能收获更多的回报。

谢谢大家。

吴传锟：我们谢谢杨总人不在心在，把他的观点跟我们分享了。

我们接下来还有一个问题，核心购物中心对新商圈的发展和影响有何推动作用？怎么判断商圈？它有什么样的标志能够引领新商圈形成的核心购物中心，体量大还是有很多新的品牌？我们从梅总这里开始想一下。

梅永丰：吴总这个问题很好，实际上真正一个好的购物中心应该是八个字“满足需求、创造体验”，为什么？所贩卖的不是商品，也不是服务，所贩卖的是一种文化、一种体验。所以大家经常在讲K11、芳草地，所以我觉得满足需求非常重要。前天我在售楼处接待了一个很奇葩的客户，买四幢别墅，总价4.9亿，四幢中间要拔掉，说要做一个游泳池，我觉得不可理喻，但我也理解，我说可以。还有前天参加鲍总的一个沙滩秀，我女儿跟小孩一起玩，穿的鞋有各种鞋，我就发现这个地方的消费很强，真的创造了这样的体验。所以我很想去做一些创新。同样是做电影院，我做一个隔墙，它的体验感要更好，跟传统的健身房是不一样的，把科技和传统的健身房结合在一起。所有这些都是要满足周边的需求，这也是一个创造体验，首先说我们要满足需求，包括同样做快销，这一片区的人需求更高一些，看到了巨大消费能力，也包括餐饮，现在高端餐饮又在回流，但对我们购物中心还在延伸。

第二，创造体验。纯粹来说售卖商品是没有未来的，即便网上和实体店是一样的价格，还是会选择网上，因为它的便利性更强。所以单纯零售的时代已经过去了，所以说一定是创造体验。我现在在做一个什么事呢？把购物中心做成一个大娱乐场，除了一百亩的游乐场之外，把所有公园的游乐场弄下来，做一个最大的游乐入口，现在七大公园客流量一年是750万，未来做到2000万，那我将是云南最大的一个互联网入口，通过来卖东西。所以有的时候要突破思维去看问题，突破购物中心去看购物中心，突破商业地产去看商业地产。只要有玩的地方一定就有人，有人的地方一定会有需求，有需求的地方一定有消费，那就一定有生以。既满足需求，又创造新的需求。

吴传锟：谢谢，我们看周总怎么判断？

周锋华：我觉得在一个商圈里核心的购物中心非常重要，就像做企业也好，交朋友也好，无论干什么都有一个核心，都有一个带头大哥，我觉得核心商圈里的核心购物中心，地位很关键，里面体验是业态，增加买东西，消费的五花八门，各种需求性的东西，普通消费者需求的东西在哪儿都能买到、找到，购物中心我觉得是一个生活，一个需求的生活。世纪金源购物中心体量够大，刚才在时总聊天时说到了，我们可做的东西很多，未来可能有整个云南省最大的，乃至全世界最大的茶叶，我觉得茶文化很关键。另外是对儿童方面，现在已经有好几家运营了，比如说在北京、重庆、长沙开的非常好，以后也是购物中心里的一个重心。

总的来讲购物中心要做强做大，一定要做的与众不同，我相信以后大家多关心我们、支持我们，我们一定会让大家满意。

吴传锟：我觉得带头大哥定义很准，我个人觉得作为带头大哥很重要，我们看一看马总有没有不同的观点？

马翔：核心购物中心的作用我觉得，个人理解，北市区原来是生存，我的理解是生存和生活的本质区别，生存只是柴米油盐，但追求是一种生活方式。我们更注重引进的复合程度和功能性，之所以会做？原来没有财富中心的时候，北市区要满足最基本的晚餐，这都是最基本的生活条件，首先得填饱肚子，但现在北市区的人已经不能满足这样的生存，现在是需要生活，生活是什么？对自己的生活追求，对个人价值的体现。原来店员刚刚营业时是不通宵的，现在是通宵营业，包括曼咖啡、一些餐厅等等，他们的经营时间都是超过常规，为什么他们要过这样的生活？现在只是为我们二期开发做铺垫，北市区的人生活压力很大，当然在昆明发现一个重要的问题，比如说加班到10点或者11点、12点的时候，如果我选择不想去酒吧，不想喝酒，我想找一个地方运动或者安静一下，会发现昆明没有这样的地方，所以我们根据这样的需求，开始创造了，包括二期的开发也会引进24小时的不落门中心，不管是游泳池还是健身中心，所以一个核心的购物中心在商圈里标志物是非常明显，从生存过渡到生活，有了生活就会有更多的需求，那需求是什么？精神需求、身体需求，心理的满足还是身体上的满足，这都是购物中心管理者满足消费者一个很重要的因素，只有决定了消费者的需求因素，购物中心根据消费者的需要做出相应合理的变化，这才是一个好的购物中心。

我们说呈贡，呈贡最近开的七彩第第壹城，开了很多商户，聊天时都说比预期好一些，但还没有达到巅峰状态，市场潜力很大，出现了需求，从市政府规划，市政府搬到呈贡以后，仅仅只是行政中心搬过去，配套还没有跟上，当基本配套完成以后，这就是最典型的从生存转变为生活，转变为有追求，就这么简单。所以我觉得一个核心购物中心在一个商圈的作用是非常明显，不仅仅是为消费者带来身体和心理上的满足，包括就业机会、税收、地方财政等等，有很多重要的功能，作为商业地产人，我们永远停滞不前的动力，我们不会停留在某一个阶段，不再前进，我们永远跟着消费者的步伐前进。

吴传锟：谢谢马总，不仅满足消费者的物质需求，还要满足精神需求，这才是好的购物中心。

请胡总讲一下你心中最理想的购物中心是具备什么样的特征？

胡以开：我刚才一直强调，我站在零售终端角度看，梅总说到了一个东西，原来不管在任何商圈都会有一个所谓的核心商业体或者说商业购物中心，所谓核心商业体最早之初只是传统满足于现有消费群的一个购物需求，而进行相关的延续，这是原来购物中心所传承下来的东西。但对未来来说，站在商户角度上来说，我们希望看到的核心商圈应该是有一个引领或者商圈的名片效应或者定位，比如马总说到生活方式的状态，这样才能回到陈总前面提到的一个东西，原有或者当下的购物中心消费者已经不仅仅是为了购物而来到购物中心，现在有很多所谓的主题性购物中心、体验性购物中心等等，有很多的模式。这当中真正作为核心购物中心，在这商圈当中能够起到的作用更多，可能会定位在引领、创新或者说有一个名片效应的基础上。

吴传锟：谢谢吴总。最后还是林总了，假如说商圈里最喜欢哪一类标准？或者合作的评价标准是什么？

林学波：我觉得还有几个问题需要大家思考，现在中国所有商圈都发生了很大变化，我举个例子，成都解放碑也算是核心商圈了，比如说昆明的核心商圈是什么？来昆明三四年，我对昆明不太了解，有一个新世界百货，很多购物中心好的只有那么一两个，差的比比皆是。

第二，成都中心商圈也同样出现这样的情况，为什么？按照原来传统的情况来讲这个地方的人流量很大。从我们做零售的角度上来讲，不在乎外面的人流量多少，只在乎这些人有多少人愿意进来我们店，这是做零售最关键的，在外面的人再多，不进来跟我们有什么关系呢，进店来可以给我们带来什么。体验非常认同，因为小米手机要开实体店，不外乎就是为了一点，增加体验。但我想开发商的一句话，零售商也把面积增加了，成本都不高，那谁来为这体验买单？如何做到既有体验，又增加消费，这才是王道。

第三，前面提到线上线下同品同价，的确是这样，但核心是什么？现在80、90后买东西不愿意到店里去，希望在线上下单，真正把O2O打通了，线下有店，线上也有APP、网站，直接下单就行了，通过物流配送到家，这也是链接。所以大家不要被商圈节误解，线上线下是对应的，融合的，但融合在一起零售业才有希望。

吴传锟：谢谢，林总希望我们说到的店是超越商圈的概念，能够通过跟互联网的结合，尽量打破商圈的界限共赢。这是很深的话题，刚才几位都提到了，商圈的确是动态的，过去很牛的现在不一定牛，以前很好的商圈现在不一定了，除了跟项目之外，还跟整个城市的转型、城市的升级、城市的产业有更多的关系，这里就不一一展开讲了，有机会再向台上的各位请教。

今天我们这一段的讨论就到这里，谢谢大家。

主持人：非常感谢陈总的分享，刚刚陈总给我们分享到80、90后的消费习惯，以及在整个消费过程中对体验的需求，相信未来西城COHO能够给各位消费者带来这样的体验。当然今天在活动现场邀请了众多品牌代表来到活动中，在这里我们特别做感谢，特别感谢今天到场的所有品牌支持。

接下来让我们用热烈的掌声有请：

赢商控股总裁吴传锟

冠江集团副总裁兼商管公司总经理梅永丰

世纪金源（云南）集团副总裁/昆明世纪金源购物中心总经理周锋华

云南维仕商业运营管理有限公司总经理马翔

宇莹集团董事胡以开

素型生活馆董事长林学波

有请以上代表为我们带来现代城市商圈形成与购物中心发展的探讨，有请。

吴传锟：今天的对话主题非常好，现代城市商圈形成与购物中心发展，今天对昆明商业地产来说是非常有意思的话题，台上正好在昆明本土做操盘的，也有六位品牌商家，还有从外地过来的，正好可以从不同的视角来看。

第一个问题是从昆明城市商圈发展来看，商圈兴起都需要哪些核心要素？首先肯定是项目带动，除了项目还有哪些要素共同构成一个商圈繁荣？我们还是请梅总来说一下，应该说见证了昆明商业地产六七年的成长，正好是商业地产的高潮期，你对这个问题怎么看？

梅永丰：一个新商圈的崛起，首先取决于人口，居民的增长。比如说昆明，最早从北市区、南市区，然后市中心，原来所有客户都在三市街，但现在身边去市中心的人越来越少，大家生活的半径越来越以自己周边三公里半径为主，比如说我在北边不可能就去南边消费，所以在周边的消费。所以首先是人口基数的问题。想当初世纪金源请百货大楼和加油宝贝做考察的时候，那时候人流量不大，大今天世纪城已经成为昆明最大的一个区域性购物中心，但在这过程中是因为人口变化，说世纪金源周边有一百万人，通过自来水公司的数据来统计的，所以说非常准确，商圈首先是取决于人口，有人口才有需求，如果说现在郊区的通过创造式来引导人流那是很难的，首先是顺应需求，第一个是人口。

第二，消费能力。同样有人口没有消费能力也是有问题的，就像北市区人口很多，包括西市区，但整个南市区的消费力恰恰更强，今天早上我跟好孩子的冯董讨论耐克店一次去要买10双鞋，消费能力对一个商圈的影响非常强。

第三，看开发商和运营团队。任何一个地方一因要熬得住，我觉得世纪金源能熬得住，2005年招商真的是非常难，找了一个副市长才让我们过去开场。所以都是基于开发商的能力和团队，甚至可以创造一个新的需求。我认为一个新的商圈取决于这些因素，还有一个是扎堆的效应，如果说只有一个开发商，远远形不成一个商圈，既然现在南市区有南亚、有公园1903，还有，世纪金源，北市区最早是从财富中心，可能当时觉得财富中心是社区型的，但当时加油宝贝去的时候都没有考虑到，成为仅次于三市街最好的一家店，所以我认为一花独放不是春，一定要形成商圈，要有针对效应。所以我经常跟鲍总他们在讲，就是一个供应，没有谁能够一口把所有饭都吃饱，所以只有共同把这个商圈做大、做强，才能形成真正的商圈，而不是某一个商场。

吴传锟：谢谢梅总，人口、消费力、项目扎堆共同形成一个商圈才能兴起，接下来请周总，世纪金源正好是一个非常典型的案例，可以说单凭自己一个力量是不行的，有请。

周锋华：谢谢。我觉得商圈首先得有人，我们预计世纪城周边大概60万左右，现在最新的数据是100万，这确实是有的，别的没有，就是人多，人多生意就不错，所以这几年在稳健的提升、提高，我觉得一个商圈的成立，发展壮大首先得有一个核心，如果没有核心的东西带动，那商圈是很难形成的。当然一家是做不起来的，得有很多家，大家互相帮助、互相支持、互相配合，当然也离不开政府的支持，特别是道路等等方面。

我就说这么多，反正梅总说了这么多，谢谢。

吴传锟：我也有感触，很多购物中心就是一个字，熬字，煎熬的熬，确实是要度过一段养的过程，那购物中心最后才能收获到丰硕的果实。

接下来我们请马总分享一下他的观点。

马翔：台上台下都坐着很多前辈，我浅谈一点个人的想法，商圈本没有圈，刚才梅总说到的一个重要因素，第一个是不人口，第二我认为是生活配套的出现，本没有购物中心，一个新的住宅区慢慢开始有人气，出现了人也就出现了需求，出现了需求意味着出现了配套，当配套达到一定量的时候这时候会出现开发商，出现开发商以后还不够，还需要政府和交通，那我认为交通效果是非常重要的一个因素，就像我开头说的本没有圈。我很赞同梅总的说法，我们与同德、财富中心对我来言不属于竞争的关系，我们每一家购物中心都为北市区的消费和生活带来了贡献，财富中心最早涉足区域性购物中心的，我很感谢它给了我们欣都龙城更多的机会，准备了很多业态，让我看到顾客更需要什么，我们需要什么样品质的商户，一个商圈形成缺点三个要素非不可，这是第一个。第二也要看管理人员的理念，如何适应消费者的需求，不是一味地追求高大上，比如说周边都是城中村，非要朝奢侈品的定位，那就不一定准确。对于我们来说覆盖的就是范围2.5公里以内，他们的生活需要什么，衣食住行每天都要产生消费，每个人都有，哪怕是一个简单的东西，比如说今天需要买菜，商圈的形成来源于很重要的一部分，所以从购物中心管理者角度来讲，为顾客提供最适合的业态、最适合的品牌、他最需要的东西，这就能形成商圈。

一个商圈核心购物中心在一个商圈内起着很重要的作用，也就是引领作用。顾客消费习惯、生活习惯都是可以发生改变的，而这种改变不是颠覆。

吴传锟：谢谢马总。马总补充了几点，商圈基础设施配套也非常重要，除了人口、消费、基础配套设施到了之后也有发展起来的机会，在定位有一定差异的情况下或者说互相互补的情况下，反而会把商圈越做越好。

请胡总分享一下他的观点。

主持人：非常感谢吴总的讲解。

现在消费人群从60逐渐转为80、90后，那如何应变呢？这就成为购物中心需要考虑的问题，接下来我们用热烈的掌声请出昆明立德商业运营管理有限公司总经理陈荔女士为我们讲解消费者需求迭代下品牌与购物中心如何因变而变满足消费者的情感需求，有请。

陈荔：谢谢吴总的精彩分享，尊敬的各位来宾，尊敬250多个品牌商家的代表，以及尊敬13个媒体机构的记者，欢迎大家来到此次盛会，谢谢大家。

今天是一个非常特殊的日子，好像今天特别流行的一句话是“一点都不能少”，我想一说这句话大家应该知道了。我们今天能够聚集在这里，我想除了关心国家大事之外更多的是关心在这个平台、这个行业的事情，现在处在一个互联网时代，互联互通已经成为了这个时代的主题词，共商共赢也是今天的主题话题，所以我非常感谢厦门昌宏集团以及赢商网给大家提供这样具有互联网精神自由交流平台，谢谢两个赞助单位，谢谢。

今天我主要非常高兴跟在座行业翘楚共同研究探讨实战性的问题，刚才吴总讲了很多大数据，他们有非常有效的数据采集系统，所以给我们分享了很多大数据，分享的结果刚才吴总说了，昆明商业地产过剩了吗？应该说没有过剩，尤其是优质的商业地产没有过剩，那如何做一个优质的商业地产？我个人的理解就是我们还要根据消费者需求来进行操作、运营和管理。所以我今天跟大家讨论的话题就是在消费需求迭代下品牌与购物中心如何因变而变，满足消费者的情感需求，这个题目确实是比较长，这是我窃取赢商网在年会上的一个论坛主题，我觉得说的非常好，首先一个主题词是消费需求已经有了一个迭代的变化，第二，品牌与购物中心应该如何因变而变，因为变了所以我们变了。第三，我认为非常重要的，如何满足消费者的情感需求。所以我重点在这方面跟大家作分享。这里会有许多案例，案例基本上收集了东南亚一带新型刚刚开业业绩非常好的购物中心案例跟大家进行分享。

消费行为在不同的时代背景下一直发生着相应的变化，这是肯定的，现在80后算起来36岁了，90后算起来已经26岁了，这个年龄层毋庸置疑都是我们做零售的目标客群，也是我们整个消费的中坚力量，这代人，80后大家都知道是独生子女的第一代，他们从小生长的环境，比60、70后天翻地覆的变化，在整个国家发展中也是最快的这20年。其二，他们还有一个非常大的显著特点，一直都说80、90后是互联网的原住居民，所以他们伴随着互联网一起成长起来了，所以环境的变化都使得他们在个性上发生非常大的变化，我们一起来探讨一下。

今天主题演讲从这三方面跟大家进行讨论，刚才已经讲过了，80后已经进入而立之年，90后现在最小也快20岁了，目标客群一般是18岁往上，也存在我们的目标客群。大数据时代肯定是要引用很多的大数据支持。

据数据显示，根据80后、90后的出生人口可以推算出80年代的消费人群，现阶段有2.81亿人，90年代已经超过1.71亿人，这加起来是非常大的消费群体，而且他们是一个新生代，乐于消费的一个群体。

我们再来看一个数据，80、90后，这是淘宝网上的数据，网上消费的情况是这样：70后在客单价占很大的优势，在80-120块左右，80、90后相应递减，从成交人数和销售额上来讲，应该说80后，成交人数占绝对的优势，但销售额来讲80后占了绝对优势。

刚才我们还重复了这一话题，他们跟互联网是共生的，他们的消费习惯或者说他们的性格特征到底有一些什么样的变化呢？首先90后的人近98.8%在20岁以前就触网了，甚至在15岁以前已经有60%的人客群开始了网络生活，80后是达到了88%的（现象），就是20岁触网的情况，70后非常少，只有30%多。我想不光是80、90后，在座各位都很难想像哪一天我手机没有带，今天这日子怎么过，到哪里没有WIFI今天这日子怎么过，所以确实是网络对大家的影响很大。另外从它的使用方式上来讲，86%90后的人会使用手机终端，也就是笔记本，其次是电脑，移动互联网成为他们生活的一部分。这个数据是很有意思的，现在忘年交，要想跟80后、90后的朋友交朋友挺麻烦的，如果长的不帅，穿的不优雅或者现在重点看气质，没有气质80后、90后的人都不有例如你。90.1%80、90后与人交往是依照对方的言谈举止来判断他是好人还是快人，71.8%人是看他穿的漂不漂亮，刚才梅总说我穿的像百乐门，我不知道是表扬还是批评呢，可能还是有人愿意交朋友的。62.7%人会看长的怎么样，实际上我们对80、90后形成一个总体的印象，个个都是外貌协会的会员。除此以外他们还有一个非常突出的特点，愿意为精神消费买单，杨总最感兴趣了，以电影产业为例，2015年中国电影票房达到440.69亿元，同比增长49%，越来越多的人喜欢看电影，为精神买单，这也是他们的一个重大变化。

我们再来看70后的人都比较实在，交往时希望跟大家深交往，要了解他的全部，但80、90后不是这样的，他们喜欢浅社交，从他们社交习惯排名来看，大家可以看到这个论点。首先，他们用于最多的社交方式是吃饭。其次TKV，还有去看电影，还有去玩桌游，但70后很多的是旅游，因为旅游可以有很多的时间，大家亲密接触、互相了解。同时也得出一个结论，在互联网时代里80、90后他们完全已经可以应用一个更便捷的方式来完成他们的日常购物需求，那就是网上购物。他们来到购物中心或者来到商业设施的目的是什么？社交，这是很明确的动向。同时根据淘宝网大数据显示，80、90后的人非常愿意为健康买单，整个2015年淘宝大数据运动健康类的消费额也是出现翻番的趋势。

据现在大数据的调查，我不知道吴总是这么做的，中国移动社群生态报告，去问90后的人，你认为什么样的品质是你最重要的品质？结果得出了一个结论，大家都说90后的人最喜欢宅，依次是独立、奋斗、勤奋、随性、靠谱、实用等，有些词是比较现代化的。我们再来看他们购物方向，什么会影响到他们的购物选择呢？非常惊人、占绝对的优势是自己喜欢，我认为60、70后是有一个严重的区别，我想这里面也有一些商家朋友虽然很年轻，但还有70后的人，我们小时候，也就是改革开放之前中国人最喜欢的一件事，或者看刚刚改革开放的时候，都追求流行，大喇叭裤流行了大家都去穿，等等，这是那一代人的喜好，现在看不到了，他们首先要自己喜欢才购物，其次是价格高低，看到这个报告的时候我也惊讶，我以为80、90后都是败家子，因为有父母在支持。实际上不是，他们对价格还是比较敏感的，因为有网络，并不觉得买了高价的东西是好质量，相反而不是。所以把父母的建议、广告促销、导购信息、同款等等这样的排序，也就是说，我们今天来了很多媒体朋友，现在广告收入低了，其实是被80、90后逼，因为他们不被你洗脑了，广告促销或者硬性促销作用在他们身上影响力是非常低的。

最后我们来看80、90后的审美观，这些数据我不一一念了，大家可以下来看。基本上的结论是说80、90后他们喜欢多元化的东西，既不喜欢纯粹的中式，也不喜欢纯粹的欧式，或者纯粹的风格，他们喜欢现代中式，中西方融合的方式，这在审美观当中会起到非常大的作用。

以上聊了这么多关于新生代的性格特征，对于购物中心或者品牌会有什么样的影响？我归纳为三方面：一个是消费习惯的改变，一个是更加注重精神情感的体验，一个是消费喜好更个性化和多元化。还有一个是消费行为极度依赖互联网，确实是他们是互联网的一代。那伴随着这三个性格趋向，刚才吴总讲到了一些成功或者做得非常精品的购物中心，他们也在主力应对这三方面的变化，首先大家都听到的耳朵已经起茧子的说法，就是体验，其次是打造多元化和个性化，最后是创造O2O的模式。

我这边跟大家分享一些案例，这是泰国2015年12月2日开业的一个购物中心，所在地是在泰国的夜市里，开创泰国24小时不打烊的一个营业模式，所针对的客群是夜猫族。刚才说到了体验，最直观肯定是对商场空间的体验，所以我想从这方面先做一个大概的阐述，我们可以看一下它外立面的塑造，银色再加上黑色的金属和黄色，这几个色系都是夜族人非常喜欢的颜色，也是非常时尚、性感的颜色。我们说做体验，但前提，也就是今天分享的主题还是要根据消费者的需求来做，所以我特别强调所在的设置有什么样的关联，再来看一下整个夜场的灯光形象，这都是一些退台、楼梯，完全打破室内和室外空间的界线，使得整个空间非常自由化、现代感非常性感，这是处在一个夜市里的建筑造型。那它的业绩情况是怎样的？可以告诉大家非常恐怖，2015年12月2日开业，到现在根据营业额来算，一年收入是2.8亿，面积是6.55万平米的建筑面积，一年收入会有这么多。所以这是一个非常成功的案例。

第二个案例我们这边分享的，我想大家都很熟悉了，这是新加坡的金沙购物中心，七星级的一个酒店，但它是连接了这样一个购物中心。当时应该是全球第一个七星级酒店，既然以它为邻，确实是新加坡比较重要的CBD中心，这样一个高端商务人群定位在设计时引用了威尼斯运河的概念，大家多知道在威尼斯有一种船，要开这船必须是威尼斯的贵族身份才能开这船，虽然是一条小船，但对身份的体现是非常淋漓尽致。针对这么高端的定位做这样内景的处理，获得非常好的好评。

其次我们说到空间设计上，80、90后他们都很讨厌被拘束，讨厌被隔离、讨厌限定路线行走，针对这种情况也做了一个平面层次上的打破，这是餐饮楼层，完全是一个开放式的设计，融入到了整体环境中，也包括灯光都是非常温暖、舒适的设计，在这样一个空间里无论是就餐、休息、交流都会感到非常舒适。零售店也不例外，一样打破了这个局限，一切都显得非常顺畅和自由，但这里面会有人说，以前百货商场不是这样的吗，都没有隔断，但从这些图片里完全可以看出来，百货虽然没有隔断，但对品牌的突出非常弱，对品牌的突出更弱了，基本上混杂一起，以突出商品为目的，这和现代的购物中心是一个最大的区别。

我们再来看一个非常经典的案例，日本的一个山包，它本身是一个小山包，利用高差建立了一个层层叠叠的峡谷概念。也就是说，像中国人的一个想法，柳暗花明又一春的理念，以探寻到景观节点之后会发现一片的零售商业或者休闲商业，这样做了以后完全达到多首层的概念。

我们来讲一讲国内的项目，刚才讲到了整体空间的打造，一个是店与店之间的隔断打造，另外把层与层之间的隔断多打破了。大家可以看到这做了非常多的交错梯，不是完全用来上下交通的，可以看到它是退的，一层一层退台的交错模式，之前在纽约铁路公园也看到这样的设计，坐在这里从不同的角度可以进行交流，把垂直交通线也打造成一个交流空间，这使得楼层与楼层之间并没有那么强烈的隔离效果。

讲到舞感的体验，这些项目大家在网上都可以搜到，回去再可以做详细的了解。值得一提在当时开业的时候，33米的水瀑布墙，还有人工瀑布的水流声和鸟声，完全从人的五官给到你融入自然的效果，所以开业当天专门来看水幕的人非常很多。购物中心首先要打造体验感，最近非常流行的亚洲最好玩的一个购物中心，台湾大鲁阁，这块是非常有意思，这是它的宣传方式，是台湾第一个不用花钱就能进来的游乐场，在全场空间里，也就是广场空间里有非常多的游乐设施，从日本引进了和F1赛道完全一致的，只是按比例微缩的草衙道，开业时也得到非常多人气的追捧。

我大概讲一下，现在又开了一个D.PARK园，这块在互动方面非常值得借鉴。首先做了非常多的主题互动广场，一个是中央公园、智能运动体验馆，这里放着各式各样的大型积木，小朋友可以在这里自己构建自己的一个生活场景，激发想象力。把金鱼又做成15米长的一个蓝鲸，里面有各式各样小朋友用来运动的场所，大家可以爬进蓝鲸的肚子里进行各种运动，还有音乐历险广场，还有智能的逻辑架式，小朋友能够互动体验的场景都有。

我们再说到Ratchada，在说唱的五层，打造了极限运动场，这里有标准的蹦极、攀岩，尤其是可以看到它的色彩是非常激进，正好符合80、90后个性化和追求酷炫的想法。

下面讲了这两点以外我认为还有一个很重要的体验要做，服务。我想案例时就想了在我所去过所有的购物中心或者国家里，我认为日本服务做得是最地道、最好的，他们这个细节做得非常好。在一个超市门口会摆放婴儿车和轮椅，这样让购物的人，带小朋友也好，带老人购物也好，非常便捷，国外又考虑了大尺寸的储物柜，可以把米放在里面，甚至连宠物都没有忘记，专门有狗爪子的池子。还有一个服务，日本服务业非常伟大，不管你忙什么都要停下来，有人抱怨你的时候，不管是谁的问题都要代表团队向顾客道歉，开门迎客的时间一定要准确到秒，开业以后不允许有任何打扫或者购物的行为发生。

在全世界购物中心里大家也是花费了非常多的心思琢磨客群的需求，并且打造更符合客群需求的设施。这里可以看到儿童专属，专门给儿童售卖的售卖机，尺度、高度都是按照儿童的方向做，在婴儿室专门允许男士进去冲泡牛奶。所有设施都是经过世界顶级安全认证的设施设备。

除了刚才讲到的这些是体验，第二个就是要打造个性化和多元化。这块我相信大家多去过，带过了，比如说西单大悦城，购物中心泛滥的场地，不能说是购物中心，是零售泛滥的一个场地，居然能够做到零售品牌占到71%，这非常难以做到，因为周围有大型的百货，传统商圈都在西单旁边，那如何做到？个性化。引进了非常具有个性化的设施品牌，所以70%多的零售店铺都能够开业，并且营业效果非常好。西单大悦城很多年在全国购物中心销售额排名在前十的项目。

我们再来看一下多元化，我相信这些地方大家都去过了，不讲了。只讲一个美国的案例，做法是非常有意思，把一个零售空间已经跨界了，主题设计一定是圈层的，认同主题设计的一个品牌，里面有咖啡屋、自拍相机厅，还有美发沙龙、健身区域、球鞋3D打印区，现在以穿鞋子的个性化来体现自己的个性，这会受到80、90后的强烈追捧。

最后，刚才讲了大家都是网络时代的原住民，做好O2O可能确实是所必须要做好的一件事情。现在的方式无非是线上旅游线下互动，能够形成一个闭合，能将线上线下完全融合起来，这样的尝试在业界我相信有两个是大家公认的，一个是大悦城，一个是万达推出的飞凡。

实际上要想做到这些，大悦城做了一些什么事情？首先要建立一个数据的抓取，吴总刚才也在聊这个事情，数据抓取系统也是非常复杂的，不是说通过客流系统来抓取的数据，并不能完全没有对客群的分析需求。所以可以看到大悦城通过各种系统，一个是收银系统，一个是小米商业分析系统、WIFI系统、客流系统、客流属性管理、APP管理跟踪服务等等，有这么多的系统数据采集点，至少保证在分析数据时是非常客观。

还有进行客流的管理，大悦城每天会对每一个出口的人流量进行精确统计和分析，包括性别和年龄的统计，然后建立客群管理系统，使得线上支付和点餐都是一键完成，实体会员店与微信号绑定，还建立客户的分层体系，这也是一个非常重要的体系，可以把客户详细的属性加以细分，现在80、90后最大的消费习惯是自己喜欢，所以一定要知道他喜欢什么，从这样的分析中就能得出，针对他的喜欢对他进行推送广告，我相信一定会事半功倍。然后做精准的营销，刚才已经讲到了，包括大数据的分析，以及移动支付，现在80、90后走到哪里都会说这儿能支付宝支付吗？如果不能还得带现金，显得就很落后了。

飞凡现在也在推出这样一个系统，主要是智慧商城，可以实现室内的导航，智能反向巡航找车系统、约电影、在线购票、远程定位、智能收款机、微信、支付宝等等已经做到了，飞凡目前宣传商户已经超过4万家，实现了很好的销售额。昌宏集团现有瑞景山广场已经全面加入飞凡系统中，未来西城COHO也会考虑加入到这个系统中，当然这一个单纯的系统是不足以支撑对客流的精准定位，所以我们还会借助其他的各种智慧系统。

我说了半天，如果有什么讲得不对的地方希望大家批评指正，另外在这里做一个小广告，大家今天进场时看到很多美女，还有穿着保安服的帅哥，这些美女帅哥不是我们花钱请来的，是我们立德物业公司的员工。同时还请到现在已经开业的商户，有提供了两位男帅哥，当然还准备很多现场直播秀，以及帽子秀等等表演，希望大家今天能够玩得开心，谢谢。