2018.4.9号第二届中国楼宇经济成都峰会下午场共分三个平行论坛，分别是：

1.全球大咖共话“新生活 新场景”

2.楼宇金融专场 楼宇经济2.0—金融时代下的楼宇经济新格局

3.楼宇绿色专场—楼宇经济新时代、新方略 全生命周期绿色论坛

下面直播【楼宇绿色专场—楼宇经济新时代、新方略 全生命周期绿色论坛

】专场

嘉宾进场

主持人登场，会议正式开始

主持人做论坛主题阐释：

近年来，纵观全球，环保、低碳、绿色、可持续发展这一话题，一直备受业界及社会的广泛关注。随着中国政府对发展绿色建筑的积极推进和绿色可持续理念在国内的推广，越来越多的企业加入到楼宇绿化的浪潮中。聚焦全球，究竟什么是最具生命力的绿色建筑？未来，绿色建筑又有哪些发展趋势？

今天出席“楼宇经济新时代、新方略-全生命周期绿色论坛”的嘉宾有：

中节能绿色建筑产业有限公司 执行董事 许修敏

中节能绿色建筑产业有限公司 总工程师 龚俊

法国ITG公司总裁 法国戴高乐基金会董事成员 俊马

法国DJP能源公司总裁 让 皮埃尔

世邦魏理仕 华西区董事总经理 邓耀华

世邦魏理仕 大中华区资产服务部资深董事 谭健雄

万科中西部产城公司副总经理 天万公司总经理 熊瑛

万科集团绿色建筑负责人 石婷

四川省绿色建筑评价标识机构

四川省土木建筑学会 常务副秘书长 刘超

阳佑环保科技有限公司 总经理 倪敏明

四川艺海智能科技有限公司 总经理 刘佳峰

第一位演讲的嘉宾是：中节能绿色建筑产业有限公司执行董事许修敏

演讲主题：《践行绿色发展使命，推行节能环保产业创新发展》。

绿色建筑发展的环境与机遇。建筑在全生命周期统计中，碳排放、能源材料的消耗占据了全社会总量的40%，建筑对天然气消耗量占用了供应总量的50%。党的十八大以来，生态文明建设被摆在了重要的位置，习总书记在不同的场合，多次强调了生态环境的重要性，并提出了一系列绿色发展的理念。十九大报告为未来中国推进生态文明建设和绿色发展指明了路线图。发展绿色建筑是国家的战略，是十九大报告中形成绿色发展方式和生活方式的重要手段。近年来，绿色建筑政策陆续出台，明确了绿色建筑的发展目标和任务，建筑节能以绿色建筑十三五规划等政策文件提出我国绿色建筑发展的重要目标。到2020年，绿色建筑占城镇新建建筑的比例将高达50%，绿色建材的应用比重要超过40%。从国家推出的一系列政策中可以看出，绿色建筑已经被提升到了前所未有的新高度，上升为国家战略，给相关的材料和设备生产、规划设计、绿色技术、应用维护、改建拆除等绿色建筑产业的相关领域，带来了极大的机遇。

中节能在绿色建筑领域的实践情况。中节能作为中国唯一一家以节能环保为主业的中央企业，中节能经过20多年来的实践与发展，在绿色建筑产业的相关领域，积累了一定的产品和技术优势，同时和万科合作打造绿色新城的项目。在能源资源管理系统，分布式能源系统，光伏建筑一体化、绿色建材、垃圾处理等相关领域，取得了良好的成就。追求更低能耗，更舒适、更健康的建筑环境。

绿色建筑的发展趋势。主要从产业、项目、运维、建造方法四个方面，与大家探讨一下绿色建筑的发展趋势，以及中节能在绿色建筑领域发展的思考。从产业发展来看，伴随着经济的高速增长向高质量发展，城市化进程的加快推进，单一的开发项目已经难以满足新时代社会经济发展的需要。绿色建筑必然从单体和组团尺度向社区和生态化城市建设发展，促使绿色建筑企业向生态城镇发展运营商转型，未来的市场竞争，也将从单一的产品转变为区域或者是城镇的综合解决方案，与运营服务能力的竞争。促进产城融合发展，注重城乡一体化建设，是绿色建筑行业未来的发展路径。以产业为支撑，带动城市中心，完善配套服务，使产业、城市和人之间形成持续不断的发展。从项目建设的角度上看，未来必须着眼于建筑全产业链、全生命周期的各个环节，统筹考虑，推进绿色理念，产品制造、规划设计、建造运输、运营维护，以及拆除等全过程的实践应用。从运维管理家都看，应该重视能源资源管理，打造智慧生态城区，借助互联网和大数据，构建城市能源智慧环境，把建筑功能信息化，减少能耗损失，打造体验、可以感知的绿色建筑。从建造方法来看，发展装配式建筑，有利于节能环保，提高劳动生产力，提升工程交付质量，促进建筑产业转型升级，符合绿色建筑的总体要求。

第二位演讲嘉宾是：四川省绿色建筑评价标识机构，四川省土木建筑学会常务副秘书长刘超

演讲主题：《绿色建筑发展新态势》。

我国绿色发展的顶层设计，经过几十年的发展，已经创造了举世瞩目的奇迹，那么号称世界第二大经济体，我们在点赞的时候，也发现了一些问题，这种发展的结果是不是我们想要的？十八大以后，我国提出了良好的生态环境是最公平的公共产品，是最普惠的民生福祉。我们在建设领域提出了生态产品的概念，增强生态产品的生产能力。生态产品在我们建设行业里面指的就是：良好的生态环境，清新空气，清洁水源，宜人气侯，舒适环境，包括我们提供的绿色建筑。

1、发展模式的转变。走可持续发展的道路，在建筑业行业，就是要做绿色建筑，一个可持续建筑，这既是建筑业转变生产发展方式的选择，也是现在的生存的目标。

2、四川省在绿色建筑政策方面的一些问题。我国从2006年开始正式实施绿色建筑的有关政策，也出台了一系列的绿色生态城区以及城镇的相关政策同时出台了绿色建筑发展的实施方案及细则。已经发布执行的如四川省的绿色建筑行动实施方案；四川省推进绿色建筑行动实施细则；四川省十三五建筑节能与绿色建筑发展的规划；十三五新建绿色建筑目标任务的通知等等。同时希望地方政府能够出台一些鼓励发展的政策。就标准而言，目前形式标准较多不统一，需要上升到一个完整的标准体系。

3、绿色建筑全过程管理。推动绿色建筑的发展，不止是建设行政主管部门的事情，也应该是政府行为。而中国推动绿色建筑标志性的就是自上而下，政府行为。所以政府的每一个部门，都应该有相应的职责，各司其责，全社会自上而下来推动绿色建筑的发展。

4、标识评审的申报工作。四川省，现在是有四个机构可以对四川省的申报绿色建筑标识的单位进行审核，同时可以开展一二三星的绿色建筑标识的评价，也包括工业建筑、既有建筑的改造等等的评价。根据建设部的规定，建设主管部门在逐渐退出标识评审的申报工作，四个评价标识机构的工作正在走向前台。此前建设部是参与绿色建筑标识的评价，现在不参与评价，只做监督工作。

第三位演讲嘉宾是：万科集团绿色建筑负责人的石婷

演讲主题：《新时代绿色建筑定位、开发与创新突破》。

十九大的报告，以人民的美好生活为已任，另一个是绿水青山就是金山银山，的时代背景下，万科集团整个的发展战略，从原来的城市配套服务商升级为城乡建设与生活服务商。

万科的主营业务已经从传统的住宅开发、物业服务拓展到包括有商业、物流、产业办公、长租公寓、教育、养老、渡假等16个板块。对于万科的认识，需要从原来的开发商转到更大的服务商的角色。在集团发展的战略背景下，绿色相关的实践，也会从原来的住宅领域的规划设计，以及开发建造，会更加拓展到和城市方方面面相关的一些内容，包括绿色运营，包括整个的城市的环保相关的内容。

万科从07年开始做绿色建筑相关的研究，万科开发的绿色建筑，三星的住宅项目可以占到全国40%以上的面积。14年，集团已经出台需要所有的开发的项目都要按照绿色建筑一星的标准来。截至2017年，已经完成超过1亿平米的绿色建筑。

关注绿色建筑的运营。所有的设计理念，能不能很好的贯穿到整个建筑的全生命周期，是需要重点关注的一个问题。从万科统计来看，在所有的绿色建筑，获得绿色建筑评价标识的项目里面，只有不到7%的项目获得了绿色运营的标识。

关心绿色建筑的质量发展以外，更加关注运营阶段的节能减排。万科除了一次性开发的项目之外，会有越来越多的持有型的项目，会从运营阶段的实际效果，以卓越运营的目标来反推我们整个过程的质量管理。

除建筑本身相关之外，万科也关注城市环境的改善，目前万科在2017年成立了一个环保公司，业务包括水环境的治理，土壤污染的治理，完成对土壤治理、修复的任务。

在成都，设有万科中西部产城在负责的双流的研发机构，目前正在规划和建设的过程当中，除了建立绿色研究，也会建立装配式构件产业，希望能够引领或者说是鼓励我们当地有更多的合作方，能够和万科的项目一起来成长，能够培育更多的资源。

借助万科整个平台的资源优势，孵化出全新的创新团队。如近几年几年开始的机器人，智能化方面的研究。

2017年成立的建材B2B电商平台，希望发挥万科的采购资源的优势。一方面和供应商能够更好的互相配合，另一方面为供应商提供更多的解决方案。

第四位演讲嘉宾是：世邦魏理仕大中华区资产服务部资深董事谭健雄先生，他演讲的题目是《绿色建筑认证介绍与发展趋势》。

关于绿色建筑认证介绍及发展趋：

国家政策层面，十三五规划，绿色建筑是我们国家未来的发展方向。将来中国要加强节能减排的力度，我国整体的发展情况来看，要降低碳排放量，降低60%到65%，这个指标是很难实现的。所以绿色建筑的计划就出台了，在整个市场上，绿色理念成为了未来5年发展的主基调。中国不同的城市有不同的政策出台，比如说LEED认证项目，对通过LEED认证的区内建筑所在单位给予奖励，获得了白金级的项目给予一次性30万奖励，获得金级的项目给予一次性20万元的奖励，获得银级的项目给予一次性10万元的奖励，获得认证级的项目给予一次性5万元奖励，该条目与绿色建筑评价标识项目补贴不可兼得。节能减排是绿色建筑其中的一个需求，因为它还有其他的需求，关于用材、创新方面，这些都是绿色建筑所提出的要求，之后在不同的城市会不断的加大这方面的力度。

LEED认证，每个国家都有自己的LEED认证标准，我家也不例外，我国的LEED认证是2006年出台的，也就是绿色建筑评价标准。每个国家都有着自己的LEED标准，希望以后能把我国的LEED标准推广到全世界。我来自香港，香港在1997年之前跟英国的关系很密切，但是所有的建筑都是通用绿色建筑评价标准的，1996年的时候香港适用的是建筑环境评估BEAM，2010年推行的是绿色建筑评价标准体系，LEED的全称是“能源与环境设计先锋奖”。从美国LEED认证面积全球分布图的情况看，中国是除了美国以外，拥有最多的LEED认证面积的国家，美国占63%，中国占11%，韩国和印度只有2%，欧洲各国仅占5%，说明我国在这方面的技术是很成熟的。全球注册项目数量达131762个，分布在162个国家，中国已经成为全球第二个拥有最多LEED项目的国家，共有3497个注册项目，特点是具有成熟的绿色建筑评价体系，拥有公平、公正、公开的评审机制。

中国每年LEED项目的注册数，截至2017年12月的注册数据，在2016年的时候达到了峰值924个，但是到了2017年有所下降。3000多个项目里面，真正能落地的只有1245个LEED认证项目。国家目前在这个方面，还是有很多的空间可以去提升。从ESGBC公布的中国内地LEED绿色建筑十大省市排名看，其中四川以46.6万多平方米的LEED认证建筑面积位居全国第六，北京排全国第一，拥有2.09百万平方米LEED认证面积，上海紧随其后，拥有1.75百万平方米LEED认证面积。

LEED的v4评分体系，分别是证书级、银级、金级、铂金级，他的分数段分别是40到49分，50到59分，60到79分，80分以上，其中满分为110分，中国处在金级的项目数量是最多的，项目个数达到了738个。而国外的研究表明，LEED建筑的增量成本低于预期，其中，-0.4%至12.5%指绿色建筑实际增量成本，而0.9%至29%表示绿色建筑预期增量成本。

项目的优势层面，与一般的商业建筑相比，获得LEED金级认证的建筑通常在用水、维护成本、能耗、租户满意度和温室气体排放量有以下的表现，其中用水11%，维护成本19恩%，能耗25%，租户不满意度27%，温室气体排放量34%。LEED甲级写字楼平均租金也出现了溢价的情况，最明显的是成都，成都达到了30%，香港达到了55%，武汉达到了30%，台北32%，深圳23%，武汉30%，杭州19%、上海13%，广州10%，天津13%，北京仅2%。

2017年是绿色建筑的进击年，因为我们拥有了更健全的绿色建筑规范环境，其中包括健康建筑评价标准、建筑节能与绿色建筑发展十三五规划，绿色金融改革创新试验区总体方案等等。目前，LEED认证大楼在中国的数量与范围均大幅增加，进入城市的数量来看，LEED认证面积从2500万到4800万，LEED在甲级写字楼中的渗透率从16%到23%，铂金级在LEED写字楼中的面积占比从14%到22%，所以，具有LEED认证的写字楼租金与出租率表现突出。根据数据表明，项目通过LEED认证提升了自身在市场中的竞争力。租金优势从10%提升到了25%，出租率优势从1.5%提升至3.5%，这是LEED和普通型的对比数据。

2015年，WELL进驻标准进入中国，2016年10月，健康中国2030规划纲要发布，2017年1月，中国发布健康建筑评价标准，2017年3月，中国第一批健康建筑获得认证，中国WELL认证和预认证面积突破100万平方米。

第五位演讲嘉宾是：法国戴高乐基金会董事会成员俊马

演讲主题：《从国际化视角呈现的能源解决方案》。

众所周知的诸多的环境污染问题，我们有着一系列的解决手段，从建筑节能的角度入手，是非常有效的手段。法国总统和习总书记上次会面，签署的合作协议里面，其中非常重要的一条就是关于节能环保方面的合作。

在环保方面，从能源角度进行环保这么多的措施里面，有两点是非常重要的，第一个是减少二氧化碳的排放，第二点是建筑本身的节能。此次谈到节能，不单是从技术层面的考虑，更多的还要从实施层面，技术的投入和产出的比例，是我们重点考虑的一个因素。如果说有一些技术很先进，但是投入太高，或者回报周期太长，就可能不会作为主打技术，而会根据当地的实际情况，及建筑的实际情况，根据不同建筑类型的内在的要求，来制定更有针对性的解决方案。就像石油的价格，如果价格太便宜了，反而不利于节能，如果维持价格在一定的高位，大家可能就会对新能源更有兴趣。大家一起努力会有很好的结果，也会有更好的方法。

在欧洲，这些建筑企业的成功经验，法国最大的建筑节能公司的总裁杜邦先生总结了四个方面：第一个是要做大市场、重视市场。第二个是技术支撑，第三是多方协作、共同努力。第四，包括背后的财力或者是政策的支持。

实现绿色建筑节能的欧洲参与者是哪些？

第一个是国家和地方政府层面的重视。成都市政府对绿色建筑节能这方面是非常重视的。从政府层面入手的一个目标，他能够引导开发商，包括材料的生产商、供应商来主动进行绿色建筑节能方面的升级与探索。在欧洲，现在参与的不管是开发商还是公众，他们对绿色建筑的参与、了解度是很高的，参与程度也非常的高。

第二个因素是能源提供者，建筑还包括建材生产商，他们必须按照刚才说的政府制定的相关绿色标准来实施生产。

第三个因素是地产商，或者开发商。在欧洲有很多的地产，实际上是政府开发的公租房、廉租房，这些房子对绿色建筑节能也是非常的重视。

在欧洲的对绿色建筑有补贴，如果是材料生产供应方，他是有生产绿色建筑的资质，他的水电这些会有相关的优惠，以鼓励他来生产绿色建材。同时对购买这种绿色建筑还有一定的财政方面的补贴和奖励，不但是做了绿色建筑的推广，有利于环保、有利于节能，同时对各个参与方，开发商、材料提供商包括政府，都是有益的事情。

宏观层面的奖励和补助，可以有很多的细分，比如说这三个方面比较专业的，一个是建筑室内气候，一个是碳的合同，反正就是一些细分层面，也正在制定相关的标准。总的来说，建筑节能是需要多方的参与，特别是经济方面的扶持。

最后一个技术层面的。在这里也是非常乐观的，因为有这么多人的参与，群策群力，技术会发展的非常快，满足以后的节能建筑，满足生态城市的绿色化发展的需求。

接下来是论坛最后环节，嘉宾主题对话环节

对话主题：《楼宇经济新困境与解决之道》

对话嘉宾分别是：

成都中节能环保发展股份有限公司总经理 彭艳

世邦魏理仕大中华区资产服务部资深董事 谭健雄

四川省土木建筑学会常务副秘书长 刘超

万科集团绿色建筑负责人 石婷

阳佑环保科技有限公司总经理 倪敏明

四川艺海智能科技有限公司总经理 刘佳峰

主持人：针对国家推进绿色建筑的政策以及利好的方向，作为企业，作为楼宇，作为整个城市的一个楼宇建设，我们应该如何抓住国家绿色产业以及绿色建筑提供的产业政策机遇，来共求创新发展呢？

彭艳：首先，创新是现在发展的一个非常重要的动力。在十九大召开以后，习主席在不同的场合，一共有将近80次提到创新这两个字。由此可见，创新将作为未来中国接下来这几年的一个重要的推动，作为我们企业是受国资委监管，尤其是进两个月，我们召开的主题为创新突破的这种集团性的会议非常多。那么回到主持人的话题，我觉得主要还是从三个方面来说：第一方面是理论创新；第二方面是模式创新和技术创新。第三方面是技术层面上不能够盲目的去做叠加，一定要从项目后期运营的数据作为导向，在前期去选择我们的绿色建筑的集成应用。前面各个嘉宾讲的绿色建筑，主要集中在我们的城区，我们核心的CBD，这两年我们中国提到的城乡一体化，乡村振兴，包括我们的生态城镇，就是我们的特色小镇，这一块儿我们也应该把绿色建筑这一块儿的一些理念导入进去。

主持人：在绿色建筑中未来的发展趋势，针对当下的问题，石婷这边有没有什么良好的建议呢？

石婷：在大题目“新时代”的背景，结合十九大，或者是对于两会政府工作的一个解读，结合前面提到的以人民美好生活为已任。所以我觉得在这里，质量这两个字，是在现下，当今时代是非常重要的一个概念。那么对于这个质量的理解，我觉得应该说是有两个纬度，一方面是对于产品质量本身，如何围绕人民的生活，围绕客户的需求出发，不断的提升产品质量。另外一个纬度是对社会责任要带动和推进整个行业的有序的、可持续的发展。

主持人：整个绿色建筑，想要落地是需要通过一个一个的细节来支撑，在国内外我们有绿标、有LEED、有WELL，有很多的体系来测评。中外的不同的绿色认证的体系，我们应该如何和谐的包容，一起来创造一个全新的，有利于国内市场的绿色建筑发展的趋势？

谭健雄：我是这样看的，在国内有不同的体系，唯一的障碍就是标准是没有冲突的，方向都是一致的，但是要求是不一样的，所以基本上来说，虽然有LEED和WELL这些标准，但是也要讲国标。绿色标准有很多很好的设计理念，在发展过程当中，会促进良性的循环发展。最主要的就是现在谈绿色建筑发展，大家都觉得是很好的，到目前为止，全球的绿色建筑项目有13万个，他们的需求是很大的，有需求就有供应，供应商也有很多很好的技术可以提供出来，而且当地政府也有不同程度的补贴，相关的政策以后也会越来越好。

刘超：今天这个题目叫包容、共生，其实这个提法不准确，应该是坚持中国的标识第一，国外的认证标识作为一个辅助，这是可以存在的。第一，国外的标准不一定比国内的一定要先进多少；第二，中国的绿色标识的认证是自上而下的，是政府行为；第三，中国的标识认证就是我们现在的普通的消费者，不管是住宅还是公共建筑的业主单位，他们对标识认证还缺乏一定的认识。所以我们希望在中国形成一个自下而上的认识，跟政府推荐绿色建筑自上而下形成一种合力，这样中国的绿色建筑会发展的更好。

主持人：在全生命周期里面，智慧楼宇这个词提得越来越多，那么如何通过科技的手段来打造智慧楼宇的平台？

倪敏明：通过智能化的手段进行24小时的监测，通过监测进行预警机制，通过预警机制，联络物业，售后团队，第一时间进行应急性的响应，这是今后的一个大的趋势。现在做的建筑绿色标准也好，LEED的认证也好，都是为了舒适的健康环境，但是这些污染是时时刻刻存在的，我们有效的监测和日常的不间断的运维和应急响应和管理，这是今后的一个大趋势，这是提升楼宇差异化运营的一个很有效的手段。

刘佳峰：绿色楼宇方面，通过3D高速建模，通过AI、VR技术，对环境、水、空气，电方面我们做一些开发，可以自动识别+预警，做到了自动管控。同时开发的智慧楼宇的软件，是绿色楼宇的不可或缺的软件支撑，实现了智慧楼宇内部机制的绿化。

主持人：要绿色，要环保，同样也要节约能耗，怎样才能把整个运行达到一个最佳的平衡点？

石婷：刚刚提到科技还有智慧、楼宇，分享一下万科在做的一个比较庞大的事情，我们内部叫做沃土计划。可以从两个方面，一个就是要通过科技手段，通过智慧手段。首先我们要有数据，因为我们认为这个数据是底层的基础，不管是产品要提升也好，或者是整个后面要运营也好，你首先得有数据。另外一个层面，应用智慧的手段。智慧我们的理解应该是有几个层级，首先它可能是智能家居，再就是智能社区、智慧楼宇，更大的范围内会形成智慧城市，这几个层级也是目前我们在实践的一些内容，包括智慧家居，应该说是市面上有大大小小、各种各样的企业，相对来说比较成熟的一个行业。结合绿色产业来说，储能怎么样能够让城市利用能源的配比，能够更有效的运转起来，这个是我们认为智慧城市里面的一点。另外结合比较火热的人工智能，包括人脸识别、语音识别，希望借现有众多的独角兽企业，或者说有更多的创新型的企业在做研发，一起合作，结合自身项目的需求，能够共同发展，结合比较有效的一些技术手段，能够在项目上落地，能够让更多的普通人体会到科技带来的生活的改变。

2018.4.9号第二届中国楼宇经济成都峰会下午场共分三个平行论坛，分别是：

1.全球大咖共话“新生活 新场景”

2.楼宇金融专场 楼宇经济2.0—金融时代下的楼宇经济新格局

3.楼宇绿色专场—楼宇经济新时代、新方略 全生命周期绿色论坛

下面直播【金融时代下楼宇经济新格局】专场

一：第一位演讲嘉宾—“清华大学房地产研究所的所长刘洪玉刘教授”

演讲标题《新时代经济社会发展政策取向与商业地产市场发展》

内容概述：

1.核心主题：当前经济社会发展的一些政策的取向和商业房地产市场发展的关系。

第一：政策取向对市场的影响，就是十九大做出一个非常立体的判断，中国的特色社会主义进入一个新的时代，同时确定了新的发展目标，在2020年全面建成小康社会要放两步走，然后在本世纪中要建成富强、民主、文化、和谐、美丽的社会现代化强国，这样一个非常宏伟的目标。

第二：经过30年的发展，我们住房的市场刚才提到了一个概念，叫过度的市场化。这个过度的市场化把住房问题从过去的经济问题、社会问题慢慢的演化成了一个社会政治问题，这里面关键的问题就是我们快速上涨的房价，和我们城市化发展过程当中新进入城市群体的住房能力的问题，失衡，差距越来越大。

第三：金融风险里面房地产市场风险又是其中最重要的，管控房地产市场风险主要就是要怎么去遏制我们这个市场泡沫化的倾向。房地产这个领域政策的取向，一个是完善基础性的制度，另一个就是建立长效机制。

第四：两个方面，一个就是多主体供给怎么理解。其次，多渠道保障怎么去鼓励社会力量参与。住的环境，实现住有所居。

第五：金融的问题主要是金融政策相关就是怎么建立起政策性的住房金融机构，怎么去实现好的金融监管。如果他市场上的增值能够在投资者和社会之间合理的分享，就能够促进这个市场的稳定。当然还可以通过一些立法，怎么去规范市场上参与的行为，怎么去促进公共服务均等化提供的水平等等。

第六：核心就是怎么增加终端支持的内容，怎么完善发展租赁市场。金融的问题主要是金融政策相关就是怎么建立起政策性的住房金融机构，怎么去实现好的金融监管。土地的制度更多的怎么开源，增加土地的来源。稳流，稳定供应，优化供应的结构，降低供应的成本，增加增强供应的弹性。

第七：我做了一个研究，住宅的领域里面，人口占19%，价值占24%，全球。商业我们人口还是占19%，但是我们商业房地产的价值只占全球的6%。

总结：在城镇化发展过程当中还有非常大的空间。从省会城市来看，跟很多国家来比就是一个巨大的市场，我自己感觉还是有非常大的空间。

第二位演讲嘉宾—“国际金融地产联盟的常务理事，亚太区教育标准董事会的成员张平”女士

演讲标题《存量地产时代下商业地产投资》

内容概述：

为什么说整个投资战略模型四大块非常重要，他的核心是什么？就是战略分析的核心其实跟每个投资人不同的战略相关。成都处于一个机遇期。他遇到的问题是什么？大家看同样是处于机遇期的城市，成都、西安、青岛、哈尔滨。成都是商业地产总量最大的，所以他的问题可能是短期内的供应比较集中，所以同质化的现象会比较严重。但是从整体的20大城市角度来看，成都的经济发展领先于他的城镇化发展，所以未来还是有非常大的机遇。

另一个纬度就是城镇商业竞争力的指数，商业竞争力的指数我们分成了几个纬度。

所以商业地产投资最重要的是什么呢？就是你对这个商业地产价值的判断。什么是商业地产的价值？商业地产的价值等于NOI除以5，就是营业净收入除以资本化率。当然我们做投资的时候，能不能找到所谓的价值洼地，就是能不能找到你的这个市场价值远远的低于你的投资价值的机会，我们就可以买入了。为什么呢？因为NOI就是营业净收入，这个就是考量的长期运营管理的能力。但是最开始能不能低价的买入，就是投资人最重要的判断标准。

数据分析：

我这边给大家过一些基本的数据。比如我们说到了商业地产的晴雨表是GDP，我们看一下中国的水平。17年是破7了，在6.9。今年预测会下降到6.6%，什么概念？即使我们下降到6.6%中国仍然是排在亚太平均值之上的位置。

未来的机会：

第一个投资机会就是核心区的优质资产依然受到机构投资者的青睐。核心型和核心增值型会成为投资者最偏好的两类资产。另外一类投资机会就是开头提到的存量改造、城市更新。

案例分享：

1.第一个项目是来自于国际金融地产联盟常务理事，同时是中融长投资本仲裁兼CEO，是一个比较历史上很有名的项目。原来是大酒店，但是通过收购改造之后变成了现在的北京信托大厦，原来是320间客房的四星级酒店，改造的大堂，升级了电梯等等，改了平面，甚至每层还有母婴室，打造成了一个四万平米的写字楼。他们的团队还做了摆设的改造。

2.第二个压力同样来自于国际金融地产联盟另一位常务理事，陈总。这是他们团队的例子，他们在上海收购了一栋小楼，总的面积只有6000多平。原来是一个宾馆，他把这个宾馆，大家看到原来这个宾馆的外立面改造了一个很小的精品办公。他们通过重新定位改造和准确的赋能，最重要的就是我刚才前面说的提升了他的现金流，80%的入住率用了半年的时间。所以这是一个小项目的试水。

3.第三个项目来自于国际金融地产联盟另一位常务理事，是中粮北京公司的副总经理孙总，这是孙总团队做的一个项目，就是非常有名的中粮广场C座的商改办，去过北京的人都知道有一个中粮广场的商业，但是里面都是家居卖场，现金流并不好。但是在那个位置经过重新的改造，变成了写字楼的定位。

最值得提的就是智慧运营，去年的时候写过一篇文章，里面特别重要的两点，一个就是十年前大家从关注物业管理，到现在关注智慧运营。

第三位演讲嘉宾—“平安集团不动产商业事业部资产管理部 总经理 张栋”先生

演讲标题《以平安为例的金融投资与楼宇长期运营的模式分析》

内容概述：

问题：为什么在投资的同时做好投资模型之后我们资管的同志要介入？

第一我们是基于实际的情况给资方精确的期望，我不是说投资的模型是不对的，但是很多时候投前的模型相对来说比较粗糙。我们都知道当这个模型一旦成为现实，未来可能五年可能十年资方会用这个模型来去约束你做的所有事情。那不如在这之前先和资方好好看一下这个模型到底是不是现实的。我们也要保证后续的行动是可控的，期望值也要保证。我不知道大家怎么样，我见过一些比较有意思的投资模型。比如说一个地区的写字楼，投了以后永远是95%。不管市场怎么事情。永远是说这个租客到期下一个租客会立刻上去交租，当中没有空置期？有没有？不会这个楼十年二十年都不会有改造，有没有？我不知道大家怎么样，我是见到过。所以这个投资模型成为你的行动指南的时候，资本就被限制在一个舞台上。不如我们一开始就对投资模型会有一些主导。这是我们在做的事情。

问题：参与设计，当我们建设和改造的时候。资本的同事永远会和设计师是矛盾，对资管来说最好使用的是什么？

方方正正的，但是不够炫。建筑师一定是喜欢那种必须有招式型的，或者是圆的或者是什么样的，但是不一定好用。这个时候资本跟设计就会有一些矛盾。支出流也是非常重要的，资方和希望通过租金或者收入使这个楼做起来，但是你说再让他投一点进来的话，资方会非常非常痛恨这一件事情。对外我们服务的东西说得太多了，现在可能很多的同事还在看基础服务，我们现在慢慢要往增值服务来说。我们并不认为这是一个单独的物业管理公司。服务必须贯穿整个资本公司甚至整个业主，你没有办法让所有的物业管理你以前工程留下的漏洞，或者是财务造成的漏洞，你企业不去面对，你是一个服务商。当你开始尊重物业管理公司，而不是说把他当成所有的背黑锅者，那么你的物业管理开始就慢慢的从标准化只是做标准的动作，比如航空公司就是很标准的。到慢慢开始精细化，一直到最后会主动帮业主解决和承担事情。帮你思考未来的方向。这是我们对物业管理的看法。

现在看客户的改变和趋势，比如现在90后和00后对职场和写字楼的看法，我们平安有什么优势，在座各位有什么优势，行业发生什么事情。

所以我们看整个资管的思路来说，第一个我们可能比单独租一个楼会有一些策略性的考量，第二个我们会更加看风险和机会，因为我们是长期持有，所以会往后看十年二十年趋势怎么样，怎么去利用这个趋势。所有的判断是基于资本和效率，还有控制。科技和创新对我们来说未来会有多大多大的推动作用？让我保持我的市场竞争力。

演讲结束，圆桌讨论开始：

1.讨论嘉宾 凤主编：介绍讨论嘉宾

清华大学法律研究所所长刘教授；

第二位是恒泰证券金融市场部总监申挚；吕志伟、厉俊以及徐总。

2.嘉宾介绍、负责领域及如何看待中国房地产证券化浪潮：

刘教授：我从政策的角度来看，应该说现在按照最新的去年经济会议的说法，就是在风险可控的前提下发展投资的长期金融工具，所以实际上来说从大的政策是递增的。具体实践上来说，因为资产证券化我们肯定是行业有这个需求。但是就像刚才讲到的，因为我们过去一直是开发的逻辑。要变成一个长期持有经营的逻辑，现在还一时半会儿对接不上。换句话说研究国外的发展比较快的证券化，往往是市场的钱去买比较便宜的资产。所以现在在积极的探索，包括很多企业，他也愿意去尝试去探索经验。但是要想规模的发展，应该说还有一段路要走。

申总：我先举举数字，从14年到现在整个房地产资产证券化发行了2000亿的市场规模，在这2000亿的规模里面商业地产产品将近50%，1000亿左右。速度也非常快，可以在交易所的网站上可以看到新增的项目，排行非常多。然后这个应该是在今年会有一个比较集中的爆发，当然这个爆发的力度怎么样也是要看市场基金的情况而定。然后其实现在很多这种地产公司，尤其是做商业地产去做资产证券化，实际上瞄准的还是未来的。现在做的产品刚才也提到了，都是做抵押融资，并没有充分的把物业的价值发挥出来。还有一个回避不了的问题就是税收，如何有效的鼓励地产公司，可能都需要去考虑的。但是现在国家政策实际上我觉得比较明确，然后要问什么时候退出呢？可能今年还是挺有希望的，但是具体什么时候出来的话大家还是拭目以待。

吕志伟：简单介绍一下，我们是在新加坡的一个资产公司，公司自有管理规模有300亿美金。大概65%的资产管理是在上市信托里面，所以在海外是一个股权相当专业的公司。通常这个证券化市场帮这个商业开发商来套现。所以有不同的市场，其实我们也很看好中国的。当然在国内其实有很多重点在里面，之前申中也谈到几个难题，不克服的话会应该国内证券化的进展。当然在参与这个市场比较难解释的就是银行利息还是很高，跟资产的汇报是倒挂的。这个往下中国的银行利率会上还是会下是一个很大问题，问不同的人有不同看法。但是短期大家感觉资金是越来越紧张。

第二投资人对收益的要求，还有稳定性，其实我觉得稳定性不是很大问题，就是参加过几个峰会，简单介绍过海外的股权上市公司，虽然他们有保息保本的概念，要是研究这个上市的案例的话，其实他的价值是保本的，即使没有，只要不买得太愚蠢的话，其实你要是有耐心有诚信的话，你回本金的几率还是比较大。所以我稳定性，房地产投资上市信托就是要克服市场波动。但是中国小股民或者是投资机构对投这一类型的产品预期很重要，你要是90%还是很难。这是必须克服的。

厉俊：从这个资本的角度来讲尤其是有一些项目运营比较平稳，大家希望自给自足的时候怎么去做。因为资金紧张是大家都避免不了的问题，这是现实。这个过程当中基金有一个周期，我们讲有寿命。这个周期到了以后如果公募基金还没有出现的时候我怎么才可以，前一段要去做这个退出，怎么样去退出，因为我到时候了必须给我们有一个交代。我要怎么样寻求不同的资金来源，我对这个项目本身觉得挺好的。但是另一方面监管的环境，这个怎么去做，怎么推动。尤其现在国税税源的大环境之下，这样的税收会觉得可能不会那么大规模的出现。但是的确大家会去不同的取舍，但不是所有类型的地产商都会做。

徐总：作为成都这样一个二线城市，市场没有一个定价的机制，不同的开发商或者不同的业主，对于自己的项目值得到钱其实项目是不一样的。放眼到整个中国，大家对于项目的布置都没有很清晰的定义。可能是机构化的投资人，他们的项目是更多用现金流和收益率的方式来确定项目的价值，如果是大的开发商更多是从利润的角度来确定项目的价值。但是至少从定价的角度讲他可以给大家一个参考，来对这个市场带来期望值，对于这个市场的交易活跃度都会有很大的帮助。

凤小龙：针对不同的业务领域提出比较关注的问题：

刘教授：房地产金融领域我们觉得从长效机制建设的角度来看两件事，一个就是政治性的金融机构。所以如果不把这一块发展起来就在制度上存在一个短板。这是一个概念。这里面更多强调住房的社会属性。

还有就是金融的监管，跟我们的风险相关。大家知道在这样一个大背景下，所以房地产金融的这种创新和未来的发展，总体上我们还是，刚才说了还是风险可控，这是一个基调，但是实际上大家可以看跟不同的时期，整个市场当中的发展主要的问题或者希望解决的问题去重点发展，比如说现在不管是什么，如果你要是租赁去发展，政策上的支持力度还是很大的。而租赁住房实际上也是一种商业房地产。

机构投资者在选择他投资的资产的时候，就可以把这个城市当做他的一个市场，然后把这里面的写字楼进到他的里面去。但是我们的市场当中就没有这个数据，根本不知道进入到成都，到北京到上海的市场面临的收益和风险是什么。所以我觉得现在建立标准，我们成立促进会，将来就是把这些。平安不动产张总讲的数据，只是公司的数据，但是没有办法代表整个市场。这些东西也会促进行业的发展。大家都当做自己的私有财产，实际上有一些东西是可以共享，或者在一些规则下共享。这样才能让整个行业市场变得透明，资本，尤其是机构投资者进入的时候才有依据。

申总：房地产企业做资产证券化非常多。供应链金融，这一块的资产也是很多地产公司非常希望的，分上下游两端，下游基本上是住宅，尾款的来源基本上是银行的按揭，公积金，还有合同的分期。这一块现在国内发行的份额两百多个亿，这一块发展的速度并不是特别快，本身很多住宅的开发项目在前期都有银行的开发贷。这个可能其我们现在做的资产证券化有一点相悖。但是现在发展得比较好的产品是对上游做反向，一般的地产公司现在前五十基本上评级都有两A+，对上游像供应商，以他为资产去操作是很多的。其实除了这个之外我们传统的一些商业地产的项目，里面的这个业态也在逐渐的方式，刚开始以写字楼购物中心为主，现在综合体越来越多。供应链这个产品主要是我正常的一个商业行为，我把我的应付帐款，我嫁接产品的时候我的周期跟我业务周期要匹配才行。每三年可能有新产品，你这个产品在这三年之内没有增值，甚至贬职了，三年末的时候发新产品，你的融资规模没有办法覆盖之前的融资规模，这样就会出现风险。这样的基础之上我们去做这个所谓的达到证券的状态，我对物业估值在降低，这也是我们未来做的一个环节。

吕总：我觉得国内资产要到海外上市还是有很大的难度，一是境内境外的资金流还有门槛。所以即使在海外有资源的话，我们更希望扩充国内的业务。短期内即使是证券化的市场不够成熟，但是我们能做到通过运营管理，或者是银行，海外投资的一些资源，帮助物业也好，帮助持有物业的开发商也好，把这个物业的价值提升起来。另外就是紧跟市场的变成，多跟同行多交流，一有机会可能推出一些产品出来。

厉总：先回应申总提到了，其实现金流的负债是第一位的，够不够好。第一个出一个报告，就是现金流预测够不够，这个是给券商第一个安慰。先看了这个基础就问这个资产本身OK吗，然后他的情况是不是真实的，未来这个现金流到底是什么样的。因为这个样子是不是合适的，是不是大家安心的。然后倒推，然后才说这个是怎么样的。所以第一步是看这个资产本身有没有这么多现金流，够不够好。在这个过程中可能会利用到一些优惠的条件之类的，税务师在这个过程当中也是非常需要去考量。这个产品涉及到运营的层面。新规出来之后到底怎么交税，这是很技术性的话题。这个过程当中省钱，然后申老师包装好，拿钱。这个过程当中会计师达到得到想要的目标。后续的因为既然是一个商业地产，大家就希望最好什么时候都很美，但是这个过程评估师的活，每年跟评估师打很多交道就是这个。刚才问的问题就是下面什么都不涨，上面一直涨。这个过程中会计师的任务去做。怎么样把这个信息尽量的充实，因为毕竟新加坡的的需求和程度的概念来讲。所以未来公募之后从原始权利人或者从计划层面来讲要相差很大，所以在我看来这些能力有一些是好，有一些不太好。做一个大目标，然后在其他地方尽量能怎么样妥协怎么样妥协。

徐总：首先从一个地域的角度来看，一线市场的整个状况，就是商业在未来能够去做。北京上海广州他们租金租赁的需求是非常强大的，所以他们在出租率上都是有一个很稳定的表现。所以这是一个做现金流的最基本的保障。从二线市场的角度来看，如果地域来看只有几个城市有这个机会，成都算一个。但是大部分的还是在发展当中，如果把很多副省级城市拿出来看，或者国家中心城市之外的城市来看，很多城市还有一个比较长的路要走。即便是八个中心城市里面，从商业地产的角度来看，发展的程度还是参差不齐，有一些很前面，比如成都。有一些还在比较初步，早期或者中期的地步。但是做商业不同，商业更取决于城市的人口规模，以及运营者的能力。从现在的情况下面，就是越来越聚焦到比较大的资金识别有运营能力的投资人或者运营者，在聚焦效应更明显。

刘教授：我觉得实际上资产证券化或者房地产金融的发展，能够促进整个商业房地产行业的一个健康持续的发展。

申总：做总结就是给开发商和业主说人清形势，充分重视资产证券化的产业品种。

吕总：从外资管理的角度，我觉得资产证券化可能对于国内去杠杆会有一些帮助。海外的信托杠杆非常低，一般在新加坡上市不到40%，30%。

厉总：我想说的就是专业的人做专业的事，这个概念就是现在这个时代对于资产的管理角度来讲，像张总讲需要这样的专业人士。

徐总：我觉得资产证券化是为房地产开了另外一扇门，也会很大程度改变中国房地产的生态。在房地产大的行业里面除了做住宅以外，也会为商业房地产也好，或者大的商业房地产这个领域里面的多层次多类型的产品，让它变得更加丰富，这也是对这个行业能带来的东西。

接下来进行本场次最后一个环节-商业地产的头脑风暴。由中国商业地产界一姐、上海溢臻管理投资有限公司董事长刘晓兰女士主持的重磅嘉宾对话环节《西部存量资产掘金术》。

对话嘉宾有：中购联购物中心发展委员会主任郭增利先生、易居中国创始合伙人朱旭东先生、五八亚太企业管理公司董事长朱凌波先生、中国城市更新研究院院长陈方勇先生、中国商务地产研究院院长徐越女士、香港物业管理师学会会长冯国雄先生。

刘晓兰：今天来了非常多的新老朋友，老朋友见面都叫我刘姐，这个名字跟了我好多年，在商业地产里十几年，练就一身的伤痕，大家给我这样的名称觉得更亲切，所以官方的职称大家可以忽略。今天坐在这里的6位，除了冯先生是我第一次见面以外，其他全是我将近超过10年以上的老朋友，这是一个特别的组合。他都代表着行业里的一个专业机构，无论是研究还是服务，他们都代表着一个视角。所以组委会跟我协商的时候，我说可不可以我来组合，既然来到成都，我希望能够从不同纬度给大家一些不同的话术，他们平时每个人拉上来讲几个小时都没有问题，但是我今天就希望像老朋友一样把问题聊透。今天下午还有这么多人坚持在论坛，我也非常感动。希望6个人的聊天能给大家带去满满的干货，

今天有一个新词非常有意思，叫做楼宇经济，我感觉你们真棒，你们太有嗅觉了。首先把楼宇这个词今天做了一个广义的定义，可能一听到楼宇会认为跟写字楼做等号，当时我接受到主办方邀请的时候，我说我不做写字楼，你邀请我来做主持，可能我说不上。他说不对，我们做的楼宇是一个大的广义的概念，包括所有的持有的资产，也包括我们商业地产，包括我们的写字楼，包括我们的酒店，甚至包括公寓出租类的住宅等等，我觉得这有一点意思。第二，今天不再说什么商业地产、产业地产，讲的是经济。所以我觉得成都的人们你们特别有嗅觉，嗅觉到这个巨大蛋糕后面带来的机会。既然今天是各专家坐在一起，我们来看新经济能带来什么经济，他们带来的话术也是我取的，叫“存量资产掘金术”，就是怎么在存量里挖出蛋糕，并且把这个价值共享。所以希望你们把你们的干货掏出来，因为你们有全球的视野，你们有非常丰富的资源和行业经验，既然受邀来成都，希望将你们的这些东西都倾囊而出跟我们好好分享。

大家都容易记住一句话，成都是来了就不容易走的都市，但是我心里在想，什么东西还能让人家流连忘返，甚至让人到这里投资和继续发展，人才的引入，这才是有意思的一个话题。今天来的大部分是北京、上海、香港的代表，成都是一个非常有活力和潜力的二线城市，增量市场已经进入存量市场，这样的市场后面到底有什么样的机遇和问题，同样在我们成都我相信也是存在的，所以我们就接下来进入聊天环节，我不想叫对话环节，我们轻松一点。

昨天他们都分别问我刘姐你到底要聊什么，我跟他们没有透露我要聊什么，尤其是冯总跟我不太熟，所以他想要知道我问他什么问题。我昨天晚上告诉他我没有想好，因为其他5个都知道我的性格，我都是临时才想出来问什么，所以我也没有告诉你我们聊什么。

第一个问题。第一个词“新时代”特别有意思，几个主讲嘉宾的标题都提到了，第二个词是“楼宇”，第三个词是“楼宇经济”，我抛第一个话题就放开聊，你们认为的新时代是怎样的时代？

朱凌波：我20年参加了无数论坛，这次大会邀请我是企业家的身份，而且费用自理，我感觉很失落，你们的名字也打错了，不叫五八亚太企业管理公司，叫做五八亚太企业服务公司，我先做一个澄清。回答你的问题，希望大家说的新时代不是一个概念，今天这个会议有很多信息量，但是大多数是概念横飞。分析任何问题有两个纬度，抓住本质，抓住趋势，所有的概念将来都会昙花一现。

陈方勇：我身边关于新时代有两个很大的分歧，一个很悲观，一个很乐观。悲观的人恨不得今天离开，乐观的人认为投资中国投资美好，我只能往美好的考虑，所以我更愿意看到美好的东西。我认为中国人只要不折腾，好好干事，有很多美好的是值得我们做，中国有这么大的潜力和这么大的市场，完全可以玩得更好，这是我希望看到的新时代。

郭增利：新时代看上去还是一个时间轴，但是我还是愿意把它从社会的角度看，任何行业任何产业的发展的根基在于跟社会发展协同。从新时代这个角度上看，还是要抓住社会的发展。现在很简单，美好生活，那内涵到底是什么？我相信每个人解读方法不一样，但是每个企业家必须要抓住社会发展的主要矛盾，要找到跟社会发展主要矛盾关联度最高的行业，相信这是未来掘金重要的地方。生活的质量，生命的质量，我觉得这应该是我们在新时代最重要的，按照大会的主题，重要的掘金的思路和方法。

朱旭东：现在做企业最重要的我认为是讲政治，因为中国是一个政治经济学的时代，从我们产业布局来看，我自己把它总结为两个特征。一个是在共同富裕下的对美好生活的追求，我们之前做的很多事情是满足一部分人先富起来的需求，现在是要共同富裕，要满足广大人民对美好生活的需求。第二，我们称之为叫国际化下的文化自信，因为国际化是不可逆转的，中国只会越来越开放，但是现在要提倡中国文化的自信，国际化背景下的文化自信。

徐越：晓兰姐刚才说楼宇经济要重新划分一个概念，我可能是听楼宇经济觉得最亲切的人，因为就是您理解的那个相对狭义一点的定义，因为大家讲到楼宇经济的时候就会讲到写字楼，我个人是从事写字楼从经营到顾问做了20多年的时间，所以听到楼宇经济的时候觉得格外亲切。讲到新时代，2014年底的时候，我就觉得好像每年都是一个非常崭新的新时代，就是有这种感觉。因为2014年前，我个人觉得2014年应该是一个分水岭，在之前我们的住宅，还有我们的商办都是非常好卖的。2014年9月份开始，一线城市就已经爆出一个信号，基本上不太好卖了，尤其是商办型的物业已经几乎没有办法卖了。2015年的时候又一个新时代来了，国家鼓励双创，我们非常幸运的能看到各种各样的办公形态以及居住的形态进入生活当中。2016年的时候，我觉得共享经济又是一个新时代，我们可以在一线城市感受到摩拜单车带给我们的美好生活，现在我们也许是第一批摩拜单车和OfO带给我们不太美好的生活。2016年是一个共享时代，是知识付费的新时代。2017年也是一个新时代，大家说房住不炒了，到了年底的时候说要租售并举，这真的是一个全新的篇章，使得存量地产和城市更新被推上万种瞩目的历程。2018年，我们今天在成都参加楼宇经济的峰会，我认为本身就是存量地产在全国拉开的一个崭新的时代，这个时代让我做写字楼的感觉特别特别兴奋。

冯国雄：我个人是搞物业的，在物业管理的新时代里，我过去觉得二十多年中国内地的房地产发展很快速，但是各方面都没有很重视物业管理。新时代可能是各方面都应该把物业管理重新定位，而且要重视把服务做好，我认为是这个意思。

刘晓兰：谢谢，6位专家从不同角度解读了他们理解的2018年之后的新时代，无论是房地产带来的存量市场，带来的新生活、美好生活、品质生活、消费升级，我觉得这都带来了一个新的机遇。今天这6位专家都代表着不同的领域，所以我希望他们从不同的角度来解读，来看看我们的成都，也给你们一些建议和意见。我昨天下午3点多到，我看了一下地图，这里离环球中心最近，我就过去，整整在环球中心走了3个小时，走到我小腿肚子快抽筋了，因为它太大了。其实环球中心在建的时候我来过，建成之后的运营是我第一次看到，但是之间我听过很多报道，也看过很多评论，我自己看了以后我有很多感触。这确实是一个亚洲最大的购物中心，但是无论是从它的业态的组合，到现在经营的状况，其实我看到有很多亮点，同时也看到很多担忧，这个担忧可能和很多购物中心的现状和未来都差不多。但是成都又非常特别，它有亚洲最大的购物中心，也有全国做得最好的成都太古里，还有今天的伊藤洋华堂介绍它在中国西部50亿的业绩，在百货节节败退的时代它生存发展非常好，在我朋友圈发出去以后，有很多人讨论和点评。我也看到了后面的一些思考，这个思考我要交给坐在最中间的郭增利，因为他既然是中国购物中心协会专家委员会的主任，我希望他从购物中心专家的角度来看带成都这个总量和存量居全国之首的城市，有做得好的，也有做得有问题的，希望他从购物中心角度给我们成都的市场给一些意见和建议，和你看到的一些思考。

郭增利：前段时间有一位政府官员问我说，郭主任凭你的印象和直觉，不看各种数据，如果让你对中国的购物中心按城市进行排名，你怎么排。我想这个简单嘛，第一名肯定是上海，但到底第二名是谁，我当时确实在思考，最后我给的答案就是成都。我为什么会觉得成都的购物中心列在第二？因为我觉得判断一个行业，要有一个清晰的标签和印记能给你留下深刻的印象，而我觉得在创新，在一些领先性的思维方面，成都的购物中心做得非常好。所以在这个时候，我们不排斥后边提到的存量的问题，但是从亮点的项目，创新的角度来讲，我觉得的确成都购物中心可圈可点。这跟成都的消费特征、城市发展，包括这个城市的吸引力可能都是紧密联系在一起的。顺着这样的方法，我们在成都得出这样的结论，我们去看为什么会出现这样的问题。现在的新时代还是要按照社会学范畴理解，中国的购物中心也好，商业中心也好，房地产也好，任何产业发展其实我都觉得缺少一个依托的根基，就是我们跟社会发展是相对脱节的，至少是在阶段性上是脱节的，我们每个产业都在独立发展，而没有去考虑社会发展它的承受能力。所以成都也好，全国的商业地产、购物中心也好，的的确确出现了太多太多的存量，甚至于可能经营不善这种情况。但是2017年的数据证明一点，优质的购物中心，就像我们三枝富博先生讲的，运营很好的购物中心在2017年平均增长的比率，20-30%是小意思，30-40%是中等的水平，40-50%才是理想的水平。如果在这样的市场下你没有达到这样的业绩增长水平，真的要从市场从自身做反思。

因为我个人的感觉，既然要谈问题，中国的商业地产和购物中心发展到今天的确犯了一些逻辑上的错误。按照中购联对商业地产产品逻辑的描述，它的房地产开发只是基础工作，它实际上是通过商品经营的功能和社会服务的功能，最终形成资产的增值。可是大家会发现，我们在过往做购物中心的时候，是不是我们一门心思考虑的是商业经营功能？而对购物中心的社会属性，它的基础设施的功能，社会服务的功能，基本是忽视掉了。就讲成都的火锅和串串，在座的人会得出不同的偏好，有人可能喜欢吃这个品牌，有人喜欢吃那个品牌，我们凭什么要求不同地区的，要求南城、东城的老百姓消费偏好和所喜好的品牌是一样的呢？所以我觉得在今天，按照逻辑，遵循商业地产和购物中心该有的逻辑去做不一样的购物中心，要有自己的属地的标签。

今天一天的演讲我觉得很累，我今天基本在会场，大家谈了很多个性化。因为现在的消费者的的确确个性化特征非常明显，而我们每个供给者提供的都是标准化的东西，他经营得好那是一个奇怪的现象，因为你跟整个社会发展是不合规律的。我们从社会发展周期来看，从语言时代到文字时代，到今天的数字时代，我们去看商业地产是不是符合社会发展周期？也不符合。比如说在原始时代大家需要基本的交流，文字时代需要的更加丰富，到数字时代的是超越每一个消费者每个市民的内心的期许。你有没有达到？没有。所以当我们说，中国的购物中心出现这么大存量的时候，批判的声音非常多。但是在我看来，直到目前为止，中国的购物中心依然不仅不是简单的数量的问题，依然是结构的问题，2017年日本优质购物中心增长速度是全世界最高的，人家能有那样的水平，而我们没有，真的是因为区位吗？我觉得至少不完全是，有很多因素是我们没有真的精准的对标我们需要服务的这个特定的消费人群，我们用一个标准化的服务来应付我的属地居民的消费特征，你不被市场欢迎，我觉得一定是这样的结果。从这个结果上来看，脱离社会服务，单纯强调商业经营，接下来中国的购物中心会非常麻烦。但是今天如果我们转念想，如果我们在自己的每个购物中心当中，哪怕成都南城、东城、西城的项目都有自己的个性化，我相信你核心商圈的居民不会远离你，不会抛弃你，而跑到很远的地方去消费。任何一个购物中心，抓不住核心商圈的核心消费人群，你就想拉全成都的人来消费，这是非常难的。当然IFS、太古里有它特殊的成长轨迹，也确实做得非常出彩，但是一个城市市级的商业圈一定是有限的，大量的还是区域的商圈，还是社区的商圈，如何在我们的社区商圈和区域商圈当中形成区域化的消费属性？粘合那些商圈的核心消费居民，我觉得这才是一个能够让自己的项目立于长久经营的重要前提条件。否则光去谈品牌资源匮乏，光去谈同质化竞争，而不从自己的角度去思考，我觉得这对购物中心来说是非常难的。中国37万亿的消费基数，每年10%，我们管它叫中速增长，消费升级步伐不断加快，如果我们这个阶段做不好购物中心，不好意思，不是市场有问题，是我们自身有问题，包括传统的开发模式是有问题的。所以今天我们谈购物中心，谈破解商业存量的难题，实际上还是要更多的去考虑社会的因素，社会化发展层面的问题，让自己购物中心社会服务的功能进一步释放出来。把过去所谓的城市综合体，把它转型为商业与社会的问题，这样的话商业经营功能和社会服务功能两者共同去发挥作用，那我房地产的产品到最后资产的增值才能够成为可能。

我讲的这些东西跟中购联15年前说的商业地产的专业逻辑完全一样，没有改变，但是我们自己的项目并没有真正尊重市场规律，所以才出现这样那样的问题。从长期的发展角度来看，社会发展的主要矛盾是美好生活，那美好生活我要进一步说生命质量、生活质量，这是未来比投资任何行业都会看好的一个行业。所以购物中心我是坚定不移看好它的未来，同时可以让购物中心抵抗通货膨胀的优势进一步发挥出来，有的在考虑转型做别的，但是我可以明确告诉你，你转型做别的，一定不如在今天所谓新时代的背景下去投资新消费、新服务这个行业，因为这个行业消费是客观存在的，有没有本事把消费据为己有，那就看我们的专业能力。所以我觉得在今天，没有理由看空商业，虽然接触到的很多企业老板也很悲观，但是我个人依然坚定的看好这个市场，只要我们做对了方向，只要我们按照我的属地居民的消费行为做一个非常精准的对位，我觉得我们的存量消化的问题，是问题，但不是不解的难题。

这是我的感觉，谢谢。

刘晓兰：谢谢郭主任，他其实已经将购物中心本质的东西拉出来了，无论你怎么创新，怎么去追求个性化，怎么去追求新零售、新商业、消费升级，其实都是要尊重最根本的商业属性。这个问题还没有结束，我想把这个问题抛给朱院长。很多购物中心出现非常多的新零售和体验业态，开一个购物中心恨不得50%都是餐饮、娱乐这种体验型的业态。这些商场开业的时候热闹，人来了，消费者满意了，但是业主开发商在算账的时候可能就有问题了，因为这些新零售、新崛起的商业形态、体验业态、餐饮业态其实在购物中心里面承租能力是不如传统的零售业态的，这样比例的颠覆也许会给我们的购物中心从租金收益角度会有一些影响，新业态的崛起本身它的生存能力还有待时间考量，就像现在的网红店几乎都是昙花一现。就这个问题我想请朱院长解答，对于不断满足消费升级而产生的体验型业态，新零售的新型业态，在商业地产里是非常好吆喝人气，但是对整体经营和租金收益和可持续发展，这几个纬度您是怎么来看的。

朱凌波：商业地产有很多概念，但是留存下来的概念，被大家约定俗成传檄的，比如郭广昌提到的房地产业，之前中国没有房地产业，后来王志刚提的城市运营商，包括商业地产、城市综合体、体验商业，这些概念都是我们业内人士提出来的，只有2016年马云提出了新零售，今年的元旦我们58系的创始人姚劲波提出了新服务。我想说明什么问题呢？中国商业地产换两个词，我们把它解剖一下，一个是资产，一个是空间。就资产而言，国外的不动产都是金融的概念，按金融的角度看，所有商业地产存在的物理形态和它的物理表现方式都是资产的概念，所以我们今天谈存量资产的盘活，从这个角度讲传统经营对资产价值只是支持它的一个要素。第二个我想说空间，购物中心其实就是盖了一个大盒子，就是商业街上加了一个盖，里边装什么东西最重要的是实现跟人的连接，这就是我说的商业的本质。无论是新零售还是实体商业，无论是跨界还是线上线下结合，最终它呈现出来的内容，能不能跟消费者的习惯，跟不断增长的消费需求，尤其是消费相匹配，取决于它的价值，而且它的价值从静态的价值叫购物中心，我认为有四种价值，第一是现金价值，就是中国销售物业现金流的价值，第二是作为租金的经营价值，第三是资产盘活购并的溢价，最后是它的资产的倍数效应。从另外一个层面解析购物中心，其实购物中心存在的价值还有近期价值、现代价值和远期价值，叫期货价值，所以我们判断一个购物中心的业态，除了满足人的需求之外，如果从一个金融的角度看，购物中心最大的价值不仅仅是现在的经营价值，更重要的是它占据了现实生活的物理的端口，它是一个稀缺的，无论是选址还是物业，还是它的经营主体，包括它现在可能是过量的，可能是过剩的，但从未来城市10年、20年发展，可能你的价值就是稀缺的价值。所以我个人对购物中心或者商业地产一个判断就是，我们既要用金融的角度来看商业的价值，但是最重要的是能满足人不断增长变化的消费需求，让你这个物理的缺口，不断稀缺的物理的价值能够变成资本的价值，才能完成商业地产作为投资的闭环，满足消费者，满足城市更新的价值，满足股东的价值，最后在金融上实现一个变现，完成一个大的闭环，这样商业地产才是完美的，才是符合商业地产发展规律的。

刘晓兰：朱院长绕开了我问的具体问题，但是他也谈到了非常重要的一块，就是商业地产的资产价值如何在资本市场最终实现闭环，他字里行间提到的就是我们的经营能力，如何租金回报满足资本要求，最后才可能实现这个闭环。至于我刚才说到的，这种新零售、新业态，体验也好，这种新IP出现的现象，能不能在租金承租上跟这个东西进行匹配？既然他没有正面回答，我想把这个球踢给另一位朱总。朱总是房地产营销界的大咖，在房地产卖房子这块尤其是没话说的，他今天上午的分享是从另一个角度，没想到他干精准扶贫干了三年，他一样从营销的角度，从末端的角度，帮农民的产品销售，真正帮助他们脱贫。从营销的角度来讲，现在的购物中心，无论是联合办公，还是长租公寓，赋予它什么内容？才跟传统商业、传统空间是不一样的，这个内容可能是它的附加值。从你营销的角度，或者从内容植入的角度，我特别想听听你如何看在建筑空间里赋能，什么样的内容才能给它带来新的增值价值？

朱旭东：易居在房地产住宅领域江湖地位很高，我们一年要卖五六千亿的房地产项目。在商业我们一直不敢轻易尝试，我一直认为如果住宅流通服务是大学生干的事情，商业一定是研究生、博士生干的事情，太难了。过去的十年里我们在商业上做了一个项目，就是天津的银河购物中心，天津城投开发的，我们从招商、策划、运营做起来。做好这个银河购物中心以后，我个人就觉得太累了，简直不是人干的活。但是五年前开始，我们在研究这个领域我们感到中国的房地产会有改变，就是从买地、造楼、售楼转变为持续的持有经营。而当一个物业需要持有经营的时候，它对内容需求非常强盛，决定这个物业的价值就在它的内容，所以我们差不多五年前就开始研究中国的物业需要什么样的内容。到今天为止，我们在这些方面做了实验，所以今天参会也是学习的过程，听完几位的讲话之后，我就更坚定了我们在这些方面内容实践的坚持。

第一，还是那句话，抓住了国际化过程当中的中国文化自信。我们有一个中国最大的文化产业集团，是专门投资建设博物馆跟美术馆的。在办公楼里建博物馆，在商业中心里建艺术中心，目前我们在北上广深建设的博物馆已经有6个，建设的艺术中心差不多有20个，这两年都是建设期。为什么建这样的空间呢？我们认为未来的十年二十年开支三十年，文化会成为中国商业地产很重要的内容。现在很多商业地产都有展览，都有艺术的空间。昨天晚上我在太古里看到太古里也专门弄了一个房子做新媒体的艺术展，我们在五年前就已经投入力量在研制，包括硬件、软件，包括展览公司、展览内容，包括跟全球博物馆、美术馆的合作，我们跟中粮在北京的美术中心就要开业，在中粮5A级甲级办公楼里建一个艺术中心。这是文化产业。

第二，我们花了很多时间在研究餐饮。为什么做餐饮？因为现在购物中心里60%是餐饮，甚至有些是70%。这些餐饮我们自己觉得缺少个性，或者是缺少一些有趣的东西。我做扶贫公益项目以后，手上累积了大量的原材料，从面条到土豆，到番茄，到蔬菜，我就一直在想怎么把这些原材料进行商业端的物理化开发。形成我们新的一种餐厅的模式，所以我们的餐厅有可能将来出来以后会和城市农庄，会和农场相结合，这也是我们目前研发的东西，还没有落地，今年我们有可能8月份在重庆的一个最新开的购物中心里开一个面馆，先做一个尝试。

第三，儿童产业很大，我们瞄准的是儿童的演艺行业。我有一个女儿现在6岁，我看她喜欢什么动漫，我就引进它的版权，我们第一个引进的版权是佩奇小猪原版的乐园和它的舞台剧。我们佩奇小猪舞台剧今年5月底开始首演，全中国要演出130场，我们希望找到那些有剧院的商场进行演出。将来我认为三五百人的剧场也会成为购物中心的标配，甚至是办公楼的标配，我们对儿童剧的研发和投入也很大，马上引进第二第三部，包括海绵宝宝等等，我认为儿童剧市场是非常好的，目前做这个市场的人也很少，并不多。

第四，刚才郭会长讲的我非常认同，跟人民美好生活不能脱节，我们在研究体育产业。我们的购物中心除了健身房以外，没有其他有意思的体育产业，其实体育产业和人工智能和生活是很有关系的。我们在跟国家体育总局，包括全中国做人工智能最好的公司在研究人工智能的体育产业，还是一个方案。如果你打网球或者乒乓球要找一个搭档，不好找搭档，如果搭档是一个机器人就好了。

整个内容的研发和植入，一定要跟人们对美好生活的需求匹配，从文化到体育，到餐饮，到儿童的教育，它背后的商机是无限的。做商业地产我自己的感觉就是一定要跳出这个框框，用一个全新的眼光，用外界的思维方式去看这个传统商业，你会发现这个空间里放什么东西都可以，不要去拘泥于这个商业空间本身的物理的属性。空间是死的，人是活的，你放什么？怎么放，让它产生价值，最终这个空间价值就会回报你。

大概是这个想法，也是我的一些实践。谢谢！

刘晓兰：谢谢朱总，他不说我还真不知道易居还要干那么多事。这个问题非常棒，非常多的东西可以植入购物中心，带来活力和品质生活、美好生活，这是一个趋势。陈总，你们三位都谈到了购物中心里的新东西、新内容，但是有些新东西、新内容的承租能力并不是非常强，对于整体购物中心的回报要求不够，传统楼宇里进入资产证券化特别困难，就是因为和资产证券化要求的5-6%的回报率存在差距，但是如何解决这样的瓶颈和差距，让购物中心的资产能够有稳定的收益状态，而且进入资本轨道对接，这其实是我本人非常困惑的，我想把这个问题抛给陈方勇院长。

陈方勇：一个好的购物中心也许很丑陋，但只要做好做熟了，怎么做都有理，这是我个人的感觉。现在大家看到80%的购物中心很惨淡或者怎么着，但是恰恰有一些购物中心越做越好，越做越有价值，这其实是商业跟写字楼、酒店相比巨大的魅力所在，那些酒店和写字楼的增长是有顶的，到一个阶段就上不去了，但是购物中心真的做好了可以有无穷的潜力可以挖掘。有人提无中间商赚差价，互联网的逻辑是把中间商干掉，让卖家和买家直接见面，这是淘宝的逻辑，但是这真正忽略了作为卖场和渠道的价值所在。其实生产方不知道客户在哪里，客户也不知道商品在哪里，其实需要一个真正懂市场和懂客户、懂产品的人，哪些客户是需要的，哪些客户是我吸引来的，比如影院，好多影院不赚钱，但是影院如果选片选得很好它的上座率很好，以星美为例。现在有很多体验业态、商业业态怎么能够变成租金模式？比如我作为资产需要的价值点，怎么体现这一点？这个话题很早就有人解决了，就是沃尔玛、家乐福的模式。既然我是作为一个人流方，是能带来人流的地方，有地方有人流，有的就需要为这些人流买单，就有外租区，家乐福就是这个逻辑。星美有卖爆米花的，有卖按摩椅的，这也是销售来源，这恰恰是我们现在需要引进的体验业态，包括网红店可能不赚钱，但是它需要有人买单。我举一个城市更新的案例就可以说明这个话题，我有一个朋友，就是平安银行的，他做了一个大剧场，做了N个导演工作室，都不赚钱，那个项目怎么赚钱了？把上面四五层，一个大款付了超倍的租金，整个项目的租金就回来了。这个逻辑回到商业逻辑来考虑恰恰是一样的，就是你需要带人气的，需要有付租金的，需要有带现金流的，但是作为一个商业购物中心的运营者，恰恰要考量你的平衡能力，有的人是赚吆喝，你只做现金流，说明你没有用心，有些人可能是租了一堆零售行业，看起来租金高，但是没有人买单，这是真正考验购物中心运营能力的水平所在。到了存量市场时代真正能够检验出谁是真正的玩家，谁是真正浑水摸鱼的，这恰恰是城市更新需要摸索的方向，要真正玩出内容，要抓住两边的人，这样的人会变成宝贝，这些人会变成资本追逐的对象。中国现在已经出现一个现象，资本愿意跟运营商合作，金立和8号桥在合作，万科也在收购，现在有很多现象出现，现在懂商业并且玩转的人会越来越之前，包括大悦城，我非常看好他们，他们现在把中粮的名字已经弱化了，就叫大悦城，会变成很好的资产商业平台出现。未来光有楼不行，还要有团队，要有懂物业的人，这些人会越来越值钱。

这是我的观点。

刘晓兰：谢谢，陈院长已经将我的困惑解决了。我自己也在反思，其实新业态给购物中心带来人流的同时，考验的是购物中心的团队能力、综合能力、平衡能力、组合能力，这里面说到关键的词就是运营能力，运营能力无论是在购物中心、写字楼还是联合办公，其实都是下一轮风口里资本非常关注的能力。刚才说到购物中心的商业比较好玩，比较写字楼和酒店，他们的成长有一定的瓶颈甚至要玻璃屋顶，你们同意他这个观点呢？他们认为这个行业有封顶，但是是否能通过运营和增值服务，通过物业管理，通过不同的手段，可以让这个比较稳健的行业有新的创新突破。第一位是冯先生，第二是徐越院长，第三是正在做写字楼增值服务的朱董事长，你们三位首先说同不同意陈方勇刚才说的写字楼、酒店行业已经出现玻璃屋顶，增值的空间不大了？你们3位都不同意，你们看看玻璃屋顶怎么打开？比如冯先生刚刚提到服务，我第一次跟你认识，所以我昨天认真拜读了你在网上的文章，你提出了一个观点，我们物业管理传统的人认为就是做保洁和保安，做好就行了，但其实这里边还有非常大的空间，可以为业主通过增值服务提高满意度，可以间接给物业价值带来提升，有非常多的观点我不赘述。我想把这个问题提给你，你觉得物业管理这个传统业态能不能把这个玻璃屋顶打开？

冯国雄：我个人不同意这个说法，我们做物业的不管这个项目是购物中心、办公楼、住宅小区，我觉得都是一样的，我们重视服务，我们物业做得好，我们强调人，我们派什么人去这个项目。比如我们会看办公楼的租客组成，比如办公楼里边有很多外资公司，比如在美国、英国，他们在总部很重视环保，如果我们知道租客总部在英国、美国、澳大利亚，他们很重视环保，我们物业公司就在他们香港的办公楼主动搞活动，比如搞环保活动，而且我们每天收重复利用的废物、塑料等等。我们每天收集以后统计一个数量，然后在年底我们会搞一个颁奖，收最多环保垃圾的我们会给一个奖，我们感觉参与的租客很多，而且很高兴。他们为什么那么高兴？原来他们拿这个奖状传真给他们总部，他们会获得总部的表扬或者是加工资。办公楼可以搞得很活，不一定只有购物中心才可以。第二个例子，我们在香港有一家汉堡包快餐店，他们一般会聘请一些学生当服务员，学生放学之后去做兼职，他们给的工资很少，基本是法定的工资。但是很多人想不到那么多年轻人跑到餐厅去当兼职员工，工资不高，可能其他快餐店给的工资更高，是因为快餐店对员工搞了很多活动，他们每个月有商业聚会，或者是送他们到美国培训学校去培训，有很多活动，让这些年轻人感觉不是问题。如果把这个案例放到我们物业管理和房地产里也是一样的，虽然房地产经济不好的时候物业管理也是比较被动的，因为我们不是出租房子和卖房子，我们只是最后的环节，提供服务，但是我们也可以帮发展商去提升房子的价值，让房子保值增值。比如购物中心现在很艰难，我们也可以在购物中心里面有不同的租客，有餐饮、服装、化妆品的，我们也可以按照汉堡包快餐店这样，我们也可以主动去统筹一些活动，为在购物中心里工作的不同员工搞一些活动，统筹他们搞一些活动，让他们很安心很快乐在购物中心工作，从而让这些租客在租赁合同到期后愿意留下来，这样也可以不损失租金。

刘晓兰：冯先生反对了我们陈院长的观点，觉得通过物业管理这个最传统最末端的服务就可以帮助提升物业的价值，你说了很多运营有关的事情，我把这个问题提给徐越院长。购物中心的运营肯定难于写字楼运营，外行看内行看不到门道，我不想问你运营，因为运营对你们来讲太容易了。我非常好奇的问题，现在无论是北上，现在在成都，这种联合办公和新兴的办公形态像雨后春笋出现，甚至提到办公大堂酒店化，提升它的复合性，在多样性上不断改造。还有类似毛大庆做的办公空间，将商、住、办公融合在一块，这样的东西对于传统的办公楼来讲你觉得是在升级呢？还是对资产增值有帮助？还是什么样的趋势？您从专业的角度怎么来看写字楼市场如何打破这个玻璃屋顶。

徐越：这个问题是很大的，2015年我们就在观察所有雨后春笋的联合办公，去看待他们未来的走向和命运，我是脚踏两只船，一只脚在写字楼，另外一只脚在长租公寓，甚至包括购物中心的形态，甚至包括商业的这些内容。

刘晓兰：我不知道你是脚踏，你是每个新的空间都是试住，试办公，你去了特别多的新办公空间。

徐越：我真的可以做非常权威的观察员。我刚才看到一个特别有意思的现象，你们刚才几位聊跟购物中心相关的事情，我们也讲到今天的楼宇经济。我一直做写字楼，刚才听几位讲商业的时候，我会觉得商业其实在运营的过程当中跟消费者非常接近，他们在很努力的去创造能够吸引消费者，能够进到这个物理空间来进行消费进行欢乐的这样的一种场景，然后从而推动所有的这些现金流。但是写字楼就不一样，大家可以环视一下在座各位，写字楼就如你们今天穿的衣服一样，黑白灰，再加一点点蓝，然后加一根红绳，这就是我们每天面临的写字楼的场景。我们不会穿得花枝招展去写字楼，即便是去联合办公，我们都不会穿得花枝招展。所以写字楼的运营在某种程度上，表象上来看，实际上它跟商业、购物中心会有很大的区别，但实际上我们回过头来讲，什么叫租赁物业？我们一直说租赁物业实际上追求的是现金流，我们追求的是稳定的现金流，我们还要追求的是稳定增长的现金流，最后我们追求的是持续、稳定、增长的现金流。这是我们无论做写字楼、购物中心、长租公寓，包括现在各种物业形态，只要是以租赁，通过提升自己的运营能力，提供更好的物理空间，用租金来换取自己的劳动回报的业态，都要遵循的一条至真不变的规律，就是我们要追求持续稳定增长的现金流。所以在这一点上来讲，我认为抽丝剥茧看上去各业态在本质上的追求是一致的。轨道刚才你说的这个问题，特别有意思。我今天中午的时候就溜号了，就去成都一个非常好的项目，是成都中海国际广场，你去看环球中心，我就会去看写字楼。我刚刚在群里面也跟方勇讲，我说忽然间这两年间看到了一个让我怦然心动的联合办公。很奇怪，我在北京的时候很多人跟我讲成都、重庆没有联合办公，大家觉得跟在北京、上海看到的东西不一样，生存也会比较艰难。但是我今天看到中海他们自己打造的办公空间，我觉得非常用心，特别特别好。回到这个话题，联合办公的工作方式，像毛大庆提出的共享办公生活，它并不是一种物理空间上的形态，而是我们办公追求可能会越来越变成一种方式的存在。是因为我们在写字楼里面的主流人群的年龄在发生变化，他们对于办公生活的品质感，和他们能够集中注意力在他电脑前面工作的这种状态已经发生了变化，所以未来有可能写字楼会变成一个超大级的组合，也许真的未来5年或者10年之后我们看到的写字楼不是今天的写字楼，可能是会比今天更加炫酷的感觉，也许会跟购物中心有机融合，难以想象，我觉得未来增长空间超大。

这就是我对写字楼存量市场跟大家分享的，当然还有关于经营方面的话题，我就不多说了。谢谢！

刘晓兰：谢谢徐院长，刚才说的中海国际中心，明天下午大家还将去考察，你刚才说这个方向是大家特别关注的。

第三个反对的人是朱总，回归你企业董事长的身份来回答这个问题，因为第一我非常困惑，你从一个学者的角度转向做企业，并选择了一个办公写字楼入口增值服务作为你新的创业起点，你刚才反对方勇院长的观点，也可能跟你现在重新创业的写字楼入口的增值服务有一定的关系。我想听听你的看法。

朱凌波：刚才晓兰问我商业地产的问题，刚才郭主任已经谈了，我站在我的角度来谈新的问题。昨天任志强在中国物业管理协会有一个发言，非常精彩，老任无论客观原因主观原因沉寂了这么长时间，但他一直在不停思考，一直在引领这个行业的进步，他谈了两个非常关键的词。就是中国物业服务未来颠覆性的成长，举了两个非常重要的例子，就是在现代新经济的潮流下零工经济，就是按小时、按时间来付工资的零工经济在整个服务领域已经占了30-40%的份额。第三，用互联网打破时空，重新组合劳动力的新的组合方式，云空间的方式，大大的提高效率。所以物业管理服务未来的空间，由于它占了端口，由于它具备这种颠覆性的可能性，未来的价值是巨大的。我可以披露一个新闻，4月20日，58集团要跟中国最大的物业公司，目前持有物业已经达到7亿平米，要签署全面的资本和业务的整体合作，4月份跟世茂集团的写字楼体系签全面合作。为什么一个成立1年的企业，跟这么多的业内大佬建立合作？我想说，我当年做的亚太商业不动产学院只是一个培训和人才的平台，1年前我们跟58集团做了一个“互联网+不动产”的跨界深度合作，其实就解决了我这么多年从事了将近20年培训的一个结，就是用传统资源的人才的输出方式已经不能给我的学员企业，甚至不能给这个行业带来更大的增量的价值，那能不能用新的思维方式、新的理念、新的内容给这些学员企业和行业企业，给6千多个学员和2千多个企业提供新的服务、新的思维方式。当年我们跟58集团一拍即合，成立58企服，就是抓住了两个节点。第一个就是中国的商业地产进入到今天，我们刚才说内容，这些概念都不重要，有两个点，解决中国未来商业地产发展的两翼，赋能或者颠覆的力量。第一就是科技，未来会颠覆中国购物中心整个的消费习惯、消费方式，包括重新的业态的组合方式，打破原有的空间组合，这是我们跟美国这些国家的差别。第二是服务，高科技发展，未来城市发展会让中国人口红利降到最低点，会让大量人失业，会让很多人回到农村，会让很多人在新经济下茫然不知所措。习大大写过一个文章，这些人将来去哪里，就是去新服务领域。中国未来无论是商业地产还是生活，我们刚才讲的美好生活有两点，科技带来的改变是颠覆性的，服务带来的是体验，是尊严，是人的便利，是你的生活更加美好。

我们58企服的概念就是用服务的东西来颠覆这个行业。从物理的空间，从硬件的改造，从投资的角度，在写字楼，包括购物中心，包括产业，追加资本的投资带来的边际投资效益会越来越趋减。第一个，硬件改造的空间已经很难了，比如写字楼你想改造它，改造层高，改造电梯，这些硬件的改造第一是投资大，第二是投资的空间已经很小，这是为什么我认为它是没有空间的？58企服有三个关键词，第一是中国企业后勤外包服务的一站式集中平台，第二是集中式办公场景（涵盖写字楼、双创空间、产业园）增值服务运营商，第三是中国房地产增值服务配套服务商，我就讲写字楼场景。传统的物业公司项目，冯会长他们能给写字楼提供的服务就是传统的四包服务，保安、保洁，都是工区的服务。但是写字楼里面有大量的企业存在，写字楼里这么多的企业，物业我们叫大B，我们叫中小B，写字楼的人流跟购物中心有非常大的区别，写字楼的黏性更大，写字楼租约至少1年，8小时每天最灿烂的时光都是在工作场景，所以写字楼的人的黏性和需求是更加刚性的。但是我们传统物业公司解决不了这些服务，尤其是物业场景，里边只有大堂，不像购物中心。怎么解决？互联网解决。刚才冯会长说物理空间的再造，大堂的包括避难层很多不能卖的，包括顶层的公共空间，可以作为我们的经营场所，我们做永不落幕的推广活动。购物中心大家都知道，任何的节假日，任何的周末都会有各种营销活动，但是它是天然的大营销场，但是写字楼里面能够拿出来的物理运营的空间很少，但是它依然是可以运营的。我提出一个词就是把写字楼像购物中心运营，更重要的是线上线下的结合。物业公司是大B，中小企业是小B，里边有这么多的员工，我们叫C端，这个服务链的需求，传统的物业公司满足不了，但是58企服如果打通，我们做线上线下的组合，就可以完成一个服务链颠覆性的变革。我们用物理空间的营销，用线上平台的营销来打穿。传统物业公司如果管理的面积在10万平米，可能一年的物业费不会超过1千万，六七百万。但是10万平米里所有企业的员工，每个企业花在每个人身上，在北上广深这样的城市，人均接近2万块钱，从礼品、福利、办公、团建、年会，这里面诞生的收入远远大于物业公司传统的四保服务。所以如果我们能满足这些中小企业线上线下一体化服务，这对传统业主方就不是困扰，包括租金，给你增加了远远大于你传统主营业务收入的更大的增量。所以为什么很多上市公司非主营业务的收入会大于主营业务收入，就是因为没有挖掘增长空间。58企服只是一个代表，我们叫平台，我们会整合传统的物业公司，包括徐越这种创新的机构，从团建、桶装水、年会、鲜花、绿指、安保，凡是企业提高效率需要外包的服务，企业内部会做很多减负的集中主业的服务，58企服就是做的一站式平台，整合所有服务链机构给每个企业包括写字楼提供一展示服务。既为你增加传统业务大于等于的收入，更重要的是让写字楼有了温度，有了魅力，让写字楼变成像购物中心这样的场所，让你的人愿意在这里待下去，你的续租就解决了，租金提升就解决了。

所以换一个方式里想楼宇，包括商业地产，作为存量市场打穿它，穿透，穿透所有的壁垒你就会创造一个新的生产力，就会创造一个新的商业模式。

谢谢。

刘晓兰：谢谢。前面各专家都从各纬度就现在的购物中心、写字楼和新兴联合办公展开了讨论，但是我们回到今天的核心，既然我们的标题是给中西部的存量资产来一个掘金术，你们每个人都是专家。最后一个话题，每个人必须给在座各位说，如果说是像今天楼宇经济被带入新时代的背景之下，再在你们各自的纬度来看，如何给成都这个楼宇大市场一个好的意见。比如现在如果要跟资本接轨，如果要跟大市场进行接轨的话，他们存在哪些可能的短板或者问题，更多的存在怎么样的机遇，但是需要做样的准备和预备，来接受这次的大融合，抓住这一波大趋势。你们各自站在不同的角度给今天的听众真实的干货，如何去抓住这一波的新经济和楼宇经济带来的新机遇。

冯国雄：从物业管理来讲如何赚更多钱，从香港的角度来看第一是必须把服务做好，香港有发展商，内地也有发展商，比如万科，他们卖的房子如果比同一条街卖的房子的价钱高一点，就是把物业管理的服务做得很好，已经有口碑了，所以他们物业管理服务很赚钱，而且房子也卖得很贵，这是第一，必须把物业服务做好。第二，现在很多物业管理要IPO上市，内地的物业企业也好，香港的物业企业也好，都有很多IPO。IPO之前必须要把服务做好，而且每家企业的基本功要做好，如果基本功做不好，上市之后股票的价格都可能会往下走。这两点都是我们可以帮老板赚钱的方法。

刘晓兰：非常经典的两句话，你们可以在资本市场发展，确实是巨大的市场，在资本市场的PE非常高，但是还要回归基本功，把服务做好。徐院长。

徐越：刚才说物业公司怎么赚更多的钱，其实我是反对的，不是反对你的观点。我只是告诉大家，以我这么多年做写字楼的经验，有一个观点我必须要说，一定不要让你的物业公司去赚钱，一定不要逼他去赚钱。把他收上来的物业管理费以及不够的物业管理费全部给他，让他花掉，你的楼就赚钱了，这是我非常希望告诉大家的一个观点。

第二个观点，现在我们看到国内有很多物业管理公司在IPO，通过给客户提供增值服务获取更多的利益和更大的规模。但是，如果当你的物业公司还不具备这样能力的情况下，我要跟大家说的是，做增值服务是业主的事情，不是物业公司的事情。不要逼你物业公司在设备设施管理都没有做好的情况下，在保安保洁没有做到位的情况下就逼着他去做所谓的增值服务，如果你想做增值服务你就自己去做，比如找朱院长和58企服合作。刚才讲到掘金术，现在成都做得好的写字楼基本可以做到150以上，我在北京做了这么多的写字楼，我也会看上海的租金，北京和上海在5块钱租金的线上N多楼垂死挣扎差不多15年才等到一个爆发。换句话说，2009年之前，北京和上海的写字楼如果租金到了5块钱以上的时候，大家说你太牛了，你是一个好楼，普遍都是3块多钱，跟现在成都的水平差不了太多。2009年的时候，写字楼是区域经济的晴雨表，当有区域经济高速发展这个助推剂的时候，你的租金才可能大幅度增长，但是成都很多楼能突破5块钱这条线，一旦突破5块钱这条线，实际上它的增长速度是非常可观的，这个靠什么？不靠硬件，靠的一定是运营管理的品质服务。三年前成都还是挂着供应量很大，整个写字楼市场不知道该怎么样做的状态，发展到今天已经可以在起跑线上，已经可以插翅准备飞翔了，所以大家要做好内功准备起飞。

刘晓兰：特别棒，徐院长给你们在座写字楼持有者有很好的建议。要做好扎实的运营和服务，因为你们基础已经在同一个起跑线，有非常大的飞跃空间，就看你们能不能抓住这一波机遇。接下来有请朱总

朱旭东：我觉得做写字楼有四个度很重要。第一是高度，每个写字楼应该是有灵魂的，有性格的，现在写字楼太千篇一律，这个楼赋予什么人格魅力，这是它的高度，这很重要。第二是广度，写字楼不是写字楼，它是一个垂直社区，甚至是一个垂直城市，里边可以有广场、咖啡厅、健身房。你到我们上海中心就可以看到，它是一个城市，把外滩树起来，60万平米的写字楼，里面包罗万象，就像一个城市一样，它是一个垂直城市，得有广度。第三是深度，就是你服务的深度，你得连接社会连接资源。第四是温度，楼不是冷冰冰的，它是有温度的，这个温度不光是上午讲的精准扶贫的介入，包括各种公益服务，包括写字楼里边员工互助等等，每个写字楼都散发温度的话，几百栋楼的力量结合起来是很大的。所以我一直讲，不要站在写字楼的里面去看，而是从一个更广阔的视野去看写字楼，它的未来我觉得天花板几乎是没有的。

刘晓兰：他们几位给出的都是非常有价值的，都是他们自己已经在践行或者思考的经验，刚才朱总说的四个度非常有价值。接下来有请郭主任。

郭增利：未来的消费者肯定会越来越懒，越来越挑剔，所以我觉得从购物中心来看硬件会更硬，你得敢投入，软件不软，你真的要付出，要做服务，就是这个体会。

刘晓兰：购物中心的朋友记住，这是非常经典的两句话。接下来有请陈院长。

陈方勇：我把成都当作我的第三故乡。成都有几个好处，它是当然的西部中心，整个西部来比，西安、重庆都没法比成都，它是当然的中心。另外它有很好的人才储备，去年人才净流入，成都排在前5的水平，成都是很吸引人的地方，我有很多朋友从北京专门来到成都。但是成都有一个问题，成都给人感觉是人文的东西，旅游的东西，成都缺少产业的东西，这是成都跟杭州比最大的缺点，杭州有阿里，成都没有阿里这种量级的企业，成都如果按照三个业态来比，商业、写字楼、酒店，我最不看好的是写字楼。成都虽然是西部中心，有一定的高度，但是它没有产业支持，产业支持需要不断的替换，需要有承租能力才能支持它的成长性，深圳的写字楼能涨，杭州能涨，厦门能涨，成都如果没有出现现象级的企业带动很难涨，光靠温度、服务、标准，这些东西在上海和北京是OK的，因为它是全球卖家在支撑。但是如果成都只是作为区域中心，没有产业支撑，来买单是有问题的。但是成都有两个好，就是商业，成都有很多好的商业品牌，远洋特别受益，因为有太古里品牌，远洋在武汉、西安拿项目，成都做了文化输出，它是西部的文化输出，文化跟商业特别紧密，文化跟写字楼没有那么紧密，成都的商业可以引领，成都做好商业是可以输出的。成都还可以做好的是酒店，成都的酒店是赚钱的，成都是西部旅游的集散地，来成都再去云贵川比先去昆明、贵阳都好，因为那两个地方没有那么好的居住条件，成都除了吃还能逛。成都和酒店相关的体验式的，包括民宿，我觉得在成都都会有爆发式的增长，这一点OK。包括可能还有一些住宅类的，包括阿玛尼住宅在成都还出现了，一些奢侈的住宅收藏品。成都写字楼目前为止没有看到特别好的点，比如朱院长的点在上海、北京可以带来提升，但是在成都可能会差一点。

刘晓兰：谢谢。成都在写字楼市场如果要增量，可能在产业的导入上没有一个重磅的可引领会比较难，政府在这个层面上可以进一步引领和激活，要有一个真正产城结合的企业引入。最后的话题交给朱院长，你给成都人民一点建议吧。

朱凌波：宏观上我跟郭主任非常一致，整个商业地产的产业链模式我是持乐观的态度。中国拉动经济的三架马车，出口，特朗普一棒子削过来，投资，我们现在在讲去产能，最大的是消费，我们有人，我们有消费力，所以跟消费最关联的商业地产，从这个角度讲它是没问题的。第二，如果从资产和物理的角度，中国的城市化进程超出我们所有人想象的，十年、二十年，北上广深的房价涨幅十年10-15倍，二线城市是5-10倍，三线城市是3-8倍，城市郊区化外扩对城市的多重性拉动，包括交通，包括互联网虚拟经济打破时空的贯穿，你只要站在占据交通和人口集聚的物理位置，从未来的时段来讲你的增值空间是无限的。当年北京做华贸中心，大家熟悉的新光天地，马上接近百亿了，包括业内专家，没有人看到，挨着四环，旁边是一个电力厂，看看十年后，一个华贸中心不光它的现金，它的资产价值我都不点评，我们很多商业地产排20年的上市公司都不见得有这个大。从这个角度来讲，成都它历史的文脉和传统，少不入川这种“耍”的文化，这种消费习惯，未来成都会受益无穷。新兴经济对国际化的吸收，开放性、兼容性，所以我更看好成都和成都类型的城市，我用一句词，就是在整个第一轮城市化或者房地产发展周期中，是一个最平衡的城市，无论是硬件还是软件，还是一个城市的经济发展和城市文化娱乐的每年，是一个最平衡的城市。世界发达国家有三种类型，美国这种高速开放平民化的社会，澳大利亚、加拿大这种开放多元的移民文化城市，还有一种是北欧四国为代表的物质生活文明历史科学所有对冲纬度都是最平衡的纬度，人类所有的发展过程中最后追求的一定是一个平衡的或者是幸福值最高的，成都连续六年入选全国幸福指数，这很正常。长春也是连续五年入选，就是这种具有北欧特质城市的，在未来中国城市化进程中一定会厚积薄发，而且是未来中国城市发展的方向。

谢谢！

刘晓兰：谢谢六位专家在最后给在座各位的巨大礼物，告诉了你们他们都看好成都，因为成都是一个天府之国，无论是你们的空气、土壤，还是你们的人文，就像一个大宝藏一样，值得我们大家共同挖掘，尤其在这样的大楼宇经济背景下，我相信我们大家发挥我们自己的智慧，发挥我们的能力，一定能发现到你们自己的金矿。

最后再次感谢六位专家，谢谢你们，谢谢在座各位坚持到现在。

下午峰会到此结束，感谢各位。

下一位嘉宾——中国城市更新研究院院长陈方勇先生

演讲主题：《城市更新，新时代的新主张》

刚才听的时候我想到两个问题。

1.年地产前3强达到5000亿的体量，今后肯定将会奔向万亿时代，地产的万亿时代到来对于地产商意味着什么？地产大概就14、15万亿的量，前3强是万亿，30强可能要千亿，意味着蛋糕越来越被少数人切分，这会带来两个问题，剩下的小开发商旧开发商干嘛去？他们未来何去何从？

2.还有一个问题是来自于这些前10强或者前3强他们自己的考虑，未来我们1万亿以后会是什么结果，1万亿以后怎么发展，他们也在犯嘀咕。今天有老总问我说怎么看成都楼市，我说看过很多次都不敢买，说这两年涨得很好，我说为什么好？因为调控，要摇号、抽签了，开始涨，这个涨很正常，他自己认为这是老百姓恐慌性的涨。其实这也是很多人对于地产增量一直的存疑，虽然我们认为这个故事不会完，不会终结，一直有人高歌猛进，但是大家都有担心，中国人口红利明显下滑，80后、70后是一个断崖，90后比80后又断崖，00后，虽然放开二胎，这个人口有一个断崖，中国的房地产一直是供过于求，增量市场怎么玩？这是一个很大的问题。

增量市场不能玩，那存量市场怎么玩？为什么大家都说购物中心是一个严重过剩的行业，成都是一个重灾区，购物中心严重过剩，为什么还有这么多新的地产商不断建新的更多更大的购物中心？原来我觉得20万的购物中心很大，现在50万甚至更大的购物中心出来，比如上海的红星，已经不叫购物中心，叫购物公园，深圳的叫深夜上城。购物中心越大，里边越来越多的体验业态，越来越多的吃喝玩乐，业内朋友就问我，这么多的体验业态，这么多餐饮，它们靠什么活，怎么兑付租金，这又是存量很好玩的问题。已经有很大的存量供应，但是又有不断新增的量进来，那存量该怎么玩？零售行业除了购物中心，现在以腾讯、阿里为代表的在疯狂进入线下，他们在做新零售、新消费，他们在买大润发，在入股万达，在收永辉，互联网又冲进来了。还有两个领域也是地产的存量领域，也很有意思，长租公寓是一个很火的行业，这个行业突然之间火起来，也很好奇。因为原来住宅或者是居住为代表的租赁行业是整个商业地产里租金回报率最低的行业，我们不以成都为例，我们以北京为例，如果按照租售比来说回报率到1%就不错了，这么低的回报率怎么还能出现这么风口性的行业？办公行业也很有意思，成都写字楼一直租金涨上去，这是我了解的事实，这么多写字楼供应，现在又出现两股力量在冲进这个行业，一个叫联合办公，一个叫做园区改造。原来不再是写字楼里办公，现在人们去园区办公，去联合办公，办公市场是过剩还是怎样？这都很有意思，我们需要思考，现在这个时点到底何去何从，到底什么样的才是未来？这是我今天题目《城市更新，新时代的新主场》想要回答的话题。

结合我个人的经历，我是从增量一步步转到存量的，我最开始在中铁，后来去首创做开发，后来发现开发这个路是红海，当时就引进GSC，我们做存量，我们做商业地产，我们做购物中心，认为这是一个蓝海，发现也不对，这蓝海也太重了，我们快玩不动了，快把自己玩死了，然后说怎么办，我们玩金融。08年开始就认定基金可以玩，地产的未来是金融化，那时候我就果断进入金融行列。差不多两三年时间，发现金融业不能玩了，因为中国的钱跟国外的钱真不一样，不是所谓新钱老钱的区别，真是大家关注的回报率完全不一样，中国人的钱既要低风险又要高收益，地产行业很难解决这个问题。所以我们这十年，原来我们一帮地产基金百人会，我们当时有一个理想，瑞斯出来了是不是能解决，经过十年，中国瑞斯出来也没用，以目前的资产回报率基本上根本达不到瑞斯的率，瑞斯基本是在5-6%的量，中国现在很难达到这样的回报率，有人达到的可能也是因为原来的历史成本比较低，当时是一个很大的问题。

城市更新这个话题原来只有两波人在聊，一波是建筑师，我们发现有很多很有情怀的建筑师，在做很多微改造，比如日本建筑师在北京改了很多院子，包括做的很多实验性的东西，但是那个建筑师的理想并不能代表真正的市场需求。最有意思的事情就是北京天安门旁边有一个非常漂亮的屋子，那个物业的下场非常惨，当成旅游商品，变成很高大上的场景在卖一些毛巾这些东西，这是建筑师做的城市更新。还有一个城市更新可能是政府做的城市更新，原来这个话题叫做旧城改造或者是棚改，代表政府的诉求或者是新城开发。但是那个未必代表老百姓的诉求，未必代表市场的需求。去年60多家机构，加上一帮有志于做城市更新的地产商，万科、大悦城、首开，我们原来想自己做一个闭环，我们用投资逻辑来看城市更新怎么玩，我们不要太情怀，也不要太政策，我们做一个闭环，用钱的方式闭环起来。去年9月份在北京搞了一个城市更新论坛，在北京的朗园。一个月时间，全国来了大概1千人次，网易还直播了，直播量达到100万，网易房产都很吃惊，说一个论坛居然有这么大流量，这个事情我们也很吃惊，我们觉得这个东西很小众，一个改造的话题怎么会有这么多人关注。我们后来在成都也搞过城市更新金融论坛，突然发现这不是一个小事情，真是很多资本、地产商、建筑上共同的痛点。基于这个逻辑，今年我做了一个城市更新研究院，我说这个话题可能没有人能完全解答出来，我当一个铺路石或者播种机，我说我把这个事情穿一穿，在全国跑一跑看大家都是怎么做的。

我先给大家举几个今年出现的话题。第一个话题是“抢人大战”，去年有一段时间，以北京、上海、深圳为例，当时朋友圈有一个说法是“驱逐低端人口”，当时搞得北京人好像命运挺悲惨的，大冬天的不让人过日子，赶人。同时爆出来以南京、武汉、郑州等等放宽落户政策抢人，当时我就郁闷，我说北京傻吗？这个城市需要把人往外赶吗？这个城市的未来在于年轻人，在于这些人才，干嘛把人赶出去，这是当时很好玩的事情。紧接着对应有几个国家级新区的做法，比如北京有一个千年大计雄安，深圳有粤港澳大湾区，上海有大虹桥，上海还担心杭州湾，说杭州要取缔上海，上海也心慌慌。还有几个比较失败的案例，就是曹妃甸，天府新城是蛮成功的。这代表什么？各地政府在争夺，这是存量还是增量？各地政府如果没有人的迁移，按照现在各地自然增长人口，我相信没有办法填满这么大的城市面积。我看过一个资料，成都城经过上千年才打造那么一个规模，短短几十年现在已经是原来的好几十倍的概念，这其实是咱们这个时代想象不到的事情。但是这么大一个新区我们填满需要人，可能就要争夺人才。

还有一个话题很有意思，前年开始以北上广深为代表，一线城市出台了全自持地块，让你竞价，结果是全自持。有一个典型案例，就是万科在北京花了150亿拍了70年产权的住宅用地，但是政府不允许它卖，只有自己持有，这个难题变成万科在北京最难解决的话题。就会出现这么一个问题，就是你要想继续在一线城市，包括现在二线强城市，以杭州为代表，在核心区再拿项目和开发用地已经不可能了，北京明确出台四环内不许再新出住宅用地，而且禁止销售。要想拿这些看起来比较安全的核心资产就只能考虑自持，这是增量，往往就会变成地王，你拍个地王拿在手里不能卖。第二个问题很有意思，就是政府心态的改变，现在政府越来越会把GDP的构成，地产比重和科技比重当一个政府官员评政绩的考量，现在大家越来越避讳谈土地财政，越来越避讳谈我这个城市靠多少房地产开发的量来打动GDP，这是政府心态的改变。相信这次两会以后，大家会把这事情看得更重，这事情已经不是短期的五年十年的过程，它是一个长期过程，现在圈里也基本达成共识。

还有一个事情挺好玩，当地产商房地产行业开始以千亿为门槛的时候，很多房企有去地产化的趋势，万达把去地产化放在集团战略的层面考虑，万科说以后别说我是开发商，说开发商是骂人的，我是城市服务商，万科原来是房地产龙头企业，相信恒大、碧桂园现在也会这么说，也会避免说自己是开发商。这代表大家已经认识到增量向存量转型，回到我前面的话题，为什么大家要冲万亿、千亿，大家要不断进入城市更新开发的领域，大家都知道这个游戏玩不下去了，未来的就是存量市场，现在为未来储备粮食，这是地产商的构思。

新时代是什么？十九大跟房地产有关的就是这两句话，其他的提都不提。也是不希望过多强调房地产，房住不炒这是国策，还要套上美好生活。孙宏斌在亚布力说我们融创要变成投资美好的服务商，这是给我们指了一条明路。刚才三枝富博老总的阐述，也是讲中国人口结构在大变化，大量中产阶级出现，这不用看数字，大家直接都能感觉到。我春节期间去了新西兰，给我很大的幸福感就是我去了新西兰也去了澳大利亚，那边的机场，中文简直到处都是，非常欢迎中国人，只要你买东西有大量的中文导路，中国人是全世界的卖家，这是中国的实力。原来中国人可能是土豪代表，可能去抢大牌，可能去怎么着，但是现在的中国人消费习惯真的改变了，大家已经去大牌化，关注自己的健康品质，关注更好的东西，最近无印良品在中国开的店也可以看到一些趋势。

这个新时代是什么新时代呢？是大资管的新时代。我们曾经把09年作为地产经济的元年，为什么会有元年？08年左右国家调控，说银行不能贷给房地产，结果催生了信托，信托突然爆发起来，信托说我可以贷，信托进来了。过了两年，当时还是郭主席在证监会的时候，做私募基金可以备案，我们叫做地产大资管时代，任何人只要你能找到钱都有可能弄个牌照来实现，就是各方面钱在套。这十年最大的现象就是出现各种通道，大家互为通道，保险可以是理财资本的通道，信托可以是保险的通道，各种通道，这就是所谓的影子银行，这么多钱到哪里去了？其实一算全在这里面，变成各种金融产品不断替换。这个事情从去年开始陆陆续续截止了，特别是最近几个大鳄的下场，安邦系的下场，现在国家一声令下，这个事情对不起，民间不许出大鳄，必须回到正规的机构来。最后就是不能叫做通道了，我也考虑过我未来的出路，这是金融机构的新时代。

还有是租赁的新时代。就是前面说的，原来大家看增量，但是突然之间发现大量新增需求会以租赁的方式解决，租赁现在是唯一地产行业还可以得到政府支持的一方面，现在只要你开发，没有任何一方支持，只要是租赁都可能去支持。

这是大兴崔区长的七个问题。怎么带产业资源进来，怎么做绿色，考虑一下机场怎么做，怎么把地产去掉，别搞房地产，搞产业来。同样的关注点，有一次我去南京，南京一个区长给我同样的反馈，区长跟我这么说，说OK，我知道你们的套路，你们产业地产，你做产业要配住宅和用地，该配都配，但你能不能把我产业做起来，把我产业带起来，把人工智能带来，把智能制造带来，带不来一切白扯。我知道有一个企业在南京已经砸了50亿，产业没有来，政府说一块地不给，现在政府就这么明白，政府再也不好忽悠了，原来不是说画个饼卖住宅，这已经不存在了。

金融机构也到了新时代，该怎么办呢？已经存量化了，资产很难做了，我们再给地产商配资也是给人加杠杆而已，我们现在要求去杠杆。怎么办呢？我们现在要进入城市更新基金，我们要投长租公寓，长租公寓是金融机构重点投的方向，我们要做资产运营。这几年的大资管有一个好处，现在证券化的产品很通顺，虽然没有REITs，但是准REITs的东西已经很成熟了，现在大量机构也开始往股权机构转移。

地产商怎么办？原来是拿地、生产再卖掉，现在拿地可能卖不掉，各种限售，卖不掉，怎么办？握手里边只有四条路，原来叫做拿地，现在叫做资产并购，现在可能是去拿更好的更低价的开发，原来叫开发，现在叫城市更新，原来叫运营，现在叫资产管理，原来叫卖掉，现在叫资产证券化，这事情是目前地产行业正在转变的事情。这两个转变就是增量向存量转变的过程，会有很多机构不适应，当时我们做城市论坛有很大的启发是来自于雷军做的移动互联网大会，说这个挺像从PC时代向手机转移的过程，会有很多王牌会掉队。新浪是PC时代的大门户，很威风，现在过了十年以后发现根本用，现在入口是在微信端。对于开发向城市更新转移，它有这么多变量都要适应，开发这块肉是是靠高、快来实现盈利模式，但是到存量可能快不好，慢反而真正是好。

这是凯德的模型，凯德可能也需要变，可能需要一个新的模式。我个人认为在商业地产领域谈资管可能有两个话题避不开，到底是标准化还是个性化？这事情目前不好说，就是很多人会质疑过于标准化会丧失个性，会对客户不尊重，但是过于个性化意味着你没法复制，没法验证你下一个成功，这其实是两方面的例子。如果是以资本进出作为标准来聊的话题，我个人觉得可能还需要给一个标准答案，至少给一个八成的答案，80%的可能性是什么，然后再有一些变化。

这是万科的选择，万科全国有四大体系，每个体系相当于独立运营，现在每个体系里有不同的排序，我跟北京万科的刘总交流过，他们大概七个排向，有各自的排序。大家很容易质疑，万科你做的这些是做什么的？万科你做的养老是什么，我跟上海万科的聊了一下，上海完了拿了几个城市更新的项目，我发现这很有意思，有些里边可以装养老等等，有点像万科做的大玩家，那就是配套，大的结果是为了把整个项目盘活，不能靠别人，要靠自己。这是万科龙头企业未来的方向判断，可能对于他们来说他们的战略不在于细枝末节，不在于要把养老做得多大，这是它的整个战略布局。

有一个启发，联合办公或者说共享办公给我们什么启发？很多人会争议这个事情，包括长租公寓、联合办公，很多会以租金来说事。很著名的一个争论，前不久有人会挑战一个工厂，说你的租金只有1.2亿，按照微博口估值30倍，到50亿了不得了，很多人会用租金来说事的人挑战这个逻辑。这是我个人的解读，我朋友圈里边很多做长租公寓和联合办公，我跟他们来来回回讨论，我个人觉得有三个逻辑。第一个逻辑是最基本的逻辑，就是资产管理逻辑。就是你能不能把租金租上去，能不能把一个物业从成本，从提升，从拿地做上去，这个租金无论是房东还是你自己合作管理输出。这个问题很重要，但并不是唯一，这个事情两个行业绝对不能成为风口行业，顶多是新的资产管理行业而已，只是替代原来的老的酒店管理或者老的办公物业管理而已。但我觉得后面有两个逻辑是要看到的未来，一个是叫做空间赋能逻辑，大家可以看到优客工厂做的新的逻辑。赋能逻辑是什么意思？目前可能没有变成真的现金流，但是存在可能性，什么叫赋能逻辑？就是我们建造一个生态圈，我们把人进行相互链接，比如联合办公，让客户在我这里面相互作用，相互变成上下游关系，能变成生意，这是他们提供的过程。我能不能通过跟租户的周期，他从学校毕业到他买房的时候，这阶段的需求能不能串起来，能不能变成生活服务的提供商？这是赋能逻辑。还有一个就是向互联网学习，就是我现在凭什么是大润发被阿里给干掉？为什么是他来干掉我？其实我觉得可能是我们的这个时代，我们相互存在误区。其实我跟阿里聊过，阿里说我们其实干的是零售，你们干的人货场，我们也是人货场，我们也卖货，只是不同卖，我们为什么往线下走？因为我们线上流量太贵，不如在线下找流量，是找流量的过程。但是原来我们线下的有流量的这些空间，我们恰恰觉得自己没有流量，我们觉得自己很可悲，我们自己干啥都不行，我们天天客人来了跟我们没有一毛钱关系，我们甚至还需要别人导流过来，所以我们把阵地让给别人了。我觉得如果做得好，线下现在正在变成很切实的流量入口。

城市更新并没有更新利用，该有的业态还有，大不了原来存在的商业、园区、办公、居住未来还是这个方案存在，只不过它是变了一种形态的存在，可能商业换个名称叫新零售，居住换了名字叫长租公寓，办公可能叫联合办公或者共享办公，或者什么别的办公，都可以。但是作为业态并没有消失掉，只是里面的服务逻辑在改变。

我个人认为城市更新可以有四种玩法。

第一种是赋魅，就是给低效资产增加能量。

第二种是加温，这是这一轮很大的变化，联合办公和传统的写字楼有什么区别？我个人就在联合办公里工作，我认为最大的区别，原来写字楼办公里是没有人管你，你进写字楼里边顶多有人跟你要门槛，但是你跟这个楼半毛钱关系没有，在这个楼里会有很多人跟你链接和做设计活动，这是加温的过程，现在人们对这个事情要求很重要。

第三种是赋能。你要给客户，不光是给他更多的温度，还给他更好的作用。

第四种是硅化。

最后以我身边的案例跟大家讲新时代的新逻辑，我家最近开了一个水果店，叫百果园，它给我很大的触动，我突然发现在中国是可以用高价格买好产品的，在他那里买水果买橘子，它很贵，可以不买，但是不好吃可以退还，我现在是它的忠实粉丝。我发现中国现在不要再吃便宜货，不要再迷信品牌，我们只相信自己的品味和感觉，如果有人能做到这一点，我们愿意付费，这是新时代城市更新的大逻辑。

谢谢。

下一位嘉宾——第一太平戴维斯中国市场研究部资深董事James Macdonald

演讲主题：《世界写字楼的发展趋势》

生活中唯一不变的其实就是变化的本身，这一真理不仅适合于生活当中，也适合于房地产市场以及商业楼宇领域。中国尤其如此，在经济领域取得令人瞩目成就的同时，我们可以看到城市化也在快速推进，劳动力同时也在转型，这些变化的背后使城镇以及新型住房扩张成为必经之路，服务业在2011年成为中国最大的就业领域，同时服务业的人口大约有3.37亿，占总就业人口的50%，这是全球平均水平，但是大幅度落后其他大型经济体，未来将存在显著的增长空间。我们的生活方式也有非常大的变化，工作空间也发生了变化，有一种回到原点的感觉，这些变化的背后其实是技术的变化以及经济的更新迭代，这展现了过去二十年我们的工作空间是如何变化的。技术同样改写着我们商业的格局，改变着商业版图，改变着传统企业的运营方式，催生了新型大型巨型企业的出现，最近一份报告显示，前6大最具价值的中国品牌当中有5个属于技术性的行业。

技术的进步还影响着我们优势领域以及优先发展的领域。服务业主导的经济转型已经成了必然的趋势，自动化的技术似乎对就业岗位也形成了威胁，在这样大的背景下，如何留住吸引最适合的人才，这对于一座城市的发展来说具有举足轻重的作用。中国其实一直在采取积极措施来确保最适合的劳动力满足新经济时代的要求，2017年全国一共有740万高校毕业生，其中四川有37万高校毕业生，同年海外留学生也接近60万。培育新的劳动的大军，或者未来的劳动力，这只是第一步，但是更重要的我们认为的是要如何留住这些人才，吸引外来人才，包括高薪、税收减免等等，虽然这些具有一定的吸引力，但是从根本上来讲一座城市的宜居性才是对人才最关键的存在。关于宜居性其实没有严格定义，但一般来说从经济就业的前景，包括环境、个人安全、健康、教育、交通等层面可以进行综合考察，全球最知名的城市土地学会近期发布了一项调查，研究显示中国城市宜居性排名成都排在第6位，综合评分仅低于一些沿海城市和一线城市。生活方式也是重要的参考因素，包括美食、文化、自然环境、商业的丰富度，以及娱乐、休闲等诸多的方面。这些因素都与市民的幸福指数挂钩，可以看到成都市民的幸福感在这项指标上表现非常棒。如何渡过休闲的时光或许是一个新的课题，但是对只能维持生计的人而言休闲可能是传说，住房是人们最大的开支，成都住房价格经济可承受力其实是很高的，考虑到成都目前在中国经济的重要性，这确实是非常难得的。我们把工作的成本以及居住的成本做了一个综合的评估，可以看到成都依然在这当中排在靠前的，它的可承受性以及宜居程度是非常高的。然而除了睡觉和娱乐之外，我们大部分时间都是在公司，因此个人的健康和幸福感很大程度上也取决于罢工的环境。

WELL建筑研究院设立的初衷就是考察办公环境、办公环境对于员工的影响，通过建筑标准来改善办公环境，促进人类健康的福祉，这是一些中国得到WELL建筑认证的例子，更重要的是让他们可以协作和进行共享来工作，更重要的是要打造这个社区的归属感以及投资的长远而非眼前的利益。这一切将通过协作和资源共享来实现，共享单车可能只是其中的一部分，重点是通过资本密集型的项目来创造额外的收入。比如购车是非常大的支出，95%的时间车是处在闲置的状态，价值并未体现，如果将其出租，一部分成本将得到抵消，同时创造更大的价值，沉默的成本越低，经济增速越快，个人可支配收入也将更多，与此同时观点分享也将加速产品的更新换代。经济、商业、房地产都需要一定的弹性以及多元化特征，以便应对难以预见的变化，虽然我们总认为自己可以预见未来，但是在高科技发展的背景下社会变化也在不断加速，只是相对于房地产市场的演变颇为缓慢。人类活动给环境带来了很大的破坏，房地产也是主谋之一，如今房地产有望改头换面成为改变世界环境的先锋。提高环境质量，主要的利益相关者将齐心协力，其中社会大众和政府也是中坚力量。进行的进步以及商业社区的演变降低了环保技术和系统的适用成本，为业主创造了更多的收益。

图片展示了成都获得绿色认证的建筑。我们还将考虑房地产对社会对商业对行政体系整体的影响。我们总是习惯孤立的去看待房地产，但是在这里我们希望通过前面部分的内容让在座各位对房地产市场以及写字楼市场以及广义的社区的影响有更深的认识，同时了解技术对房地产潜在的影响，比如一些联合办公，比如长租公寓，再到新零售为代表的河马鲜生，这些品牌背后我们已经看到了变化。在发达国家这些趋势已经非常深耕落地了，我们世界研究部的同事称之为第五个城市的时代，其中为代表的就是接受过良好教育，流动性强的人才，他们如今更看重生活，工作的均衡性，经济的可承受性，环境的舒适性，因此小城市或者相对小的城市，将会成为下一个人才的集结地。这些趋势在中国逐步成型和蔓延，二线城市可承受性更高，零售配套不断提升，生活方式更加均衡，能为人才提供职业发展更多的机会，并得到政府政策的扶持。相比之下一线城市过于拥挤，生活成本非常高，人口控制也愈发严格。我会这样总结成都的城市实力，其实城市已经站在二线城市领跑的地位，成都一直致力于建设服务型的政府，生活成本相对较低，拥有充足的人才储备，成都也是一个非常宜居的城市，是西部大开发、“一带一路”重要的节点城市，也是成渝西昆钻石经济圈的重要一环，同时它还是国内外重要的交通枢纽，具有非常强的通达性。成都是一座对未来充满希望，利用实际行动去拥抱未来的城市。