亿翰智库陈啸天：国进民退港资分化 价值榜新老趋势

周而复始，做一份榜单并不容易，尤其是连续性每年推出。

继去年底推出国内首份《中国上市房企商业物业价值Top50榜》后，亿翰中国再度与赢商网，联合推出截至2014年度的全国第二份和《中国上市房企商业物业价值Top50榜》榜单。

亿翰智库首席研究员陈啸天，专注地产研究已十多年。在2013年成立亿翰智库之前，曾在易居中国为众多知名企业做过房地产战略研究。当房地产企业纷纷提出转型、创新思维之前，陈啸天也早早地开始筹谋布局属于亿翰的明天。

而对于今年推出的价值榜单，陈啸天表示新老趋势不容小觑，如国进民退、港资分化、新军突起、结构优化。

国进民退

2014年度首份《中国上市房企商业物业价值Top50榜》榜发布后，一时业内广泛流传。作为商业地产行业首个营业收入、营业规模等指标性数据所反映的企业经营情况，陈啸天表示这确实具有里程碑价值，彼时万达、华润、九龙仓、中粮、恒隆凭借商业物业价值600亿门槛，前五排位。

一年过去，陈啸天表示，房地产持有物业营业收入和营业规模排名变化并不是很大，“对于持有型物业而言，需要的正是一个中长期沉淀，每年变化并不是很大，但这期间仍会有一些非常细化的暗涌。”

具体而言，陈啸天表示比较延续性的一点趋势仍旧是国进民退，或者称为央进民退，这种趋势性的国进民退在可预见的将来依然很难改变。

究其原因，陈认为一方面央企国企在资源端占据优势，很多国企都拥有存量土地资源，而一些存量土地资源不需要通过招、拍、挂市场，便可以建写字楼、酒店。由于背景的特殊性，在规划审批等方面也更易获得眷顾。另一方面，央企国企融资成本优势。其举例而言一家央企在海外的融资成本不到3%，相比于民企10%以上的融资成本，相行甚远，而这样的案例不胜枚举。

港资分化

不难发现，在今年市场，一众港资掀起转让潮，其中瑞安房地产、长江实业、华人置业等纷纷转让位于内地的原持有型物业。

其中，2014年以来长江实业接连转让北京、上海两地物业，2015年又传出将转让陆家嘴世纪汇广场项目。瑞安房地产则以66亿人民币转让位于上海新天地的两栋写字楼，此外香港知名富豪刘銮雄旗下华人置业集团日前宣布，以65亿港元向恒大地产出售位于成都的三个商住物业项目的全部权益。

接二连三的港资抛售，让原本在《中国上市房企商业物业价值Top50榜》榜单中占据一众席位的港资似乎出现没落迹象。

对此，陈啸天解释，港资抛售只是部分企业战略，仍有大多数港资在加持内地持有型物业。类似于恒隆、新鸿基依然将内地作为战略重地。“作为国际信息、资本的重要枢纽点，香港开发商有着先天优势。现阶段港资战略分化，一面是出于自身经营压力，一面是企业的战略选择。”

相反，九龙仓针对内地市场做了战略调整，九龙仓集团副主席周安桥此前曾表示将继续增加在内地一二线城市布局。与此同时，新鸿基、恒隆则不断加码在持有型物业上的规模。

亿翰进发

在去年的《中国上市房企商业物业价值Top50榜》榜单新闻发布会上，陈啸天曾反复强调商业地产必须要嫁接资本，不断创新。

因而，在陈啸天看来，坚持做中国上市房企商业物业价值Top50榜分析，揭示行业；挖掘价值；优化资源配置。

在成立三年不到时间里，亿翰除与赢商网每年一度联合发布持有型物业榜单外，还坚持每天宏观经济、热点事件点评，并不定期制定企业战略研究报告、金融市场分析报告，以助于行业健康发展。

对智库功能定位的不断夯实之下，陈啸天也加紧金融平台搭建，以实现其一直所强调的企业借力资本。

具体而言，亿翰智库计划打造基金板块，募集成立基金，而对于主投方向，其表示将主要针对房地产上下游企业，让他们插上资本的翅膀，真正更好地服务于消费端。

一流房企卖服务，二流房企卖房子，三流房企卖土地。不难发现，2014年前后，正是众多企业思考转型之际，万科提出的城市综合服务商，万达提出的轻资产等路径，也给众多房地产上下游企业一个警示，房地产爆发性增长已一去不复返，未来比拼的是服务。

而同样作为房地产上下游一环的智库企业，不仅比行业内公司看的更远，也更需要提前布局。