凯丹置地关为泓：传统商业升级换代成必然 洗牌时代正式到来

   编者按：“破”旧才能建“立”新，商业地产已经不是靠一个标准产品走天下的时代，只有勇于革故鼎新，才能在新时期的蓝海之中扬帆而上。“止”是为了更好前“行”，经历过野蛮集中发展时期，是时候该停下脚步总结过去思考未来。

由赢商网主办的第11届商业地产节将以“不破不立 不止不行”为主题致敬中国商业地产人，4月12-13日在广州隆重举行。在此之前，赢商网推出商业地产“寻思录”系列采访，分享商业地产人对行业和企业的思考，以及在机遇和风险并行的未来如何前行。

（赢商网四川站）随着互联网的兴起以及消费者消费习惯的不断变化，传统商业模式遭受到巨大冲击，商业地产从“重资产”向“重招商”、“重运营”转变，“抛售”与“并购”非常活跃，中国商业地产行业的大变革与大整合时期正式到来。

面对市场所带来的巨大压力，商业地产开发商们纷纷开始寻求新的发展模式以及利润增长点，轻资产、体验式、O2O纷纷上线，以期能够在激烈的市场竞争中脱颖而出得到长足稳定的发展。在第11届中国商业地产节开幕之际，凯丹置地中国资深副总裁/资产管理负责人关为泓博士接受了赢商网的专访，为我们深度解读凯丹置地商业在中国市场的发展脉络以及未来的发展方向，预测2016商业地产行业发展趋势。

凯丹置地中国资深副总裁/资产管理负责人 关为泓

赢商网：在您看来，目前国内商业地产发展到了怎样的阶段？这一阶段有什么特点？

关为泓：国内商业地产经历了几年井喷之后，2015年下半年开始至今，一、二线城市的商业地产开发速度明显放缓，开发商开始转战三线城市或以下级别的蓝海市场进行扩张。

电商、微商泛滥，实体店尤其是传统百货在互联网冲击下岌岌可危，随着一批批老百货从去年开始陆续歇业以及国际连锁品牌的关店潮来袭，传统商业升级换代已经成为必然。与此同时，消费者也在悄然发生变化，他们变得更加精明与理性，也更加懂得自身需求不再盲目跟风，开发商和运营商需要绞尽脑汁避免产品和服务的同质化、追求特色和创意，寻找商业模式新的突破口。

所以，在这个阶段我们将看到越来越多的新兴模式出现，购物中心亦或是城市综合体、主题卖场的运营战略和思路正在一步步改变，细节和品质也在进一步提升，线上线下渠道和系统的打通拓展和引流，多方位跨界合作将形成庞大的消费链。

赢商网：经过11年粗放发展集中爆发时期，您认为国内商业地产存在哪些问题，需要摒除哪些思维和做法？

关为泓：前些年，开发商们为了追求快速收回成本和效益最大化，大多都进行统一模板的复制和粗放式管理，且由于大量开发商由住宅开发转型商业地产开发，造成了区域内过度甚至盲目开发，项目规划定位、设计风格、品牌产品都出现严重同质化问题。盲目追求开业而忽略项目本身特色的精钻细磨、盲目跟风或简单的抄袭等造成项目缺乏自身清晰的定位和独有的特色。即使部分项目先天拥有良好的基因，也会因为后天的运营管理不善而无法实现可持续发展，最终被消费者淘汰成为市场上的昨日黄花。

赢商网：过去，商业地产在业态、体验、O2O等方面创新屡屡可见，但总体而言仍是创新未足，您认为在可以预见的未来，商业地产还可以从哪些方面创新？

关为泓：未来商业地产领域的创新需要从五个方面来着手：

首先，商业模式的创新。重资产向轻资产管理模式的转型，缕清投资、开发、资产管理的角色进行专业有效的分工合作，凭借“高、精、专”化的资产管理服务实现商业物业的升值。

其次，招商业态组合的创新。传统的招商业态规划和比例正在被打破，越来越多的体验式业态被引入，这将为购物中心带来新的活力和有消费力的客群。传统业态也需要升级换代，探索更适应购物中心模式的精品店、旗舰店、集合店等。

第三，市场营销的创新。跟风和抄袭难免，结合项目实际需求进行定制化营销，才能够达到预期的提升品牌知名度、增加客流和提高销售的效果。

第四，运营服务的创新。从销售客流数据的深入分析解析、商户的日常管理、沟通体系的建立和维护，到停车场、卫生间、母婴室等硬件设施设备的人性化细节处理，甚至一线员工的仪容仪表礼仪规范，在日常繁琐的运营管理工作中，深挖每项细节，将其做到极致。

第五，线上线下结合的创新。创新思维和拓展合作是商场突围的大方向，创新思维和拓展合作是商场突围的大方向，实现资源的有效整合，创建“全渠道”商业地产的平台。

赢商网：对于2016年商业地产行业的展望，您认为会有哪些发展趋势？

关为泓：商业地产井喷带来的泡沫经济，将在未来一年见证更多同质化、运营失败的案例，商业地产市场的洗牌时代正式到来。前几年，各行各业集中涌入商业地产的大量资本，已在近两年并将在2016年及之后一段时间，被重新瓜分。

此外，行业的标准和门槛将进一步重置和提升，那些拥有成熟的资产管理团队以及运营管理经验的大型国有资产、外资、合资企业将会占据市场的主导地位，一些本土开发商或者新踏入商业地产行业的企业则会因为缺少运营经验等诸多原因而面临被淘汰或者被接盘的严峻挑战。

一二线城市商业地产发展过剩，开发商开始将目光转向三四线市场，大型的购物中心面临着艰难的转型和升级阵痛期；而中小型购物中心则必须找准定位，力求做到小而精，定位独到，服务有特色。

赢商网：国内商业市场逐渐迈进了人文和商业理念为王的大消费时代，特色品质消费成为趋势，你所在的企业（商业项目）会怎样顺应这样的消费趋势？

关为泓：自2005年凯丹集团进入中国市场以来，目前已成功运作成都凯丹广场以及大连凯丹广场两个区域型购物中心项目。成都凯丹广场是成都第一家源自欧洲的集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的国际时尚购物中心，涵盖多个著名国际国内品牌，开业五年多以来，其人气和销售额都在不断增长。大连凯丹广场是大连第一家源自欧洲的集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的国际时尚购物中心，同时也是中国东北地区最大的家庭休闲娱乐的购物中心，快时尚品牌以及餐饮美食品牌齐全。与市场和消费者的完美对接，对消费者消费需求的精准把控使得二者市场表现均不俗，凯丹的特色品质消费理念也深入人心。

赢商网：成都凯丹广场在区域内具有极强的代表性，凯丹在运营该项目的过程中有哪些成功秘诀可以分享？小而美的购物中心在未来商业地产市场中是否会成为香饽饽？

关为泓：成都凯丹广场从建设规划伊始，到开业至今，项目的定位从未改变过，就是“年轻、时尚、国际化、多元化”。不论市场如何转换，精准定位，加强品牌优势，深化市场推广，提升顾客满意度，都是成都凯丹广场保持自己独特商业位置的专业渠道。

未来的商业地产市场中，相信越来越多的独具特色的购物中心会相继兴起与传统大型的购物中心分庭抗礼，不同主题定位的购物中心，让一个城市的商业变得更加多元化更富有探索性，从而有了更多的可能与选择。