华强北九方蒋威：未来商业发展方向将是主题化、专业化

编者按：“破”旧才能建“立”新，商业地产已经不是靠一个标准产品走天下的时代，只有勇于革故鼎新，才能在新时期的蓝海之中扬帆而上。“止”是为了更好前“行”，经历过野蛮集中发展时期，是时候该停下脚步总结过去思考未来。

由赢商网主办的第11届商业地产节将以“不破不立?不止不行”为主题致敬中国商业地产人，4月12-13日在广州隆重举行。在此之前，赢商网推出商业地产“寻思录”系列采访，分享商业地产人对行业和企业的思考，以及在机遇和风险并行的未来如何前行。

（赢商网报道）娱乐性、社交化、场景化、互联网……，这些曾经极为陌生的词俨然已被商业地产从事者常挂嘴边，确实，商业地产进入下半场，外部遇到的是互联网这一猛虎的闯入，内部则是消费需求的不断变更以及涌入行业的项目愈来愈多，大量商业项目的崛起，行业将面临新一轮的洗牌，如何在野蛮发展之后，不被淘汰，不同企业有不同尝试跟思考。

中航地产，这座早在2007年便驶向商业地产的巨轮，经过多年的发展及沉淀，已在深圳、昆山等城市有城市综合体布局， “九方购物中心”便是其重点发展的核心产品，自2011年至今，赣州、成都、深圳龙华、九江、昆山、深圳华强北等六家九方购物中心相继开业运营，总营业面积超过68万平方米。目前在建的还有贵阳九方购物中心等，运营规模不断扩大。

而昆山九方和深圳华强北九方均在2015年下半年开业，两座购物中心经过一段时间运营，如今是怎样情况呢？正值第11届中国商业地产节到来之际，赢商网采访了深圳市九方资产管理有限公司副总经理，华强北&昆山九方总经理蒋威先生，一同了解两座购物中心运营方面的努力，及其对行业看法。在他看来，这一阶段商业地产开始更加注重对市场的精准分析，并形成差异化定位，带给顾客不一样的消费体验。

深圳市九方资产管理有限公司副总经理，华强北&昆山九方总经理蒋威先生

1、昆山九方和华强北九方均在2015年下半年开业，请您介绍下这两个项目目前的运营情况？

蒋威：昆山九方和华强北九方的开业率都超9成，经过近几个月运营，目前商户经营情况正在稳健提升，部分业态非常火热，比如餐饮。

昆山九方是昆山首个一站式时尚体验中心，引进了玩具反斗城、孩子王、中影等次主力店，这些品牌吸引大量家庭客群。而H&M 、GAP、MUJI等时尚品牌则是首次进入昆山市场，这些品牌为昆山消费者带来全新的消费体验同时，亦确定了其在昆山商业市场的旗舰地位。

华强北九方以潮流和爱情为主题，招商上就紧紧围绕华强北商圈流动客群大、年轻人多的特征，引进了大量快时尚、特色休闲餐饮品牌，在氛围打造上，项目延伸“空间+时间”内涵，借助独具特色的层层退台设计，加上大量外摆位为消费者营造了良好的休闲氛围，因而餐饮吸引大量客流。

2、华强北九方以“为爱定制型格生活”为主题，当初在设计这个运营主题时，有哪些考量？

蒋威：在定位规划时，我们在思考，不可否认，城市让人汇聚在一起的同时，也不可避免的让人与人之间的心离得变远，如今的人们尤其是都市人，正以不同的方式经历着孤独，如此，导致LOVE缺失成为城市的通病。

深圳作为一座年轻的移民城市，这种情况更明显，然而，每个深圳人心底都需要一座爱的能量场，结合这一特点，华强北九方在招商阶段就提出“为年轻深圳定制型格生活”的口号，以期通过这一主题所营造的氛围，可以用爱温暖这座城市。

3、 围绕这个主题，华强北九方在业态规划和品牌引进方面做了那些工作？

蒋威：围绕“为爱定制型格生活”这一主题，华强北九方购物中心在业态规划及场景打造上下大功夫进行规划，包括引进H&M,UNIQLO,GAP,MUJI，i.t，Aape，chocoolate，b+ab， OLD NAVY, MOUSSY, SLY, Charles&Keith，OYSHO， DEVIL NUT，Massimo Dutti等国际潮流品牌；

引进翠园、港丽、丼丼屋、Baker&spice、岩塩、星洲小聚、星巴克、gaga鲜语、哈根达斯、星美乐、桂小厨、云海肴、堂小锅、奈雪的茶、芭依珊休闲音乐茶馆（813）等深受潮人吃货朋友喜爱的餐饮品牌。

围绕这一主题，华强北九方在空间布局上亦有自己的创新，不仅采用主题街区式布局方式、打造全玻璃独立商业空间，还缔造了打造深圳首个LOVE PLAZA，为深圳建一座温暖爱的能量场。

4、2016年华强北九方在商场运营和营销上，将从哪些方面修炼内功来抓住消费者的心？

蒋威：如今的商业地产市场趋向饱和状态，各路人士纷纷抢滩市场，其中之一表现就是知名传统零售企业纷纷转型，百货购物中心化、超市购物中心化等现象频现，如此一来，难以避免出现购物中心数量过剩、同质化严重等情况，如何打造一个独具魅力的购物中心是商业地产人士面临的考验。

在这样的商业背景下，华强北九方将保持稳健发展战略，深化及升级运营模式，继续强化“Love”主题精心打造爱的能量场。为迎合更广大消费者需求，还将在文化、艺术、潮等领域深度挖掘，将华强北九方打造成深圳独树一格、拥有独立个性和格调的购物中心。

为更贴切消费者需求，华强北九方积极开展各类备受年轻人追捧的线下活动；此外，项目还在调动商户积极性上有不同举措，如线上开展“华强北九方最美店铺大比拼”等活动。

5、国内商业市场逐渐迈进了人文和商业理念为王的大消费时代，特色品质消费成为趋势，华强北九方购物中心是如何顺应这种趋势的？具体表现在那些方面？

蒋威：确实，为了迎合理念为王的大消费时代，华强北九方在空间打造和业态布局方面都做适当调整。比如，在空间打造上采用的是主题街区式布局方式、营造全玻璃独立商业空间，力求打造成为深圳首个开放式街区与室内型购物中心完美结合的商业典范。

同时，紧紧围绕购物中心主题，打造深圳了首个LOVE PLAZA；项目亦引进大量首进品牌，如IMAX影院卢米埃影城， Baker & Spice、丼丼屋、星洲小聚及Puma ｓelect等均是首次进驻深圳的知名品牌，在某种程度上，满足了消费者的猎奇心理。

6、过去，商业地产在业态、体验、O2O等方面创新屡屡可见，但总体而言仍是创新未足，您认为在可以预见的未来，商业地产还可以从哪些方面创新？

蒋威：目前的购物中心艺术化、主题化的特征越来越明显，诚如近年来就市场广受好评的上海K11、北京芳草地等艺术型购物中心在市场上反响极大，而这亦带动其他项目尝试往艺术靠拢，如深圳海岸城、上海iapm都做了一些尝试；此外，主题型购物中心也越来越受欢迎，如上海大悦城引入爱情表达元素的摩天轮主题，当然，华强北九方也在这方面做了很多研究，围绕着“Love”为主题对项目进行打造，包括在购物中心的核心广场上设计雕塑等举措，未来还做很多新的尝试，比如打造深圳街头艺人聚集地等等。

当然，空间氛围营造亦可为消费者创造不一样的购物享受，现在的购物中心越来越侧重从视觉、嗅觉、触觉等感官方面入手，为消费者带来更加舒适、更加赏心悦目的购物体验。

7、 在您看来，目前国内商业地产发展到了怎样的阶段？这一阶段有什么特点？

蒋威：目前国内商业地产进入高速成长的阶段，竞争相当激烈，催生了许多新型商业模式。

我们会看到，这一阶段商业地产更加注重市场的精准分析，因而，不同区域、不同商圈之间的项目形成差异化定位，而许多项目则通过前期的招商和后期的运营，培育出了高度忠诚的消费者。另，追求“体验感”也是这一阶段的特色，因而商业地产中增强体验感的新型业态不断涌现，针对这方面的主题活动亦各放奇招。

8、商业地产经过10年的发展，从粗放型向精细化方向发展。您觉得在商场开发运营过程中需要摒除哪些思维和做法？

蒋威：就目前国内商业地产发展情况来看，在商场开发及运营过程中不可一味追求体量大、业态全、品牌多，更不要跟风盲从，方可避免同质化。每个商场从定位直至运营，都要对商场周边的主流人群做详细地分析，了解主流人群是否对儿童业态、影院等有所需求，然后再做业态和品牌的规划。换句话说，我们要用长远的眼光精耕细作，做体验、树特色，成为目标消费者真正需要的购物中心，而不是一个大而全的标准化的综合购物中心。

9、对于2016年商业地产行业的展望，您认为会有哪些发展趋势？

蒋威：展望2016年的商业地产行业，依然是机遇与挑战并存。而O2O、体验、人文、艺术将是发展趋势。在我看来，未来的商业地产的项目一定是主题化和专业化的方向发展。