顾村房价直逼7万/平方米 龙湖北城天街商业蓄势待发

顾村的价值一再被挖掘。

先看一组数据：

新近土地成交总价58亿500万

楼板价37248.58元/平方米

溢价率306.53%

初步估算，该地块未来房价超过7万元/平方米

周边新房、二手房均价值倍升

而另一边

新顾城正在规划启动

总投资近1000亿元

638万平方米总建筑面积中

规划住宅面积423万平方米

人口14.2万

河流蜿蜒，绿荫重重、繁花大道、人潮熙攘……

这将是顾村未来的模样

成熟的社区、高质量的居民

将是区内商业地产的发展机遇

“顾村”变“顾城”

6月1日，信达以58.05亿元总价拿下宝山顾村最高溢价率和保本价“地王”双桂冠，顾村板块逼格瞬间暴涨。

周边新房、二手房闻风变脸，纷纷涨价对市场做出回应。

根据中原地产研究部数据统计，顾村大范围内二手房均价逼近4万元/平方米，较地王诞生前，价格普遍上涨6-8%。

新房部分，在售房源不多，基本都是3万元平方米以上的改善产品。 

其实从前两年，绿城拿了顾村的地王之后大家对顾村的看法就开始转变。原来顾村是“刚需”聚集地，现在来看，随着大量产品走品质化路线，改善性需求也得到支持。目前“融创紫荆园”成交均价达到4.6万元/平方米，“地云锦苑”成交均价接近3.9万元/平方米。

另一方面，新顾城规划落地，作为“北上海之心”，“顾村”分分钟变成“顾城”。

2015年12月28日，十三五重磅规划区域“新顾城”正式启动建设，政府明文指出将此板块打造为“区域市中心”，总投资近1000亿元！ 新顾城总占地8.3平方公里，规划人口14.2万，周边辐射人口40万人。相较其他新城，新顾城优势明显，战略清晰，集生态、快捷、智慧、生活于一体： 

生态之城：南拥顾村公园、北有美兰湖，区域内约50%为水和绿化覆盖。

快捷之城：三轨并行（7号线、15号线、18号线，已投入建设、2020年建成）、沪太路高架改造，从外环顾村立交到新中环的距离仅有3公里；S7沪崇高速公路未来将是上海浦西地区与崇明县连接的唯一通道，特别是家住“新顾城”区域的一大福利。市区、宝山、嘉定、崇明，将来有望形成1小时生活圈！从新顾城经S7直上外环仅需3分钟；2条有轨电车（解决居民出行最后一公里） ；中环北抬之后，沪太路将改建成高架路。

纵观上海外环区域，除了虹桥枢纽之外，再也找不到比顾村更四通八达的捷运之城了。

智慧之城：产城融合，由新加坡腾飞集团运营的72万方智慧产业园 ，将直接带来数万高端产业人口。

生活之城：每个住宅片区都设有“邻里服务中心”，10分钟生活圈。有政府的支持，新顾村未来2-3年内必是最繁华最宜居的城区，而北城天街正位于新顾村的核心区，未来发展不可限量。

商业投资机遇隐现

 “新城”的过去问题是“人口潮汐”、是“睡城”。建一座新城，不能只是居住的地方，还要有商业的支撑。

宝山区规划与土地管理局局长王静都说了，城市是慢慢生长起来的，只有设施先运营起来，才会更好地吸引居民；而不是等居民来了，再按照人口规模来建设。

不过，就目前情况来看，顾村仍面临着商业稀缺的问题。

资料显示，顾村镇的总人口约25万，新顾城规划导入人口14.2万，周边将辐射40万人口，已建成的地区级项目仅为20.72万方，人均占有商业面积远低于国际标准。

小编调查了解，顾村商业布局主要分为两类：地区级和社区级。

其中，地区级商业项目有5个，分别是万尚生活广场（商业面积1.02万方）、绿地正大缤纷城（商业面积7.7万方）、绿地公园广场（商业面积10万方）、沃尔玛绿地北郊广场（商业面积2万方）、龙湖北城天街（商业面积14.3万方），社区级的商业则为菊联路的昊元生活广场和菊太路的保利叶上海商业街。

在一些代表性的国际城市中，人均商业营业面积约为1平方米/人。在我国，人均占有商业面积主要根据城市的发展程度划分，其中，一线城市人均占有商业面积为1平方米/人，二线城市人均占有商业面积为0.75平方米/人，三线城市人均占有商业面积则为0.5平方米。

以顾村未来的40万人口和已建成的20.72万方的商业面积来计算，顾村的人均占有面积约为0.52平方米，仅略高于三线城市的人均占有商业面积。

按照规划，大量居住人群、产业人群将涌入新顾城，能住得起7万+房子的人，该去哪里买买买？

大商业大潜力

在顾村的商业处于稀缺的状态下，即将于2017年开业的龙湖北城天街面临着巨大的发展机遇。

小编获悉，龙湖北城天街占地8.1万方，总体量约为40万方，是北上海少有的大体量商业综合体。

每一个中心板块的形成，都离不开政策规划、人口导入、轨道交通三大基础要素，目前宝山已经完成了人口导入、轨交建设、配套完善三个阶段，位于这一区域的龙湖北城天街价值提升也受益于这些因素。

该项目由南北两地块组成，两地块之间由地上天桥和地下连廊相连，商业部分主要由南地块10万方自持的Shoppingmall和北地块4.3万方可售24小时情景商业街构成。

南面自持10万方Shoppingmall，是顾村唯一的10万方大体量商业综合体，是未来宝山最大的商业中心！ 跟7号线刘行站无缝接轨，由龙湖统一招商统一运营。地下一层是超市和美食街，一楼是轻奢品牌，2F、3F主打家纺、服饰、儿童培训中心等，4F是IMAX影院、KTV、餐饮等。预计17年底开业。而北区商业是依靠南区天街旁的唯一稀缺可售商业，单铺面积段60-300平方米不等，总价段200-1500万元。

在南北地块中间，是政府在项目配建的P+R+B公交的交通枢纽，上面2层停车，下面是公交车总站，真正实现了自驾、公交、地铁的无缝换乘，并且规划了6条公交线，辐射周边5公里，地铁无法到达的区域，公交皆可达，周边社区居民也要到这里换乘，无形中就聚拢了大批人气。

相较于住宅地产，黄金地段的商铺有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点，龙湖北城天街在北地块打造的6号楼商业恰好体现了这一点。

为了后期更好的运营，龙湖北城天街打造了立面、灯光、空间、动线、交通、公园、服务、导视8大系统，其中公园系统不仅提供了绿色休闲的购物模式，还与退台、外摆配合，增加了二次消费。

原顾村大居时代规划的25万居住人口，正式扩容至40万，加上规划新兴产业带来12-15万商办人口、附近公园带来的游客四重人气，龙湖北城天街的商业价值愈发明显。

最后，小编用3句话来总结北城天街的优势：

1、北区虽然是销售型商业，但是龙湖是按照自持商业的标准在打造每一个细节，尽最大努力让北区的业主跟龙湖一起分享商业红利。

2、北区商业是依靠南区天街旁的唯一稀缺可售商业，未来会成为新顾城一铺难求的黄金旺铺。

3、北城天街商铺养铺期很短，周围已经有实打实的20万消费人口，且今年年底交房，明年上半年商家装修完，跟着南面天街2017年底一起开业，投资者拿到房子等一年时间即可享受到租金收益。

不谈远景，也不造梦，庞大的市场消费力，商业的空缺，都是实实在在可以看到并且即将享受到的市场红利。