上海证大王锐：用资产管理思维做商业地产是未来趋势
见证中国购物中心20年发展变迁，致敬扎根商业地产的资深地产人。7月29日，由中国商业地产第一门户网站——赢商网主办的“风云巨变20年——2016中国购物中心高峰论坛”在浦东香格里拉酒店成功举办。
在本次活动中国商业地产“金鼎奖”评选中，上海证大房地产有限公司旗下南京证大喜玛拉雅项目荣获购物中心20周年TOP系列“最受期待购物中心TOP20”大奖；上海证大商业经营管理有限公司荣获“中国购物中心精英运营团队奖”；上海证大房地产有限公司副总裁王锐荣获“中国购物中心风云人物TOP20”。
活动现场，赢商网专访上海证大房地产有限公司副总裁王锐先生，作为行业发展的见证者，他用自己的亲身经历给大家讲述了不一样的购物中心20年。
1、请简要描述贵司商业布局，现阶段的战略目标是什么，您对企业发展的期望是什么？
证大房产目前已经启动了“轻重并举”的基于强运营的扩张战略，在做好自有商业物业的同时，发展轻资产业务，以加快证大商业的全国布局。我们现阶段的战略目标是最大程度结合证大房产的商业实力背景和发展特性，以提高上市公司投资回报为战略核心和主线，“轻重并举“，加快扩张速度。
具体来说，一方面我们将重点关注南京证大喜玛拉雅以及下关大拇指两个项目的筹备工作进度，保证按时开业精彩绽放，同时深耕运营上海、青岛、扬州等地的已开业项目，进一步提升广场客流和商户业绩；另一方面，我们将在坚持自身定位的基础上同步发展轻资产业务，进行外接项目的操盘管理和品牌输出，速度与质量并重，实现证大商业的低成本扩张。
2、从内地第一个购物中心诞生至今，国内商业地产已经走过20年历程，回顾购物中年20年的发展历程，您最大的感触是什么？在您看来，中国购物中心未来发展将有那些特点
作为这个行业的实践者感触良多，见证了电商的迅速发展，改变了人们的生活方式、消费习惯，更颠覆了传统的商业逻辑，促进了商业生态的丰富性和多样性；实体商业方面，目睹了新的商业项目不断涌现，品牌同质化现象日趋严重，竞争加剧；此外，市场消费环境变迁，消费市场对个性化和多样化消费需求提升，高端消费年轻化。面对复杂的市场环境，商业项目的盈利能力开始出现差异化，项目租金、销售的增长越来越依赖项目自身的独特性与运营能力。
当前中国商业正处于一场正在进行时态的革命，未来的购物中心将发生从开发到商业运营再到资产管理的思维模式变化，而以消费者为核心的体验规划和以社交为核心的O2O策略是未来购物中心的核心竞争力。
其次是商业竞争由实转虚。购物中心从比拼硬件到比拼软件的过程，也就是场景营销，怎么样把购物中心空间场景化、拟人化，甚至购物中心本身就是一个IP形象，让客户从空间感受上就认可购物中心。
第三是情景式商业成为潮流，中国购物中心开始走“非大盒子化”的情景式商业路子。未来的购物中心必将成为一个各种跨界的创意策源地，从而带动主力店形态的转化，未来购物中心的主力店或将成为社交化消费。
3、伴随着购物中心的不断发展，贵司都取得了那些成就，最大的收获是什么？
证大房产23年来走过15城，稳步拓展，布点全国，作为中国艺术地产领跑者，城市商住综合体旗下“喜玛拉雅中心”以及“大拇指广场”已形成两大成熟产品线，更是不断推进商业建筑空间的形态升级与业态品牌的多元化、体验化。
通过多年的积累，已经形成了独有的品牌矩阵和丰富商业创新维度，建立了系统化模块实现精细化管理，能够保证各项专业流程节点高效推进，积累了丰富的运营经营，实现了购物中心精准化推广营销。
4、从重招商到重运营，从差异化运营到精细化运营，商业地产发展在不断变化，证大商业将从那些方面应对商业地产的变化？
首先强化精细运营，聚焦精准客群，在业态规划和品牌调整方面，遵循顾客至上的原则，尽可能满足到店顾客的满意度和新鲜度。同时利用大数据分析的指导下，以服务和营销为侧重点，不断开展丰富多彩的文化、艺术、体验类营销活动，提高我们目标客群的粘性。
其次强化产品塑造，根据目标客群需求和市场环境变化，不断升级创新商业空间产品，通过丰富的业态和品牌组合，强调体验、社交和互动场景。如我们南京证大喜玛拉雅项目，就着重在产品上通过建筑和空间设计、特色主题馆的营造，服务核心客群。
5、对于目前的商业地产，您觉得主要存在哪些问题？该从哪些方面改进？贵司面临最大的挑战是什么？
目前商业地产主要的问题是库存压力、同质化竞争、电商冲击和消费者心态日趋成熟。
未来商业地产的破局之道应建立在强运营的基础上。可以预见的是，“轻资产”化、新技术驱动商业地产升级、创新金融模式、创新商业体验式业态、社区型商业的发展等，都将是购物中心运营过程中应当着重考虑的改进方向。同时考虑角色转换，即从开发商向运营商的转化，随着商业地产发展的逐步深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程，这样必然促使开发商要重视商业地产运营，这是取决于项目成败的关键因素。换句话说，运营能力将成为商业发展的核心竞争力。
证大房产同样面临着实体商业的逐渐向金融产品过渡、传统的自持型商业开发模式机会空间被压缩、商业红海及人才的匮乏等挑战。这同样也是全行业的问题，需要所有的商业地产人共同去探索转型解决之道。
