大悦城启动4A大资管战略 贵阳、昆明轻资产项目亮相

 （赢商网云南站报道）作为商业地产领域的佼佼者，大悦城、K11、芳草地等知名项目，不论是市场口碑，还是专业影响力，都成为教科书式的典范和样本。而大悦城作为中粮集团着力打造的商业体，在过去的10年发展中以稳扎稳打的策略塑造了强势的品牌形象，截止目前，已在北京、沈阳、上海、天津、烟台、成都开业7家ShoppingMall，杭州大悦城、昆明大悦城、贵阳大悦城也已进入项目筹备期。其中昆明和贵阳皆为轻资产项目，于是乎聚焦了市场的目光和诸多的猜测。为此，赢商网采访了大悦城地产云贵区工作组总经理汪军先生。

螺蛳湾大悦城效果图

关于大悦城的轻资产战略，实际上是水到渠成的事情。以大悦城的品牌号召力和市场业绩表现，有足够的实力去选择轻资产路线。其实，早在10月18日，北京长安街W酒店举行的“商业聚焦资本高峰论坛暨2016年度大悦城客户答谢会”，大悦城地产正式对外发布了“4A大资管”战略，这标志了大悦城地产由开发运营商向资产管理商的跨越，具有里程碑式的意义。据汪总透露：“大悦城在全国接触了四十余个项目，通过考量开发商的股权清晰度及资金实力，项目的区位优势，开发商的理念等多个要素，最终落定了少数的项目作为轻资产输出的对象。云贵区域的两个轻资产项目，大悦城看到了市场的潜力，西南区域的省会城市一定要布局，因此，建立云贵区域工作组，以最高效，最经济的方式来整合两地资源。”

螺蛳湾大悦城效果图

答谢会上，大悦城地产副总经理吴铮代表大悦城商业管理团队首次对外阐述了大悦城“4A大资管”的运作模式和扩张战略。他指出，在商业地产白银时代，积累（Accumulation）、敏锐（Acumen）、极致 （Acme）代表了大悦城在过去积累的强势运营实力，这为在资产（Asset）层面的发力积蓄了能量。吴铮指出，4A大资管战略的第一步是盘活优质存量资产。目前，大悦城与国寿投资控股有限公司、新加坡政府产业投资有限公司，共同成立了国内第一家地产核心基金。通过基金管理模式，大悦城可以在项目和基金两个层面享有资产增值收益，能够有效地提高股东回报，最终释放资产价值，这也是首次将商业地产投资发展普遍采用的基金模式引入中国。吴铮还在演讲中指出，随着核心基金的成立，未来大悦城主要通过三种模式进行扩张，包括引入合作方开发、以基金模式并购和管理输出，着将为大悦城带来收益结构的调整。吴铮说：“依靠运营力和资本力，大悦城要成为有特色的、有持续盈利能力的、基业长青的百年老店。”

十年磨一剑塑造大悦城品牌形象  启动“4A大资管战略”

自2007西单大悦城问世之初，大悦城就确立了“18-35岁新兴中产阶级”这一明确的客群定位。并在随后的经营中，大悦城始终坚持“年轻、时尚、潮流、品位”的商业定位；始终坚持“经营客流”，深耕会员经济；始终“强运营、重服务、勇创新”的发展思路。大悦城由此成功在一二线城市站稳脚跟，成为具有行业引领性地位的商业体品牌。2016年上半年大悦城购物中心各项运营指标保持持续上涨，销售额近66.8亿元，同比上升23.2%，其中零售业态整体提升16%，餐饮业态整体提升29%，娱乐业态整体提升39%，服务业态整体提升44%；商业整体平均出租率95.08%，租金同比增幅14.0%，调整品牌占比12.7%；客流达6415万人次，车流量超412万车次，同比上扬33.4%，平均提袋率47.5%，会员总量169万，会员销售占比21%；推广活动总计394场，同比去年增幅72.8%；媒体曝光率同比增幅39.9%。这些数字的背后，是一个宠大的体系来支撑的。在这个看”颜值“的时代，商业最终还是靠数字说话。如今的数字，是大悦成十年的沉淀，也是大悦城的品牌价值所在。

螺蛳湾大悦城效果图

积累（Accumulation）、敏锐（Acumen）、极致（Acme）总结了大悦城十年来匠心打磨的强运营实力。这为大悦城聚焦资产（Asset），成功借力资本驶上快车道打下坚实的基础。

大悦城通过盘点自身强势的运营实力，启动“4A大资管战略”，主动谋求向资产管理转型升级。在大悦城的未来发展规划中，我们看到的是其依托自身运营实力，借助外部资本，最终实现对价值的重塑和自身发展的轻盈起飞。

“五年二十城”战略远景可期  贵阳、昆明大悦城招商即将启动

 目前大悦城地产“大资管”战略已初见成效。除国内第一支房地产核心基金之外，大悦城地产依靠推动管理输出，全力助推实现大悦城“五年20城”的战略扩张目标。大悦城将严格依据自身选址标准，有条件地进驻新的城市。除现在已确定的天津、贵阳及昆明外，未来五年内，大悦城还将重点拓展北京、上海、深圳、重庆、武汉、南京、厦门、苏州、长沙等国内一二线核心城市。

天津和平大悦城作为大悦城地产进行管理输出的第一个项目，其前身是天津津汇广场购物中心。总体量18万平方米，商业运营面积近7万平方米，在经营上，将引入大悦城主题街区产品线，打造符合定位的全新街区产品，提供极致互动体验，“六楼”、“超级工厂”、“Hi内”等主题街区均为当地商圈首创。目前，天津和平大悦城累计签约品牌184个，累计签约率达到100%，招商进度完成100%，预计2016年12月24日开业。包括言几又、UGG、Swarovski、Evisu、Moussy等知名品牌，其中4inlook、Replay、MeForever、东家生活馆、Win House、原麦山丘、畔丹、潮堂等百余个品牌首次亮相南京路街区，40多家品牌首次进入天津。自去年底宣布进驻南京路商圈以来，大悦城地产已对原津汇广场建筑结构进行全面升级改造，天津和平大悦城的神秘外立面，天津首家跨越1-4层、4-6层的“飞天梯”，6层挑高的阳光穹顶都将于今年12月24日亮相。

螺蛳湾大悦城效果图

而云贵区域的两个轻资产的项目，贵阳大悦城与昆明大悦城，也分别于7月和8月落定。2016年7月，大悦城地产与贵州恒丰伟业房地产开发有限公司签署战略合作协议，就大悦城品牌入驻贵阳达成战略合作意向。该项目购物中心面积约为13.5万平米，预计2018底年开业。2016年8月，大悦城地产与昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司签署战略合作协议，就大悦城品牌入驻昆明达成战略合作意向。该项目购物中心面积约为32万平米，预计2017底年开业。显然，开业筹备期相当紧凑。对此，汪总表示：“尽管开业压力存在，但是以大悦城的成熟运作体系，一定会保证如期开业，对于昆明大悦城，面临的的困难，一方面是项目改造，另一方面就是如何实现本地化的同时还能引领当地市场。”而实际上，以螺蛳湾与大悦城的默契程度，已经在最短的时间，采纳了大悦城御用设计师的项目改造方案，效果图已经呈现，有让人眼前一亮的视觉冲击感。其中，2-5层、5-8层的“飞天梯”设计将会是昆明首创。还有结合昆明的气候条件和自然环境打造出的“城市会客厅”和“玫瑰广场”，以及引入大悦城的代表性品牌“骑鹅公社”，足以成就一个无可复制的大悦城。汪总对此也表达了自己的理解：“老螺蛳湾有自己的历史和文化，但随着时代的变迁，我们应该有更多的创新，新与旧的碰撞，才能让我们感受到更加震撼的冲击力。”同时，为了保证工程进度顺利，大悦城还破例增派了工程人员，来指导项目的改造。不久，我们将可以感受到螺蛳湾焕然一新的面貌。而市场上大家关注的项目招商进展情况，目前大悦城已经在做品牌梳理，会根据全新的项目定位，重新做品牌组合与品牌落位。将于12月22日，举办贵阳、昆明两个大悦城项目的推荐会，当天会公布品牌及项目进度情况，以及未来的市场动作，也意味着大悦城全面招商将正式启动。

螺蛳湾大悦城效果图

谈起昆明商业地产的市场环境，似乎勾起了汪总许多筹备天津大悦城时的回忆。他认为：“昆明市场与当初的天津市场有相似之处。虽然商业发展落后，市政配套不健全，但是市场消费力和需求空间很大。因此，以大悦城的创新力，一定可以做到引领昆明市场。”

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一、主题街区

大悦城的主题商业街区，是针对大悦城的客群细分及需求所形成的具有鲜明主题和明确客群的体验式商业空间，通过构筑空间环境的情景化、消费圈层的共鸣度、业态跨界的想象力与商业美学的感染性，形成目的地式消费吸引，将体验和社交属性最大化，大悦城希望凭借实体消费空间的社交属性与主题体验在Mall里植入自成一体的“客流发动机”。

1、骑鹅公社

    国内首个坐落于购物中心内的环境景观化、业态主题化的文创购物街区，也是天津市唯一一个依托商业综合体打造的大学生创意创业示范基地。2016年1月至5月，“骑鹅公社”销售额超过2000万，销售坪效高于天津项目整体6.5元，月均客流超过20万，EBITDA回报率为天津大悦城7倍，有效地拉动天津大悦城全馆客流的高速增长，尤其是年轻客群的增长。

2、悦界

国内首个生态主题的室内生活方式空间，推出多个创新主题空间，将场景营销与文化营销持续推进至臻。截至目前，“悦界”月均客流达到13万人次。其销售及坪效均超越楼内其他同等区域，销售峰值在2015年8月达到933.6万元，月均销售增长率为4.85%，对朝阳大悦城项目的销售贡献度为3%。此外，“悦界”月均租金在各街区中最高，对朝阳大悦城的租金贡献度为4%。

3、⑤号车库

“⑤号车库”以西方车库文化为灵感制造故事情景，孵化了一批来自全国各地的原创手作设计师品牌和独立个性品牌。2016年1月至5月，“⑤号车库”总销售额超过1300万，月均客流量超过17万人次，EBITDA回报率为天津大悦城3倍。2016年7月，“⑤号车库”荣获“金百合购物中心最具创新力奖”。

4、IF街

“IF街区”的命名源自Imagination Factory，是大悦城首家室外社交街区，为消费者提供了惬意精致的美食盛宴。2016年1月至5月，“IF街区”总销售超过1700万，月均销售增长率26.96%，开业以来租金平均增长率为153%。“IF街区”月均客流量达13万人次，月均增长率6.18%，EBITDA回报率为天津大悦城8倍。

5、摩坊166

原创的亲密社交空间和轻艺术街区，成为上海地区瞩目的爱情地标，是国内新型购物中心的引领者。2016年1月至5月，“摩坊166”总销售超2102.7万元，月均销售420.5万元，月均增长率高达29.7%，其销售坪效、平均租金均高于上海大悦城平均水平。此外，“摩坊166”月均客流5万人次，月均增长率14%，在摩天轮的带动下，其客流仍在快速增长。

6、超级工厰

超级工廠是大悦城家族最新推出的一条街区。超级工廠是造物者俱乐部，是全国首个集手艺教学、原材料和工具售卖、作品展售于一体的城市匠人专业造物空间，是天津大悦城继骑鹅公社、神兽寺、⑤号车库、IF街区后的第五条创意街区，首次将“工厂”概念引入购物中心，占地面积为2000平米，里面拥有九大造物车间，木·超级工廠、布·超级工廠、铁·超级工廠、皮·超级工廠、陶·超级工廠、摄影·超级工廠、烘焙·超级工廠、纤维·超级工廠、画·超级工廠，让消费者有机会全方位接触手作，变身造物者。超级工廠的建立，丰富了天津大悦城原有业态，带给消费者更多消费体验，成为了造物领域的新地标，推进了天津大悦城从传统购物中心到基于主题街区的体验式购物中心的进程。

二、良食局

良食局，是大悦城以互联网思维打造的全国首家O2O 立体化会员体验平台。良食局融合App线上商城和线下实体店，促进了大悦城线上粉丝向新会员、新会员向忠实会员的转化。此外，良食局依托优质的异业合作实现输出扩张，为会员提供更便捷、有品质的服务和生活方式体验。良食局凭借其创新的零售理念荣获2015年度ICSC亚太购物中心大奖“新零售理念”银奖和2016年金百合O2O最佳实践奖。

  三、消费金融

  大悦城将商业创新的触角延伸到与金融行业的合作上，以期在各个消费场景中能够为消费者提供一个更为通畅、合理、优质、贴心的消费支付渠道和金融解决方案。

   1、西单大悦城 X 蚂蚁花呗

2016年6月，西单大悦城与阿里旗下的蚂蚁花呗达成战略合作，推出会员消费信贷、联名会员计划、线上线下会员打通等创新型举措。在2016年悦购季期间，蚂蚁花呗支付共计达成12552笔（日均600笔）交易，超过1万人次使用，产生565万元消费。预计在一年内，实现支付总额达到1亿元、销售总量达到25万笔、使用总人数达到17万人。

   2、烟台大悦城 X 北京银行消费金融公司

   烟台大悦城率先实现了国内购物中心在小额金融服务领域的跨界探索，采取线下消费、线上分期付款的合作模式，打造轻便的新型金融消费场景，有效刺激了销售增长。以i-Zone为例，其在店庆一周年创下单日55万元的销售额，其中40%为消费分期带来，拉升业绩高达约66%。