166亿销售额153亿买地 当代置业负债翻倍增长仍扩张

人民网
摘要:香港上市房地产商当代置业刊发了2016财年报告,公司去年合同销售额增长了47%,接近166亿元,净利润也从上一年的6亿元增长至7亿元。

3月23日,香港上市房地产商当代置业刊发了2016财年报告,公司去年合同销售额增长了47%,接近166亿元,净利润也从上一年的6亿元增长至7亿元。

据悉,当代置业利润表上净利润增加,并非盈利能力增强或控制成本,当期净利润增加的一个主要因素是税项开支减少。

2016年当代置业确认的营业收入为84.6亿元,相比上年增长了1/3,但营业成本同比增长了55%,由此导致公司营业利润同比下滑了16%,只有16.5亿元,相应公司毛利率也从2015年的31%减至19%。

叠加管理成本、融资成本及销售成本以后,当代置业2016年的税前利润从上一年度的13.4亿元减少到当期10.8亿元,这其中还包含了由投资物业公允值调整而来的2亿元税前收入。

毛利率下降导致税前利润减少,当然,同时会带来税项开支的减少。当代置业2016年确认的税项开支为3.7亿元,上一年为7.4亿元,减少了一半。其中缴纳的企业所得税及土地增值税均有所减少。

对于税项开支减少,当代置业方面解释,由于交房结构调整及毛利率下降导致土地增值税显著下降。

由于结算时间差,2016年当代置业确认的营业收入与合同销售收入并不对应,这家房地产公司物业开发销售区域2016年下沉到了二、三线城市,去年当代置业按地区划分的合同销售分散分散在安徽、上海、湖北、江苏、湖南等区域,北京所占合同销售占比则只有8%。

而公司按地区划分的营业收入占比里,北京所占比重达到了20%,当期确认的营业收入通常会反映之前一、两年公司物业销售状况,直到2016结算确认收入。

比如北京当代·旭辉墅项目2015年初即已开盘销售,但直到今年才确认16.3亿元销售收入。当期该项目合约销售额只有3.4亿元,上一年则为16.8亿元,与其当期确认的销售收入契合。

当代置业2016年北京地区合同销售占比只有8%,这意味着公司在北京市场的物业开发销售减弱。上一年,当代置业北京项目总计合约销售额接近31亿元,当期则只有13亿元。

当代置业去年在北京补充了2宗土地,预计总建筑面积29万平方米,不过公司在江苏、湖南、山西获取了更多的土地。

现在当代置业540万平方米土地储备里,其中北京未售建筑面积51万平方米,上海27万平方米,佛山19万平方米,惠州21万平方米,苏州39万平方米,太原50万平方米,长沙77万平方米,武汉40万平方米,合肥83万平方米,湖北仙桃超过60万平方米,还有辽宁东戴河近35万平方米。

一位券商分析师表示,加权平均销售价格以后,上海及北京等一线城市物业项目对房地产公司销售额的拉动仍然举足轻重。

2016年当代置业在上海的合同销售占比为17%,合同销售额为28亿元,销售建筑面积7.36万平方米。同期合同销售占比最高的地区是安徽,约为18.6%,合同销售额接近31亿元,销售建筑面积接近29万平方米。

“地产商在一线城市物业开发的萎缩,其他二、三线城市开发比重增加,会带来两个方面的影响。一是毛利率水平下滑,二是物业开发、销售、管理成本的增加。”这位券商分析师说。

他的分析也解释了当代置业2016年销售成本、销售开支大幅增加,增幅高于合同销售额与营业收入的增长比例,由此引致盈利水平的下滑。但预计当代置业接下来两年在北京和上海的合同销售占比会上升。

“目前这类规模欠缺的公司,波动很大。尤其项目数量有限,每年公司销售结构都会由于一、两个项目增减后发生巨大变化,这给管理层的投资选择带来挑战,难以分散风险。”上述券商分析师说,另外对公司的财务结构与流动性管理也带来挑战。

当代置业仍在规模发展阶段,这导致公司目前的财务结构并不稳定,各项财务指标均有大幅度变动。

当代置业2016年资产负债表内,公司发展中待售物业由上一年不到37亿元激增至103亿元,这个项目主要反映在建中的开发物业,也就意味着新开发项目增加;持作销售的物业也从13亿元增长至23亿元,意味着竣工物业项目增加。

短期应收及预付款从上年的8.4亿元增至27.8亿元,主要由于购地预付金与预付土地增值税等增加;应付及预收款从上年38.6亿元增至92.6亿元,主要由于物业销售预收款及应付款项增加。

当代置业截至2016年底在手现金资源67.6亿元(含受限制现金),相比年初35.8亿元现金资源增加了增加了近9成。现金资源有所增加,一部分原因是公司大量应付未付款挤占,当代置业当期应付款、应付非控制权益款项等短期应付款项,已经从上一年的16亿元增至期末的43.5亿元,这些应付款都要求短期内支付。

仍在寻求规模的当代置业,2016年耗费了153亿元用于土地购置,期末建筑面积540万平方米土地储备里,其中208万平方米都是在当期获取。

当代置业方面强调,公司每一年获取土地的总货值均要求超过当年的销售额,为下一年稳定的增长率做准备,2016年当代置业获取的15宗土地总货值超过了当期整体销售额3倍以上。

当代置业也因此扩大了公司负债规模。2016年底,公司有息负债规模超过了100亿元,上一年期末有息负债为53亿元,几乎翻倍增长,其中约有1/4会要求在一年内偿付。

这带来了利息支出的增加。当期当代置业的融资成本为1.8亿元,相比上年2亿元为降。但当期公司实际支付的利息接近9亿元,其中银行及其他借款利息3.2亿元,优先票据及债券利息开支5.8亿元,这比上年合计5.4亿元利息开支增加不少,不过由于新开工项目增加致利息资本化以后,融资成本反而降低。

当代置业上百亿元有息债务里,其中以外币计值借款合计44亿元,但公司暂时仍未安排任何外币对冲策略管理外汇风险。公司当期实际已经产生了1.7亿元汇兑净亏损,上年同期则只有1亿元。不过反映在利润表中的其他收入项下,当代置业重新计量原持有被收购方的权益的公允价值后录得逾2亿元收益,抵消了该项中的汇兑损失。

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原标题:166亿销售额153亿买地 当代置业负债翻倍增长仍扩张
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