广西商业地产观察:2017-2018年拟开业购物中心57个

————“广西商业地产观察与展望”系列报道

赢商网 周彩云
摘要:广西商业地产是后起之秀,全省各城市未来两年(在2017-2018年)拟开业购物中心达57个,主要分布在南宁、北海、桂林、柳州四大城市。

广西商业地产发展在全国来说,是后起之秀。大约在2014-2015年,一二线城市商业地产已经到了开发高峰期的时候,广西商业地产才全面进入提速阶段。几年间,万达、华润置地、宝能、绿地、恒大、万科、合景泰富、龙光、中海、花样年等大批外来房企迅速在广西开疆拓土,布局商业项目,加上本土房企也纷纷进军商业地产领域,经过几年的积累,一批商业项目已经蓄势待发。据赢商网不完全统计,广西全省14个地级市其中11个市(仅市区)在2017-2018年期间拟开业购物中心达57个,主要分布在南宁、北海、桂林、柳州四大城市,合计共有38个项目,而南宁以25个居首位,几近占广西商业半壁江山。

广西2017-2018年拟开业商业项目分部
(广西城市2017-2018年拟开业购物中心分部)

从广西区位看,南宁、柳州、桂林正好处在广西南北中轴线上,北海处于广西南部沿海区域,这几个城市经济实力相对较强,城市配套完善,同时也各有所长。南宁是广西省府,各方面资源优势明显,尤其是文化、科技等领域见长。商业经济繁华,是房企进入广西的试水之地,商业地产开发相对其他城市更为成熟,发展速度快,品牌资源丰富;北海沿海城市,港口经济、旅游经济是支撑,商业项目开发在稳步进行。同时,南宁、北海还享有“北部湾经济圈”红利。桂林主要是旅游经济,贵广高铁的开通大大促进旅游的发展,也带动了商业地产的发展;柳州工业经济强劲,消费实力强大,前有银泰、步步高等零售巨头早早入局,后有万达、华润等房企进入。

南宁:资源优势独特 商业竞争激烈格局生变

南宁,广西省府,资源优势独特,城市商业发展之处是从市中心一带繁华开始,购物中心以原朝阳万达商业广场(现为悦荟广场)一家独大持续了近十年之久,直到另一商业大鳄华润置地的进入,2012年9月南宁万象城的开业才真正打破了这个商业格局,从此市中心朝阳商圈与凤岭-琅东商圈各占一席之地,虽然后者未能与前者平分南宁主流商业,但其高端定位,综合MALL优势是对南宁商业的引领。

以目前来看,南宁的主要商圈还是以朝阳商圈、琅东商圈、凤岭商圈、七星商圈、五象商圈五大商圈为主,其中成熟商圈有朝阳、七星,五象商圈,琅东、凤岭处于发展期,逐步成熟。正在兴建的五象新区、相思湖、江南区等还将有多个商圈诞生、未来的发展势头不可小觑。

2015年底已经开通的地铁1号线,从东到西,将广西大学、火车站、朝阳中心、七星路、金湖广场、会展中心、琅东、凤岭等人口最密集的区域一线串起,也将现有商圈一线贯通。2017年底即将开通的2号线,则从南到北贯通明秀西路、火车站、朝阳广场、江南区、五象新区等人口密集区域。南宁商圈格局将逐步生变。

据赢商网统计,未来两年(即2017-2018年,下同),南宁拟开业购物中心达25个,总商业体量约156万平方米,这些购物中心大部分是围绕1、2号地铁线分布,其中青秀区8个、江南区7个、西乡塘区5个,占比86%,另外良庆、邕宁区的4个项目可以归为“五象新区”范围。琅东-凤岭以及五象新区商业发力明显,后势强劲,前有已经开业的万象城、航洋国际、盛天地、东盟商业街等多个标杆项目,后有三祺广场、龙光商业广场、昌泰东盟园、润嘉中心、德利·东盟国际文化广场等紧追而上。而五象新区作为新规划区,项目全部为10万方级别的旗舰商业,五象航洋城10万平方米、恒大国际中心10万平方米,万达茂10万平方米,宝能城市广场12万平方米,除万达茂今年6月开业外,其余三个购物中心计划在2018年开业。

在即将开业的项目中,江南盛天地、三祺广场、大唐天城、龙光商业广场、南宁恒大国际中心值得关注,江南盛天地是盛天集团继东盟商务区人气火爆的盛天地之后,打造的第二个BLOCK街区式商业综合体,商业体量8万平方米,集餐饮、院线、大型超市、服饰、幼儿教育等于一体,将有今年10月份开业。东盟商务区三祺广场6万平方米商业重新定位,也将于今年10月重新绽放。

广西城市2017-2018年拟开业购物中心
城市 行政区划 项目名称 开发商 开业时间 商业面积(㎡)
南宁 兴宁区 南宁大嘉汇汇金城 广西桂嘉汇房地产集团有限公司 2017 3
南宁 西乡塘区 南宁相思湖购物公园 广西跃盛置业投资有限公司 2018 10
南宁 西乡塘区 南宁盛天时代 广西盛天地产有限公司 2017-09 2.7
南宁 西乡塘区 南宁江川圣境广场 广西江川集团资产管理有限公司 2017-04 1.5
南宁 西乡塘区 南宁瀚林学府 广西瀚德集团有限公司 2018 15
南宁 西乡塘区 南宁大唐天城 大唐地产集团 2017-08 5
南宁 青秀区 三祺广场 广西交通投资集团有限公司 2017-10 6
南宁 青秀区 南宁澳门园万科里 万科企业股份有限公司 2018-05 2
南宁 青秀区 广西南宁昌泰东盟园 昌泰置业有限公司 2017-05 5
南宁 青秀区 南宁289上海天地 绿地集团 2017-04-29  
南宁 青秀区 南宁绿地中央广场 绿地集团 2018 10
南宁 青秀区 南宁润嘉中心 广西润嘉房地产开发有限公司 2018 6
南宁 青秀区 南宁德利·东盟国际文化广场 广西福田房地产开发有限公司 2017-12 10
南宁 青秀区 南宁·龙光商业广场 龙光地产股份有限公司 2017-09 5
南宁 江南区 南宁百益上河城 广西百益投资有限公司 2017-09 10
南宁 江南区 南宁南剧星光PARK 广西中唐置业投资有限公司 2017-10 3
南宁 江南区 南宁江南盛天地 盛天集团有限公司 2017-10-01 6
南宁 江南区 南宁深港天地 南宁市研祥装备科技有限公司 2017-10 5
南宁 江南区 南宁江南万达广场 万达商业地产股份有限公司 2017-06-23 10.27
南宁 江南区 南宁华南城1668广场 南宁华南城有限公司 2017-12 5.5
南宁 江南区 融晟天河·海悦城 广西旺达房地产开发投资有限公司 2017 30
南宁 良庆区 南宁五象航洋城购物中心 广西东方航洋实业集团有限公司 2018-09 10
南宁 良庆区 南宁恒大国际中心 恒大地产 2018-12 10
南宁 邕宁区 南宁万达茂 万达商业地产股份有限公司 2017-06-17 10
南宁 邕宁区 南宁宝能城市广场 宝能商业 2018-06-30 12

柳州:产业经济支撑,商业地产高速发展

柳州作为广西的工业名城,汽车、钢铁工业是重点产业支撑,其工业经济占广西全区的五分之一,是广西最有经济实力的城市。柳州的商业地产发展速度仅次于南宁,前几年各大房企已经争相逐鹿,银泰、步步高、万达、华润置地、华侨城等本外来企业都率先进入,2015年前后柳州商业现爆发增长,本土企业+外来房企共同发力,商业竞争加剧。近年新开业的大型购物中心项目有柳州城中万达广场、柳南万达广场,五星百货·乐和城、风情港购物中心、柳州步步高广场、柳州银泰城、双渔汇等。

从柳州的商业布局看,主要以三大成熟商圈——五星商圈、河东商圈、河南商圈划分,五星商圈是老商圈,商业繁华但等级较低,目前正在升级扩容。河东商圈是柳州的新城区,是城市中心和CBD,大批新建商业项目集中于此,包括万达广场、恒大广场、华润万象城、三胞广场等,多个商业项目还在建,商业氛围在形成中,随着各项目的陆续开业,商圈的凝聚力迅速增强。河南商圈在三大商圈中是后起者,以中低端的批发零售、专业市场居多,目前商业环境正在改善。在柳州城市规划中,河南商圈在推进各大重点商贸项目建设的同时,还将加快新商业中心建设以及抓好商圈建设。另外,柳北商圈、金绿洲商圈也在慢慢形成。

据赢商网统计数据,未来两年,柳州将有4个购物中心项目开业:柳州万象城、三胞广场、农工商百越商城,保利广场,均计划在2018年开业。前三个项目全属于河东商圈,仅保利广场位于柳北商圈,是该商圈内唯一城市综合体项目,将成为商圈领航者。另外值得关注的是,外来房企在柳州商业开发中也特别显眼。

广西城市2017-2018年拟开业购物中心
城市 行政区划 项目名称 开发商 开业时间 商业面积(㎡)
柳州 城中区 柳州华润万象城 华润置地 2018 11.4
柳州 鱼峰区 柳州农工商百越商城 农工商责任有限公司 2018-04 3.3
柳州 柳北区 柳州保利广场 保利地产 2018 5
柳州 鱼峰区 柳州三胞广场 三胞集团 2018年底 7
 

桂林:旅游促进,商业发展加速度

“桂林山水甲天下”,因为旅游名片而闻名全国的桂林,其城市经济主要依靠旅游产业。随着2015年底贵港高铁的开通,桂林旅游业也得到大大促进。伴随而来的是,桂林商业地产开发热潮,华润置地、万达、恒大、宝能、益田集团、招商地产、花样年、彰泰等外来大型房企短时间内相继进入,近两年开业的代表性购物中心有:桂林彰泰天街、桂林万福广场、桂林花生唐购物中心等,桂林商业地产开始从百货商场时代逐渐进入购物中心时代。未来两年,桂林将有3个大型购物中心开业,分别为:叠彩万达广场、恒大广场、山水凤凰城,前二者在叠彩区,山水凤凰城在临桂新区,均计划在2017年开业。另外,桂林目前在建的大型综合体项目还有华润万象城预计2019年开业,桂林万达城预计2020年开业。

桂林目前主要有五大商圈:王城商圈、联达商圈、北极商圈、瓦窑商圈、三里店商圈。最有活力和代表性的商圈是王城商圈和联达商圈,其中王城商圈是桂林市中心最繁华的商业中心,有中心广场、微笑堂商厦、梦之岛百货、桂林百货等项目,以百货商场为主,联达商圈是以大摩联达广场为中心的商业区域,另外三个商圈商业活力还较弱。随着商业发展,中心商圈外延或外拓加速,新商圈形成,随着万达广场的进入,七星商圈人气将迅速形成,而花生唐购物中心等多个项目正引领临桂新区商圈发展,桂林商圈新格局即将呈现。

广西城市2017-2018年拟开业购物中心
城市 行政区划 项目名称 开发商 开业时间 商业面积(㎡)
桂林 叠彩区 桂林叠彩万达广场 万达商业地产股份有限公司 2017-11-24 11
桂林 叠彩区 桂林恒大广场 恒大地产 2017 13
桂林 临桂区 桂林山水凤凰城 承和集团有限公司 2017-10 40

北海:港口城市,商业处于初级阶段

北海,一个海滨小城,典型的港口经济城市,同时享有北部湾经济圈、21世纪海上丝绸之路等政策利好,不断刺激经济和产业发展。总体来说北海城市商业还处于初级阶段,城市商业项目开发较为缓慢,建成商业项目屈指可数,大部分还处在建设期。北海的市中心在海城区北部湾广场商圈,现有已开业购物中心基本上都集中在这里,包括大润发购物广场、新和安商都、旧和安商都、新力购物广场、新力百货广场等项目。随着消费升级和城市全面,北海商业开始以市中心向外延伸并扩张,相邻的银海区商业逐步落户,并将呈现一批全新的购物中心。

接下来的两年,北海将有6个大型购物中心项目开业,分别是北海万达广场、万汇海珍城、和安宁春城、红星美凯龙·盛荟天地、北海东盟国际城、北海曼哈顿商业广场,商业总体量约84.5万平方米,无论是规模还是定位,这些项目都将颠覆以往的老旧购物商场。从分布看,这些项目集中在银海区和海城区,其中万达将成为银海区的商业先驱,北海首个万达广场将于2017年5月27日开业,银海区商业气氛马上要升级了。

广西城市2017-2018年拟开业购物中心
城市 行政区划 项目名称 开发商 开业时间 商业面积(㎡)
北海 海城区 北海万汇海珍城 北海万达房地产开发有限公司 2017-04-29 3
北海 海城区 北海和安宁春城 北海强盛实业集团有限公司 2017-10 13
北海 海城区 红星美凯龙·盛荟天地 泓盛集团 2017-12 20
北海 银海区 北海万达广场 万达商业地产股份有限公司 2017-05-27 10
北海 海城区 北海东盟国际城 北海湾春投资开发有限公司 2017 31.5
北海 银海区 北海曼哈顿商业广场 北海市和佳房地产开发有限公司 2017-12 7

    7个城市未来两年拟开业项目19个

除上述四个城市外,未来两年将开业的项目还有19个分布在其余7个城市,其中防城港占5个,开发量爆发,玉林、贵港、百色各有3个,钦州、来宾各2个,梧州1个。多个大体量商业综合体,购物中心体量在10万方以上的占10个。贵港三大项目令人关注,包括贵港万达广场、步步高广场、爱琴海购物公园,其他城市推荐关注项目有:钦州上沙新城,位于钦南区新华路,商业面积16万平方米,规划打造购物中心+街区式商业,预计2018年开业。玉林金城商业广场,由原来的金城商厦斥资10亿重金升级改造而成的全新商业综合体,总建面15万平方米,包括购物中心、星级酒店、高端写字楼、住宅公寓,购物中心达9万平方米,计划2018年开业。百色锦华新天地广场,位于右江区锦绣路与那毕大道交汇处,购物中心体量5万平方米,目前已有大润发超市、途家连锁酒店、大地影院、品牌KTV等入驻,是百色的新商业标杆。

广西城市2017-2018年拟开业购物中心
城市 行政区划 项目名称 开发商 开业时间 商业面积(㎡)
防城港 防城区 防城港中央第一街 广西金梯房地产开发有限公司 2018-01 2
防城港 港口区 防城港铜锣湾商业中心 铜锣湾皇家地产有限公司 2018-01 8
防城港 防城区 防城港嘉乐城 防城港佳润房地产开发有限公司 2017-10 10
防城港 港口区 防城港龙光阳光海岸 龙光地产控股有限公司 2017-06 17
防城港 港口区 防城港荣顾·购物公园 广西富乐华房地产开发有限公司 2018-10 10
贵港 港北区 贵港步步高广场 贵港市万豪城有限公司 2017-10 3.5
贵港 桂平市 桂平爱琴海购物公园 红星商业地产 2018-08-18  
贵港 桂平市 贵港万达广场 万达商业地产股份有限公司 2018 >10
钦州 钦南区 钦州上沙新城 广西中杰置业有限公司 2018-05 16
钦州 钦南区 钦州长融世贸广场 广西长融置业有限公司 2018-07 20
玉林 玉州区 玉林万达广场 万达商业地产股份有限公司 2018-12 10
玉林 玉州区 玉林奥园广场 中国奥园地产集团 2018-05 12
玉林 玉州区 玉林金城商业广场 玉林金城商厦有限责任公司 2018-12 9
来宾 兴宾区 来宾嘉美驿栈购物商城 广西嘉美房地产开发有限责任公司 2017-01 4
来宾 兴宾区 来宾星星商业广场 广西建华房地产开发有限责任公司 2017 14.5
百色 右江区 百色森林中心城 广西百色江州投资有限公司 2017-12 5
百色 右江区 百色锦华新天地广场 百色锦华房地产开发有限公司 2017-10 5
百色 右江区 百色恒宁城市广场 百色恒宁投资有限公司 2017 6
梧州 长洲区 梧州三祺城 广西三祺投资有限公司 2018 16

小结:

      纵观广西商业地产,集中度高,主要分布在四大城市,发展加速度,但商业运营能力未能同步跟上,大部分商业项目还是以销售为主,售后返租的管理模式普遍,自持运营的占比相对较小。散售或售后返租普遍面临的难题是,缺乏统一规划管理,业态混乱,盈利能力差,空置率低。此外,品牌资源匮乏,同质化严重也是广西商业体面临的共同难题。未来,要破局现状,应该着重创新,走出去,引进来,打开市场局面,以新消费模式引导消费者。

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2017年6月中旬,由赢商网主办的第3届广西商业地产创新峰会暨优质项目/品牌路演推介会,以”思变·破局·共荣”为主题,针对当下广西商业地产转型与破局的方向进行深入研究探讨,谋求广西商业地产的共荣。届时,开发商与品牌商代表将再次聚首广西,共谋破局之道。点击上图了解更多详情
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