地铁上的南宁商业:4大市级商圈相连 商业体量超150万㎡

————“广西商业地产观察与展望”系列报道

赢商网 潘伊纯
摘要:南宁地铁1号线的布局很有商业眼光:25座车站连起4个市级商圈和1个功能区,沿线商业体量已超150万㎡,华润万象城和航洋城均位于地铁上盖。

2016年12月28日,南宁的邕江之北出现了一把“勺子”——蜿蜒32.1公里的地铁1号线,用25座车站连起南宁城的东西两侧,让城东到城西的通勤时间缩短为57分钟。

若以这幅图景为谜面,那最佳谜底恐怕是:三千弱水,只取一瓢。而这一“瓢”,却几乎囊尽当前南宁商业之成熟地带——连起南宁4大市级商圈和1个功能区:朝阳商圈、七星商圈、琅东商圈、凤岭商圈、东盟商务区,沿线商业体量至少已达150万㎡

 东进的地铁 东进的商业

  2014年,80公里的南宁外环高速公路在南宁城东画出一个全新半圆,亮明这座城市“东扩”的决心。2年后,地铁1号线东段率先通车(比西段通车早半年),也再次透露这座城市对东部发展的倚重。

如今,南宁城的“东扩之旅”还在继续,商业的东进也已在路上。

自西向东,地铁1号线连起南宁三大城区:西乡塘区、兴宁区、青秀区。据赢商网不完全统计,当前三大城区地铁沿线已开业商业项目的体量,也呈现由西向东渐次提升的态势:西乡塘区约为29万㎡、兴宁区约为35万㎡、青秀区约为86万㎡。

青秀区的商业体量,已高于西乡塘和兴宁两区的总和,区内华润万象城的28万㎡的商业体量,甚至可与西乡塘区地铁沿线商业的总体量相匹敌。

MOREFUN126、柠檬町、Bingo126三大地铁商业街,表面上看是在三大城区均衡布局,但体量上还是各有侧重。商业体量最大的是位处青秀区万象城站的Bingo126。

若是跟随这条地铁线,从兴宁区往青秀区逛一圈,还可发现南宁商业形态的进化路径,也和这座城市一样,有着“东进”的意味。

从上世纪中叶就出现的第一代盒子式商业——南宁百货大楼,到奥特莱斯、露天商业街区、地铁商业街、小型购物中心、综合体式购物中心,各种不同的商业形态,在这条32公里的地铁线路上各自施展拳脚。

而代表着最新发展趋势,且体量相对较大综合体式购物中心,相对集中在东部,如南宁万象城、会展航洋城、三祺广场等,均位于东部的青秀区。目前南宁发展最成熟的商业街区盛天地,也在青秀区。

 

日均客运量22.8万人次  万象城、航洋城已受益

作为一种常见的公共交通工具,地铁往往承载着一个城市最大的客流量,也因此成为城市商业发展的动脉。

南宁地铁发布的数据显示,南宁地铁1号线全线开通100天内,总运客量达到2281.4万人次,日均客运量为22.8万人次。

这股流动的人群,正在给地铁上盖商业项目带来了新的客流增长。

通过下沉广场,华润万象城与会展航洋城分别和万象城站C出口、会展中心站D出口无缝对接。自地铁通车以来,两个项目的人气都有进一步提升。

据广西东方航洋实业集团有限公司副总裁罗永海介绍,自地铁开通以来,会展航洋城的客流量已提升近30%,新增客群主要是来自老城区的学生及年轻一族。目前,会展航洋城的工作日客流已接近6万/天,而周末客流量则已接近10万/天。为更好地配合这一波年轻的新增客群,航洋城已在计划对主力店进行新一轮调整。

相较而言,“非上盖”地铁沿线物业的客流变化则不太明显。而另一个值得注意的趋势是,目前这一波客流移动以“东移”为主,即主要是从西大商圈、朝阳商圈等传统商圈,往东部的新兴商圈转移

会展航洋城与会展中心站D出口相连

地铁商业街萌芽 却遇“高”租金之殇

与地铁同步出现的,还有南宁的地铁商业街。

在南宁地铁1号线全线通车当天,南宁三大地铁商业街MOREFUN126、柠檬町、Bingo126也同步开业

三大街区分别位于广西大学站、朝阳广场站、万象城站,总体量为1.6万㎡,由南宁地铁和广西太阳衫投资管理有限公司联合开发运营。

基于各站点的不同核心客群,三大地铁商业街专门作了区别定位,但从最终呈现效果和进驻品牌来看,仍有一定程度的同质化。

· Bingo126

核心客群:城市白领群体

项目定位:休闲格调街廊。以集装箱工业风、小资阳光雨棚、音乐钢琴楼梯、情调中庭等元素,营造充满明媚阳光的情景空间,打造国内首条地铁“星光音乐走廊”。

· 柠檬町

核心客群:传统商圈(朝阳商圈)消费群体

项目定位:城市中心黄金道上的前卫商业街区。设计风格为调皮、时尚、别致的LOFT工业风。以休闲化的餐饮和精品特色零售为主,搭配创意、便捷型的配套。

· MOREFUN126

核心客群:大学生

项目定位:南宁首个具有集装箱风格的地下商业创意空间,街区内还打造有“时光音乐走廊”、“青春舞台”等特色主题区域,为大学生提供一个展示青春风采和能量的舞台。

根据南宁地铁提供的数据,上述三个站点每天的进站人数为“数以万计”。但也有商户反馈,由于并非所有出入口都与地铁商业街连通,实际客流量要打个折扣,目前仍有“旺铺不旺”的尴尬。

而另一个尴尬,则是租金。据南宁业内人士透露,目前三大地铁商业街的租金约为200-500元/㎡/月,位于万象城站的Bingo126,部分铺位租金已高达500元/㎡/月,比地铁上盖一些成熟购物中心的租金还要高

作为南宁商业的新生事物,地铁商业街的运营仍处在前途待明的培育期。而对于沿线业已成熟的商业项目来说,这条奔腾的城市交通动脉,正在通过拉近各大区域的距离,引发新一轮的商业发展机遇和挑战。 

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