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长宁来福士闯入、巴黎春天退出 中山公园商圈升级在即

————中山公园商圈业态调查报告

赢商网上海站
摘要:长宁来福士已试营业,巴黎春天即将撤场,中山公园商圈风云再起。赢商网独家策划“中山公园商圈业态调查报告”,细究业态布局及品牌情况。

导语:凭借三条地铁线路交汇的优质地理位置、多个商场汇集的浓厚商业氛围,以及大量办公人群、周边居民的强大消费支撑,中山公园获评上海14个市级商圈之一。

中山公园商圈第一个购物中心开业于2002年,原名新宁购物中心,也就是现在的巴黎春天百货,此后的三四年间,区域内多个商场陆续开业。其中,龙之梦购物中心体量最大、业态最全;贝多芬广场以教育培训、乐器零售为主要业态;玫瑰坊以特色服饰和日式餐饮为特色;小马路商场则为地铁内商业街;兆丰广场在低层开出购物中心及多媒体生活广场。区域内购物中心业态布局各有侧重,龙之梦体量最大,业态最全,毫无疑问处于商圈内龙头位置,而新开业的长宁来福士也将加入竞争行列。

赢商网独家策划“中山公园商圈业态调查报告”,细究商圈内各业态布局特点,全面呈现商圈内涵盖的品牌,以期为项目方与品牌商提供参考和思路。

一、商圈发展历程

    

二、项目布局(统计样本)

  

龙之梦购物中心、长宁来福士、巴黎春天中山公园店、兆丰广场、

玫瑰坊、小马路商场、贝多芬广场、国美电器、多媒体生活广场

商圈定位:市级核心商圈

商业存量:约50万方

整体档次:中端  

首层租金:600-1200元/平方米/月(戴德梁行华东区研究部数据,为2016年数据)

辐射范围:辐射周边办公楼白领、居民、学生、交通枢纽路过人群、旅游人群

轨道交通:地铁2、3、4号线

未来增量:暂无

三、商圈业态分析

餐饮业态 超230个

单篇链接>长宁来福士注入新血液 各商场形成错位竞争 )

  

  

1、中山公园商圈商场内约有236个餐饮店铺,其中部分品牌有重叠,如肯德基、星巴克、Coco、莉莲蛋挞、米芝莲、阿香米线等都在一个商圈开了两家以上。

2、从商圈中单个项目来看,龙之梦购物中心餐饮数量有119家,约占总数的50%,排名第二的长宁来福士约有81家餐饮,而其他项目中的餐饮则作为补充和点缀。

3、龙之梦购物中心餐饮数量不仅多,且品类齐全。长宁来福士内的餐饮则有很多新面孔,与商圈内其他商场形成错位,引入了一些首次开店或首次进入上海的品牌。

4、商圈内餐饮呈现不同特色,玫瑰坊主打日料,小马路商场则以麻辣烫、粉丝汤、重庆小面等低端简餐快餐为主,兆丰广场的B1层还有一条美食街,价格上都相对亲民。

5、从餐饮业态在各商场的楼层可以看出,大多数餐饮店铺主要位于商场低楼层或高楼层。低楼层(B2-B1)以小吃甜品、快餐简食为主,高楼层基本为重餐饮,而首层及中间楼则主要提供休闲茶饮。

服饰业态超370个 

(单篇链接>集合店闯入 给传统服饰零售带来冲击?

  

  

(玫瑰坊及小马路商场内近200家个性小店未统计入内)

1、中山公园龙之梦、长宁来福士、兆丰广场、巴黎春天四大商场内共有约370个服饰品牌,细分为男女装、鞋包、童装、快时尚/集合店、运动/户外、内衣裤袜等品类,其中占比最多的还是男女装,约有200多个品牌,占总数的58.19%。

2、玫瑰坊、小马路商场多为个性化小店,共有近200个非连锁个人品牌,不计入统计。

3、单看商圈中的项目,龙之梦购物中心服饰品牌约有230多个,约占商圈服饰品类总数的62%,基本包含所有品类,且有高中低多种价位品牌。目前看来,新入驻的长宁来福士共有约90个服饰品牌,有较多新的潮流品牌入驻,几乎很少与商圈内其他商场有重复。

4、服饰品牌最主要集中在商场三四层,其次是二层、五层和首层。从商品客单价来看,中山公园商圈内几乎没有顶级奢侈品牌,商品以中端为主,加上部分中高端品牌,相对比较亲民。

5、试营业中的长宁来福士,将有几个集合店形式的创新品牌入驻,但相比多品牌集合点,快时尚品牌在商圈中仍占重要位置。据统计中山公园商场内共有10个快时尚店铺,其中优衣库、H&M以及UR分别有两家,另外还有forever21、C&A、ASOBIO等品牌。

儿童业态 约57个  

(单篇链接>儿童培训数量多且集中 创新型细分业态稀缺

  

  

1、中山公园商圈共有约57个亲子品牌,主要集中在龙之梦购物中心、长宁来福士和贝多芬广场。

2、贝多芬广场主打培训,1-6楼共有14家儿童培训中心,涵盖绘画、音乐、美术、英语、文学、数学、跆拳道等各种类型。24家儿童零售品牌均出现在龙之梦购物中心6楼,包括好孩子、jnby by JNBY、New Balance kids、十月妈咪等品牌,逛起来很集中。

3、商圈内儿童业态还停留在儿童培训、游乐和零售这些传统品类,并未出现创新型品牌,儿童主题餐饮、儿童美发美甲、母婴服务、儿童摄影或者儿童体验类集合店等暂空缺。

零售业态(除服饰)约162个  

(单篇链接>珠宝首饰占比最大 品牌价格亲民

  

  

1、除去服饰品类,中山公园商圈内共有约162个零售品牌,包括化妆品、珠宝饰品、家居用品/数码家电、眼镜/珠宝、便利店/超市、食品及其他。其中珠宝与化妆品数量最多。

2、中山公园龙之梦内零售业态数量最多,约有95个品牌。其次是长宁来福士及巴黎春天,分别有37家及17家,玫瑰坊及贝多芬广场还是以零散的小店为主。

3、化妆品与珠宝饰品基本位于商场首层,2楼以上则有一些潮流饰品组成。商圈内品牌以常见的中高端商品为主,不乏个性平价的品牌,价格亲民,鲜有定位高端的奢侈品。

4、中山公园地区是上海第一个多媒体产业基地,三大家电品牌国美、永乐、苏宁都聚集在此,另有两家华为旗舰店、美图手机和OPPO手机体验店。

生活方式类品牌约64个

  

1、中山公园商圈内共有两座影院一家KTV,其他休闲娱乐品牌主要散布在周边商务楼,而非购物中心。

2、艺术文化类业态在商圈内布局较少,除了龙之梦对面的上海书城,所有商场内只有长宁来福士布局了一家书店言几又。

3、商圈内针对女性的美容美体、美发美甲等店铺数量非常多,中山公园龙之梦内有16家,大多数位于商场5楼;长宁来福士内14家,主要分布在商场西区;其他商场内也有约13家,其中做美容SPA的美丽田园和刘娟美甲都入驻了两个商场。

4、商场内还有一些生活服务类业态,包括银行、旅行社、口腔诊所、照相馆、健身房等。

备注:以上为不完全统计,欢迎补充。另长宁来福士内品牌参考商场导购栏,部分品牌尚未正式开业且未来可能有变动。

四、行业声音

上海市商业经济学会会长 齐晓斋

中山公园商圈辐射周边的写字楼白领和小区居民,又是交通枢纽,旁边还有公园,对商业都有带动作用。同时,中山公园商圈也面临着周边新虹桥商圈、董家渡商圈及环球港的分流,竞争更加激烈。

整个商圈内商业项目主要分布在长宁路两端,以龙之梦购物中心为主力,小马路商场、玫瑰坊、巴黎春天等作为衬托,数码家电也有一定规模。最近新开的长宁来福士,设施和环境也很优秀,更增加街区互动。商圈内客源呈现多元化特点,所以项目侧重点也各不相同。

据了解,巴黎春天中山公园店即将在7月底完成撤出,我认为主要原因是老的百货面积不够,很难形成互动。另外一些百货“年龄”较大,规划时就是做纯购物,现在也很难增加餐饮等业态。我认识,商圈内的百货或者小型购物中心应该做精、做细,否则很容易被淘汰。比如,以特色小店为主的玫瑰坊和小马路商场,要把特色放大,可以把握住白领中午午休的时间,增设白领食堂等业态,或者适当引进、培育一些网红店,保持商场的活力。

与其他商圈一样,中山公园商圈的交通仍有待改进,从地面走的话,较难找到指定的商场,过马路时间也较长,并且地下的通道也较杂乱。如果要进一步改造的话,可增加联通各商场的天桥。

乐乐茶创始人之一 王先生

       作为品牌商,我们看中的是中山公园商圈的消费实力,周边学校、住宅和办公楼都保障了商圈内的客源,再加上交通便利,带来更多浦西的消费者。与乐乐茶五角场万达店相比,中山公园门店的坪效更高,消费人群也是以年轻白领、学生群体为主。

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