曹舟南：抄底绿城股票可以赚大钱 下个机会在雄安新区

“我嘴巴很毒”、“我嘴巴很大”，8月28日，绿城中国执行董事兼行政总裁曹舟南在于香港举行的中期业绩会上多次这样形容自己。　　 

事实上，曹舟南并非“嘴毒”，而是对近几年的房地产市场行情持悲观态度，保持警惕心理。在去年绿城中期业绩会上及全年业绩会上，他面对媒体显得颇为“悲观”，譬如提出“崩盘论”、认为“抛开有质量的增长，追求规模，规模越大死得越快。”、担忧拿下高价地的同行等。　　 

速缓、销降、钱紧、利减，曹舟南认为当下的市场行情，已“不幸被（自己）言中”。而在当天业绩会上，针对业绩会当天绿城股价下跌、目前房地产市场状况、热门的“租赁用地”偏向于国企等问题，他再次开启了“吐槽”模式。　 

业绩会当天股价下跌　　 

“我认为今天绿城中国涨10%还差不多”　　 

从各项数据指标来看，绿城无疑画出一条“小幅上升线”。绿城中期业绩报告显示，期内，绿城销售总额为595亿元，完成千亿目标的近六成，较去年同期增长31.1%。　　 

其中，收入、营收相比去年同期均有所增长。收入104.5亿元，同比增长7.9%；净利润12.7亿元，增长56.2%；公司股东应占利润约12.29亿元，较去年同期增长103.5%；每股基本盈利0.46元，较去年同期增长130%。　 

但从外部反应来看，绿城业绩向好的业绩与股价表现大相径庭——业绩发布当天绿城股价明显下挫。　　 

对于股价下跌，曹舟南很费解，认为香港市场还是个投机市场，股价高低并不能反映公司价值。绿城在土储、负债、财务费用、资产结构方面都显示出坚实、稳健的一面，“今天绿城中国（股价）涨10%还差不多。”　　 

他甚至表示这是一次抄底好时机，“去年也是跌了，很奇怪。我去年一口气买了100万股，今天上午又想买，但时间冲突。去年我买100万股赚大钱了，今天买了肯定赚大钱。”　　 

但从刚公布绿城中期财务状况来看，股价下跌并非无因可寻。网易房产留意到，若抛开公司出售附属公司获得的16.26亿元人民币的净收益，绿城上半年毛利率可能不超过20%。这或许是刺激因素之一。　　 

上半年，绿城出售了两个商业项目，北京奥克伍德华庭酒店及霄云路项目。撇除收购附属公司时产生公允价值调整对成本的影响，统计期内绿城毛利达到28.77亿元，出售附属公司净收益则为16.26亿元。也就是说，今年上半年绿城房产板块正常的物业销售所产生的利润极低。

对于网易房产提出的质疑，曹舟南开诚布公地解释称，现在公司的毛利率反映的是2014年甚至更早的项目结转的情况，而预计到年底，就会开始真正反映出这几年发展状况。　　 

并指出，出售物业不是为了保住毛利率，而是出于战略安排。“未来绿城中国在条件合适的情况下会逐步出售部分持有物业，这个是常态。”

2020年要投资千亿拿地

未来2-3年是最棘手、最难受、最复杂的时期　 

在当下的节点，不同公司对土地都表现出同样饥渴的状态，或招拍挂、或并购、或城市更新，正在通过各种方式尽可能获取更多土地资源。　　 

但近两年，绿城在拿地方面偏向于保守，对于高价地块更是慎之又慎。这和曹舟南对于市场的预判不无关系。　　 

公开口径下，上半年绿城新增土储12宗，总代价为245亿；规划建筑面积295万方，较今年上半年销售面积346万方低近15%。　　 

在去年的两次业绩会上，曹舟南一度抛出“崩盘论”、“抛开有质量的增长，追求规模，规模越大死得越快。”、担忧拿下高价地的同行等言论。而在今年中期业绩会上，曹舟南仍对目前的房地产市场持悲观看法。　　 

他分析认为，目前中国房地产正“兵临城下”，房价受到严控，内地房企用高地价博取未来高房价的开发商业模式被“咔擦剪断了”。未来2—3年内是中国内地房地产市场最棘手、最难受、最复杂的时期，但之后则是拐点。　　 

他还推测，后续新房成交量将会逐步降低。数据显示，2016年全国新房成交量是11万亿，相形之下，他认为今年这一数字会保持在9万亿左右，但明年会降低到6万亿左右，甚至更低。　　 

“大家推算一下，如果现在开始，主要城市推出的新增土地里面40%到50%做租赁物业，也就是说未来新增土地里面50%到60%之间，假设以去年11.64 万亿为基数，也就是新增一手房销售明年会降低到6万亿左右，甚至更低。”　　 

基于此，绿城将采取反周期投资方式。在这几年内，绿城避开高地价周期，保持1000亿到1500亿的年销售额、两年左右的土地储备。到2020年开始，预计拿出上千亿资金拿地。　　 

为确保反周期投资，目前绿城账面保有600多亿的现金流，“今天报表披露的现金只有367亿，坦诚告诉大家，今天账上现金587亿接近600亿，还有一两百亿都是1—2年到期，我在想，我明天就把这一两百亿债还了算了。”曹舟南谈到绿城现金流问题颇有底气。　 

事实上，绿城确实有较为充沛的资金。譬如，除却600亿的账面现金，目前绿城得到的1700亿银行授信中，截止到上半年，还有1270亿未动用。

长租公寓向国企倾斜

不让绿城参与是对土地资源的浪费　　 

作为存量物业，长租公寓正享受着政府前所未有的倾斜红利，也是目前最火的领域之一。特别是在增量市场上，上海等地先后出台相关供地计划。　　 

譬如，上海从增量土地市场出发增加上海租赁土地供应，计划在十三五期间新增1700公顷租赁住房用地和70万套租赁住房。7月24日，首例张江及嘉定新城地块成交楼面单价分别为5568元/平方米和5950元/平方米。　　 

“像上海前段时间推出的土地这么便宜，要做长租公寓，但是很多人没办法拿。”曹舟南在回应长租公寓的提问时表示，在招拍挂市场上，未来商品房地块中，规划为长租公寓的部分将达到30%的比例，而地块推出之时明确必须做成长租公寓将达到65%。但这65%只能给国有投资公司来做。　　 

而绿城作为一家国有混改企业，尽管有央企中交背书，但增量市场上处于“零获取”状态。　　 

曹舟南对此表示担忧，长租公寓是一个拥有万亿市场的领域，没有品质开发商的参与，品质难以得到保证。“这么好的土地，国家给这么大政策支持，但是如果不让绿城这样的品质开发商参与租赁房的建设，我相信会造成极大的浪费，这也是我比较担忧的问题。”　 

“现在坦诚讲，我们和政府在积极磋商，希望在这几万亿市场中参与建设。”曹舟南称，绿城愿意以代建或者资产证券化的形式来参与开发。但前提是长租公寓的政府应该相应给出配套的REITs、资产证券化条件。　　 

尽管按照目前的政策走向，长租公寓在向国有企业倾斜，但曹舟南对绿城参与开发的可能性较为乐观。“绿城中国一定会参与建设，我们一定要做最好的长租房，最好的租赁物业给消费者，这是绿城的社会责任，也是绿城给中国消费者的道义责任。”　　 

值得一提的是，除了长租公寓，绿城也在积极介入雄安新区开发建设之中。　　 

“据我目前了解，雄安新区的规划还没有正式出台，但是规划出台的过程中我们和雄安新区管委会进行了若干次对接，雄安新区管委会也去了中交集团拜访，我们作为成员企业全程参与。”　　 

绿城中国执行董事及执行总裁李永前对网易房产表示，雄安新区明确提出，欢迎绿城参与雄安新区建设。目前中交已成立专门的工作组，绿城也成立相应的工作小组，正在积极推进并配合工作。　 

据介绍，绿城将从保障房建设、特色小镇、旧城改造和城镇基础设施和产业投资四个方面介入到雄安新区的开发建设当中。其中雄安新区三个县城的整体改造，绿城或将成为开发建设的主力。