2017上半年，商业“含金量”最高的上市房企是谁？

虽然时间车轮每一秒都在超前驶去，但“规律”就像指挥棒，让碾过的车辙杂而不乱。

延续上年的调控步调，2017年成为不折不扣的政策“大年”。但开发商们苦于住宅领域的“严规重令”时，商业地产成为诸侯争霸前线战场。

半年时间已过，各家战况几何？为此，赢商网选取了18家上市房企作为分析对象，其中包括7家港企、6家国（央）企及5家民企。

值得注意的是，万达商业和新鸿基由于特殊原因，暂未公布相关运营数据，故未能纳入此次分析中。其中，前者由于冲刺回A在持续停牌中，而后者因为统计财年不同，9月14日才能发布年报。

统计官方财报数据，上述18家房企在2017上半年拼凑出了一张357.82亿的租金图谱，占4180.35亿元总营业收入约8.56%。

▲ 2017年上半年上市房企租金收入表（资料来源：企业年报 制图：赢商网）

358亿租金 九龙仓solo独舞

在上述租金收入表中，闯入50亿租金阵营中的仅有正在独舞的九龙仓。赢商网查阅九龙仓中期报告，今年上半年九龙仓投资物业的总收入为79.27亿港元（折算成人民币为66.7亿元）。

其中，香港投资物业总收入增加4%至66.81亿港元，营业盈利增加4%至59.42亿港元；内地投资物业收入和营业盈利分别为12.46亿港元及7.32亿港元，增幅分别为4%及6%。

▲ 九龙仓2017上半年投资物业租金情况（资料来源：企业年报 制图：赢商网）

分项目看，九龙仓上半年超八成的投资物业租金收入来自海港城、时代广场、荷里活广场及成都国际金融中心，占比分别为58.73%、17.85%、3.62%及6.41%。

海港城已然成为九龙仓最大的租金“生产者”。剔除写字楼部分，海港城今年前6月的商场收入增长5%至32.58亿港元，租户销售额增长2.8%，出租率为96%。

尽管零售市场表现一度暗淡，但从九龙仓近几年业绩不难看出，海港城的租金贡献率一直坚挺。

官方数据称，2016年，海港城、时代广场、荷里活广场三个商场零售额加起来达到424亿港元，占香港总零售额9%。其中，海港城就贡献了307亿港元，占香港总零售额的6.5%。

潜藏租金背后的是海港城——“全球顶级零售商的展示窗橱及必争之地”——角色定位。赢商网统计，今年上半年首次落户海港城的品牌包括YvesSalomon、ERES、EveLom、LittleMO&Co.及Adore，而St.John、Laurel和Tsuta则是首次在九龙开店。

从九龙仓独舞的50亿租金阵营往下走，会看到恒隆、太古、恒基、长实及华润置地组成的30亿至40亿租金兵团，对应数字分别为32.37亿元、46.74亿元、34.86亿元、32.72亿元及33.74亿元。

▲ 2017上半年上市房企租金收入期间数量占比图（资料来源：企业中报 制图：赢商网）

恒隆同比出现下滑外，另外四家房企今年上半年的租金收入相较上年均出现一定程度上升，最多的为华润置地（约为13.2%），最低为恒基兆业（约为1.79%）。

期内，华润包括酒店经营在内的投资物业实现营业额港币40.1亿元，同比增长13.2%。其中，酒店业务营业额港币6.1亿元，同比增长34.6%。

据赢商网了解，截至6月30日，华润在营投资物业总建筑面积达到574万平方米，其中，已开业万象城13个，五彩城╱万象汇8个，其他购物中心2个。而其“一点万象”APP已上线21个购物中心。

除去上述6家房企租金位列30亿以上外，统计列表中剩余12家房企租金均位于20亿以下，其中仅有嘉里建设、大悦城地产及龙湖地产在10亿以上，分别为18.62亿、17.51亿及11.4亿。

遽升213%  黑马新城忙拓局

抛开租金收入的绝对值数字，从《2017年上半年上市房企租金收入表》的“（租金）同比增长”一栏中，可看出隐藏其中的“潜力股”与“失意者”。

无疑，同比遽升213%的新城控股是杀出的最大黑马。中期报告显示，报告期内，公司新开业桐乡、衢州2座吾悦广场，实现租金及管理费收入3.44亿元，出租率达 97.07%。

截至报告期末，新城控股开业的吾悦广场日均客流量达 4.34 万人/日，同比增长 29%；已开业面积 85.87 万平方米， 同比增长 102%。在建及拟建的新城吾悦广场达到33座，可出租面积235.93万平方米。

▲ 新城控股2017上半年房地产出租情况（图片来源：企业中报）

虽然目前租金收入不足4亿，但对重新回归掌舵的董事长王振华规划的蓝图中，到2020年，新城开业及在建的吾悦广场将超过100个，无疑随之而来的则是每年租金的高速增长。

赢商网统计数据显示，除了7月28日同时开业的长春新城吾悦广场和诸暨永利吾悦广场，今年下半年，新城还将有8座吾悦广场陆续开业，分别位于镇江、青岛、嵊州、如皋、宁波、南京、成都、晋江。

“未来随着商业地产逐步完成全国化布局，将和公司住宅地产形成良好的双轮驱动模式，为公司增添新的盈利增长点。”招商证券在8月24日研报中指出。

与新城控股“攻城略地”之势鲜明对比的，则是继续延续上年“掉队者”形象的恒隆与世茂房地产，租金同比分别下滑2%（倘撇除期内人民币兑港元较上年同期贬值5%的影响，则租金收入上升1%。）及9.16%。

▲ 恒隆2017 上半年租金收入情况（图片来源：企业中报）

“期内于上海的港汇恒隆广场、香港的铜锣湾及山顶广场展开的物业优化工程，对租金收入造成短暂影响，而人民币贬值5%亦对综合业绩构成压力。”恒隆在公告中解释。

据悉，上海港汇恒隆广场的大型优化工程在今年年初启动，整个工程将分期进行，至2019年年中完成。19%的可租赁面积现已关闭以进行优化及翻新工程，导致其租出率下降15个基点至81%，租金收入同比下降7%。

然而，可以期待的是，随着上述优化工程项目陆续重现入市，恒隆的租金收入连续下跌的局面或将在未来一段时间出现改善。

同为失意者，世茂房地产的租金收入环比出现下滑的一大原因也是“翻新工程”。据公告，由于上海世茂国际广场2017年开始歇业装修，造成租金收入暂时下降0.43亿元。

此外，造成世茂房地产租金收入表现不佳的另一原因则是项目出售。“上海世茂于2016年5月出售北京财富时代给乐视控股（北京）有限公司，以致租金收入减少0.35亿元。”

现金流倍增 大悦城装甲待发

当各房企使出的比武招式分别为租金数字或增长幅度，大悦城却在官方微信大秀了一把“现金流”。截至6月底，公司持有的现金为91亿元。

▲ 大悦城地产2017上半年现金流情况（图片来源：官方微信）

虽远不及其他房企动辄几百甚至上千的现金流净额，但大悦城地产的增速瞬间秒杀一片，同比增幅高达105%。

作为一家以商业地产开发运营为主业的地产公司，现金流的表现直接反应着公司旗下商业项目的租金收入稳定增长。

从大悦城地产的公布的年报可看出，回顾期内，公司投资物业租金收入及相关物业管理收入同比增长约12.3%至17.31亿元。其中，成都大悦城通过优化品牌组合，拓展客群来源，销售额同比提升61.6%，租金收入同比提升30.8%。

▲ 2017上半年大悦城主要投资物业租金收入、平均租金、出租率表（图片来源：企业中报）

随着与中粮地产整合的推进，未来大悦城手持现金的走向充满着不确定性。但对大悦城地产而言，要在2020年实现20个大悦城的目标，稳定而充足的现金流是其得以施展拳脚的前提。

当然，除了依靠自身力量，大悦城也尝试借助外力来实现上述目标。近日，其与与包括新加坡政府投资公司（GIC）在内的多家知名投资机构共同成立“并购基金”，投资金额约为114亿元。

相较用自有资金支付并购对价方式，大悦城未来通过并购基金并购、改造商业项目无疑将面临着更小的资金压力，亦将为其“加速战略扩张提供充足资金保障”。

作为内地商业地产商的代表，大悦城用充足的现金流为同行给出了一个范例，而恒隆、太古的表现似乎有违手持重金的港资地产商形象。

赢商网从中报中了解到，截至6月底，恒隆与太古的现金及银行结存分别为188.89亿元、13.36亿元，较上年同期分别减少21.89%、46.87%。

一直以来，这两家都坚持重资产开发逻辑，大量自持商业资产。在还未引入轻资产模式当下，其必然需要有抢到的现金流能力才能维持现有项目运营及保持一定扩张步伐。对太古而言，选择适时出售一些项目是其回笼资金的一大法宝。

比如，去年太古以65.28亿港元将九龙湾的一个非核心商厦卖掉，把所得资金用于太古坊的重建工作，并录得溢利11.7亿港元。

“太古历史上并没有做过轻资产输出，但对于轻资产模式持开放态度。而且，许多亚洲乃至全球的企业都有询问过，太古能否输出酒店品牌，因而太古也在评估品牌输出的可行性。”如此看来，或许不久后，外界会看到太古以“轻资产”之名来提升自身的现金状况。