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三番哥轻重之衡 地产归途中花样年拿下第6张金融牌照

观点地产网
摘要:9月20日中午,花样年官微宣布,集团旗下深圳彩付宝科技有限公司获得江西省小额贷款公司经营许可证,由此正式拥有网络小贷牌照。

“三番哥”潘军半个多月前公开对轻资产策略大吐苦水,扬言回归重资产路线,重新拿地开发。只是从实际情况看,过去八年完成的轻资产布局,仍是他难以割舍的心头肉。

9月20日中午,花样年官微宣布,集团旗下深圳彩付宝科技有限公司(简称彩付宝)获得江西省小额贷款公司经营许可证,由此正式拥有网络小贷牌照。这也是近一个礼拜内,花样年揽下的第二张金融牌照——6天前它刚获得典当许可证。

出于未知原因,花样年官微此后迅速删除了上述消息,但潘军不动声色的社区金融运作,已露出冰山一角。

观点地产新媒体了解,2013年4月,在分拆彩生活后一年,潘军联合唐学斌以自然人名义出资成立彩付宝,后者对外自称“花样年的金融战略合作企业”。

至今,彩付宝透过全国多地子公司悄然收集了包括第三方支付、私募基金、保险经纪等六张金融牌照;剩余P2P及融资租赁两张牌照,也处于“即将拥有”状态。

对于花样年的金融业务发展计划,以及盈利模式等问题,截至发稿止,花样年及彩付宝相关高层均未回应观点地产新媒体。

“三番哥”金融牌局

据观点地产新媒体了解,9月19日,彩付宝全资持有的赣州市彩通网络小额贷款有限公司,正式获得江西省小额贷款公司经营许可证,有效期限至2018年8月31日。

近年来互联网金融发展潮起,不少企业陆续将布局牌照业务提上日程,金融牌照一夜间成为宠儿。尽管牌照之于金融的开展意义重大,在行业竞争趋于激烈的格局下,要想通过重重审批也并非易事。

以网络小额贷款为例,小额贷款公司发起人提出设立申请后,一般需要经地方金融管理处审核、保险非银处会审、省政府金融办网站等媒体公示,省政府金融办分管领导、主要领导审签,地方金融管理处制作批复等多个环节,才获颁发经营许可证。

潘军将牌照获取地,敲定在毗邻广东的江西省,后者近年来民间鼓励金融机构发展,被花样年形容为“网络小贷发展重镇”。今年6月30日,江西省政府金融办曾出台税收新政,对小额贷款公司制定优惠政策。

无独有偶,近期潘军获得了另一张金融牌照,操作手法也和网络小贷有相似之处。

观点地产新媒体了解,7月4日,彩付宝在典当行业全国前列的江苏省,完成对句容市诚和典当有限公司的股权变更,由此正式控股诚和典当。至9月14日,彩付宝宣布获得典当特种行业许可证。

据不完全统计,自2013年成立至今,彩付宝累计获得的金融牌照包括第三方支付、私募基金、保险经纪、汽车租赁、典当、网络小贷。同时据彩付宝旗下网络借贷信息中介平台“钱生花”披露,P2P、融资租赁两张牌照,目前处于即将拥有的阶段。

至发稿止,花样年高层人士并未就金融业务的发展计划给予回应。

市场人士对观点地产新媒体表示,金融业是强监管行业,企业想跨界从事金融业务,必须先获得对应的业务许可证。从这点而言,拥有的金融牌照数量、类型,决定了企业能多大限度开展金融业务。

该人士续称,包括恒大、绿地、泰禾、花样年等房企在内,近年来密集收购金融牌照,一方面出于扩大融资渠道的考虑,这是信贷收紧催生的结果;另一方面则是房地产与金融业务结合,试图布局多元化业务。

轻重资产天平

作为过去几年地产圈最会讲“故事”的商人之一,潘军曾给花样年的转型制定了“由传统房地产开发向社区服务发展”的轻资产转型路线。

他对转型的思考是,过去社区服务并未受到开发商重视,未来最大价值恰恰在存量物业而非新增不动产,中国房地产市场将像美国一样由增量主导向存量主导转变——美国新旧房成交比约为1:10。

2012-2015年,花样年完成第一阶段转型,即摇身一变为“社区服务提供商”,并分拆彩生活(服务住宅社区)、美易家(服务商务社区)上市。按照潘军的计划,自2016年起五年内,花样年全面扩张,打造基于社区综合服务的“产业金融集团”。

市场人士对观点地产新媒体指,花样年旗下包括彩生活、美易家、商务社区、养老社区平台乃至解放区平台,主要解决的都是入口以及场景搭建问题,通过垂直应用掌握用户信息后,提供各类增值服务,比如金融服务。

这也是花样年早期提出轻资产的核心所在:社区服务业对标互联网公司,硬件业务或许不赚钱,但想象空间来自互联网平台和增值服务。

对于社区金融业务而言,发展的核心主要包括用户规模、经营风险,潘军近年来的经营也与这两大方向有密切联系。

一方面,花样年透过收并购拓展社区面积,透过做大管理规模得到庞大的线下用户数量,为推出O2O垂直应用创造了前提。以彩生活为例,截至2017年上半年,该平台服务面积增加至8.5亿平方米,未来计划实现25亿平方米目标。

另一方面,随着线上业务增加,在征信数据完备的基础上,为业主提供金融服务,牌照多少决定盈利的空间大小。早在2015年获得支付牌照时,潘军便曾计算过,年内该牌照便能实现利润逾千万。

按照潘军2017年初制定的计划,花样年在金融方面有两大发展方向,包括社区金融集团突破100亿元规模(2016年约为30亿元),以及透过产业并购基金获取上下游资产,反过来扩大管理规模。

在资源向轻资产倾斜的同时,花样年传统房地产开发规模却受到了不小的影响。2017年上半年,花样年合同销售约50.53亿元,同比仅增长5%;受限于结转规模,期内纯利8127万元,按年跌幅近70%。

房地产作为“资产驱动负债型”行业,利用大量银行资金买地、盖楼、卖房,由此实现的规模乃至盈利水平,是开发商融资的重要指标之一,这一点在花样年上半年激增84.29%的融资成本中可略窥一二。

在8月下旬的中期业绩会上,潘军有意识地对外释放“未来要调整轻、重资产路线”的信息,以安抚资本市场的不满情绪。在过去半年间,花样年、彩生活的股价仅分别增长4.84%、3.14%,远落后于内房股的平均增幅。

一个有意思的细节是,五年前提出撤离三四线、两年前声称“原则上不再拿非一线土地”的花样年,如今也不得重新不审视经营策略。7月份,该公司签约石家庄长九地产,期望三四线城市合约销售额达50亿元以上。

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