仲量联行:3季度品牌丰富度增加 年底或迎39万平方米新增体量

2017年10月12日，成都 – 高科技、联合办公行业持续发力，甲级办公楼市场入驻率连续上升。仲量联行成都董事总经理谢凌表示：“针对年底新入市办公楼项目，一定程度降低有效租金，将有利于后期入驻率的提升以及租户结构的调整。优质零售方面，市场租赁成交活跃，新进驻品牌呈现市中心和城南‘双核心’分布；购物中心新型营销模式不断涌现，品牌丰富度大幅提高。高端住宅方面，市区住宅及含住宅的商业用地供应明显回升，引入无偿移交租赁和自持租赁房屋土拍规则，对开发商拿地提出新挑战。投资市场，一手土拍市场竞争激烈，二手地需求大幅攀升，大宗交易成交量堪称近几年之最。”

投资市场

一手土拍市场竞争激烈，二手地需求大幅攀升。随着土地成交持续活跃，一手地楼面地价不断被刷新，加之近期土拍规则不断变化，令开发商拿地难度增大，竞争也更加激烈。在综合考虑投资成本和收益的基础上，开发商将目光转向机会较多的二手地市场。据不完全统计，第三季度成都二手土地成交达7宗，还有多宗土地处于洽谈签约阶段，且多以股权交易为主，买方主要为全国或本地知名开发商。由此可见，二手地市场的活跃程度都堪称近几年之最。

自用需求和战略投资为办公楼交易的主要来源。得益于成都经济水平的提高，已吸引多家国内外知名企业西南总部落户，为办公楼市场的持续活跃打下坚实基础。此外，近年来成都楼宇经济快速发展，办公楼市场趋于成熟，高品质投资级项目增多，不仅价格较一线城市温和，而且长期投资回报也相对较高，因而获得众多投资者青睐。从买方需求来看，自用需求和战略投资为整栋交易的主要来源。

在市场不断被看好的背景下，卖方对办公楼售价的心理预期也逐步提高，特别是位于城南的优质办公楼，价格涨幅相对明显。由于买卖双方对价格的心理预期存在差异，部分交易处于僵持阶段。

零售项目潜在买家增多。尽管成都零售市场总体量处于高位，但投资级的优质零售项目仍然稀缺，目前只占市场总量约32%，其中可售项目仅为8%。在零售需求活跃的推动下，优质零售项目的投资问询量明显增加，潜在买家也持续增多。仲量联行华西区投资部总监徐隽君表示：“近年来，成都投资市场一直处于高度活跃态势，成交量持续增长，直接反映了投资者对成都市场的坚定信心。未来成都将吸引更多投资者进入，但买卖双方在价格上有一定差距，部分交易仍处谈判磋商中。”

甲级办公楼

本季度无甲级办公楼新增供应入市，高科技、联合办公表现突出。原定于2017年第三季度交付的项目因自身原因推迟入市，故本季度无甲级办公楼新增供应。需求方面，随着城市经济发展持续向上，成都办公楼市场需求在本季度保持稳健，净吸纳量录得7.2万平方米，较上季度略有降低。

分行业来看，高科技行业以及服务式/联合办公运营商延续二季度上升趋势，继续表现良好。代表性交易包括：华为租赁仁恒置地广场约6,000平方米；梦想加在成都国际金融中心租赁约5,000平方米以及TEC德事商务服务在平安金融中心租赁约1,500平方米。

市场空置率继续下降，租金跌幅今年首次触零。在新增供应暂缓、租赁需求活跃的共同作用下，成都甲级办公楼空置率本季度达26.2%，环比下降2.5个百分点，同比下降7.2个百分点。办公楼入驻情况进一步改善，促使部分业主在本季度继续收紧租金优惠力度。截至2017年第二季度末，成都甲级办公楼市场净有效租金达91元/平方米/月，基本与上季度持平，这也是2017年成都甲级办公楼平均租金跌幅首次缩减至零。

年底或迎26万平方米新增供应，短期内将面临供应压力。“尽管本季度无新增供应，但仍有约26万平方米甲级项目或将在今年年底入市。其中，约19万将出现在市中心区域，这将在一定程度上加大该区域的竞争情况。”仲量联行成都商业地产部总监黄璐表示，“而另一方面，高科技行业以及联合办公等新兴业态的高速发展将继续衍生更多对高品质办公楼的需求。面对市场强劲的需求，业主或需采用更为灵活的租赁策略、更具前瞻性的管理理念抢占市场先机。”

零售地产

商业布局呈现市中心和城南“双核心”发展。从品牌布局方面，新进驻品牌呈现市中心和城南“双核心”分布。如：已亮相市中心的服饰潮牌Inxx继续扩张城南市场进驻凯德新南；已于IFS开店的ROG玩家国度选址in99开出新店；POP MART则落户凯德新南和太古里等。其中，市中心以IFS和太古里为代表，继续优化品牌组合，吸引首次亮相的国际品牌，以提升品牌丰富度和品质感。而城南作为新兴核心区域，已经拥有与市中心数量相当的购物中心，随着in99和UFUN等优质零售项目的开业，将会吸引更多国内外知名品牌进驻，进一步提升城南商业品质。

购物中心集中打造主题街区，品牌丰富度大幅提高。为吸引更多消费客流，购物中心转换经营思路，集中打造主题街区，营造市集感，提升购物乐趣。如：锦华万达广场68街区，集合运动、零售、亲子和餐饮等业态，通过创意生活氛围营造，打造差异化体验主题，同时在有限空间实现品牌扩充和多重组合。以IFS主题街区Young Plus为例，品牌数量较调整前增加约3倍，品牌丰富度大幅提升，为高楼层客流引入提供新的解决方案。

邻里生活型零售项目表现活跃。本季度，邻里生活型项目方面，上古天地星悦广场、象南里以及华宇广场超市部分开业。第四季度新增供应仍将以邻里生活型项目为主，预计迎来武侯万达广场、武侯吾悦广场、建发鹭洲里、华宇广场以及世贸mini mall开业，共计新增体量约39万方。仲量联行成都零售地产部总监褚丹表示：“随着邻里生活型零售项目持续活跃，餐饮、超市、儿童以及生活服务等基础业态仍将占较大比重。因此，在满足家庭日常采购需求的同时细化业态分类，增大消费梯度层次，将有利于扩大日常消费基本面，增强消费者黏性。”

高端住宅

市区拿地条件增加，二圈层宅地受追捧。从土拍市场来看，市区住宅及含住宅的商业用地供应较上季度有明显回升，但对开发商拿地要求提出新挑战，引入无偿移交租赁和自持租赁房屋土拍规则，进一步收紧开发商利润空间。为保证开发收益，开发商或将成本转移至可售部分。在市区拿地条件变严的同时，二圈层住宅用地受开发商追捧，本季度龙泉驿、新都、温江、双流、郫都楼面地价均已破万，近郊区域已成为开发商重点关注区域，特别是城市轨道交通覆盖地块。

新政利好“租赁类住宅”，租赁市场将迎来快速发展。近日，国土资源部和住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定了包含成都在内的13个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点。成都市政府为鼓励租房市场发展，缓解住房需求压力，建立长效发展机制，将组建或改建家国有住房租赁公司，开展租赁住房、人才公寓的建设和运营。随着成都租赁市场的快速发展，将形成供应主体多元，管理服务规范，租赁关系稳定的住房市场。