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新与旧的碰撞共融 合肥三里庵商圈聚力发展升级在即

————合肥三里庵商圈业态调查报告

赢商网江苏站 刘娅
摘要:赢商网独家策划《合肥三里庵商圈业态调查报告》,深入分析商圈商业项目经营情况和品牌布局,探寻商圈中业态分布特征、形成原因及未来走向。

  十三年不断成长形成繁华与热闹!

  工作日人气不减,周末甚至拥堵!

  3座商业项目为何只有1家超市?

  商圈内为何鲜有新型体验类业态?

  两家购物中心一家百货为何能撑起合肥商业一片天?

对于合肥而言,三里庵商圈可谓是一个独特的存在,一个传奇的地标,它既有老炮儿般的逆袭,也有着充满争议的鲜活。回顾当年,三里庵第一、二代的居民都是上个世纪50和80年代因为拆迁和大建设而到来的;2004年合肥首家购物中心“国购广场”落户三里庵后,三里庵的站名却不复存在;再到2012年之心城落户三里庵,促使人气更上一层楼,同年三里庵站名恢复如初。经过了10多年的争议,如今以国购广场为龙头的三里庵商圈已逐步形成,商贾云集,日均人流量达到20万人次,可谓是人气火爆、人声鼎沸。

俗话说“海纳百川,有容乃大”,三里庵商圈的高人气10多年屹立不倒,秘诀正是它的包容性。正是新与老的共生共存,才冲撞出如今的三里庵。

在此背景下,赢商网独家策划《合肥三里庵商圈业态调查报告》,深入分析三里庵商圈各商业项目的经营情况和品牌布局,探寻商圈中业态分布特征、形成原因及未来发展走向。

三里庵

目前,三里庵商圈内汇集了三大商业项目:国购广场、之心城、大洋百货,其中大洋百货位于之心城购物中心内。整个商圈商业面积共约20万方,入驻店铺达到665家。如今,商圈内已集合了零售、服饰、美妆、珠宝、餐饮、超市、儿童、休闲娱乐等业态品牌,各家商场的业态布局也各有侧重,差异化发展。

根据赢商网实地走访调查,并对商圈内三家商业项目的餐饮、零售、服饰、体验四大业态,进行不完全统计获悉(调查统计时间至2017年9月12日止):三里庵商圈内服饰业态占主导地位,品牌数量共367家;接着是服饰之外的其他零售业态(超市、美妆、珠宝首饰、时尚配件、家居用品、数码家电、钟表眼镜、食品等),品牌总数量共138家;再往下是餐饮业态,品牌数量共125家;而体验业态品牌则相对较少,共约 35家,其中有10家婴童零售品牌。

一、三里庵商圈发展历程

三里庵

二、三里庵商圈项目分布(统计样本)

三里庵

商圈内已开业商业项目:国购广场、之心城、大洋百货

商圈定位:合肥商业次中心

商业存量:约20万方

整体档次:大众化

辐射范围:辐射周边家庭、居民、学生、商务白领

景区客流:日均客流量达到20万人次

轨道交通:地铁2号线(预计2017年11月正式试运营)

未来增量:国购广场二期

三、三里庵商圈业态实况(赢商网独家,数据为不完全统计)

1、餐饮业态

商圈各家商场及细分业态数量:总共约有125个餐饮商户

三里庵

① 总数约125个,中餐和小吃甜点类数量最多。据赢商网统计,三里庵商圈内国购广场、之心城、大洋百货和旺城大厦四个商业项目,共约125个餐饮店铺,分别涵盖中餐、西餐、茶餐厅、东南亚、日韩料理、快餐简餐、咖啡茶饮、小吃甜品等多种餐饮业态。

② 之心城餐饮数量最多,大洋百货餐饮集中负一层。单看商业项目的餐饮业态,之心城餐饮数量最多,共有54家,占总数的43%,可谓是绝对的主角。紧随其后的是大洋百货,共有41家,占比33%。接下来是国购广场和旺城大厦,分别有18家和12家。

③ 面向大众价位亲民,国购广场主推中低端餐饮。三里庵商圈虽然客流量很大,但消费群体是以普通工薪阶层、周边居民和学生为主,因此高级餐厅曲高和寡数量有限,大多数餐饮品牌面向大众价位亲民,人均多在100元以内。

④ 餐饮拉动人气,平衡高楼层消费人流。在三里庵商圈内,仅之心城的楼层比较高,从B1至7楼共有八层,不过之心城的重餐饮几乎也都设置在5、6、7这三层楼,每层楼都间或穿插安排了咖啡茶饮和小吃甜品店铺,因而也平衡了往上高楼层的消费客流。

  ◆原文链接:三里庵商圈餐饮业态:125家餐饮店铺中餐最多 之心城独占鳌头

2、零售业态(除服饰)

商圈各家商场及细分业态数量:除服饰以外,零售业态品牌共约138家

三里庵

① 共约138个零售品牌,美妆占比最大钟表眼镜次之。据赢商网统计,除去服饰鞋包品类,三里庵商圈内共有约138个零售品牌,包括超市、美妆、珠宝首饰、时尚配件、家居用品、数码家电、钟表眼镜、食品及其他烟酒店、彩票店、药房等。

② 美妆与珠宝首饰,多处在商场首层。其中,之心城的美妆品牌以独立门店为主,而大洋百货的美妆品牌则多是设置小型的专柜。同样的,珠宝首饰也基本分布在商场首层,主要是以专柜为主。

③ 超市仅有一家家乐福,但人气火爆。在此之中,最少的是食品和超市,仅有2个和1个,超市仅国购广场有一家家乐福,不过家乐福全场面积约9200多平方米,占据了国购2楼80%以上的面积,人气久盛不衰,日客流量长期在家乐福中国区排名第一。

④ 国购丰富之心城时尚,三项目零售占比不相上下。各家在零售品牌数量不相上下、平分秋色。不过在零售业态的丰富性上,国购广场涵盖的零售品类最全最多,之心城引进的零售业态品牌更加时尚流行,大洋百货则仍是以百货零售为主。

  ◆原文链接:三里庵商圈零售业态(除服饰):国购丰富之心城时尚 美妆占比最大

3、服饰业态

商圈各家商场及细分业态数量:服饰品牌共约367个

① 商圈共约367个品牌,男女装占比近半。三大商场内共约367个服饰品牌,细分为男女装、鞋包、童装、快时尚/集合店、运动/户外、内衣裤袜及帽子/围巾等品类。

② 大洋百货数量最多,之心城品类最齐全。而国购广场在商圈中“年纪最大”,品牌价位跨度较大,客单价从一两百到几千的服饰品牌均有涉猎,其中运动和户外品牌是数量最多的,占比50.79%,用运动品牌倡导健康舒适的生活理念和方式。

③ 男女装、运动品牌重复率较高,同质化明显。三里庵作为合肥最具人气的商圈, cache cache 、ONLY、VERO MODA、SELECTED、GXG、S.DEER、JACK JONES、哥弟等时尚服装品牌在三个商场里至少有两个或两个以上的重复率,导致了品牌出现同质化现象。

④ 快时尚/集合店成特色,童装品牌崛起。相比国购广场和大洋百货,之心城最大的特色就是拥有GAP、H&M、UNIQLO、MOUSSY等快时尚品牌,以及热风、FOSS、OOXOO潮汇、纪念日百货等集合店,比较受80/90后年轻消费群体的喜爱。

  ◆原文链接:三里庵商圈服饰业态:300余品牌齐聚 快时尚成特色童装崛起

4、体验业态

商圈各家商场及细分业态数量:体验型业态共约35个品牌

① 婴童零售品牌较少,仅位于大洋百货。三里庵商圈内体验型业态品牌共有35个,其中大洋百货中的10个均为婴童零售品牌,由于商圈中的婴童零售数量较少,也仅在大洋百货,所以将此归类于体验型业态的儿童亲子品类当中。

② 除儿童亲子品类外,美容护体数量最多。除去大洋百货的亲子儿童中的零售之外,体验式业态数量也仅有25个,又分为美容护体、电影院、运动健身、KTV、电玩、儿童亲子、摄影以及生活服务等细分品类。

③ 国购广场和之心城数量旗鼓相当,大洋百货无体验型业态。从分布来看,美甲护体分布在商场的中低层,健身馆在负一层,而电影院、KTV这些目的性消费品牌,基本位于商场的顶层,起到往高层导入客流的作用。

④ 体验型数量较少,缺乏新型体验品牌。休闲娱乐和文化艺术业态品牌的店铺占地面积相对要大,因此总体数量不多,相比于之前,三里庵商圈内的电影院、KTV、电玩等品牌数量在调整增加。未来希望有一些新型体验品牌入驻,给商圈注入独特的体验感。

  ◆原文链接:三里庵商圈体验型业态:美容护体数量最多 缺乏新型体验品牌

四、赢商解析三里庵商圈:

当传统的四牌楼商圈已不能满足合肥市民日益丰富的消费需求时,城市里一个新商圈的崛起也就成为必然,从四牌楼沿长江路往西约三公里,大概四五站路程,就可以到达三里庵。

虽位于老城区,但也没有处在核心中心位置,从一个普通的公交站点和散落其间的几个中小超市,到改变这一切的转折点,就在2002年,合肥华源竞得三里庵3公顷的商业用地,沉寂自此被打破,三里庵的繁华近在咫尺。

三里庵

随后,2004年12月28日,在这块商业用地上拔地而起的安徽国购广场,正式向合肥市民揭开面纱,这个体量达10万平方米的以全新购物中心的形式亮相之后,立刻轰动一时。

伴随着国购广场的开业,家乐福、国美电器、家福特建材超市一大批大型品牌也陆续进驻其中。2007年,国购广场内的家乐福获全球家乐福消费客流量第一,每月超第二名十万人次,在业界甚至被称为不可复制的奇迹。

2012年10月1日,紧挨着国购广场的之心城购物中心正式开业。之心城总建面35万平方米,总投资20亿元,由南区建设住宅、北区写字楼、大型综合购物中心等组成,打造了合肥城区中心一个全新意义上的城市综合体。

区位优越,紧邻城市核心商圈,覆盖合肥西区;交通便捷,数十条公交线路,未来的地铁2号线;客流集中,周边有多个住宅小区和多所高校,日均客流量可高达20余万。如今的三里庵商圈已经形成了繁华热闹的商业环境,但同时也面临着一系列问题。

由于商圈内商业项目日益增多,附近居民区、学校较多,行人车辆越来越密集,这里交通越来越拥挤,目前已成为合肥市最大的堵点之一。不过随着地铁2号线即将迎来运行,未来这里的交通状况将会得到缓解改善。

另外,三里庵商圈已经发展了十三个年头,商业项目慢慢变老变旧,业态缺乏创新,品牌需要换血。以商圈内体验业态为例,此类品牌数量相对较少,只有常规的美容护体、电影院、TKV等品牌,可以满足周边人群的基本休闲娱乐的生活需求,但缺少文创、书店、手工DIY等新型复合式品牌。

三里庵

不过,调改之声已经响起。10月12日,据合肥蜀山区商务局相关负责人介绍,目前国购广场正在进行改造升级,三楼将按照规划建设成超现代风格的商业街,负一层也在打围调整改造,未来可与地铁2号线相通,整个三里庵商圈将得到提升发展。

不仅仅是国购广场,位于国购广场西侧的国购广场二期正在建设,此外,官亭美食街、之心城也在合力发展,待地铁2号线迎来通车,届时整个三里庵商圈都将会展示出全新的面貌。

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