彩生活并表逾6000万㎡万达物业背后 花样年的孵化模式

11月14日晚间，花样年与彩生活联合发布公告，根据订立的四份协议，彩生活拟向母公司花样年收购深圳市万象100%受益权以及万象美100%股权，总代价约为20.13亿元。

万象美前身即为万达物业管理有限公司，2016年8月，花样年物业联合体以20亿元价格收购万达物业100%股份，但此后花样年并未将其并入财务报表，一直以基金持有的模式进行资产孵化。

此次交易完成后，原万达物业管理有限公司将为彩生活服务集团间接拥有，并将成为彩生活的附属公司，正式并入彩生活的报表中。

并表6000万平万达物业

据两份公告披露的四份协议内容，花样年正式宣布，2016年以“花样年物业”名义收购的万达物业成为彩生活旗下附属子公司，正式并表。

观点地产新媒体查阅公告，根据第一份协议，彩生活收购花样年教育咨询100%股权，代价为7.98亿元；第二份协议，彩生活投资收购邻里乐100%股权，代价为11.86亿元。

第三份协议，花样年全资控股子公司深圳嘉年将其于深圳市万象的100万元出资额转让予彩生活全资控股子公司深圳市高润达；第四份协议，深圳嘉年同意转让持有万象美的1%股权予深圳市高润达，代价为0.3亿元。

交易完成后，彩生活将持有花样年教育咨询及邻里乐各自的全部股权，并通过花样年教育咨询及深圳邻里乐持有深圳市嘉信的全部股权。此后，彩生活将透过深圳市嘉信而间接拥有深圳市万象100%的受益权。

深圳市万象持有万象美99%股权，而万象美余下1%股权将由深圳市高润达根据第四份协议持有。通过上述一系列复杂交易后，彩生活实现全资持有万象美100%股权。

万象美前身为万达物业管理有限公司，2016年8月，花样年物业联合体以20亿元价格对其实现整体收购。资料显示，万达物业资产包包含写字楼、住宅以及裙楼底商，所涉物管面积超过6000万平方米。

从花样年的角度来讲，其在物业管理上一直以来都有着清晰的业务划分，旗下共有两大物业上市平台，其中，彩生活于2014年6月在港上市，专注于住宅社区管理；美易家则在2015年12月于新三板挂牌，主要服务写字楼和高端商务公寓。

正因如此，潘军在2016年的中期业绩会上表示，万达物业将分为两部分，其中住宅部分由彩生活旗下的开元国际负责咨询管理，商务部分则由另一上市平台美易家旗下的花样年物业国际管理公司负责。

出乎意料的是，经过一年多的整合期后，花样年并没有按照此前的计划将住宅与商务部分分别注入彩生活和美易家这两个平台，而是将万达物业全部股权悉数转让予彩生活。

这也让人不由得产生疑问，花样年并表万象美之后，该资产包的管理划分会否产生变化？花样年相关人士就此回应观点地产新媒体称，并表只是受益权的变化，运营方面仍将如从前，后续有变动会即时公布。

不过，按照并表的情况来看，由美易家管理的商务公寓部分的收益也将并入到彩生活报表中。

对此，一接近花样年消息人士告诉观点地产新媒体，目前花样年正在进行业务框架优化，未来花样年会将旗下所有的物业管理（包括美易家）统一注入到彩生活中。

如此看来，此次彩生活并表万象美，或许可以看成花样年旗下物业管理平台整合的前兆。

花样年孵化模式

事实上，从万达物业被花样年收购，到时隔一年并表彩生活的安排可以看出，花样年于其中起到的资产孵化作用。

2016年8月1日，中国最大物业收购案定音，花样年控股附属公司深圳市幸福万象投资合伙企业和深圳前海嘉年投资基金管理有限公司组成的“花样年物业”，以20亿的交易对价收购万达物业100%股权。

不过，交易完成后，新增的6000万平方米资产包既不并入花样年，也不并入彩生活或是美易家的报表，而是以基金持有的模式进行资产孵化。

财务问题或许是并表的最大障碍之一，观点地产新媒体了解到，万达物业被收购时处于严重亏损状态，花样年控股集团董事局主席潘军在当年的中期业绩会上曾指出，该“新增物业大约在1-2年后才能够释放较大的盈利”，因此需要给团队一个缓冲期。

同时，考虑到这笔庞大的资产还存在着双方文化适应、奖励机制、薪酬机制转型、增值服务设计以及人才等融合问题，所以“预计需要一至两年的时间进行消化与融合”。

基于上述情况，花样年选择以基金的模式持有资产，并通过基金委托给彩生活和美易家来进行业务托管，双方收取托管费。

彼时公告显示，芜湖歌斐、花样年中国、深圳市彩生活、美易家及深圳嘉信就成立基金订立投资协议，预估注资9.80亿元，四方注资金额分别为6亿元、2.6亿元、6000万元及6000万元，占基金注资总额约61.3%、26.5%、6.1%及6.1%。

于公告中，花样年明确表示，由于基金将由芜湖歌斐管理，基金的财务业绩将不会并入花样年集团财务报表，其中的“财务业绩”，指的就是万达物业的收益。

值得注意的是，该基金存续期限设定为2年，恰恰与潘军口中所说的“一至两年的融合期”相对应，如若两年中这部分资产孵化成熟、盈利开始释放，彩生活和美易家便可顺势接手这笔资产。

结果比预期来得更快，两年的期限未到，彩生活便已实现并表，最新的数据显示，2017年上半年万象美未经审核税后利润达1.29亿，远超2016年全年的2173万元税后利润。