58集团发布国民安居报告： 5大城市群成热点

2018年1月11日，58集团“2017年中国房产风云榜&中国汽车风行汇年度盛典”在北京国家会议中心隆重举行。58集团在盛典上正式发布《2017国民安居报告》，报告以“寻找理想居所”为主题，定义了人们对于理想居住生活的多方面需求，构建出了符合当下用户需求的理想居住模型。报告分别从房屋设计、小区环境与配套、城市区域选择、物业/中介服务等方面，梳理出了城市人居住态度的新趋势，并通过对一线、新一线城市不同年龄段居住者的调研，更好地了解城市人对居住需求的变化以及对于长租公寓、智能科技住宅等新兴居住方式的认可度。

理想居所承载对美好生活的向往，90后更看重隐私空间

安居乐业一直是人们最质朴的生活理想，如何定义理想的居住生活？58集团通过向全国收集了2019份有效答卷及安居客单日超过900万次的访问情况等数据分析得出，理想居所与居住空间、居住小区、城市区域、居住服务有关。

对于理想居住空间的要求，58集团《2017国民安居报告》显示，用户对三室户型广泛青睐，72.8%城市群体更希望购买三室户型，而独居者也期望达到人均2.6个房间的房子。其次，朝南房间户型最受重视，而装修、智能居住等方面关注度较低。在房屋总面积一定的情况下，住户希望客厅和卧室越大越好。此外，除满足生活必须空间外，大阳台和书房更重要，90后则对独立工作区域期待值更高。

在理想居住小区方面，中小社区平层住宅是人们最期望（66.7%）购置的社区类型，77.7%的购房者希望楼龄小于10年，而在小区条件重要程度的评分上治安良好（8.40分）、居民素质高（8.12分）、物业良好（7.99分）排在前三位。

年龄层不同的居住人群，对于周边配套的需求也不尽相同。60后最希望家周边有超市或菜场，95后更需要24小时便利店；60后对于医院和公园的渴望远高于95后；90后对于健身房的需求较高，同时希望能将地铁和公交等作为主要出行方式，距离小区的理想距离是1公里内。

在理想城市区域方面，58集团《2017国民安居报告》显示，超过七成人心中理想的居住区域是市中心安静的居住区，近85%人群希望通勤距离在10公里或30分钟车程内。数据显示，上海、广州、成都、重庆市区居住版块相对繁华，华南城市居住区整体生活便捷度更高，北上广深以及东莞、青岛、天津等新一线城市领跑城市近3年保值能力排行榜。

在理想居住服务方面，八成人群认为物业水平是居住服务的重要参考因素，而安防（94.31分）是反映物业管理水平的首要因素。在中介服务方面，交易过程规范可信是衡量中介服务水平的重点。此外，支付能力更强的60后、70后对智能家居科技的关注度较高。

关于理想旅居地产，六成网友认为优美的旅居环境是重点，超过一半网友则认为交通便捷更重要。此外，时下流行的长租公寓获得超过36%非婚人群的喜爱，交通便捷、安全管理、商业发达等特点吸引不少用户。

总体来看，城市人理想居住呈现出新趋势：更加注重个人私密空间、更加追求复合型居住条件、更加关注安全性及住户素质等人本层面的宜居价值、渴望居住的安全感、选择中介最注重诚信因素等。

用户购房行为日趋理性，新一线城市关注度较高

58集团《2017国民安居报告》同时深度解析了当下房地产市场特点。从国内房地产走势来看，2017年前3季度房地产业GDP占全国GDP的6.5%，依然是中坚力量。随后，房地产调控从严后推出租购并举等长效机制，坚持一、二线城市调控政策不放松，继续推进去库存政策，房地产业GDP增速有所放缓。

从政策调控来看，十九大以来房地产政策“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位。在此基础上，楼市调控提倡长效机制和短期调控并举，反对投资投机性房地产但对于居民正常的住房要因地制宜、因城施策，通过多措并举规范房地产市场，保障市场稳定有序发展。

根据国家统计局数据，2017年1-11月，全国商品房销售面积14.7亿平方米，同比增长7.9%，销售额11.5万亿元，同比增长12.7%。增长率虽然相比2015 和2016 明显降低，在国家高强度的调控政策之下，还是维持了一定的增长势头。

《2017国民安居报告》指出，同比增长并不意味着调控未见效，从不同城市来看，三四线城市的销售增长率明显高于一二线城市，1-10月三四线城市销售金额增速同比增长了27.2个百分点，而一二线城市同期则增速减少了2.9个百分点。充分证明了国家分区域采用不同政策调控起到了积极作用。

从用户行为趋势来看，与房地产相关的用户行为包括信心指数、找房趋势、找房偏好、城市倾向、热门区域、热搜楼盘等方面根据市场的变化不断发生演变。通过对用户行为趋势的数据分析，可以窥见目前房地产市场发展情况和未来走势。

58集团《2017国民安居报告》显示，购房者信心在2017年4月处于高位，5-10月的变化程度较小，11月的信心下跌明显。购房者市场观望情绪浓厚，对后期楼市发展观望态度明显。从2017年用户实际找房行动上来说，高峰时间是在2017年2月和3月，春节过后找房需求大幅增长。回望2017年全年，用户找房增长高峰期在上半年，9月和10月同比涨幅为全年最低，在严格调控的楼市大环境下，今年“金九银十”未现往年盛况。

而作为市场晴雨表的经纪人信心指数的全年低点则在年中的6月和7月，而高点是2017年2和3月，进入8月后经纪人的信心整体呈现平稳状态。2017年春节过后的楼市成交活跃，较大程度激发了经纪人的信心，而随后的调控从严，让经纪人的心态出现戏剧性转变，随着调控不断深入以及对长效机制的认识不断在国民中深化，经纪人反而更为理性地看待后市。

总体来说，用户的购房行为趋向理性，对市场的观望情绪较为浓厚，找房高峰期出现在春节后且方式逐步向移动互联网转移。58集团《2017国民安居报告》调研数据显示，67%用户更关注二手房、41%的用户热衷1-2万/平方米价格段的楼盘，而且更偏向于一线城市及周边。此外，新一线城市中成都、重庆、杭州成为热门购房城市

。

这和目前房地产市场出现城市分化特征，表现为一线城市新房成交套数同比下降的同时，新房成交均价走势平稳、二手房挂牌价企稳等情况，且新一线城市发展增速超过一线城市，人才吸聚能力以及城市发展潜力不容小觑。

2017年一线城市中新建商品住宅价格指数总体呈下降趋势，房价上涨趋势得以控制；上海、深圳二手住宅价格指数平稳，北京二手房指数在上半年有明显上涨，后期逐步回落。2017年全国67城二手房挂牌均价超过1万/平的城市有28个，集中于长三角、珠三角、京津冀、长江中游4大城市群，包括杭州、苏州、东莞、天津、武汉等城市。

五大城市群将成热点区域，租赁市场有望爆发式增长

从政策走向来看，根据住建部2018年的工作部署，未来的住房制度将侧重于多主体供给、多渠道保障、租购并举的方式，通过大力发展住房租赁市场、改造580万套棚户区、发展共有产权住房等解决住房问题。其次，还将继续进行差别化调控，在满足首套刚需、支持改善需求的基础上遏制投机炒房并继续推动三四线城市和县城去库存。

58集团《2017国民安居报告》显示，从市场趋势来看，未来土地市场热度将小幅回落，在新建住房降低的情况下全国商品住宅库存持续下降，全国房地产库存去化周期将缩短但仍高于合理去化周期上限。因此，在一线、三线城市去化周期偏高的情况下，去库存仍将是房地产市场调控的基调，京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等5大城市群成为房地产市场热点区域。

58集团相关专家预测，未来租赁市场有望迎来爆发期，这得益于自上而下各方面政策对住房租赁市场的支持。住房租赁的主力市场仍然集中于人口净流入城市，人口的集中导致住房需求上升从而带动更多土地进入租赁市场，嗅觉敏锐的房产企业正在积极布局抢占核心城市住房租赁市场，反过来又助推了租赁市场的繁荣。

58集团《2017国民安居报告》在业内外引起巨大反响，其对房地产市场现状、人们对理想住所的期望、未来住房租赁市场走向进行了分析判断，围绕国民安居的全方位、立体化调研和数据对于房地产研究具有重要指导意义。