凯德“快跑”：华南首个轻资产项目落地的扩张逻辑

在房地产行业，做商业比做住宅更考验开发商的能力，因为住宅是可直接复制的标准化的设计和产品，而商业项目不仅难以复制，盈利周期更长，还需要持续的运营管理。

因此，过去三十年间旺盛的购房需求支撑下，中国房地产商纷纷抢入传统住宅开发市场，造就了一个住宅开发黄金时代。但不断升级的消费需求已经促使房企调整战略，从住宅走向商业地产、产业地产等多元化领域。

包括万科、华润、龙湖等在内，越来越多的开发商都在抢占商业地产市场份额，国内商业地产市场的竞争也变得越来越激烈，来自新加坡的地产商凯德或许也因此感受到了压力，并迎合市场创新求变。

这家已进入中国20余年的新加坡开发商过去在国内规模增长一直不算快，近两年却在自有项目外先后通过投资、收购、品牌输出等方式落地超过十个项目，发展速度明显加快。

以华南区域为例，去年7月份华南首个来福士广场开业，随后又宣布与广州开发区管委会签订合作框架协议，拟在广州投资550亿设立集团华南区运营总部，接着年底33.6亿收购广州乐峰广场，位于佛山的华南首个轻资产项目“凯德MALL·180”购物中心亦正式亮相并启动招商。

1月12日，凯德为该“凯德MALL·180”举办招商大会，同时宣布项目将在第四季度开业，凯德商用中南部区域总经理卢志昇会后接受媒体采访时表示，未来将继续寻找合适的机会投资更多优质项目。

买与卖逻辑

凯德进入华南实际上已有12年，除住宅、公寓等项目外，此前布局的商业地产项目，其中7个被放到了1月5日83.65亿售予万科的20个购物中心资产包中，目前拥有的购物中心项目有3个，另外还有一个来福士广场。

此次推出的凯德MALL·180位于广佛交界佛山南海大沥黄岐镇，属于和华环球贸易广场综合体的购物中心部分，是凯德在中国的第六个轻资产项目，也是华南区域第一个。

该项目体量约3.5万平方米，由佛山本土和华地产负责建设，凯德负责招商及运营管理，另外还有公寓、写字楼、酒店、商业街区等业态。

据介绍，目前凯德MALL·180已有超过50%的面积收到租约，预计今年第四季度正式开业，主要定位为时尚购物及生活休闲、亲子娱乐，以23-45岁的新中产阶层刚需消费者为客群。

实际上，凯德并非只负责后期的招商和运营管理，在此之前凯德团队已针对凯德MALL·180进行了建筑、商场动线、机电设置、租赁布局、外立面设计等调整。

“从资产规划，开业前的筹备、招商，到开业后的资产管理和运营管理，这些都是我们的服务范围之一。”卢志昇表示。

因此，凯德更倾向于与在建项目合作，因为无论是收购的还是品牌输出的项目，凯德接盘后都会进行资产改造，在建项目可改造空间显然更大。

有意思的是，凯德此前转让给万科的20个购物中心里，恰好就有一个是佛山南海桂城的凯德广场项目。

卢志昇强调，凯德是一个主动且成熟的资产管理运作方，有些项目已长期持有、运营多年，有成熟稳定的回报，如果恰好有第三方愿意收购，凯德可以借此回流资金，继续投资新的更优质项目。

观点地产新媒体获悉，凯德出售给万科的20个购物中心平均持有年限超过10年，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

连续几项资产交易背后，实际上是凯德为强化在北京、上海、广州、成都、武汉五大核心城市群及周边城市的业务布局，同时集中发展综合体战略而作出的调整。

轻资产助跑

“在竞争的情况下，规模性还是很重要的。”凯德首个轻资产项目落地长沙时，凯德商用首席执行官廖茸桐就曾直言，不管是成本控制、引进人才、市场影响力，都需要一定的规模效应，输出管理将协助凯德整个集团的发展。

从2016年8月首个轻资产项目落地长沙至今，凯德已迅速在西安、成都、上海、佛山又签下五个项目，加上去年上海、深圳、杭州三大来福士综合体同时开业，另外还有武汉、苏州等项目也先后开业。

近两年凯德密集地推出和落地新项目，希望占据一二线核心城市更多市场份额，扩大规模影响力的动作已经很明显。

凯德相关负责人向观点地产新媒体给出的回答是，凯德的品牌客户有着快速发展布局诉求，因此轻资产项目的加速布局也可以满足客户的全方位需求。

不过输出品牌的管理费收入显然无法比肩自持商业项目的租金收入，因此凯德如今虽是“轻重并举”策略，未来还是会以投资开发和运营为主，输出管理更多是一种辅助，帮助扩大旗下购物中心网络。

另外，凯德具备房地产基金及REITs平台，主要发展模式就是出售成熟资产和收购成长性资产，因此管理输出于其而言还有一个更大作用，就是“建立未来投资项目的储备”。

卢志昇透露，凯德对所有的输出管理项目都有优先购买权，“如果业主有需要退出的时候，在同等条件下我们都很愿意跟业主谈收购，通过私募基金、公募基金或者集团的资产负债表，我们都有能力收购。”

凯德签订的管理输出合同一般为10-15年期，期间项目基本会逐渐形成成熟且稳定的现金流，若管理输出期间或期限结束后原业主有意退出，凯德便可提供退出平台，将项目收归囊中，从管理者变成持有者。

所以，商业地产市场供应量越来越大，竞争也更加激烈，凯德要面对的压力渐增，但另一方面，这也意味着更多的机会。