前2月三房企巨头过千亿另一面：行业权益销售比重持续下降

2018年开年，在分类调控和三四线楼市去库存基调下，返乡置业、棚改令楼市成交仍维持了一定温度，房企业绩仍表现优异。

中国指数研究院统计显示，销售规模破百亿的房企增加至32家。1-2月，销售额超过百亿的企业均值为290.3亿元，龙头房企带头作用更趋明显，碧桂园、恒大、万科三家房企双月销售额均破千亿，均值达1109.8亿元；保利紧追其后，稳居500亿元门槛中军。100-500亿、50-100亿、50亿以下的企业分别为28家、25家、43家，26亿元成晋级TOP100的门槛。

碧桂园发布的1月销售简报显示，期内实现合同销售建筑面积约756万平方米，同比增长37.7%；合同销售额约691.6亿元，同比增长42.3%。1月销售额远超过去年平均月销售金额。恒大也不甘示弱。公开资料显示，进入2月后，恒大对全国范围内所有楼盘实行基础优惠8.8折。

规模战不仅在前三强之间。一直力争保持销售排行前十名的龙湖集团在1-2月排行榜中名列第九。其2月8日公布的销售简报显示，龙湖1月实现签约额160.2亿元（人民币，下同），同比增长33%，环比增长110%；签约面积115.5万平方米。1月西部区域签约额37.3亿元，环渤海区域签约额48.3亿元，长三角区域48.9亿元，华南区域22.8亿元。龙湖称，一季度纯新盘长沙天宸原著、南京紫都城，老盘济南春江郦城等将陆续入市。

在销售榜单中，保利集团跨入500亿门槛；融创中国紧跟其后，实现412亿销售额；中国海外也取得了372.6亿销售额成绩。其他前十房企还有中国金茂、华夏幸福、绿地等。

据克而瑞数据，2018年1-2月全国房企TOP100实现销售额12606.3亿（流量金额），同比增加51.43%；2月TOP100销售额5821.53亿，同比增加44.01%，环比减少14.20%。2月环比数据下行主要受春节影响，而去年春节对销售的影响在1月（1月销售同比增加58.43%）。总体而言，2018年前2月，百强房企销售额增长超5成。

中信建投证券分析师陈慎认为，考虑到2017年及2018年春节所处月份不同，综合前2月整体销售情况分析，有以下特点：百强企业增速依旧亮眼，销售门槛继续提升，返乡置业依然强劲。

不过，陈慎注意到，房企成交数据的质量正在发生变化，权益比重持续下降。考虑到房地产企业全口径数据存在重复计算问题，中信建投证券观察了权益口径的销售情况。数据显示，前两月TOP20房企平均权益占比为77%，而去年同期及全年该数值均为79%，历史走势显示房企销售权益比例进一步降低。

天风证券分析师陈天诚认为，2018年1-2月主流房企销售额同比涨幅超五成超市场预期，而整体调控并未放松，库存与成交量依旧处于低位背景下，隐含着行业集中度提升的主线；同时结合数据也可以看出龙头市场占有率得到提升，由新增土储占比可推导出市场占有率依旧有很大空间；另外，销售数据显示龙头房企优势固化，中游房企出现断层，小型房企成长有限。

陈慎指出，2018年，房地产投资主线不是来自行业基本面的锦上添花，而是在销售同比回落、政策不动摇不放松、去杠杆的高压环境下，谁能享受相对更好的空间。其中，龙头房企的品牌效应、周转速度以及融资能力等优势相对确定，如果叠加2018年一二线的预售证管理边际增加，则更具备弹性。

陈慎认为，房地产去杠杆化未完待续。未来关于房地产调控表态仍然值得关注。