选址秘籍！这将决定生鲜巨头的生死存亡

编者按：2018年，生鲜零售市场注定要掀起一场血雨腥风，随着苏宁的加入，阿里、腾讯、京东、苏宁四大互联网巨头已全面加入备战，混战之下，谁主沉浮？ 

商业地产观察从今日起推出《棋盘战术：生鲜巨头的生死法则》专题，从生鲜超市运营中的选址、物流、产品、成本等角度进行系列报道，解析2018年生鲜零售市场的发展和走向。本文为该系列第一篇——选址篇。　 

本篇文章是针对生鲜超市中4大品牌7FRESH、盒马鲜生、超级物种、苏鲜生的门店选址所做的市场调查分析报道，更多相关报道将陆续发布，请持续关注。　　 

如果说2017年是生鲜超市元年，那么2018年对于生鲜超市来说，将是殊死一战。从2017年开始，以7FRESH、盒马鲜生、超级物种、苏鲜生为代表的生鲜超市就不断放出豪言，宣布全国拓展计划，商业地产观察统计，线下15家典型生鲜超市2018年将开出3000多家店，5年内中国将拥有上万家生鲜超市。　　 

随着资本的介入、巨头的争霸，各品牌发展及市场格局也将随之发生变化。盒马鲜生、超级物种、7FRESH、苏鲜生分别作为阿里、腾讯、京东、苏宁抢占线下生鲜市场的筹码，必将做好拼死一搏的准备。而门店选址可谓是生鲜超市布局的重要一环，各品牌的选址策略是什么，它们如何排兵布阵，以求占领市场一席之地，商业地产观察经向多方采访，为您解读。

2018年1月，7FRESH第一家门店在亦庄大族广场开业，这一炮打得响，因为这里是新物种必争之地，三公里范围内就有盒马鲜生城乡世纪广场店、山姆会员店和7FRESH三家超市。除此之外，亦庄还是拥有京东集团、富士康、奔驰、中芯国际等龙头企业所领头的各种高新技术产业集群，仅京东就拥有15000名员工，同时这里也是住宅集中区域。未来亦庄经济开发区的规划人口规模为70万，这块大蛋糕，7FRESH怎能放过。天时地利人和，7FRESH第一家店的选址策略可以说非常成功。　 

今年3月，7FRESH清河五彩城店开业，与大族广场店不同，五彩城购物中心的日均客流就达到上万人次，且具有较丰富的业态，是运营成熟的购物中心，达到运营客流上万的目标对于7FRESH来说几乎不成问题。而从地理位置来看，五彩城位于海淀区硅谷城中心，周边以互联网企业及住宅为主，覆盖人口20万左右，辐射人群70多万。7FRESH前两家店开在北京一南一北，可见其将慢慢从外至内覆盖北京。

 

选址策略　 

7FRESH选址依托于京东背后强大的数据资源，尤其像北京这样渗透率特别高的城市，通过京东商城线上的用户数据进行分析选址。京东集团高级副总裁、7FRESH总裁王笑松表示，大数据可以基于消费者过往的购买行为，精准定位出目标选址范围几公里半径内的用户画像，再根据对用户画像的数据分析，在后端商品池匹配出适合用户购买需求的商品。　　 

7FRESH不同于传统超市的地方在于，不同选址门店的商品结构是不一样的，7FRESH通过精准化的选品，来尽可能的贴近门店覆盖区域的消费人群特征需求。　 

王笑松曾透露，7FRESH将在2018年覆盖北京，3-5年内全国开到1000门店，而近期，京东宣布了与中粮集团的合作，7FRESH也将与中粮旗下商业地产大悦城合作，这将为7FRESH的选址带来更多选择和竞争力。

 

业内点评　 

7FRESH是京东无界零售开放赋能的首个样板，融合京东生鲜供应链技术，其两家店开业的日流量都能过万，订单量也能达到一万以上，这都是基于京东商城线上用户大数据做到的，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，京东集团与中粮集团的合作，也是值得期待的，基于双方线上及线下，以及大数据、物流等方面的深度合作，融合京东集团的无界零售，会对未来零售市场带来怎样的改变，同时将对生鲜超市的市场格局产生多大的影响，还需要看得更加长远。

2017年6月，已在上海打响品牌的盒马鲜生北京首家店落户十里堡新城市广场。紧接着盒马鲜生又在北京东坝金隅嘉品Mall、亦庄城乡世纪广场、百荣世贸商城、翠微百货相继开店，从这些门店的位置来看，不难发现盒马鲜生的选址完全不按套路出牌，选址均不是热门核心商圈或活力购物中心，而是社区型生活购物中心，如北京十里堡店，该地段属于CBD辐射地带，办公楼、写字楼、公寓都有较大规模分布，三公里内人口密度极高，也就是说盒马鲜生线上线下互相转化的几率大大提高了。　　 

不管是传统百货商场，还是在四环外的十里堡、五环外的亦庄，商业物业的现有客流和入驻品牌的知名度，似乎都没有太多优势，对主营生鲜的商超来说极具挑战。　　 

然而，这些场所在引入盒马鲜生后，其客流均得到了大大地提升。如盒马鲜生去年7月入驻北京翠微百货大成路店，该店总经理黄振旺称，盒马开业后翠微百货大成路店的客流量翻了一番，对整个大成路店其他零售业态的销售也间接带来了约10%的增长。这也是盒马能够引来大量商业地产青睐的原因，如乐成中心、百荣世贸商城均是主动向盒马投去橄榄枝。　　 

而今年3月，知名地产集团新城控股也与盒马鲜生签订了战略合作协议，新城控股将为盒马提供旗下优质的门店资源及个性化服务，助力盒马在全国市场的扩张。目前，新城控股旗下的昆山吾悦广场已与盒马完成签约，预计今年下半年正式营业。此外，双方还在接洽江苏、四川、福建、陕西等地多个项目。

选址策略

侯毅曾表示，盒马对门店选址有自己的考量标准。综合来说，会事前对周边3公里范围的人群数量、质量，地产方的配合能力、物业特点等做整体考量，而不是单纯看重位置和流量。盒马鲜生对门店的要求很灵活，并不关心门店的地理位置，关心的是3公里生态圈，只要有成熟的社区，有消费者就可以。　　 

侯毅透露，盒马鲜生将用自营加合资这两种模式进行扩张。宁波店就是与三江联营，未来整个浙江的门店都由三江代理，三江负责管理，盒马鲜生输出品牌、系统、技术、大数据等。未来盒马鲜生将向更多具备实体经营能力的企业开放。而今年3月，盒马宣布与新城控股签订战略合作，昆山吾悦广场已跟盒马完成签约，双方还在接洽江苏、四川、福建、陕西等地多个项目。

 

业内点评

在全国9个城市已拥有35家门店的盒马鲜生，是生鲜超市也是新零售的第一块试验田，目前盒马的模式已经跑通，将很快进入全国复制阶段，而盒马不仅要在线下实现覆盖，在线上部分也要实现同步复制，已提前全国布局的盒马野心不止如此，业内人士认为， 由于盒马鲜生门店经营体量较大，及生鲜商品标准化供应、运营难度较大，除一线城市，或部分一线城市直营外，凭借盒马背后强大的资源和品牌影响力，盒马将与全国各区域零售商合作的形式进行门店运营。

 

 

2017年11月，永辉超级物种上海首店五角场店开业，这意味着商超领域两大代表模式——超级物种和盒马鲜生终于要在上海正面交锋了。据悉，上海万达五角场是万达全国人流量最大的购物中心之一，虽不是市中心的核心商圈，但是由于居民区和周边生活业态十分成熟，也算是一个成熟且热闹的老商圈。　　 

五角场商圈的一大特点，是周边学校资源丰富，复旦校区和同济两大高校都在永辉的配送辐射范围内，而临街对面就是五角场小学。每天放学接送小孩的家长，应该无法无视超级物种的存在吧。　　 

而这也是永辉首次以新业态进驻万达，其在具体选址方面也不无微妙之处，门店对门的，是一家重庆火锅店，主通道是一条美食街，不远处还有港股上市的翠华快餐，显然想借助美食街的氛围带动店内堂食，但是周围餐饮业态又没有能够对8大工坊形成冲击的业态。

选址策略

目前超级物种的门店分为2种模式：一是超级物种独立门店；二是在永辉超市里开设“店中店”。而门店选址方面，除了进驻永辉超市系统，与永辉超市形成联动生态，最重要的事永辉与新城控股的达成的合作，自2016年开始，新城与永辉就打成了全面型、紧密型的战略合作。截止到目前，吾悦广场已与永辉签约21家，已开业11家， 2019年及后期计划开业的吾悦广场中，已确认合作近20家，更多项目在接洽中。

业内点评

商业地产观察获悉，吾悦广场中已开业的10家永辉超市，月均销售逾700万元，开业前三天销售平均超300万元。其中，桐乡吾悦广场、嵊州吾悦广场月均销售近千万元。背靠雄厚线下资源，全国580多家店，遍布19个省的永辉超市和新城控股商业地产，超级物种在门店选址上几乎不用担心，其在目前生鲜超市品牌中，拥有最大的门店资源优势。  

 

苏鲜生精品超市第一家门店选择了苏宁超市门店中营销额最高的一家，位于成都高新区天府大道北段8号苏宁广场内，此前，苏宁超市在成都已有布局，拥有春熙路、奥莱和双楠三家门店。据苏宁超市内部人士透露，位于成都春熙路的苏宁超市门店，年营业额相当可观，是苏宁营业额最高的一家线下超市。而苏鲜生精品超市，是在原来奥莱店基础上进行的重装升级。因此，苏鲜生第一家门店开在此地也是底气十足，信心百倍。　　 

而苏鲜生北京首家店选址北京朝阳路苏宁生活广场负一层，同为苏宁自有物业。该店位于八里庄商务区核心区域，坐落在莱锦文化创意产业园、尚8文化创意产业园东区、远洋国际中心、住邦2000等商业办公产业中心，同时紧临八里庄中心小学、北京日坛中学实验学校，位置相当不错。

选址策略

苏宁云商副董事长孙为民曾表示，2018年，苏鲜生精品超市将新开50家线下门店，覆盖全国各大重点城市，未来将在全川开出60家以上的苏鲜生精品超市。　　 

苏宁具有多年线下门店的运营经验和物业储备，同时在线上也拥有一定的流量基础，这些都为苏鲜生今后的发展带来了一定的基础和优势，让苏鲜生自诞生之日起，就拥有了非常成熟的经验支撑。而通过高频的生鲜、超市业务，以及线上线下一体化所能带来的购物体验，苏鲜生既可能将线下流量转化到线上，反哺苏宁易购发展，丰富苏宁易购的品项和服务，覆盖消费者日常生活场景。也可能获益于苏宁易购流量平台、数据资源，更好进行线下业务经营。比如选品、开店等。

 

业内点评

业内人士表示，苏鲜生需要在全国快速布局，建立起规模化的先发优势。对苏宁而言，前有去年12月19日和国内外300家顶尖地产商联手开启的智慧零售大开发战略，近期又95亿入股万达商业，这一系列战略布局都给苏宁小店、苏鲜生在全国快速复制和扩张提供了竞争对手难以匹敌的空间和资源。　　 

当下市场，优质物业会是一个重要竞争优势，因为中国各个区域商超市场大多已成为“存量”市场。既有商圈物业都有零售商“占据”。 由于拥有庞大的线下商业资源，以及对商业地产拥有较好的运营理解能力。因此，选址作为占领市场重要的战略，各大生鲜超市品牌还要在线下布局上更用心，并且要独具慧眼。