上海一季度7个商业项目入市 均处于非核心区域

4月12日，仲量联行回顾2018年第一季度上海房地产市场，指出：上海甲级办公楼市场需求保持强劲，尽管新增供应不减，中央商务区内租金仍保持稳定。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示：“联合办公是近期引人关注的重要需求来源之一”。零售物业持续大量新增供应，本季度七个项目于非核心区域竣工入市。物流方面，租户继续在极为有限的供应中寻求面积，空置率继续下降至历史低位。在政策从紧且新项目相对缺乏的情况下，高端住宅销售受到抑制，然而开发商仍有信心保持价格平稳。随着投资者对购物中心的前景回暖，零售物业交易量超过了办公资产的交易量。

零售方面，上海零售市场需求依然强劲，淮海路转型仍在继续。仲量联行中国区零售地产部总监豪建思（James Hawkey）表示：“淮海路依旧受到众多国际品牌的青睐，同时开发商也开始对现有物业进行翻新和改造。”例如，英国零售商Topshop在淮海路上承租一个三层楼店铺，计划将于今年下半年开设其中国大陆首店。Reebok已确认将在翻新后的淮海627开设一家服装旗舰店，同时引入CrossFit健身房。淮海路上最早的购物场所之一——瑞安广场，正在重新改造，预计将在今年年底前开业。上海其他地方，诸如阿里巴巴的河马鲜生等“新零售”超市，将更多熟食品种投入相对应的美食广场，以实现产品多样化。若干商场的业主加强对大型娱乐概念的运用，向高区楼层引流。

第一季度，上海有七个新项目入市，合计建筑面积36.9万平方米，均位于非核心区域。包括有五角场翻新的城市奥特莱斯UMAX虹口金融街海伦中心的零售裙楼。还有五个新增社区商业项目，位于闵行区的彩生活时代广场和上海星宝购物中心、杨浦区的东方渔人码头、长宁区的建滔广场以及徐汇区的保利时光里。得益于重新定位项目入驻率的改善，核心区域空置率小幅下降至9.1%；而在非核心区域，新开业项目拉高了市场平均水平，空置率上升至9.6%。

另一方面一季度零售物业租金增速放缓。核心区域零售市场首层租金同比上涨1.8%至人民币51.2元每天每平方米，非核心区域首层租金同比上涨1.1%至人民币20.0元每天每平方米。租金增长速度都有所放缓，部分原因是餐饮品牌经过一段时间的快速开店，扩张速度出现减缓。

奢侈品市场消费正回暖，中国消费者在全球奢侈品市场中占比不断攀升，且消费逐渐由境外回归国内。积极寻求线上线下合作、营销战略和价格的调整以及国民购买力的提高等内外部因素进一步促进了国内奢侈品消费回暖；千禧一代正在成长为国内奢侈品市场的消费主力军。

由于整体需求保持强劲，2019年后供应量亦将下降，仲量联行预计明年起空置率下降和租金增长有望开始加速，特别是“新零售”概念有助于为零售市场提供新的增长动力。另外，经过几个季度沉寂，随着融资成本的上升，投资者愈发在零售资产上寻找增值机会。将零售面积与其他物业类型成功结合的零售资产已成为投资者关注的特定目标。