昆明巫家坝:“广州珠江新城+会展中心”模式下的CBD构想

————2018云南高峰论坛之“城市进化论”系列报道

赢商网云南站 张亮
摘要:巫家坝的规划大致是高楼+生态公园+滇池国际会展中心,类似广州珠江新城+琶洲国际会展中心,以后巫家坝的建设将连接滇池国际会展中心。

(赢商网云南站报道)作为历史上“飞虎队”驻地和驼峰航线的起点,巫家坝承载着彩云之巅的历史记忆。

如今,全新的片区开发规划出炉,可以预见的蓝图是:未来的巫家坝将高楼林立,崛起规模宏大的“总部经济”,建成面向全国、辐射南亚东南亚的金融中心、总部基地、绿色创新传媒中心、七彩多元生态商业中心。

  

  上海陆家嘴中央商务区

为此,有人称未来的巫家坝为“昆明的陆家嘴”。

尽管如此,巫家坝CBD的构想目前还只是一纸规划,但不久前4个项目的集中开工,标志着巫家坝中央商务区的开发建设正式启动。

  

  巫家坝整体规划图

昆明CBD建设推进困难

巫家坝与东风广场“一决雌雄”

从整个昆明来看,东风广场片区、巫家坝片区、呈贡新区、泛亚金融产业区、老螺蛳湾片区、新亚洲片区等都被冠以中央商务区来打造,但是最终成型的基本没有。

昆明的CBD建设推进十分艰难的背后,是整个城市规划出现的纰漏。高楼和商业地产的分布较为分散,没有形成商务、商业等集群效应。就规划和在建的中央商务区来看,东风广场片区和巫家坝片区是业内人士最为看好的,这也符合早前昆明一主(南屏街片区主CBD)两副(巫家坝金源片区和呈贡新区)的城市CBD定位。

昆明CBD的建设是一项长远的工程,应该5-10年后再反观其效。一部分人认为,核心CBD不应该只停留在高楼成群的地方,东风广场现在虽有恒隆广场和春之眼等知名大楼在建,但进驻的知名企业有多少还未可知,更何况在整体规划层面就存在短板。相反,巫家坝及滇池国际会展中心的空地及规划却十分超前,现在不会太明显,但有可能5-10年后,云南至东南亚发展势头起来了,就会明显见到成效。

政府规划层面,早前根据《昆明城市总体规划修编(2008-2020)》,将巫家坝片区定位于未来“世界级金融中心”,该片区未来将占据昆明中央CBD的桥头堡位置,极具发展潜力。

  

  广州珠江新城中央商务区

行业人士方面,有人称,巫家坝的规划大致是——高楼+生态公园+滇池国际会展中心,类似广州珠江新城+琶洲国际会展中心+广州国际金融城的规划,以后巫家坝的建设将连接滇池国际会展中心,加之进驻的知名企业,可能会成为未来东南的“新首都”。

交建、铁建、保利、宝能筑巢巫家坝

形成集团效应撬动CBD建设

2012年6月27日傍晚,巫家坝航站楼最后一盏灯关闭,预示着巫家坝“老机场时代”的远去,同时预示着巫家坝下一个时代的到来。曾经,这块被称为“昆明未来CBD”被人们寄予了厚望,迎来的却是项目烂尾、土地流拍的结局。

  

2014年8月,沉寂了两年的巫家坝片区首批土地入市,位于原巫家坝机场内,结果以流拍告终。2016年2月,巫家坝核心区31亩土地入市,土地单价高达两千多万元每亩,却还是没躲过与首战一样胎死腹中的局面,同年6月,该地块总价打六五折后再度入市,才被景成集团斩获。

  

专家分析,巫家坝机场搬迁后的一段时间里,片区整体发展并不如预期,开发建设进程也并未按照规划实施推进,整个区域虽然存在大规模待开发改造的优质地块,但并没有呈现出一个“未来城市中心”应有的建设热潮。

近年来,随着众房企在区域周边的集中建设,中场休息了4年的巫家坝,终于再次进入了人们的视野。

2016年中旬,巫家坝终于迎来了转运时刻,片区整体拆迁改造工程大规模启动,众多实力品牌企业争相开始进驻。除了已落地开发的项目外,尚未获得土地的企业纷纷有意参与巫家坝片区的建设。

在去年下半年最新公布的《昆明巫家坝片区控制性详细规划优化》(以下简称《规划》)中,片区内将规划建设一个约5000亩的城市中央公园,这将是国内排名前列的城市级中央公园。公园将形成山水交融的绿化景观中轴,形成城市生态之脉,展现园林城市特色,提升绿色创新魅力,塑造开放共享的活力城区。

此外,《规划》还提出在飞虎大道与春城路路口建设地标性建筑物,高度控制在400米以上,这也将成为昆明新的地标。

在这一串利好消息的推动下,一大批国内知名开发企业来了。中国交建、中国铁建、保利集团、宝能集团……都将在这里建设大型城市综合体。签约拿地的一批项目集中开工,意味着片区内将形成集团效应,共同撬动片区CBD建设。

景成大厦

2016年景成集团以42181.08万元的底价成功斩获巫家坝编号为KCGD2015-11号地块,计划用来开发景成大厦,根据此前竞拍信息显示,景成大厦的地块面积是21079.69平方米(约31.6亩),土地用途为批发零售、住宿餐饮、商务金融用地,城镇住宅用地;容积率≤8,建筑密度≤50,绿地率≥20。

  

据景成大厦环评报告公示信息显示,景成大厦建筑高度为264.8米,规划为地上57层地下4层,总建筑面积243400平米,其中地上部分规划有写字楼、酒店、商业,总建筑面积179950平米,地下部分规划有车位、建设绿地、广场等,总建筑面积63450平米,共有车位1050个,项目总投资约为22.7亿元,整个项目预计2020年4月竣工使用。

据悉,景成大厦规划由1栋57层高的塔楼及6层高裙楼组成,项目建成后集商业、办公及酒店为一体的城市综合体,也是景成集团的新总部。从景成大厦最新效果图来看,景成大厦外观设计线条流畅,简约大气,屹立在商业裙楼上,商业裙楼呈正方形,外观设计与大厦相呼应。

由云南景成集团投资建设的景成大厦项目建成后,将作为景成集团瑞丽航空总部所在地和片区新地标。

中交建南亚总部大厦

实际上,早在2016年4月,巫家坝片区第一批以路网建设为主的市政工程项目就集中开工建设。当中国交通建设集团这只“大手”紧紧握住昆明市城建投资开发有限责任公司的“小手”那一刻起,百年巫家坝便开启了全新的蜕变之旅。

  

去年10月,中交建以13.55亿的拍地价格一举拿下巫家坝核心片区KCGD2017-13-A1、15-A1、18-A1号三个地块,总占地面积约98.19亩,土地用途为批发零售、住宿餐饮、城镇住宅用地,容积率≤6。

据悉,中交建拟将三个地块打造为中交南亚总部及区域结算项目,项目总投资约30亿元,建筑面积约42万方,将建造成为集总部办公楼、购物中心、精品公寓、配套住宅为一体的总部综合体项目,预计2022年竣工。项目建成后,计划引入中交西南区域云南总部、中交昆明建设发展有限公司、中交一航局云南总部等十余家单位。

中国交建集团将充分发挥全产业链优势,配合昆明城投,将巫家坝新中心项目打造成为一项精品工程,塑造春城新地标。中交集团将投资约30亿元在巫家坝建设中交南亚总部基地,并计划引入10余家“中交系”企业。

中铁建西南总部

中铁建与中交同日参与土地拍卖,以18.84亿元拿下巫家坝片区编号14-A1、16-A1、17-A1、20-A1、21-A1五个宗地块,总占地面积约140.12亩,用途包括批发零售、住宿餐饮、城镇住宅用地,容积率≤8。

  

据悉,中铁建将在所拿下的地块中建造中铁建西南总部项目,目前具体的规划尚未公布。另外中铁建公布的信息得知,中铁建在巫家坝的建设项目总投资金额约150亿元,目前已明确的项目估算约115.89亿元,包括:片区征地拆迁及回迁安置房建设;片区路网建设;中央水景建设;片区部分地下空间建设。

从中铁建西南总部基地效果图可见,项目规划有一幢高高耸立的大楼,一栋类似商务办公的板楼,还有部分商业裙楼及几栋住宅楼,整体来看,项目规划集住宅、商业、商务等于一体,而目前中铁建还未对外透露项目的详细规划信息,未来项目是否如效果图所呈现的,还有待观察。

保利大厦

保利地产同为去年10月参与竞拍,以25.33亿元拿下巫家坝片区23-A1、24-A1、25-A1、26-A1四个地块,总占地面积约177.97亩,用地性质为批发零售、住宿餐饮、商务金融、文体娱乐用地,容积率≤5。

  

从此前保利地产公开的信息来看,保利所拿的4个地块将打造为“保利大厦”、“保利天悦”两个项目。其中,保利大厦立足于打造昆明地标性写字楼,根据昆明市领导指示,将打造为“南亚之窗”,是云南面对东南亚的特色窗口。而保利天悦则是保利地产入昆后的第一个高端住宅项目。但目前关于保利的两个项目具体规划信息还未透露。

按照昆明建设区域性国际中心城市的定位要求,巫家坝片区将打造面向全国、辐射南亚东南亚的金融中心、总部基地、绿色创新传媒中心、七彩多元生态商业中心。整个巫家坝片区划分为国际社区、生态低碳居住区、金融中心总部基地、生态公园、文化创新居住区和文化娱乐休闲区六大功能分区。最值得一提的是,巫家坝还将建设占地约5070亩的城市中央水景公园。综合来看,正在酝酿的巫家坝,未来将成为昆明的新地标、城市CBD集群。

   

按照规划,根据“开发一片,成熟一片”和“基础设施先行、回迁安置先建”的原则,巫家坝片区将分为三阶段进行开发建设,总周期为10年。其中,2015年至2018年为夯实基础阶段;2019年至2022年为产业培育阶段;2023年至2024年为整合开发阶段。

巫家坝的大战略正在一步步实现中,CBD的构想也在进一步落实,未来这里高楼林立、车水马龙、商业密集,一切都变得更近。

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