一年卖了125亿 北京SKP能否成为百货涅槃的样本？

编者按：商业地产的沉浮瞬息万变，没有一种商业形态和模式可以始终主导市场。随着消费群体的迭代与消费观念的升级，实体零售市场经历了调整与变革，曾经在市场中掌握绝对话语权的百货业，如今却进入了转型的深水区，转型升级、闭店止损、维持现状，究竟哪些方式才能真正帮助百货业脱离泥淖，百货业能否再次迎来春天？敬请关注《京城百货浮沉调查》。

　　“阳春布德泽，万物生光辉。”经济回暖使零售业焕发出新的活力。

　　位于长安街东侧的CBD核心商圈已成为北京当之无愧的经济发展引擎。CBD商圈汇集京城绝大部分高端消费群体，商圈内的商业项目整体经营水平较高。在实体经济回暖、奢侈品消费抬头的当下，商业的增长量十分可观。

　　  据商务部发布的《2017-2018年中国百货零售业发展报告》显示，2017年百货零售企业发展情况明显好转，销售额、主营业务利润分别比去年增长9.10%和2.32%，增幅比去年均有大幅提升。

　　报告同时指出，2017年百货零售行业创新转型步伐加快，成效初显。大型传统百货企业普遍向购物中心和奥特莱斯转型。

　　然而北京SKP作为“全国最赚钱的百货”不断刷新着由自已保持的销售纪录，成为仅次于伦敦哈罗德的全球第二大百货商店。SKP的商业神话是怎样谱写的呢？

CBD商圈的崛起之路

　　由于城市规划原因，北京东部地区是最早的外事区、商务区，汇集了大量的外籍人士及城市白领等高消费群体，针对受众随之发展出大量的商业项目，形成CBD核心商圈并迅速发展成为北京商业发展的佼佼者。

　　CBD（中央商务区）商圈西起东大桥路、东至东四环、南起通惠河、北至朝阳北路，是众多跨国公司及国际组织的办公集聚区，其商业环境国际化、综合化程度也很高，不但业态齐全，业种丰富，品牌覆盖度也很高，特别在国际品牌的引进方面，是北京商业国际化程度最高的商圈。

　　商圈内集中型商业项目有十几个，以购物中心及百货为主，单体体量较大，优质商业存量近50万㎡，整体经营水平较高。

　　鉴于CBD商圈集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及商务办公和酒店、公寓等设施，众多国际著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构，整个区域的商务办公规划超过500万㎡，容纳超过50万的商务从业人口。

　　CBD属于商务型商圈，商业项目整体的功能以商务服务为主，在此核心之上完善出具有全功能的都市商圈。集中了北京绝大部分高端消费，在实体经济回暖、奢侈品消费抬头的当下，商业的增长量更为可观。

　　据赢商大数据分析，其客群主要为区域内的商务人士以及因商务而来的差旅人士两类，因此体验式中高档品牌未来有较大发展空间。从业绩来看，CBD核心商圈2017年营业额近200亿元，为华北第一商圈。其中，北京SKP高达１２５亿元的销售业绩支撑起了整个商圈，其已连续多年位居全国商业营业额首位。

北京SKP的登峰之路

　　北京SKP前身是由北京华联集团与台湾新光三越百货共同创立的北京新光天地。2007年开业后业绩快速提升，从2011年起就稳坐国内“店王”。2012年台湾新光三越与北京华联“分手”后项目正式更名为北京SKP。

　　据报道，在国内零售业普遍消沉的几年，北京SKP逆势上扬，2011年至2016年的销售总额稳步增长，分别为65亿元、72亿元、75亿元、69亿元、78亿元、96亿元，而国贸商城2016年的销售总额为56.5亿元，北京SKP后来居上，引发了业界的极大关注。

　　在传统大型百货零售行业转型购物中心、奥特莱斯，关门倒闭之声不绝于耳，传统百货店投入大幅缩减之时，北京SKP是如何稳坐“店王”宝座的呢？

北京SKP调改绽放之路

　　近年来，北京SKP不断刷新百货业各项纪录，同时也在不断刷新人们在时尚、商业领域的认知。商业项目运营受多方因素影响，北京SKP成功的关键词是：定位、经营。

　　ＣＢＤ核心商圈汇集高消费能力及消费水平的优质客群，北京SKP占据绝佳的地理位置，定位高端消费人群，拥有来自全球的1000多个国际著名品牌，包括Chanel、Hermès等70个旗舰店，不论是一二线品牌还是轻奢品牌都有涉及。

　　“成功来自于经营。”北京SKP屡创奇迹与多年来苦心经营积极调改密不可分。从2014年起，SKP陆续组建了完整的零售、采购团队，开设并不断扩展自营买手店“SKP Select”，很多商品都是由该团队发掘的最新潮最小众的国际品牌尖儿货。

　　位于四层的SKP RENDEZ-VOUS是一处包含新概念书店、时尚创意西餐、生活好物、艺术展览与文化沙龙的跨界组合。 法语RENDEZ-VOUS有与您相约、约会之意，把文化、美酒、佳肴、巧妙的融合在和一个精致的混合休闲空间，从而提高消费者的停留时间。

　　同时，北京SKP还经常举办各类营销活动吸引客流。在大数据被广泛运用的今天，利用销售数据，建立会员管理系统，不仅给会员提供更加周到细致的服务，提高客户满意度，还精准有效的发布促销信息以达到吸引消费的目的。

　　在过去几年，北京SKP对项目进行了抽丝剥茧式的逐层重装。在卖场环境升级、提升顾客购物体验等领域不断推陈出新，通过升级调整，不断增加餐饮业态比例，为商场的客流及业绩贡献了不小力量。

CBD商圈未来的变革之路

　　由于CBD商圈以商务服务为主的商业特性，对商务类零售、商务餐饮等商务型业态的诉求会相对高于其他商圈，同时还需要满足多方位的需求。

　　第一太平戴维斯北京公司商铺部董事王蕾女士认为，传统的百货业态相对其他商业项目可能需要增加更丰富的创新型业态和服务型业态。但从开发的角度来说，北京SKP地处CBD商圈核心位置，餐饮等服务型业态已经在周围的商业项目中得到体现，丰富的零售业态会给项目获得更高的投资收益。

　　根据北京市规划国土委发布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》要求，北京核心区域限制各类用地调整为大型商业项目。中心城区商业趋于饱和，核心商圈的商业项目面临着硬件改造提升和业态的转型升级，通过运营管理使商业价值再度凸显。

　　谈及商业未来的发展趋势，王蕾表示，无论是百货业态还是购物中心业态，随着商业市场、消费习惯的不断变化，实时调整和创新成为所有商业项目的主题。同样，北京SKP也在不断积极调整升级、创新改造，商业市场瞬息万变，不进则退。

　　商业项目开业是“万里长征”开始的第一步，未来长期的经营和运营才是它长期生命力与核心价值的体现。