仲量联行：新零售和精品超市成为购物中心主力租户

（赢商网报道）新零售来势汹汹，深圳已然成为新零售必争的战略要地，在商业租赁市场尤为突出。此外，中国办公楼整体市场表现活跃，尤其是像深圳这种高科技集聚的城市。

2018年4月13日，深圳仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“深圳优质零售市场逐步回暖，全市租赁需求保持平稳，平效高的品牌更受业主青睐，并逐渐成为主力租户。同时，大湾区概念亦吸引境外投资者问询市区成熟商圈。未来大量供应将对项目精准定位、运营管理和创新能力带来考验。第一季度外地企业进驻深圳趋势明显，办公楼市场不断录得大宗的企业扩充需求，尤其以金融机构、科技独角兽和联合办公品牌最为活跃。预计未来一年受供应高峰影响，租金和空置率短期将承压。”

深圳零售物业市场指深圳优质购物中心市场

租赁需求稳定，新零售和精品超市成为新的主力租户。全市租赁需求保持平稳，成熟商圈的优质零售物业仍然处于业主市场，是零售商扩张的首选。以餐饮类为代表的零售品牌持续在市郊优质项目布点，部分项目的入驻率持续改善，从而支持市郊净吸纳量维持稳定水平。

因市区核心商圈缺少空置、租金水平较高、竞争激烈，使得承租能力有限的租户向新兴商圈和社区商业转移。另外，我们观察到传统超市逐渐从核心商圈退出，新零售、精品超市等平效更高且需求面积较小的超市逐步替代传统超市成为核心商圈商场中的主力租户。

全市空置率稳步下降。本季度仅录得一个购物中心在市郊开业，零售面积达6.5万平方米，是地铁沿线的社区型购物中心，开业基本满租。

第一季度大部分购物中心空置保持稳定。市区个别项目通过不断调整，在空置上取得较大改善从而拉低市区优质零售的空置率。市郊则保持稳定的吸纳，餐饮品牌加大布局步伐，加之新项目招商良好，市郊空置率持续下滑。

租金维持稳定，投资问询升温。本季度租金涨幅进一步收窄，大部分商场首层租金与四季度持平。核心商圈持续受到零售商的青睐，尤其是南山区，伴随着更多工作人群和居住人口的西移，零售商对于南山区问询增多，部分优质商场维持稳定的租金增长。

本季度观察到境外房地产金融机构和国内基金机构对深圳大面积购物中心投资情绪有所上涨，对于市区成熟商圈的问询相对活跃。

市场展望：主力消费人群年轻化的趋势对新供应带来挑战

仲量联行深圳零售地产部总监许斌表示，购物中心的同质化竞争，加之未来大量新增供应的压力将是对业主精准定位、运营管理和创新能力的考验。为迎合主力消费人群年轻化的趋势和多样化的购物需求，预计未来优质零售项目中将引入更多精品化、定制化和生活化的品牌，尤其在新开业项目中，业态组合将更为丰富。

未来一年共有超90万体量的新增供应入市，预计将推高全市空置率1-3个百分点。在零售市场逐步回暖、消费者信心持续好转的大环境下，业主对于市场预期将保持乐观，许斌预计全市租金将维持稳定增长。

深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场

企业加快扩充趋势明显，大面积的扩张搬迁需求有所上升。全市需求较上季度更加活跃，净吸纳量约35万平方米。近期落成的新建办公楼因能提供较大租赁面积，尤其受到具有大面积扩张需求的企业欢迎，其中又以国内金融机构、本地科技独角兽和联合办公品牌为主。同时，不少外地企业表现出了进驻深圳的浓厚兴趣，对于核心地段物业的问询尤为积极。

本季度虽有五个新项目入市，全市空置率仍小幅下降。本季度共五个新项目竣工，面积约25万平方米。其中三个新项目位于南山区，区域供应压力增大。但新入市项目中包含一部分自用面积且已有一些大租户进驻，加之去年入市办公楼的快速吸纳，全市整体空置率环比下降1.7个百分点。

虽然需求活跃，但大部分业主涨租谨慎，租金保持平稳。尽管本季度有大量新项目入市，但由于良好的市场需求，全市整体租金环比微涨0.6%。面对即将到来的供应高峰，大部分业主对涨租较为保守，以期续约更多现有租户。与此同时，核心地段的高品质物业仍能吸引优质企业支付溢价进驻，支撑整体租金上浮。

以保险、基金为代表的金融机构投资者持续关注深圳办公楼投资市场，但受租金增长乏力和央行加息影响，对投资型办公楼项目仍然谨慎。同时，考虑到市场区位和长期增值潜力，地段较好的散售办公楼更受有自用需求的企业欢迎，市场购置物业作孵化器的趋势持续。

市场展望：预计市场需求保持旺盛，但受供应高峰影响，租金短期将承压。

夏春毅表示，未来一年内的租赁需求仍将集中在金融业与科技行业，全市净吸纳量估计在100万平方米左右。本地科技独角兽的扩张升级将加速吸纳新建办公楼面积，联合办公品牌也将积极在深圳尤其是新建甲级办公楼中开疆扩土。

同时，夏春毅指出供应高峰将给全市租金和空置率带来更大压力，预计全市整体租金在未来12个月内涨幅甚微。福田CBD的新建办公楼因设施较新及能提供大面积租赁空间，租金和吸纳速度预计相对稳健，但楼龄较高或非核心地段的办公楼的租金存在一定下调空间。