没有“硝烟”的商圈,太阳宫区域的自给自足

————北京商圈系列报道

赢商网 李萌
摘要:CBD周围土地的稀缺导致扩张受阻,太阳宫的大片待开发用地恰恰给了CBD延伸的空间。那么究竟CBD外溢的机会是否为太阳宫提供肥沃的生存土壤?

编者按:

商圈,是指在一定经济区域内,以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射,对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟,让北京商业版图越绘越大,布局向多商圈、多中心的方向发展,呈现出遍地开花的趋势。

消费升级的递进,更是改变了京城商圈的固有格局,老商圈扩容升级,新商圈不断涌现,新兴业态蓬勃发展,新的行业洗牌已经展开。为展现京城商圈的全貌,赢商网将对北京27个商圈逐一报道。敬请关注《北京商圈变迁简史》

北京有一个名叫“太阳宫”的地方,相传清乾隆皇帝一次巡游路过此地时,正好一轮朝阳从东方升起,给附近的一座村庄披上了一层美丽的金辉。他被如此绚丽的景色所吸引,认为这个村庄是离太阳最近的,于是即兴赐名“太阳宫”。

这个听起来充满传奇色彩的地方,历史上曾是京郊著名的蔬菜之乡。随着北京城市化进程的加快,这片被CBD、东直门、望京、亚奥等多个商圈包围的空白点,迎来了发展的机会。

2010年,太阳宫百盛的开业让太阳宫商圈嗅到了商业的味道,随后凤凰汇购物中心、凯德MALL、爱琴海购物公园的相继开业,让太阳宫商圈的商业氛围愈发浓厚。

近些年,CBD周围土地的稀缺导致其扩张受阻,太阳宫的大片待开发用地恰恰给了CBD延伸的空间。那么究竟CBD商圈外溢的机会是否为太阳宫商圈提供肥沃的生存土壤?太阳宫商圈又是否抓住了这一潜在机会?

  

北京商圈的后起之秀

太阳宫位于朝阳区东北三环与四环之间,被几大热门商圈所包围,商圈之间的竞争与融合也加快了太阳宫商圈的发展。

太阳宫区域四周盘踞着机场高速路、东三环、京承高速路和东四环四条城市主干道,内部规划形成一个科学合理的"井"字形大市政道路网,在北京市内交通整体规划中,未来的太阳宫区域将贯穿地铁10号线、13号线、17号线以及12号线,同时与5号线紧密相邻。

随着太阳宫交通情况的革命性变化,一个四通八达、纵横交错的立体交通网络已形成,从而成为京城楼市开发的热点区域,形成了名企逐鹿,名盘荟萃的局面。

从2000-2003年,太阳宫地区开始建设了第一批商品房住宅,如新纪家园、万方景轩、半岛国际公寓、和泰园、太阳星城等。随后的2005年、2006年,第二批商品房住宅建成,代表性的有金星园、水星园、UHN国际村;2008年地铁10号线通车后,裘马都、凤凰城、火星园、太阳公元、红玺台等高端楼盘相继入住。

大批商品房住宅的建成,为太阳宫商圈吸引来大量住客,这批住客也成为了太阳宫商圈后续的稳定消费客群。戴德梁行北中国区商业地产部董事及主管罗俊崴告诉笔者,太阳宫区域的主要客群以常住人口为主,消费能力较强。

据专业调研机构对太阳宫商圈的客群研究结果显示,太阳宫的整体客群以中高收入的家庭及写字楼白领为主,生活观念随着物质需求的满足而产生了变化,对于居住条件的要求较高,同时也更加注重生活品味,客群趋高端和时尚,具有很强的消费力。

太阳宫商业集中度不足

尽管从位置、交通、客群等几方面考量,太阳宫商圈的外部条件优势明显,但浓厚的商业氛围的形成需要项目之间的合力,从这方面来看,太阳宫商圈内的商业项目较为分散,集中度不足成为了商圈发展的掣肘之力。

2012年可以被称为是太阳宫商圈崛起之年,在2012年、2013年太阳宫商圈相继入驻了三个大型商业,凤凰汇购物中心、凯德MALL·太阳宫、爱琴海购物公园。这三家大型商业项目的出现,也基本形成了太阳宫商圈三足鼎立的局面。

从地理位置来看,三个项目均匀分配在太阳宫区域内,以凯德MALL为中心,凤凰汇购物中心位于商圈的东南部,而爱琴海购物公园则位于商圈的西北部。凯德MALL作为太阳宫商圈的中心点,分别与另外两个项目相距2公里左右。

  

在业内人士看来,零散的商业项目分布使太阳宫很难被称为一个统一的商圈。罗俊崴表示,目前太阳宫附近的几个较大体量的商业项目,彼此之间的距离都不近,也不会产生竞争关系。

但也有业内人士认为,正是由于太阳宫地区开发较晚,定位明确,才没有产生商业项目密集程度高、相互竞争的局面。对于消费者来说,住宅与商业的均匀分布,使消费者就近消费的可能性更大,客流的聚集程度也较高,更加利于单一项目的发展。

消费以区域自循环为主

中商数据副总裁李静雅告诉笔者,太阳宫商圈基本属于区域型商圈,消费主要是区域内的自循环,对区域外的消费的吸引力不足。商圈的特点不是很鲜明,但本身太阳宫商圈内的项目也在积极的优化升级,所以整体的商业环境较为健康。

2012年,凯德MALL正式进驻太阳宫商圈,在彼时太阳宫商业资源紧缺的背景下,凯德MALL的开业无疑激活了整个商圈的商业活力,完善了太阳宫商圈的商业格局。

凯德表示,选址太阳宫的购物中心,主要看中其便利的交通网以及成熟的客群。除周边交通和高端住宅外,直连4A级以上写字楼等得天独厚的条件,还拥有对外经贸大学、金融学院、化工大学等高等学府,以及中日友好医院、和平里医院等知名医疗机构,整体的商业条件比较成熟和完善。虽然商圈整体起步稍慢,但上升速度很快。

据了解,凯德MALL·太阳宫共有七层(地下两层,地上五层),总建筑面积约84000平方米。自2012年7月开业至今已经近6年,随着发展,凯德MALL·太阳宫每年都会有进一步的改造和提升。

罗俊崴认为,凯德MALL以餐饮为主的中端定位基本符合太阳宫商圈的消费环境。

的确,在凯德MALL进驻之前,太阳宫商圈内餐饮设施较少,无集中的餐饮区,且大多数餐厅规模较小。凯德MALL抓住商圈的“硬伤”,将餐饮作为突破口,经过多次调改后,目前凯德MALL已具备近50家餐饮店铺,涵盖各种菜系和品类,基本可以满足区域客群对餐饮的需求。

与凯德MALL·太阳宫两公里之隔的爱琴海购物公园,则基本覆盖了地铁十号线芍药居站附近的消费。与凯德MALL的定位不同,爱琴海购物公园的目标客群以90、95后年轻客群为主,与商圈内的项目形成了品牌、业态的互补。

  

爱琴海购物公园相关负责人告诉笔者,随着商圈的不断发展,北京爱琴海不断进行业态规划、品牌调整、交互体验创新等。已经构建起全新的情感、文化、生态场景,建立与消费者新的连接。

另外,商圈南部的凤凰汇购物中心,地处太阳宫商圈、燕莎商圈、望京商圈的交汇处,凤凰汇购物中心作为其中重要的商务社交场所,主要服务于周边140万国际中产和精英白领。

业内人士认为,目前太阳宫商圈内的几大项目基本覆盖了家庭客群、年轻客群、白领客群等几大消费客群,满足了商圈的整体消费,但商圈相对封闭,未来期待有城市型商业综合体的加入,将外部消费力带入进来。

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