房企资金压力渐显：现金增速下滑 融资成本持续走高

政策调控不断从严的环境下，上市房企现金流开始显现压力。

长江证券一份研报指出，一方面上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑，2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%；另一方面偿债高峰期已经来临，一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。大型及中型房企开始放缓拿地及建安支出，此两类房企一季度购买商品、接受劳务支付的现金同比增速分别下降至约8.8%和17.8%。

同策咨询研究报告显示，4月，开发商掀起一轮融资狂欢，共有13家房企发行19笔公司债，共发生5笔中期票据注册、12笔境内银行贷款、7笔信托贷款等。

但行业整体仍是收紧态势。如越秀地产最近发行一笔美元债利率4.75%，创下其历年发债利率高峰；新城控股主动中止了境内绿色债发行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，企业需灵活应对此类环境。目前有三个领域在融资方面较宽松：第一，租赁市场；第二，对于农村市场的投资，包括集体建设用地等方面的用地模式，预计融资优惠力度加大；第三，带有产业导入和产业更新的地产项目，尤其是附带人才引入等概念的产业项目。

境外融资活跃

同策研究院统计显示，公司债是房企近期采用的主要融资手段。4月，房企融资总额折合人民币769.12亿元，环比增加22.65%，创下连续9个月以来最高值。公司债融资占总额比重达61.12%，其中境外发行354.13亿元，占比75.33%。

同策咨询首席分析师张宏伟指出，在国内融资难度系数高，外部环境发生根本性转变时，房企海外融资规模扩大是必然趋势。

发改委网站显示，最新一次房企发行外债的是花样年集团发行3.5亿美元境外债券，三年期票面利率8.375%。今年以来，还有包括绿地控股、龙光地产、北京合生兴业等房企境外发行债券均获发改委备案登记。

境内发债渠道依然收紧，成功发行的仅是以超短融、租房专项债券为主的另类融资途径；境内银行贷款方面，4月监测房企共融资47.20亿元，环比下降16.28%；信托贷款融资14.41亿元，环比下跌60.58%。

据统计，2017年房地产企业境外融资合计388.6亿美元，同比上涨176%，但发行利率也明显上行。Wind数据显示，2017年地产企业海外发债中，利率在5%-8%的占比最大。

据了解，目前对境外发债没有明文限制，在海外发债融资的房企多为上市公司或大型国企。中原地产研究中心统计显示，截至4月16日，房企境外融资达193亿美元，同比上涨80.6%。虽整体美元融资绝对值不高，但需求量明显上涨。

在已披露数据中，4月融资成本最低的一笔是万科地产香港第九次发行的金额为9.71亿美元中期票据，5年到期，利率4.15%。其次是华润置地于4月20日发行2018年度第一期中期票据，期限3年，票面利率4.59%。融资成本最高的融创中国发行2023年到期的4.5亿美元优先票据，利率为8.35%。