11家TOP20上市房企资金缺口高达3000亿

36氪 许千慧
摘要:11家现金流为负的房企造成的现金流缺口高达2955.54亿元,而这一数字在2016年仅为986.71亿元。

过去一年,TOP20上市房企交出的现金流“成绩单”可以说是三年来最差的一次。这11家现金流为负的房企造成的现金流缺口高达2955.54亿元,而这一数字在2016年仅为986.71亿元。

规模和负债一直以来都是地产行业的“鱼”和“熊掌”。从经营现金流净额是正是负,也能看出房企规模发展的战略方向和抵抗市场风险的应急能力。到底是坚持“现金流为王”毫不动摇,还是“扩张在前,现金流在后”,房企各有各的打法。

2010年-2017年TOP20房企现金流量表

恒大集团2017年财报截选

让路扩张需求,高杠杆撬动规模增长

“高杠杆、高周转、高负债”是地产行业的传统打法,依靠大量负债大举拿地、激进扩张。恒大、泰禾深谙其道。

从2010年到2017年,以恒大、泰禾为代表的房企“激进派”的经营现金流量净额常年为负,不论市场冷热与否,始终坚定地走在规模扩张的路上,资金流量缺口逐年加大。财报数据显示,恒大在销售业绩突破5000亿元的同时,经营现金流量净额为-1509.73亿元,比2016年多了近1000亿元的流量缺口,达到了近八年来TOP20房企经营现金流量净额的最大负值。

高杠杆、高负债的激进扩张模式让房企在规模化竞赛中加速奔跑的同时,也让他们暴露在高风险的风暴中,资金管控稍有不慎就将走向资金链断裂的绝路。随着2017年3月以来楼市调控不放松、金融去杠杆的持续,房企也在追求规模化的同时,主动调整发展策略,向着低杠杆、低负债迈进。

2017年,恒大开始启动战略转型,发展模式从“规模型”向“规模+效益型”转变,经营模式也由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转“三低一高”转变。

强化资金管控,谨慎投资扩张

即使是在2017年这样调控不断从严、金融监管趋紧的背景下,以万科、融创、龙湖、旭辉为代表的一批房企凭借其强大的资金管控能力,保证了充足的现金流储备。

一直以“稳健”著称的万科2017年继续强化资金管控,以823亿元成为TOP20房企中经营现金流量净额最多的企业。在2014年,时任万科集团总裁的郁亮就已经提出“房地产行业要告别黄金时代,进入白银时代”的判断,并且继续坚持“现金流为基础”的资金管控理念谨慎扩张。截至2017年底,万科净负债率为8.8%,继续保持行业较低水平。良好的财务、资金状况使万科继续保持行业领先的信用评级,标普、穆迪、惠誉分别给予公司“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”的信用评级,评级展望均为“稳定”。

充足的现金流带来的不止有“稳定”的信用评级,还有较为稳健的增长速度和业绩上涨。2017年龙湖达到了713.47亿元的现金流,同比上涨118%,时隔六年再度回归TOP10行列。

在几家现金流常年为正的房企中,融创是公认的“冲得猛,杠杆高”。但实际上,从2010年至今,融创的经营现金流量净额始终为正。尤其是2017年,融创在花了438.44亿元接手万达酒店以及投资乐视失败之后,经营现金流量净额仍旧为正,甚至同比激增1527.95%至751亿元。对此,孙宏斌在2017年业绩发布会上给出了几点原因:一是靠经营性现金回笼,而不是融资来保证现金来源;二是把握好拿地节奏、把握时机,通过多远渠道获取优质土地资源。

灵活应对市场,现金流波动明显

要规模?还是要稳定?并不是所有房企都能给出肯定答案。保利、中海、华夏幸福等大多数中坚型房企始终采取灵活策略,既不激进扩张,也不强势管控,因而受市场把控和金融监管的影响颇深,现金流量表被动地呈现出时正时负的波动曲线。

以保利、中海为代表的央企、国企财务把控一直做得不错,但是2011、2013、2014以及2017年的现金流均为负,尤其是2017年的经营现金流量净额达到近八年来的最低点。销售业绩排名第五的保利地产2017年经营现金流量净额同比下降185.92%至-293亿元,排名第七的中海地产同比下降169.43%至-420.34亿元港币(约为-340.27亿元人民币),基本契合房地产市场发展的自有周期。

除了保利、中海这类“踩点准”的房企外,有两家房企的现金流波动情况令人深思。在2009年踏空之后,绿城2010、2011年的现金流出现负值,之后几年虽然勉强保持正向现金流,但规模逐渐收缩。2017年,绿城的经营现金流量净额五年来首次由正转负,为-150.83亿元,“低调”多年的绿城开始要规模了。同样在逆市加杠杆的还有金地,2017年现金流为-69.9亿元,同样试图撬动规模上涨。

在陆续将朱荣斌和吴建斌两位碧桂园前高管收入麾下后,阳光城调整资产结构和降负债的动作亦随之变得更明显,渠道也更为多元化。通过发行美元债、设立房地产产业投资基金、推进资产证券化等方式优化资产结构、负债结构、土储结构,资金流得到明显强化,2017年阳光城以88.2亿元实现现金流转负为正。

在规模化竞争格局背景下,“人有多大胆,地有多大产”的扩张理念不再适用,尤其是在监管层监控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资渠道再度收窄之后,如何在保证良好资金状况的基础上赢得规模之战,是关键,也是难题。

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原标题:11家TOP20上市房企资金缺口高达3000亿
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