“城市副中心”成投资高地 通州商业发展迎腾飞？

编者按：商圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟，让北京商业版图越绘越大，布局向多商圈、多中心的方向发展，呈现出遍地开花的趋势。

消费升级的递进，更是改变了京城商圈的固有格局，老商圈扩容升级，新商圈不断涌现，新兴业态蓬勃发展，新的行业洗牌已经展开。为展现京城商圈的全貌，赢商网将对北京27个商圈逐一报道。敬请关注《北京商圈变迁简史》　

通州建于西汉年间、盛于明清时期，古代帝王下江南就是从通州码头上下船的。通州历为京东交通要道，漕运、仓储重地。多年来，作为北京的近郊，通州一直是承载北京城中心人口、职能疏解和新产业集聚的地区。

由于核心商圈商业物业供应有限，北京的商业物业也开会向城市周边发展。随着“北京城市副中心”的规划逐步落地，曾经人们口中的“睡城”通州，凭借着地缘优势和政策的利好，已经站在了投资的高地上。

如今，“北京城市副中心”的工作正如火如荼的进行，通州的商业地产市场也是暗流涌动，难以维持往日的平静。

交通枢纽是通州商业发展的重要载体

作为北京的东大门，通州从最早的“重点新城”，到“现代化国际新城”、“首都功能新载体”，升级为现在的“北京城市副中心”，区域的地位一直较为明显。

作为北京长安街延长线上的城区，由通州来往市中心区的交通路网建设完善，其中仅地铁线就有两条贯穿通州，分别是地铁八通线和地铁六号线。交通的完善为通州的商业发展提供了便利条件。

轨道交通是城市繁华商圈核心发展的引爆点，可以推动区域的升级，带动商业的发展。地铁八通线作为北京较早通车的地铁线路，2003年开始正式投入运营。而六号线作为缓解通州交通压力，连接北京通州新城运河商务区的新修线路，也已于2012年正式通车。八通线和六号线的相继贯通为通州商业带来了发展的机会。

观察目前通州的商业项目布局不难发现，大多数商业项目都围绕地铁站。如地铁八通线通州北苑站附近的通州万达广场和BHG Mall，位于八通线线九棵树站附近的京通罗斯福广场，以及六号线通州北关地铁站附近的远洋新光、通州大融城项目、通州合生汇等项目，通州北关也因此被列为北京商业潜力最大的3大地铁站之一。

据了解，地铁6号线北关站，现已新建了大量写字楼和商住公寓，承接运河商务区，也是通州未来的重要商务集中地带。

商业以满足生活基础性消费为主

据赢商大数据调查显示，目前通州商圈主要以通州万达广场为商业核心，并辐射通州北苑地铁商业带、新华大街等。其中，2014年第四季度入市的通州万达广场和京通罗斯福广场的联合体量近30万㎡，几乎是之前通州集中商业存量的一倍，如今优质商业存量已有近40万㎡。

2014年底，通州万达广场的开业引起了行业的广泛关注，它不仅是万达在北京布局的第三座万达广场，更是彼时通州区域内体量数一数二的商业综合体项目。

通州万达广场位于地铁八通线通州北苑站附近，总体量60万方，涵盖购物中心、写字楼、住宅等。项目包含六大主力店：万达百货、万达宝贝王、大玩家、大歌星、永辉超市，以及200余个品牌齐聚。

由于超大体量加上丰富的业态和品牌布局，通州万达广场至今仍然是通州区域内首屈一指的商业项目。笔者在走访时发现，尽管是工作日下午，通州万达广场的室内外区域都聚集着大量客群。

而与通州万达广场两站之隔的京通罗斯福广场，同样是2014年开业。在定位和招商方面，京通罗斯福广场似乎有意与通州万达广场进行差异化定位和招商，但与通州万达广场相比，京通罗斯福广场的品牌同质化更严重。

笔者在走访时发现，京通罗斯福广场的品牌大多是市场中常见的品牌，且店铺装修风格也与市场上大多数店铺相同。而且与通州万达广场相比，京通罗斯福广场的品牌种类和数量都明显较弱。

整体而言，无论是通州万达广场还是京通罗斯福广场，通州商业的主要特点仍以满足生活基础性消费为主，与城市优质商业项目相比缺乏特色。

但随着北京城市副中心的建设进程推进，想必未来的通州商业将会有焕然一新之感。

运河商务区商业潜力可期

作为北京城市副中心的先行启动区和战略引擎区，以五河交汇为龙头的运河商务区，是副中心高端商务功能的主要承载地。

一众知名开发商相继进驻，带去一系列商务楼宇、酒店以及城市功能综合体项目。其中，北关地铁站周围的三个待开业项目：通州远洋新光、通州大融城、通州合生汇赚足了行业眼球。行业人士认为，这三个项目的入驻，无疑会带领通州商业更新迭代。

其中，远洋新光项目是由远洋集团与台湾新光集团共同打造的融汇高端商务、生态居住、完善配套的高端城市综合体。项目位于运河商务区的核心位置，西邻新华北街、南邻通燕高速辅路两大主干道。值得关注的是，该项目也是新光集团在京落地的第二个项目。

早在2006年3月，新光集团与日本三越合营公司联合持股的台湾新光三越百货公司，便与北京华联集团共同打造了国内百货的奇迹项目——北京新光天地（今北京SKP）。尽管最终因为种种原因，北京华联全面接手了北京新光天地，但新光三越此前对项目的贡献不可小觑。

而远洋集团长久以来在商业地产领域的管理运营能力有目共睹，其与太古地产合力打造的成都远洋太古里、北京颐堤港项目均成为了所在城市的标杆项目。新光集团和远洋集团的双剑合璧，令通州的远洋新光项目尤为引人关注。

业内人士表示，远洋新光项目作为未来通州高端商业的代表作之一，选择布局在运河商务区，也是看中了该区域未来在商务、消费等领域的明显优势。

世邦魏理仕的一份报告综合分析了通州运河商务区的三大优势，分别是优越的地理区位和城市定位、重大项目工程的快速推进、交通基础设置的日益完善。

世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天表示：“长期来看，这三大优势将支持通州运河核心区建成北京又一新兴商务区的发展道路上大步前行；业已进驻的一众知名开发商，也将为区域带来一系列高品质、地标性商务楼宇、酒店以及城市功能综合体项目”。