五环最火商圈 西红门如何成为吸客第一“巨擎”?

————北京商圈变迁简史

赢商网 白忻月
摘要:西红门真正开始走进消费者的视野,拥有一个商圈的雏形,要从2014年宜家荟聚购物中心落地开始。

编者按:商圈,是指在一定经济区域内,以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射,对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟,让北京商业版图越绘越大,布局向多商圈、多中心的方向发展,呈现出遍地开花的趋势。消费升级的递进,更是改变了京城商圈的固有格局,老商圈扩容升级,新商圈不断涌现,新兴业态蓬勃发展,新的行业洗牌已经展开。为展现京城商圈的全貌,赢商网将对北京27个商圈逐一报道。敬请关注《北京商圈变迁简史》。

      在北京,每每提起“南城”,人们对它的印象总是一个字“穷”,说起商圈,东有三里屯,北有中关村,西有西单商圈,而南城却没有叫得响的商圈代表。

              

随着城市发展建设,南城的商业开始进入高速发展期,隶属于大兴区的旧宫、亦庄、天宫院、西红门等区域商圈逐渐发展起来,而西红门真正开始走进消费者的视野,拥有一个商圈的雏形,要从2014年宜家荟聚购物中心落地开始。   

五环周边商圈崛起

西红门商圈位于南四环和五环之间,扼守大兴北端,北接南五环路,南临大兴新城,东临瀛海镇,西侧紧临轨道交通4号线。交通优势明显,与四环内的核心商圈能无缝接驳。      

2014年,荟聚购物中心和鸿坤广场购物中心两大商业综合体落地西红门,助推西红门商圈的崛起,形成商圈优质商业存量达35万㎡,以社区商业为主,其中英特宜家购物中心集团开发的荟聚中心更是将沉寂多年的北京南城彻底激活。   

         

中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示:“西红门商圈是典型的随着城市外扩形成的新兴外围商圈,形成过程中,某一个主体的购物中心发挥着重要的作用。城市化的发展,城市的外扩与主力购物中心形成的主导作用是分不开的,领袖级的购物中心,功能复杂,品牌丰富,让西红门逐渐形成了商圈的雏形。”   

“但商圈真正成为商圈,一定不是一家独大,而是多个商业设施共同形成影响更大的区域商圈,才能成为真正的商圈。目前西红门商圈具备了以宜家为龙头的商圈的雏形,如果要有更大的发展,可能还需要有更多的商业设施,通过错位,联合,才能把商圈打造出来,变成不仅仅是西红门,以及周边辐射影响能力更大。”   

西红门吸客引擎强大

据国家统计局发布的北京环路人口分布数据显示,北京市超过一半的常住人口都住在了远离城区的五环以外。从上世纪80年代起,越来越多的人向郊区迁移。从常住外来人口的的分布来看,向郊区聚集的特点则更明显,五环以外有1098万常住人口,占全市51.1%。

随着人口的聚集,北京五环周边的新兴商圈不断崛起,传统商圈和新兴商圈吸引力差距逐渐缩小,新兴商圈项目的客流正在急剧攀升。

    

随着五环周边人口的聚集,西红门商圈吸引了外围城区大量的客流,其客群具有明显的亲子属性,家庭客群、26-45岁已婚青壮年较多。目前,商圈在北京市区内的渗透较高,主要来自大红门、崇文门、西便门等区域。   

商圈辐射人群超过千万,其中荟聚西红门每年的客流达3000逾万人次,已跃升为全国最受欢迎的购物中心之一。而餐饮业态高占35%的鸿坤广场则与荟聚西红门形成了互补效应。

    

郭增利表示,在近几年新建成的商业中,北京荟聚中心可谓数一数二的商业黑马,而之所以能够具有如此强劲的消费拉动效应,主要原因有:

一、体量足够大,能够作为区域的主导者,释放影响力和辐射力;

二、品牌聚合效应强,宜家购物中心与宜家家居形成组合体,消费拉动力强;

三、品牌丰富多元化,使得商圈对更广泛的人群形成巨大的吸引力;

四、停车位足够大,并与地铁西红门站、南五环及京开高速的连接保证了交通的便捷。   

宜家荟聚填补了区域大型商业的空白,而深耕西红门十余年的鸿坤商业,则在整合区域社区商业资源,提升主题商业氛围方面发挥功力。  

鸿坤商业在2016年引进顶级搏击赛事IP昆仑决,打造了昆仑决世界搏击文化中心,同时还创新自由IP,首创社区教育共享中心。

 

鸿坤商业资产管理公司副总经理张辉表示:“近年来,新的政策环境为西红门商业带来了机遇,居民的消费观念也在重塑,营商环境更加方便便捷,随着南城计划及新机场的启动,西红门商圈不仅仅是服务于区域的次主力商圈,更是最值得期待的新国门商圈,服务区域全客层消费客群。而鸿坤集团在服务于区域、服务于社区、服务于居民的同时,不断丰富着新商业形态内涵、沿着主题商业探索更多的可能,打造了一个完善生态链和新的商业模式,提升了区域商圈影响力,促进了区域价值提升。”   

形成组合级商圈 还需各方联动   

商圈既扮演消费服务、生活服务功能,还承载着社会服务的功能,西红门商圈已经初见雏形,并具有了一定人气,但与市区成熟商圈相比,仍然存在很多缺陷。   

西红门商圈面临的最大挑战就是交通,郭增利表示,一个商圈在规划之初定义为商圈的话,周边的外部系统,政府的功能,都应预留很多的成长空间,目前西红门的交通还有待改善,周边的外部商业设施是成点状的存在,并没有联合在一起形成聚合效应,如果要形成更有影响力的效应,需要在一定范围内形成商业设施,区域的中心商业,多个社区级的商业,最终形成组合级的商圈。

 

未来商圈的整合、升级离不开合作,扩大商圈影响力需要运营商之间的合作、运营商与品牌的合作、消费者与运营商的合作,只有商圈内的运营商联合起来,才能释放更大影响力。   

另外,张辉认为,西红门商圈本身的消费力有限,消费水平有待进一步提升,商务氛围不足,消费形态的丰富度不足,在各大商业项目的联动上,仍有很多文章可做。同时,在项目的主题、业态、宣播、氛围都可以进一步升级,进而营造更好的商业环境,为西红门商圈扩大辐射范围提供新的支撑。

  

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