课后 | 营运期经营分析要看盈利、销售和客流

赢才商学院
摘要:4月14-15日,赢才商学院邀原万达商管区域总经理杜老师在成都开课,与企业学员们分享《商业地产开业筹备 精细化运营30大核心要点》的内容。
        商业地产市场供应近5000家,出现结构性饱和;连锁品牌拓展过于倾斜一线城市,中国商业地产市场供需严重失衡,招商面临前所未有的困境,营运面临专业制胜的挑战。
 
        4月14-15日,赢才商学院特邀原万达商管区域公司总经理杜老师在成都开课,与企业学员们分享《商业地产开业筹备 精细化运营30大核心要点》的内容,来自全国30+企业,70位学员前来听课交流。
 
        2天的课程中,杜老师针对筹备期影响开业的10大风险点、开业期精彩开业10大重点及营运期稳场旺场10大难点展开详细分析,在【赢才商学院】过往的文章中,我们对【筹备期影响开业的10大风险点】做过分享,而这次,我们将展示【营运期经营分析】的部分内容:
 
如何确保实时销售数据采集准确?
合同约定
双方签署协议规定乙方如实上报销售数据的义务以及违约责任
专人负责
商户法人代表签委托书,授权专人上报销售数据;
营运专人收集、录入、汇总编制销售报表。
书面签字
商管公司印制统一的销售日报采集表;
每天营业结束后,商户有销售数据上报权的员工将当日销售额填报后,签字,拍照上传。
检查核对
营运第二天早会后,到商户的收银台终端检查结算单和流水单,核对销售数据。
 
经营分析的4大要点
管控商家盈亏状态和销售趋势,提早预警、及时扶持,确保租费收缴。
检测业态品类经营情况,保证经营策略的准确性。
掌握购物中心整体经营情况,指导未来调整方向。
了解市场发展动态,及早调整经营思路。
 
如何判断商家盈利能力
1.保本分析法:计算出每一个品牌的保本月销售额,编制商户盈亏平衡点测算表,并背熟。若实际月销售额低于保本月销售额,则立即分析原因、讨论解决方案。
2.快速效益分析法:以服装品牌为例
3.现金流分析法:分析每月现金流入(营业额)能否维持租费成本、人员成本、装修折旧、能耗、税杂、进货成本、销售折扣损失金额等各项成本;若不能维持,则资金链断裂。这种情况必须及时发现、及时扶持。如果连续3个月无明显改善,掉铺概率大。
 
如何判断购物中心的销售能力
1.评价购物中心整体销售力的指标:每平米年销售额=年销售额/总商业建面
二三线城市万达广场经验值
· 及格:5000元/㎡/年
· 良好:5000-10000元/㎡/年
· 较好:10000-20000元/㎡/年
· 优秀:高于20000元/㎡/年
2.商户销售能力的指标
· 销售能力强不强?与竞争对手比,分析指标:坪效/排行
· 销售能力进步大不大?与同期比,分析指标:同比增幅
· 销售能力稳不稳?与趋势比,分析指标:环比
· 销售能力好不好?与指标比,分析指标:完成进度
 
客流分析怎么做
1.评价购物中心吸客能力:客流渗透率=日客流/总商业建面
二三线城市万达广场经验值
· 0.3以下:客流偏少,生存艰难
· 0.3-0.5:良好,客流稳定
· 0.5-0.8:较好,客流较多
· 0.8-1.0:优秀,客流量非常大
2.如何测算一家购物中心的客流预警值?
案例:某二三线城市购物中心,商业建面10万㎡,日客流预警值为多少?
商场年销售额:5000元/㎡/年×10万㎡=5亿 或 商户保本销售额累计值
消费客单价:按70元/人次计
每天的消费客流=5亿元÷356天÷70元/人次=2万人次
消费顾客占总客流比例:按70%计
每天的进场客流=2万/70%=2.86万人次
 
 
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原标题:课后 | 营运期经营分析要看盈利、销售和客流
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