长沙沙龙：众多大佬组团支招 湖南商业秘籍破解“一线”奥义

从单一商品售卖到新生活方式体验，从有人零售到无人零售，从产品为主到产品与体验双核驱动，从2011年第一家购物中心乐和城开业，到如今凯德、万达、王府井、新城吾悦、步步高、德思勤、保利等等实力房企也在加紧布局长沙市场，在变化与成长中，长沙商业在迎来机遇也迎来挑战。

仅2017年，保利Mall、Taskin Mall、CFC富兴时代相继开业，同时拉升优质商业存量至183.5万平方米。而据赢商网不完全统计，2018年长沙预计开业购物中心约为16家，为长沙带来约162万平方米的商业量，包括已开业的长沙IFS、即将开业的长沙新城吾悦广场等优质商业也于年内开业。

面对去化压力与保质保量的新增购物中心，长沙各门各派如何寻求自身发展的新增长点，又如何与其他方域豪强一较长短？购物中心如何与新业态高手联手，以取得更大的江湖地位？在6月13日由赢商网举办的城市沙龙长沙站上，多位重磅嘉宾现场深入探讨。

本次沙龙由赢商网华中区域中心李耒主持，特邀步步高·梅溪新天地皮焕然、海信广场张洋、龙湖长沙洋湖天街代雅慧、华创国际广场乔杰、乐和城谭豪、长沙经济技术开发集团吕向龙、弘坤·花样汇刘海、大汉·悦中心彭程、悠游小镇马晖、卡尔飞车杨宏武等重要嘉宾共同围绕主题《商道论剑 探寻湖南商业地产的“一线”生机》，来一场关于长沙商业的思想碰撞。

赢商网城市沙龙长沙站嘉宾合影

以下是嘉宾观点速递：

赢商网华中区域中心 李耒

赢商网经过了大数据平台对商业地产整体的发展状况进行分析，通过这些数据我们得出了长沙整个商业地产的发展状况，今天我来跟大家分享一下。

数据发现，长沙购物中心存量539.9万方，未来两到三年新增项目约为353.7万方；长沙5-10万方购物中心占比37%，10万方以上占比44%，通过比对其他新一线城市，长沙的购物中心开发还是相对保守；整体品牌成熟度较高，餐饮、服务、休闲娱乐连锁化程度较低，其中，运动用品、服饰、奢侈品连锁率较高，而餐饮和休闲娱乐个体化经营比率较高，零售业态同质化明显。

另一数据表明，主城区是重要战场，区域型商圈加速崛起，2018-2022年新增购物中心有43.44%位于新型商圈；品牌门店增长数量，增速放缓。

未来，商业将向着三大方向发展：一、融合区域文化、旅游特色优势，打造差异化商业引擎；二、各业态品牌创新升级，持续注入多元化活力；三、社区型商业增长迅猛，消费者“美好生活”需求日益旺盛。

市场升级，新购物中心的增加首当其冲的是过去的沿街商铺，我们看到受制于消防、物业条件，越来越多的品牌，尤其是餐饮品牌选址不在以街铺为第一选择，购物中心成为品牌的首选之地。

步步高·梅溪新天地 皮焕然

代言：步步高·梅溪新天地打造出“慢时尚·轻娱乐”的生活方式，做空间媒体运营商。

地铁一二号线的开通拉动了长沙城市骨架外延，四年前，长沙人口每年5-6万人口增长，而近两年，长沙人口增长较快，新兴区域获得发展，加上城市旧城区的老城改造与政府扶持，在一阵“干柴烈火”中，长沙商业获得迅速发展。

长沙人率性、悠闲、幽默、包容的天性，和成都人有得一拼。由于城市这样的个性，外来企业与品牌在长沙的发展中能获得不错的空间，因此，步步高·梅溪新天地基于城市个性打造出“慢时尚·轻娱乐”的生活方式。

无论是购物中心、业态还是新零售，购物中心或者品牌都要强调“标签化”，都在谈“去零售化”，而我认为作为一个商业，购物中心本质是满足消费者的基本功能，为了满足三公里范围内消费需求，步步高在加强35-45岁人群需求，满足全客群的多层次功能。

回头来看新零售，传统零售的“传统”两字似乎格式化了人们对零售的印象，新零售加强了用户与商业的对话性和交互性，30岁以下的年轻消费更习惯用手机完成全部的消费行为，购物中心还能借用数据对业态进行监控，用更低廉的成本触达消费者，最终用科技手段服务于购物中心运营，比如开发小程序。

整体市场是消费升级，尤其是餐饮、休闲娱乐、家庭消费是消费升级，但也有部分市场是消费降级，其中就包括零售业，而这个消费降级是加个降低、品质提升。

消费者的特点：1、越来越懒，所以人们会选择更近的消费场所；2、越来越贪，所以人们希望一个购物中心能满足全部的消费需求，一站式购物中心越来越多；3、越来越老，所以人们怀旧讲情怀，寻找能留住过去的文化场所。

海信广场 张洋

代言：海信广场是长沙的会客厅，要成为能做让游客“停留”的空间，让本地人寻找到归属感的“空间”。

作为外来长沙的外来企业外来人，在2013年，海信广场从青岛过来长沙，起初的思路是基于青岛、天津的成功快速复制，但是这样的思路并不适合长沙的。

我们发现现代消费者越来越关注购物中心里家庭、社交属性，几年的探索，海信广场正在逐步改变思路，逐步成能做让游客“停留”的空间，用合适的环境、合适的业态吸引游客坐下来，同时，让本地人寻找到归属感的“空间”。

当越来越多的新业态出现之后，购物中心如何适应市场的变化？新零售业态的发展对于地域有要求，我们看到很多新业态来源于沿海地区，并在沿海和与华中地区获得快速发展，比如新兴的酒吧业态、儿童业态，我认为购物中心正面对抗零售是无意义的，我们需要做物业、品牌走出自己的特色。

开放包容的城市态度接纳了新零售的到来，与此同时，有本土文化、有情怀的品牌，却并不畏惧新零售的的冲击，也无法被外来品牌所替代，长沙消费者的消费力，并不逊色武汉等其他中部城市，购物中心既需要新零售的补充，也需要本土文化品牌对当地的吸附能力。

龙湖长沙洋湖天街 代雅慧

代言：龙湖长沙洋湖天街用精致美学点亮长沙洋湖。

新品牌是市场蝶变升级的必然产物，任何业态都会产生新零售业态。类似盒马鲜生、超级物种这类业态已经无法用现在的眼光看待，毕竟如今的购物业态已经不是三年一变，而是三个月一变，因此，购物中心在选择品牌时候，应当根据消费者需求和市场需求选择，以更加开阔的思路，洞察市场，联合线上线下。

华创国际广场 乔杰

代言：华创国际广场要在长沙北做标杆项目。

长沙人信仰街头文化与大排档文化，所以能看到文和友开业大排长龙。“湘菜的火爆是7000万湖南人吃出来的”，长沙人热情、悠闲、好吃、包容的个性融入城市中，购物中心应该把握住这样的消费特点。

对于已经开业的项目如何做“活”才是重点，尤其是在已开业的项目基础上改造物业、建筑，增加文创、艺术等新思路绝非易事，而未开业项目反而没有这方面的顾虑，因此就要“大胆”，拥有超常创新思维，想人人之所想，出人人之所爱。这个时代需要创新，需要根据辐射半径、企业实力、资金条件等做一个有个性、活得好的商业项目。

乐和城  谭豪

代言：乐和城是为青春注入活力，为青春注入潮流。

随着长沙IFS的开业，五一商圈升级，商圈内项目之间竞争加剧，作为一个国际化区域型购物中心，乐和城将首次为长沙消费者带来全方位生活方式的全新理念，在长沙运营7年，乐和城经历了一系列调整与挑战，坚持为年轻人服务。

长沙经济技术开发集团 吕向龙

代言：湖南工业看长沙、长沙工业看星沙，无论是规模、数量还是质量完全可以与一线城市媲美，经开区是不惜一切用人才、造机会，星沙能创造奇迹。

向东望去朝阳漫天，过去的星沙是长沙的农业区，十几年间，经开区从一个产业几千万到如今几十亿的产值提升，星沙的变化让人看到有决心就机会，一切皆有可能，我们认为星沙是一个有活力、有稳定收入的人群、但是缺乏优质商业的区域，我们希望在星沙引进更多优质的商业。

“招商更类似于投资”，无论是什么类型的招商，招商的本质是实实在在能够看到回报，有好品牌当然更好，合适的品牌才是招商的最佳选择，消费者对购物中心更看中内在品质，当生活品质提升后，消费者对于商品价格的敏感度就会下降，家庭型消费以及懒人经济促进了“家门口”的消费。

弘坤·花样汇 刘海

代言：不能穿新鞋走老路，弘坤·花样汇打造零距离，邻里生活的“后花园”。

社区商业一定是未来商业长远发展的趋势，在此基础上，社区商业有三大优势：第一是消费需求，即消费者的喜好，第二是智能化发展，科技帮助社区商业能更好为消费者服务，第三是政府扶持。

社区商业风险有两大板块：第一是企业自身，前期有些企业过分追求体量，或者定位不精准导致的风险；第二是从业人员的专业度，选择的品牌是否满足消费者需求，同时从业人员是如何从消费品类、消费需求提高购物中心的转化率，与其他的购物中心形成差异化。

在我看来，如何与区域内其他购物中心错位经营？首先购物中心从定位上与其他购物中心形成差异主要以满足家庭消费，其次从品牌与业态的选择上错位经营，选择与其他购物中心非对垒品牌，同时引进该区域未进入品牌。

大汉·悦中心 彭程

代言：大汉·悦中心悦人悦己悦生活。

当购物中心下沉至三线城市，他们将思考如何让自己的购物中心更贴近“一线”。大汉·悦中心集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的商业综合体，注重体验，倡导体验型消费，能有效的抗击电商的冲击，项目荟萃国际时尚聚集地、一站式亲子互动乐园、万国美食都汇、鼎级娱乐殿堂4大体验式购物主题。“在体验中消费，在消费中体验”改变邵阳市民的消费习惯和生活方式，引领了邵阳消费潮流，凝聚火爆的消费鼎盛人潮，构造人气大磁场。

悠游小镇 马晖

代言： 悠游小镇依托圭塘河滨水公园，打造集生态、人文、艺术、运动、商业于一体的城市微旅行目的地。

目前，雨花城投集团主要以特色小镇和文化创意园为主，通过考察，我们发现文旅地产拥有广阔的市场前景，悠游小镇将分为滨水商业街、生态主题酒店、水岸风情街和慢生活馆四大主题体验区，8万余平方米的空间将吸引微旅文创、休闲清吧、特色餐饮、户外拓展等业态入驻，其中体验式业态占比80%，在圭塘河岸打造生态、文化、旅游的微旅行目的地。

卡尔飞车 杨宏武

过去卡丁车是面向成人和专业市场的，随着电商平台的深入生活，零售业态生存越来越艰难，同时娱乐业态对购物中心客流的引领作用越来越明显，因此，卡尔飞车重构卡丁车，将其定位为3-12岁的儿童。

商业项目的竞争已经不是地块和品牌的竞争，而是供应链、产品思路的竞争。项目要做自己想要的内容，从品牌方角度来看，希望项目对能从自身定位选择合适的品牌，消费者对于品牌的认可度，当购物中心引进的品牌无法获得消费者认可时，消费者需要反复选择，最终导致复购率降低。

赢商网总结：

商业没有万事具备，每时每刻都在发生改变，都是一种全新的挑战，不仅是自身项目在改变，对手时刻也发生着改变，为应对千变万化的市场环境，购物中心与品牌需要时刻洞察消费环境与消费者需求变化，寻找最适合市场的定位、品牌、业态。

现场花絮：