小市场如何做出大文章？听听他们的社区商业经

6月13日，由赢商网福建站主办的【海峡会】第十六期沙龙于福州市三坊七巷文儒坊（孝文家茶馆）圆满落幕。多位行业人士齐聚一堂，畅谈对社区商业的看法。

　　

本期海峡会沙龙以“小市场如何做出大文章”为主题，汇聚泰禾集团、阳光城集团、中防万宝城、新华书店、世纪金源奥特莱斯购物广场、君临茶亭购物中心等开发商和小米、孝文家茶、古德菲力、冠超市、艾特商业等品牌商。

整场沙龙围绕“如何看待区域内社区商业发展情况？目前最大的问题和风险是什么”、“社区商业可以做到小而精但做不到小而全，在业态组合方面怎样因地制宜做创新”与“品牌下沉如何与社区商业联合打造稀缺体验” 三个议题，一同探讨福建社区商业的定位、业态布局奥秘。

在沙龙开场前，赢商网福建站总经理范兴坡首先介绍了赢商大数据产品。

　　

赢商大数据作为中国最大的零售商业数据平台。在中国商业地产行业发展迅速，但整体质量不高，企业决策判断主要依赖于经验的大背景下。面向开发商、品牌商、政府机构、投资公司等各类企业提供大数据解决方案。

目前已陆续签约万科、印力、新城、佳兆业、万达、奥园、金科、越秀、泰禾、珠海华发、江西大地等知名企业，以大数据视角为客户提供快速、精准、全面的服务。

随着行业向纵深发展，大数据将有助于提升行业运营效率及质量、提升场所端及品牌端的创新成功率，为商业地产转型升级创造巨大价值。

而后，与会嘉宾们更是畅所欲言，不乏火花四溅的讨论，一度将现场气氛推向高潮。以下是与会嘉宾们的具体观点（排名不分先后）：

【世纪金源奥特莱斯购物广场总经理  石明钟】

目前，不管是电商平台还是社区平台，其实最重要的是对货品的把控。现在不少商业开发企业，往往注重经营层面，忽略了对货品的把控能力，这是当前面临的最大问题。如何让运营者最为迅速、最为实际了解各个品牌的库存现状，并且将所有品牌的库存融入到一个标准化系统里，这很是考究企业的运营能力。　 

此外，零售终端还有一个极其重要的配送业务。虽然每家企业都在转型线上线下同步运营，但是很少标准化的展开。不过，社区商业还是拥有很大的空间，尤其是2018年住宅体量不断加大，未来或将形成5—10万平方米的社区商业体。

【中防万宝城总经理  陈伟】

随着地铁的延伸，中防也一直在摸索，是否可以在新的城区开发3—5万方的社区商业。以结合轨道交通出行优势，把社区商业与市中心的购物中心窜连起来。这是目前一直在深思的课题，究竟该如何开发方向，社区商业该如何布局。

这两年，中防虽然暂时未有开发社区商业项目，但是近期也频繁与土地开发商进行交谈，亲自去土地现场查看，未来如果有可能，会涉足到社区商业。

【泰禾集团商业管理有限公司副总经理  施晨昱】

这两年，国内大型的商业综合体不断爆发，可以预见是，小型的商业体面临重重困难。但是，社区商业不是一个规划就能完成的事情，它更需要人文社区的态度，将生命力灌输在里面。 

目前，泰禾也在积极尝试做一些社区化的动作，怎么跟周围的这些社区联动起来，带动整个片区商业活力。

【顺康商管副总经理  黄友仪】

现在动则十几万方体量的购物中心不少见，甚至不乏号称全球招商定位的商场涌现，但是真正能落地的项目不多。社区商业以“小而美”的状态，反倒是未来的蓝海。不管是一线、二线城市都是发展的风向标，未来城市主体商业标准。

看似简单，发展社区商业发展过程中，注意环节很多。首先，不同阶段不同的定位，不能一概而论。或许有相应的内容支撑商业，但是定位不清晰，整个发展环节容易脱节。而后，项目能给周边提供什么，这点也极为重要。

现在商业，不单单只为销售做附加值，更多商业是可以独立出来，作为一个独立的载体，让开发公司单独运作。

【阳光城商业管理公司招商运营总监  林文蔚】

阳光城早在2013年就开始研究社区商业。最初的社区商业仅仅只是为了满足消费者最基础需要。但是，随着周边各大住宅的兴起，商业综合体的快速迭代。早先的社区商业概念已经发生了变化。

以前听到社会商业，不少业内人士都生出一种排斥情绪，因为整体调性不高级。开发商在商业布局上，多数商铺直接售卖，整体物业从开业之初就并不协调。但如今，不少开发商都会预留几个主力店，借助一些主力店的客流和客源形态，贯通商业结构。

在业态配比上，社区商业无需过多注重全品牌，局部优选反倒是一个不错的选择。弱化零售，积极引进KTV、休闲、生活场景类的品牌，或许能给社区商业添分不少。同时，社区商业在客群培养上也是可以发力的，比如阳光城。“阳光课堂，是阳光城首创的社会活动，每周都会安排。从手创、工艺、包饺子等生活方面打造邻里关系，与不少客户形成了粘性。”

【孝文家茶执行董事  吴悠】

在传统认知里，茶叶店铺多数位于街边巷道，社区商铺也不在少数。但是整体营收情况并不乐观，并且茶叶从原料、工艺、包装等方面深入区域太广，社区商业消费者很难有品牌认知度。

相反，在购物中心里人流，客流稳定，生活方式较于街边商铺，更为年轻时尚化。作为传统行业的代表，茶行业也一直在进行精细化操作。“休闲生活方式的匹配”，是孝文家茶一直在追求的事情。目前，孝文家茶更愿意选择走进购物中心，借助渠道发力打造中国独有的“东方下午茶”模式。

【小米福建分公司总经理  林晔】

小米不管是与购物中心还是社区商业，两者契合度都挺高。因为小米是通信、科技类企业，跟每个人家庭是息息相关的，这种涉及智慧家庭的产品，并没有限制区域选择。　　 

当下,小米已经在社区里面开展线下实体店，虽然只是和运营商来做一些合作。但是未来大面积进军社区商业，也是能够遇见的事实。

【古德菲力福建区总经理  张宇喆】

以前曾经尝试不少社区商业，但是多数店铺都面临着倒闭。究其原因，健身行业没有达到刚性需求，社会认同感并不强烈。多数情况下，健身需要气氛渲染。在商场里面，全品类，多功能的购物中心不仅可以有吃饭、购物全方面的体验，健身休闲也获得不少客群的青睐。

古德菲力作为一家全国性的健身品牌，2018年福建省已达到12家。虽然店铺不少，但是通常情况下，选址地点还是偏重全国性大牌房企旗下的购物中心。不管是一线城市或者是二线城市，都会想方设法优先选择。

但是，这不意味着健身行业不适合进驻社区商业。互联网+的体验式健身项目还是非常火爆。互联网预约体系，小型智慧健身房，长期受市场看好。只要社区商业拥有相当成熟的运营团队，进驻也不是不可能。

【冠超市董事长助理  和伟】

未来社区商业与购物中心的市场一样大。北京外经贸大学教授陈立平曾经的数据显示，中国从2020年开始，每年约有1500万人进入到60岁，即意味着第一波生育高峰已开始进入60岁。随着人口结构的变化，未来老年人口将成为整个商业消费结构最重要的组成部分，这是一个巨大的机会。

现在的商业体验，需要良好的停车条件，品牌容纳度，场地空间需求。社区商业最大程度的在三公里范围内，满足生鲜食品的荒漠化，最短时间解决生活需求，精准化经营方式，一站式解决生活需求。社区商业具备了很多购物中心做不到的痛点和需求。

面对时间越发颗粒化，人们去购物中心目的更为清晰。商业大格局下，中间存量的社区商业迎来蓬勃的发展期。2017年冠超市在福建平潭经营面积只有600多平方米的店铺，一年营收入可以做到3800多万，就是最好的说明。

【艾特商业创始人  陈光优】

2016年前，受到互联网的冲击，各大商场的客流量持续走下坡路线。传统零售的发展也受到极大束缚。面对客群逐渐年轻化，早前适用于老一辈的超市服务，显然不能满足当下的时代需求。

这几年不管是社区商业还是新零售，但凡想要把商业做好，都牢牢需要抓住三个关键词：“共享、便利，体验。”产品本身不会说话，但是丰富的产品内容，时尚的体验，商场便利性，这才是未来商业发展的主要方向。

现场花絮：

　　 

　　沙龙会场

　　 

　　来宾陆续签到

　　 

　　会前嘉宾交流

　　

     　　　 

　　

　　出席嘉宾畅所欲言