爱琴海商业鲍硕：云南商业步入发展快车道 追赶一线后劲十足

　编者按：经历了十年萌芽期的云南商业，如今已然逐步进入快速发展的高峰期，商业格局可谓是每三年一变。但与一线城市相比，云南的商业发展仍然比较落后，急需奋起直追。商业服务于生活，一个区域的商业的发展水平，很大程度上影响着人们的生活水平。在2018年云南商业地产高峰论坛即将举行之际，赢商网特别发起“向美好生活出发”云南商业地产领袖访谈活动，和行业大咖们一起继往开来，共同探讨行业发展趋势，以商业发展为云南消费者创造更好的生活体验。　　 

 （赢商网云南站报道）作为一个在全国发展势头迅猛的商业运营平台，爱琴海商业集团近年来可以说给国内商业领域带来了太多精彩。就云南区域而言，广福路爱琴海购物公园开业后，以强大的运营能力缔造了一个都市里的假日中心，获得了消费者和业内认可。而爱琴海商业集团更是通过资产管理业务迅速在云贵区域拓展，目前已经签约的项目多达十个，发展速度十分迅猛。

爱琴海商业集团助理总裁、云贵区域总经理鲍硕先生

日前，爱琴海商业集团助理总裁、云贵区域总经理鲍硕先生接受了赢商网独家专访，就云南商业发展的历史脉络、未来前景等方面的问题，分享了他的观点。　　 

云南商业步入发展快车道 未来几年仍将持续放量　　 

作为最早一批来到云南的商业人，鲍硕在云南商业圈已经走过了20多年的风雨历程，这期间既做过品牌方，也做过项目方，对于云南商业发展有很深入地理解，也是昆明商业发展的经历者和见证人。

原昆明百货大楼

回顾昆明商业的发展史，鲍硕认为，1997年以前的昆明商业，是国营百货的时代，昆明百货大楼、西南大厦、樱花百货、五华大厦等国营百货公司占据着绝对的市场主导。而随着1997年亚细亚集团旗下的仟村百货在昆明开业，国营百货时代开始终结，私营百货时代开启，后来开业的金龙百货、美辰百货等品牌也都是私营百货。　　 

“2001年，也是很有代表性的一年。这一年不仅百盛百货进驻昆明，再次打破了昆明百货的格局，购物中心也开始萌芽。”鲍硕告诉赢商网，百盛百货进驻后，昆明百货市场的供需关系发生了很大变化，原来供不应求的卖方市场不复存在，开始进入打折促销寻求客流的买方市场。而随着柏联广场以百货为主力店，再配以餐饮等其他业态的模式出现，购物中心的雏形开始在云南出现。　　 

此后，西南大厦在2003年被昆百大收购，开始按照购物中心模式改造。到了2009年，世纪金源购物中心、顺城购物中心等标准的购物中心正式在昆明出现，虽然此后的几年中，昆明商业发展的速度还是较慢，但这一年无疑标志着昆明购物中心时代正式到来。

广福路爱琴海购物公园

“在2014年，广福路爱琴海和西山万达、昆明广场一起陆续开业，将昆明购物中心推向高速发展期。”鲍硕表示，自2014年后，全国性的商业开发运营企业纷纷进驻昆明，整个市场的新开发商业项目快速放量，活跃度迅速上升。　　 

放眼未来三到五年内昆明商业的发展，鲍硕认为仍将处于大发展的阶段。目前昆明仅爱琴海商业集团旗下三年要开业的项目就不少于四个，还有万达、新城、华润、龙湖、恒隆、SKP、宜家、远洋等一众企业正在开发的项目。同时，诺仕达、万达、世纪金源等企业在轻资产战略下，也将继续在云南各个地州布局新项目，因此外来几年还是一个集中放量的时期。　　 

实力强劲优势明显 全国性企业将引领云南商业发展　　 

随着云南商业地产快速发展，全国性的商业开发运营企业纷纷入滇，逐步成为云南商业发展的主力军。对此，鲍硕认为这是必然的结果。

“在目前国家房地产政策影响下，中小地产商资金链都很紧张，所以我们才看到很多资金实力强劲的大企业，正扮演更重要的角色。而在商业地产领域，对资金要求更高。”鲍硕表示，全国性的商业开发运营企业拥有雄厚的资金实力，进驻云南市场后优势会很快得到体现，因此能够占据市场主导。　　 

从人才的角度看，全国性商业开发运营企业还能够更好地留住人才。鲍硕认为，人才是商业发展的关键，但很多本土企业都只有一两个商业项目，对于很多人才来说平台有限。然而全国性企业在每个区域都有清晰的战略发展规划，平台更大，能够给员工提供上升通道，因此可以吸引更多优秀人才，团队比较稳定，可以保障项目持续健康发展。　　 

在品牌资源方面，全国性商业开发运营企业可以带来更多优质品牌。全国性企业旗下大都有数量众多的连锁购物中心，作为品牌方更愿意与全国性企业进行合作。一方面这样的合作能够实现门店快速布局，另一方面这种合作也能够为品牌带来更高的安全性、稳定性。因此，很多新品牌都会随着全国性企业去开拓新市场。　　 

“购物中心的成败，关键看运营。而全国性的商业开发运营企业，可以整合全国资源来进行运营管理，着也是他们能够占据市场主导的一大原因。”鲍硕表示，全国性企业能够把最新的新模式和最前沿的新理念带到昆明，通过全国性培训和交流提升团队的运营管理水平。还有这些企业内部的大数据运营管理平台，都能够让他们的运营管理更加高效，这是很多本土企业无法比拟的。　　 

鲍硕认为，虽然全国性企业占据了云南商业的市场主导，但本土商业开发运营企业在市场把控方面的优势也十分明显。由于对云南消费者的消费习惯和消费偏好有深入地了解，因此在项目定位和业态规划上能够更切合市场需求，这也是全国性的企业需要学习的方面。　　 

云南商业发展水平有待提高 但未来追赶一线后劲足　　 

虽然近年来云南商业得到了快速发展，但鲍硕认为，与一线城市相比，云南商业的发展水平仍有较大差距。　　 

首先从硬件上来说，现在昆明很多在开发的购物中心项目，无论是环境打造还是动线设计，都还比较落后，以至于很多商业运营企业与这些项目达成轻资产合作后，还要花大量的精力去改造物业。鲍硕表示，出现这种情况的原因，还是开发商在观念上就没有重视商业物业的打造，在项目的前期规划设计阶段没有专业的商业团队介入。　　 

另外一方面，鲍硕认为云南市场的品牌丰富度还不足，很多全国性的连锁品牌都还没有进驻。同时，本土品牌的发展也比较局限。就以餐饮为例，很多品牌的环境设计、菜品研发等方面都有短板，因为云南没有很好的设计团队，选择一线城市的设计团队成本又太高，都制约了这些餐饮品牌的品质提升。　　 

“现在我们看成都的购物中心，其实并不比北上广差。当一个城市的购物中心发展到一定数量后，在激烈的竞争中自然会有更好的购物中心诞生，商业发展也就能够达到更高水平。”鲍硕表示，随着越来越多商业项目开业，开发商们会不断为云南市场带来新品牌、新理念，云南商业与一线城市的差距肯定会越来越小。　　 

再从经济发展的层面来看，虽然目前云南的经济发展还相对落后，但鲍硕认为大家也要看到云南经济发展的潜力。昆明的城市定位是面向南亚、东南亚开放的区域型国际中心城市，近年来随着国家一带一路构想的推进，泛亚高铁的开通等一系列基础设施建设，也在不断加强云南与南亚、东南亚国家的交流，因此未来云南经济的快速发展也会推动商业地产获得更大发展空间。　　 

采访的最后，鲍硕表示，商业是引导人们消费习惯和生活方式改变的重要因素，而做商业就是在了解消费者需求的前提下，去引导消费、培养消费者的消费习惯。爱琴海商业一直以来在做的努力，都是希望把更时尚，更新潮的商业带入昆明，通过运营的创新和服务升级，让消费者获得更好的商业体验。