郊区商业热潮来临，大兴黄村如何迎来新商机？

编者按：商圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟，让北京商业版图越绘越大，布局向多商圈、多中心的方向发展，呈现出遍地开花的趋势。　　 

消费升级的递进，更是改变了京城商圈的固有格局，老商圈扩容升级，新商圈不断涌现，新兴业态蓬勃发展，新的行业洗牌已经展开。为展现京城商圈的全貌，赢商网将对北京27个商圈逐一报道。敬请关注《北京商圈变迁简史》。　

大兴区位居京津冀协同发展中部核心区，坐拥新机场，毗邻副中心，连通雄安新区，是环渤海经济圈、京津冀产业带的重要战略节点，发展前景良好。　　 

近些年，在北京城南行动计划、北京大兴国际机场落户等重大产业发展利好背景下，大兴区商业和生活性服务业发展面临巨大需求，商业和服务业发展取得了长足进步，消费结构初步实现输出型向满足型、品质型转变。　　 

但是在发展势头强劲的同时，区域性缺陷也不可避免。大兴黄村随着政策利好，大量房企进入黄村，住宅越来越多，居住区逐年扩大，但是相对应的商业配套却并不成功，商业入住带来区域价值不可小觑，黄村如何利用商业提升区域价值，值得细细探讨。

　　　　 

商业弱势的宜居地　　 

大兴黄村，相传古为"荒村"谐音演化得名。自清朝已成经济重镇，素有京南门户之称。现在，黄村镇是大兴区委、区政府所在地，区位优势明显。　　 

从地理位置上来说，黄村可以说非常重要。据了解，目前以黄村为核心，密集发达的三维立体交通路网已经成形。4号线、S6(21号）线两条轨道交通线路向北连接西红门、北京南站、西单商圈、西直门、中关村等商圈，向东连通北京城市副中心、亦庄和首都国际机场，建设的京雄城际铁路直抵大兴国际机场和雄安新区，再加上京开、京台等多条高速公路，黄村成为交通中枢。　　 

　　　　 

在政府的大力推动下，随着地铁、快速公交等交通设施建设的加速，黄村已然成为新的投资和居住热点地区。黄村牢牢把握区位优势和大兴新城发展的契机，通过提供宽松的发展环境和良好的服务，大力发展工业企业，相继完成了北京印刷包装产业基地、芦城工业园区的基础设施建设，工业发展占据主导地位。　　 

大兴绿地缤纷城购物中心总经理王文芳认为，大兴在几年之内都会是北京发展战略的重要组成部分，新城会迅速的崛起，另外新机场马上建成投入使用，对大兴商圈有一个很大的拉动作用。　 

据赢商大数据统计，从2014-2016年，北京新开业购物中心超过57%在城市非核心商圈。为何远郊商业综合体会如雨后春笋般涌现？除了轨交延伸、租金相对中心城区较低，更重要的恐怕是产业转型、人口激增后带来的大量商业需求。因此，远郊商业发展必然带来新的机遇和挑战。　　 

　　　　 

一枝独秀缤纷城　　 

经过近十年的发展，黄村的楼市发展基本饱和，土地供应处于断档状态。但是商业发展却没有跟上住宅快速发展的脚步，还处于缓慢发展的阶段。笔者实地走访发现，黄村商圈的商业以满足周边居民需求为主，定位中低档，大部分商业体从设计动线和品牌引进角度都不如人意。　 

黄村商圈范围大概在地铁大兴线高米店南站到清源路站之间，主要项目有绿地缤纷城、玫瑰城购物中心、百联清城购物中心、水晶港生活广场等。经过实地走访，对黄村商圈的商业项目有了基本的了解，在这些项目中最突出的要数绿地缤纷城。　　 

　　　　 

根据赢商大数据显示，该项目周边半径一公里常住人口8.7万，低于同城项目均值31%；办公人口0.8万，低于同城项目均值52%；周边铺租均价90元/月/平米，全市均价219元。这里常住人口多于办公人口，该购物中心定位会偏向满足周边居民家庭型消费，拥有稳定的消费客群。　　 

2012年大兴绿地缤纷城开业，分东岸、西岸两期，建筑面积12万平方米。服装品牌以中高端为主，品牌丰富，多为年轻时尚风格。餐饮和娱乐业态占比较大，尤其是儿童业态，比例突出，也体现缤纷城的精准定位。　　 

　　　　 

西岸地下一层是近一个月新开业的“生活+社区商业中心”。3000多平方米的范围内，不仅涵盖了主力店铺G-Super全球进口商品直销中心、药店，还有电子产品维修等店铺，集合了丰富的业态内容，这无疑是黄村商圈内商业创新之举。　　 

绿地缤纷城体量较大，业态组合十分丰富，加大餐饮休闲业态占比，填补了大兴区无集中、特色餐饮及多元化休闲场所的空白，一定程度上带动了黄村商圈的发展。　　 

王文芳曾对媒体表示，“早在2009年，绿地在大兴区打造了绿地中央广场，其中购物中心被命名为绿地缤纷城。缤纷城的良好运营，提升了整个大兴北部的区域价值。”

商业腾飞之路长且艰　　 

毋庸置疑，目前郊区的开发热度明显高于城市核心区。一些远郊的潜力组团也逐渐被轨道交通红利拉动，逐渐开始迎来人口导入和客层置换。区域商业的发展也会伴随着人口结构的变化和数量的增加带来机会。　　 

除了绿地缤纷城，其他几个项目运营状况一般。百联清城购物中心体量不大，地上三层，地下一层，地下一层超市已经关店，地上三层主要以服装为主，运动品牌和儿童品牌占大部分，三楼还有一处“美食广场”，里面有一些简单的小吃。　　 

　　　　 

虽然百联清城购物中心更类似百货业态，但规模和运营正常。玫瑰城购物中心的状况令人较为失望。所谓的购物中心其实在居然之家商城的院后面，入口很隐蔽，只有地下一层，内部更像是批发市场，商铺分布密集且简陋。　　 

整体来说，黄村商圈的项目较为弱势，知名度低。从业态分配和品牌引进来说，大兴绿地缤纷城无疑是黄村商圈的领头羊。　　 

　　　　 

王文芳表示，新的商业项目能否出现，和土地放量有直接关系，说明近期黄村商圈内没有新的商业地块出现，但不代表未来发展的趋势。商圈内项目老旧也正说明在这个商圈曾经商业繁荣，由于时间推移，百货业态逐渐落寞，这是商业发展必然的过程。新的商业层出不穷，更新速度非常快，相信未来这片区域一定会是商家必争之地。 

也有业内人士认为，一个商圈的发展不可能单靠一个项目带动，此时黄村需要的是根据消费者需求进行调改，改变商业基础设施差、业态单一的困境。相信在政策利好和服务业前景良好的条件下，黄村商圈商业发展定会更进一步。