得大悦城青睐,鲁谷商圈能够催生哪些新商机?

————北京商圈系列报道

赢商网 袁昭
摘要:在郊区商圈飞速发展,纷纷抢占高地的背景下,鲁谷商圈又是如何快速崛起的呢?

编者按:商圈,是指在一定经济区域内,以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射,对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟,让北京商业版图越绘越大,布局向多商圈、多中心的方向发展,呈现出遍地开花的趋势。   

消费升级的递进,更是改变了京城商圈的固有格局,老商圈扩容升级,新商圈不断涌现,新兴业态蓬勃发展,新的行业洗牌已经展开。为展现京城商圈的全貌,赢商网将对北京27个商圈逐一报道。敬请关注《北京商圈变迁简史》。 

石景山区作为北京市六个主城区之一,由于面积最小,人口基数小,并没有较大名气,看起来十分安逸的石景山区,商业发展似乎也默默无闻。商业地产观察选取其中的鲁谷地区,分析其商业发展现状。鲁谷地区位于北京市石景山区东南部。历史上的鲁谷,最早是叫做“鲁郭”,辽代始见于文献记载,到今天已经有一千多年的历史了。   

据资料显示,鲁谷片区原来是石景山区的一个村,面积7平方公里。1980年被划为鲁谷开发区,隶属八宝山街道。从这一年起,物流、人流、信息迅速向鲁谷聚集。20家中央、市属单位的迁入给鲁谷注入了发展活力。2003年鲁谷社区正式成立。 

  

由此开始,石景山商业配套大多以住宅社区和交通轨道为依托而发展,业态以临街商铺、小型百货、小型商城为主。开始区域内只有华联商厦一家大型综合商场,后来大中、苏宁等专业卖场逐渐进驻,逐步形成了传统的鲁谷商圈。   

成为石景山区域的商业核心后,万达广场的进入使其地位更加稳固。在郊区商圈飞速发展,纷纷抢占高地的背景下,鲁谷商圈又是如何快速崛起的呢?商业地产观察为您解读。  

社区密集消费客群大  

由于轨交延伸、租金相对中心城区较低,产业转型、人口激增等因素,郊区带来大量商业需求,郊区商业逐渐成为商家的主战场,商业发展重心开始转移到郊区。据赢商大数据统计,从2014-2016年,北京新开业购物中心超过57%在城市非核心商圈。因此,远郊商业发展必然带来新的机遇和挑战。   

鲁谷商圈交通便利,紧邻石景山路,交通条件优越,在这个区域有20多条公交线路,1号线贯穿,使商圈能够辐射范围扩大,甚至覆盖整个石景山地区,交通是商圈发展的重要基础之一。  

 

该商圈内老社区很多,例如鲁谷小区、京汉旭城、依翠园、永乐西小区、双锦园等,社区密集,居民也多为鲁谷的原住民。区域内人口老龄化明显,但消费人群众多。中老年客群和家庭客群占比较大,所以该商圈的消费以满足周边居民的基础性为主,消费能力不高,却需求较大。   

据笔者实地走访,位于石景山较成熟商圈是位于鲁谷的万达广场,周边已经形成了一个集商业办公、购物休闲、餐饮娱乐的综合商圈,其他项目包括喜隆多国际购物中心、华联大厦,都是鲁谷商圈内主要的商业项目。这些项目发展水平参差不齐,从一定程度上反映出鲁谷商业的发展状况。   

消费需求推动商业升级

整体来说,鲁谷商圈商业氛围较好,但整体层次较低,中高端新商业供应不足。商业区人流量较大,商业氛围浓厚,整体品牌以中低端为主,消费人群消费力相对较低,品牌消费不足。   

石景山万达广场于2008年开业,总占地面积近6.99万平方米,总建筑面积28.23万平米。万达广场共三层,近一半面积由万达百货构成,以服装零售为主。由各层中间通道相连,另一部分是调整过的业态,包括快时尚、设计师、连锁餐饮品牌等。三层设有万达影院。

值得注意的是,2017年石景山万达广场将原二层9500平米步行街改建, 结合石景山区的地域特色,打造出一条充满浓郁钢铁工业氛围的文化主题街区,名为“厂东门1919”。街区内设计极具特色,充满浓郁钢铁工业氛围。文化主题街区的成立,对鲁谷商圈乃至石景山商圈来说,都是重要的商业补充,丰富鲁谷商业的业态,也带给消费者更加良好的消费体验。   

位于1号线终点站苹果园附近的商业项目喜隆多购物中心则开业较晚,2014年开业,共五层,装修与其他购物中心略有不同,增添了一些艺术色彩。以中低端大众品牌为主,业态组合合理,儿童业态占比较大,体现出家庭消费为主要客群。   

石景山华联大厦由于开业时间较长,业态老旧,目前正在装修调改之中,目前店内仅有几个品牌还在继续营业,绝大部分商家已搬走,商场陷入基本停业状态。笔者询问店内工作人员,证实正在装修中,但开业时间未知。

新零售新机遇

毋庸置疑,石景山区域未来最大的期待在于石景山大悦城,据大悦城相关工作人员回应,石景山大悦城还在选址阶段,具体进展暂时无法透露。以大悦城的名气与实力,石景山新项目在商业地产圈无疑备受关注,选址定在石景山地区,也在此证实了该区域的发展潜力。

除此之外,新零售入场开始抢夺市场,鲁谷商圈成为战场之一。永辉超市鲁谷店一向被称为京西“店王”,北京首家超级物种选择在永辉超市鲁谷店,正是看中了鲁谷地区的消费力与消费客群。   

在永辉超级物种之外,其实周边3公里以内,已经齐聚永辉、盒马鲜生、家乐福和物美超市。两个新零售,加上两个超级卖场,鲁谷商圈及周边区域的零售业态已经基本饱和,辐射范围必定有所重叠。  

据业内人士分析,四家店铺由于受众相似,选址距离临近,围绕鲁谷商圈的零售之战必定打响。超级物种和盒马鲜生在形态上较为创新,新零售势头正猛,堂食以及配送服务的设定,会对其增强周边的辐射力和影响力起到重要作用。

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