得大悦城青睐，鲁谷商圈能够催生哪些新商机？

编者按：商圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟，让北京商业版图越绘越大，布局向多商圈、多中心的方向发展，呈现出遍地开花的趋势。　　 

消费升级的递进，更是改变了京城商圈的固有格局，老商圈扩容升级，新商圈不断涌现，新兴业态蓬勃发展，新的行业洗牌已经展开。为展现京城商圈的全貌，赢商网将对北京27个商圈逐一报道。敬请关注《北京商圈变迁简史》。　

石景山区作为北京市六个主城区之一，由于面积最小，人口基数小，并没有较大名气，看起来十分安逸的石景山区，商业发展似乎也默默无闻。商业地产观察选取其中的鲁谷地区，分析其商业发展现状。鲁谷地区位于北京市石景山区东南部。历史上的鲁谷，最早是叫做“鲁郭”，辽代始见于文献记载，到今天已经有一千多年的历史了。　　 

据资料显示，鲁谷片区原来是石景山区的一个村，面积7平方公里。1980年被划为鲁谷开发区，隶属八宝山街道。从这一年起，物流、人流、信息迅速向鲁谷聚集。20家中央、市属单位的迁入给鲁谷注入了发展活力。2003年鲁谷社区正式成立。　

由此开始，石景山商业配套大多以住宅社区和交通轨道为依托而发展，业态以临街商铺、小型百货、小型商城为主。开始区域内只有华联商厦一家大型综合商场，后来大中、苏宁等专业卖场逐渐进驻，逐步形成了传统的鲁谷商圈。　　 

成为石景山区域的商业核心后，万达广场的进入使其地位更加稳固。在郊区商圈飞速发展，纷纷抢占高地的背景下，鲁谷商圈又是如何快速崛起的呢？商业地产观察为您解读。　 

社区密集消费客群大　 

由于轨交延伸、租金相对中心城区较低，产业转型、人口激增等因素，郊区带来大量商业需求，郊区商业逐渐成为商家的主战场，商业发展重心开始转移到郊区。据赢商大数据统计，从2014-2016年，北京新开业购物中心超过57%在城市非核心商圈。因此，远郊商业发展必然带来新的机遇和挑战。　　 

鲁谷商圈交通便利，紧邻石景山路，交通条件优越，在这个区域有20多条公交线路，1号线贯穿，使商圈能够辐射范围扩大，甚至覆盖整个石景山地区，交通是商圈发展的重要基础之一。　　

该商圈内老社区很多，例如鲁谷小区、京汉旭城、依翠园、永乐西小区、双锦园等，社区密集，居民也多为鲁谷的原住民。区域内人口老龄化明显，但消费人群众多。中老年客群和家庭客群占比较大，所以该商圈的消费以满足周边居民的基础性为主，消费能力不高，却需求较大。　　 

据笔者实地走访，位于石景山较成熟商圈是位于鲁谷的万达广场，周边已经形成了一个集商业办公、购物休闲、餐饮娱乐的综合商圈，其他项目包括喜隆多国际购物中心、华联大厦，都是鲁谷商圈内主要的商业项目。这些项目发展水平参差不齐，从一定程度上反映出鲁谷商业的发展状况。　　 

消费需求推动商业升级

整体来说，鲁谷商圈商业氛围较好，但整体层次较低，中高端新商业供应不足。商业区人流量较大，商业氛围浓厚，整体品牌以中低端为主，消费人群消费力相对较低，品牌消费不足。　　 

石景山万达广场于2008年开业，总占地面积近6.99万平方米，总建筑面积28.23万平米。万达广场共三层，近一半面积由万达百货构成，以服装零售为主。由各层中间通道相连，另一部分是调整过的业态，包括快时尚、设计师、连锁餐饮品牌等。三层设有万达影院。

值得注意的是，2017年石景山万达广场将原二层9500平米步行街改建, 结合石景山区的地域特色，打造出一条充满浓郁钢铁工业氛围的文化主题街区，名为“厂东门1919”。街区内设计极具特色，充满浓郁钢铁工业氛围。文化主题街区的成立，对鲁谷商圈乃至石景山商圈来说，都是重要的商业补充，丰富鲁谷商业的业态，也带给消费者更加良好的消费体验。　　 

位于1号线终点站苹果园附近的商业项目喜隆多购物中心则开业较晚，2014年开业，共五层，装修与其他购物中心略有不同，增添了一些艺术色彩。以中低端大众品牌为主，业态组合合理，儿童业态占比较大，体现出家庭消费为主要客群。　　 

石景山华联大厦由于开业时间较长，业态老旧，目前正在装修调改之中，目前店内仅有几个品牌还在继续营业，绝大部分商家已搬走，商场陷入基本停业状态。笔者询问店内工作人员，证实正在装修中，但开业时间未知。

新零售新机遇

毋庸置疑，石景山区域未来最大的期待在于石景山大悦城，据大悦城相关工作人员回应，石景山大悦城还在选址阶段，具体进展暂时无法透露。以大悦城的名气与实力，石景山新项目在商业地产圈无疑备受关注，选址定在石景山地区，也在此证实了该区域的发展潜力。

除此之外，新零售入场开始抢夺市场，鲁谷商圈成为战场之一。永辉超市鲁谷店一向被称为京西“店王”，北京首家超级物种选择在永辉超市鲁谷店，正是看中了鲁谷地区的消费力与消费客群。　　 

在永辉超级物种之外，其实周边3公里以内，已经齐聚永辉、盒马鲜生、家乐福和物美超市。两个新零售，加上两个超级卖场，鲁谷商圈及周边区域的零售业态已经基本饱和，辐射范围必定有所重叠。　 

据业内人士分析，四家店铺由于受众相似，选址距离临近，围绕鲁谷商圈的零售之战必定打响。超级物种和盒马鲜生在形态上较为创新，新零售势头正猛，堂食以及配送服务的设定，会对其增强周边的辐射力和影响力起到重要作用。