华夏幸福“变局” 王文学卖股背后正在经历什么？

另类地产，这是外界给华夏幸福贴的一个标签。

迥异于传统开发商，华夏幸福通过跟地方政府签订产业园区协议，拿下地块进行一级开发和基础设施建设，在随后的土地二级开发中，通过特设的条件，以相对低价拿下住宅开发地块，通过“卖房子”的利润来反哺此前的投入和此后的运营。

在卖房利润下跌之时，华夏幸福还可以通过资本运作来筹款。

最近，华夏幸福突然将其近二成的股份“卖出”，到手137亿元。

这背后到底有何玄机？

华夏幸福刚刚公布的经营简报显示，其产业新城的园区结算收入大幅下降，房地产销售则急剧上升，而这种上升是在牺牲利润下的走量。

华夏幸福，到底经历了什么？

又要靠卖房子单骑救主了？

华夏幸福总裁孟惊不太喜欢“另类地产”这个词，他更愿意用官方的定义：产业新城运营商。

确实，从2017年的财报来看，华夏幸福产业新城的业务，好比一枚火箭，正在脱离房地产的助推器，扶摇直上。

在当年的总收入中，华夏幸福产业新城，占比47.7%，达284亿元。这源于产业新城的利润率要远高于住宅开发。

2017年，华夏幸福销售额1522亿元。其中，产业新城的园区结算收入299亿元，房地产业务签约销售额1200亿元。

在去年京津冀楼市一蹶不振的大势下，华夏幸福的产业新城收入让华夏幸福没有倒下。

华夏幸福财务总监吴中兵称，华夏幸福左手是房地产，右手是实体经济园区。

华夏幸福得益于两只脚走路，一只脚跛了的时候，另一只脚可以撑住，另一只脚跛了时，这一只脚也可以撑住。

2017年华夏幸福靠产业新城撑住房地产的颓势，到了2018年二季度，它又要靠房地产来撑住产业新城的跛脚了。华夏幸福的经营简报显示，2018年二季度，其产业园区结算收入为49.28亿元，同比陡降44.82%。

而与此同时，二季度其房地产销售300.19亿元，涨了57.91%。

在从区域结构来看，二季度房地产销售中，主要来源为京津冀，其二季度销售面积达246万平米，占总销售面积（385万平米）的64%。

华夏幸福环京售楼的复苏从2018年开始已有迹象，一季度京津冀房地产销售面积为152万平米。

2017年一二季度，是华夏幸福环京售楼最惨淡的时候，当年二季度销售面积仅为90亿平米左右。当年，为了弥补环京区域的惨淡，华夏幸福发力环南京、环杭州等新拓展区域的住宅销售，非京津冀地区的销售占比从7%提升至23%。

2016年是环京楼市的黄金时期，华夏幸福2016年二季度京津冀售楼面积接近300亿。

2018年二季度，华夏幸福环京售楼又接近恢复到了2016年的高度。

房子卖得好是靠降价促销？

在2018年2000亿元的销售目标占比中， 孟惊希望“环京和外地各占一半”。

从目前数据来看，非环京区域下半年还需要继续努力，才能达成孟惊的目标。

然而，华夏幸福今年在环京津冀销售量快赶超2016年高峰期，是在牺牲了利润的前提下做到的。也就是说，这种走量，是降价促销的走量。

数据显示，2018年二季度，华夏幸福住宅的销售均价为7785一平，而在2016年二季度，均价为10470一平。

除此之外，2018年华夏幸福的住宅销售面积跟以往相比，是“注水”的。此前，华夏幸福由于其跟地方政府签署了产业园区协议，在其独揽一级开发和基建之下，在其“势力范围”内的住宅开发，一般都是华夏幸福独家操盘。

吴中兵就表示，现在房企的销售排行榜上前二十名里销售额和权益销售额只有一家是100%相等的叫华夏幸福，别人都是50%到70%、80%。

在房地产行业凛冬已至，房企普遍抱团取暖的大势之下，华夏幸福也开始寻求外部合作伙伴。

2017年华夏幸福在任丘、永清、香河的地块已经引入了其他房企。2018年2月，华夏幸福子公司与旭辉集团子公司在嘉善区域内联合竞得两块土地。在环南京区域，华夏幸福跟东原、弘阳等地产企业已开始开展合作。

“也就是说，华夏幸福二季度的地产销售量已经不同于往年，100%属于它的了，由于存在合作开发的情况，归到华夏幸福下的就会变少，具体要看其权益比重。”一位主要布局在京津冀的房企高管表示。

仓促卖股为哪般？

产业新城收入陡降，住宅开发低价促销导致利润下降，这让华夏幸福的资金链颇显紧张。

2018年一季度财报显示，一季度末其净资产为388.31亿元，扣非净利润为21.57亿元，经营活动产生的现金流-96.03亿元，投资活动产生的现金流为-32.68亿元，筹资活动现金流为-68.33亿元，上述三项现金流合计之后，其现金及现金等价物减少197.15亿元。

此外，华夏幸福的控股股东华夏控股已将其一半以上的股份质押。

目前，华夏控股直接持有华夏幸福股份 1822373118 股，占本公司总股本的61.67% 。 华夏 控 股累 计 质 押 本公司 股 份 合 计 1151020000 股，占其持有本公司股份的63.16%，占本公司总股本的 38.95%。

7月10日，华夏幸福的控股股东华夏控股将其19.7%股权转让给平安资管。

地产公司引进其他战略投资者，本是常事。

2017年7月27日，旭辉控股按每股3.5港元向平安投资管理人增发5.45亿股股份，占扩大后股本约7.4%。

2015年4月，碧桂园引入平安集团成为第二大股东，中国平安以每股2.816元，斥资62.95亿元入股，占当时碧桂园扩大后股本的9.9%。

不过上述两个案例都是地产公司发行新股来引资，而华夏幸福则是通过老股转让的形式。

不仅此也，华夏幸福此次“卖股”还附设着苛刻的条件。

华夏幸福对平安资管做出业绩承诺：从2018年起连续三年净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即不低于114亿元、144亿元、180亿元。

此外，本次交易之后，华夏幸福须出让两个董事会的席位给平安资管。

疾风暴雨的架构调整

接近华夏幸福的人士王敏表示，目前（华夏幸福）公司内部正在进行人员和架构调整。

王敏称，他在华夏幸福工作4年多时间的时间里换了5个分管总经理，很多员工没待多长时间就走了，有一个员工待了一个月就离职了。

“为了拓展业务，华夏幸福从知名房企挖来不少人，但是那些人面对华夏的公司文化和业务节奏又不一定能够适应，这导致华夏人员变动太快。”王敏表示。

而华夏幸福在环京之外的拓展并不顺利，王敏称，华夏以前在环京办什么事都顺利，但是出了京津冀地区，这一套就不一定吃得开了，尤其是到了比较发达的地区，政府不一定非需要你不可。

王敏称，在环京区域，华夏掌控了土地一级开发环节，在随后的土地招拍挂中，华夏跟政府沟通好了，基本都是通过设置特定条件以起拍价拿地，但是在无锡等地，就不一定行得通了。比如有一次有一地块拍卖，突然杀出一家叫华发的开发商，以1.2万一平的价格拿下了地块，让华夏非常吃惊。

“在镇江也有类似情况，在签产业园区协议的时候，华夏以为政府能够在二级土地开发上低价把土地给它，但之后发现，政府还是以公开招拍挂的形式让价高者得。”

对于华夏幸福资金链的情况，王敏表示，从住宅开发这块来看，工程方面的供应商从华夏幸福拿款没有像之前那么顺畅了。