古城商业升级求变，保定万博广场蓄力前行
————点亮一座城 被忽视的非一线城市商业地产“领路人”
编者按：
离乡望月，时常想起熟悉的巷陌以及新兴的商场
移乡废食，无比怀念家乡的味道以及味聚的街站
购物聚餐，去的是越来越熟悉的潮流前线
假日休闲，开始在乡野田间跟综合体间切换
异地游览，奔的是点亮这个城市的标志和名片
......
每一座城市都有这样一些商业项目，它们从出现到发展，始终以独特的影响力改变着这座城市。尤其是在商业较不发达的非一线城市，一个优质商业的出现，对城市的影响力不可小觑，它小到改变城市人的消费观念，大到引领一种新的城市商业模式。但由于处在非一线城市，行业的关注度不够，这些优质商业常常被忽视。对此，赢商网独家策划《点亮一座城 被忽视的非一线城市商业地产“领路人”》系列报道，寻访那些“隐匿”在非一线城市中的标杆商业。
浩荡春风起，千年大计定。从2017年3月河北省正式对保定在京津冀协同发展战略规划进行定位，到2017年4月，中共中央国务院决定设立河北雄安新区。由此，开启了京津冀协同发展的新篇章，也开启了保定发展的新时代。
有业内人士认为，多重利好消息，会让保定的商业地产市场跨入快车道。
传统商圈格局分散
一直以来，保定商业发展并没有形成集中的CBD，市内主城区的商业格局处于分散状态，实质上保定已经初步形成多城市中心的格局。经过多年的商业发展，目前保定形成了几大传统商圈，如裕华路商圈、朝阳大街沿线商圈、东风桥商贸广场商圈等。这些商圈商业模式较为老旧，辐射范围较大，但是商圈内项目确实以旧项目为主。
一位陈姓业内人士向赢商网介绍说，保定的商业格局与大多数二三线城市一样，商业项目比较集中，商业模式以百货为主，大体量和潮流的购物中心还较少。
据陈女士回忆说，在20年前，保定的核心商圈是裕华路商圈，它从裕华西路一直到老火车站，道路两边都是最早期的沿街商铺，售卖的商品也比较低端。到了上世纪90年代，朝阳南大街时代广场开始兴起，时代商厦、银座、国贸大厦、茂业奥特斯莱、北国先天下等项目先后聚集于此，形成了一个新的商业中心。
从保定的商业格局可以看出，保定最主要的城市“中心”地带可以说基本上位于东风路、朝阳大街、裕华路沿线。东风路和朝阳大街自不必说，时代商厦作为保定老牌商场，历经20年风雨，经久不衰，在其辐射作用下，朝阳大街沿线陆续有保百购物广场、北国先天下、万博广场落户。
古城商业“新秀”
近些年，保定商业格局在不断变化之中，但是根本性的变革并未出现，整体格局依旧以百货等传统业态为主。不过由于政策等利好的推动，保定的区域位置已逐渐成为商家必争之地，不少开发商纷纷在此落子，上文提到的万博广场便是较为亮眼的项目之一。
据赢商大数据显示，万博广场位于保定市竞秀区朝阳大街与东风路交汇处，于2013年开业，集写字楼、公寓、休闲广场和Shopping Mall于一体的大型综合体，商业体量达到12万平米。
该项目地理位置优越，处在保定市政府东边，周边居民区较为密集，常住人口约54.5万人，高于同城项目均值354%，消费客群十分可观。公交线路52个，高于同城项目均值252%，交通条件十分便利，为项目发展提供良好的客群和交通基础。
经过记者实地走访发现，万博广场在保定发展良好，其周边拥有茂业百货、茂业奥特莱斯、时代商厦等商场，但从体量上远不及万博广场，并且项目老旧，业态分布较为混乱，品牌引入略显乏力。
万博广场地下三层、地上六层，地下一层拥有沃尔玛超市和美食小吃；一、二层以服装零售为主，多为快时尚和运动品牌，定位中低档；三层分布儿童业态；四层引入健身、卡丁车等运动休闲品牌；五、六层分布影院和餐饮业态。项目整体业态分布清晰，品牌引入要好于其他商业项目，包括小米之家、京东之家等新零售门店和mini KTV等新型娱乐设施。
与其他项目相比，万博广场客流量居多。在周五的工作日，也有不少消费者前来购物，中午午饭时间，餐饮区的消费者明显增多，万博广场配有写字楼，或许周边白领午间会来此就餐。
笔者采访了商场内的几位消费者，多为年轻女性。她们表示，相对于其他商场，更喜欢来万博购物，品牌很多，并且适合年轻人购买，除此之外，娱乐业态较多，平时约朋友吃吃饭看看电影，这里都可以满足。
未来商业如何“旧貌换新颜”
随着消费升级不断被提起，商业地产发展已经进入到更新换代的新阶段，传统的零售业占比不断缩小，商场里出现更多的休闲娱乐业态，各地的传统百货开始调改转型，新项目入局，带来全新运营模式与理念，保定的商业市场也在破除困境中前行。
一位林姓业内人士告诉商业地产观察，与石家庄形成北国一家独大的商业格局不同，保定的商业布局还是比较平均，市场对竞争的态度也较为开放。同时，保定当地不缺乏年轻消费群体，因此市场对年轻品牌和潮流购物中心业态比较容易接受。
商业市场新秀万博广场开业几年来反响不错，在周边还有茂业百货和保定奥特莱斯，可以形成集聚效应，新业态聚集定会吸引年轻的消费群体，借此推动整个商业市场的升级转型。
当地某业内人士称，虽然这座百年古城不乏历史的痕迹，但商业发展不可能却步不前，先进的商业水平是推动城市发展的重要因素之一。希望未来会有越来越多像万博这样的综合体出现，为保定商业升级和城市发展注入新活力。
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