北京商业的变局与机遇，城市更新正在进行时

编者按：以“探索有道 体验无界”为主题的2018中国体验式商业地产论坛将在10月24-25日在深圳华侨城洲际酒店举行。在此之前，赢商网策划“中国城市体验商业进阶”系列报道，挑选商业成熟的一线城市与近年火爆的新一线城市代表，从城市角度解读体验商业的迭代更新。对标著名商业城市，这些城市还有哪些商业新机会？城市商业的创造者们又是如何在探索中创新前进，在前进中发现机会并把握未来商业浪潮的。

消费升级下的北京商业市场暗流涌动……

在当下新零售愈演愈烈、新旧模式对冲的“混沌”时期，北京作为中国商业市场的风向标，它的任何变化和表现都可能成为其他城市商业市场的预演。

而今天的北京商业市场，正朝着新时代迈进，购物中心市场一派欣欣向荣，新项目带着新模式、新玩法入市，老项目积极调整变革也不甘示弱。北京商业的变局俨然成为国内商业范式变革的前奏。

北京商业从百货业态的辉煌开始

代表项目：王府井百货、北京SKP

讲起北京商业地产的发展历程，必须要从北京百货开始讲起。80年代末至90年代末，北京掀起了建立百货商店的热潮，大量百货店涌现，发展至今，其中很多百货品牌依然为北京商业地产中不可忽视的一股力量。

王府井百货  来源：赢商网

王府井百货建立于1955年，是新中国成立后，由国家投资建造的第一座大型百货商店，又称“新中国第一店”，这座北京乃至全国知名的百货大楼的出现，为王府井商圈雏形的确立立下了汗马功劳，其资源优势在于“百货、化妆品、服装、鞋”这样的零售类商业内容，是本地人以及游客最乐于光顾的商场之一，王府井百货也因多年历史及超高人气，确立了在北京商业地产市场中的“老大哥”地位。

北京SKP  来源：赢商网

既然说到了北京商业“老大哥”，那么也要谈谈北京商业的“一姐”北京SKP。2007年，台湾新光三越和北京华联联手打造的新光天地开业。2015年，华联全面接手商场并更名为北京SKP，其商场面积18万㎡，基本汇聚了所有主流的国际奢侈品、国际精品，且在其2-4层规划的SKP Select买手集合区域，囊括了大量国际一二线设计师品牌；不少租户品牌会提供专供SKP的限量款，令商场的品牌、货品有很强的吸引力。行至目前，SKP依然连续数年稳居国内销售额最高之位，2017年销售额更是达125亿，成为了仅次于伦敦哈罗德的全球第2大百货商店，成为“内地百货之王”。

从百货主导到购物中心兴起

代表项目：西单大悦城、北京apm

商业地产的沉浮瞬息万变，没有一种商业形态和模式可以始终主导市场。随着北京消费群体的迭代与消费观念的升级，百货业态也渐渐退出北京商业地产市场主导地位，Shopping Mall接棒而来，在2008年奥运前后，西单大悦城、北京apm、银泰中心等大批购物中心涌现，经历了初探、发展、繁荣、竞争完整的购物中心发展历程，至今留下的项目基本都成为了其区域的标杆商业。

西单大悦城  来源：赢商网

西单大悦城是中粮集团大悦城系列的经典之作，也是全国首座大悦城。西单大悦城2008年开业，商业面积10.5万㎡，为北京消费者不间断的引入诸多了优秀品牌，这里有西班牙国宝级品牌ZARA，瑞典服饰零售巨头H&M，有融合美国西部风味和法国浪漫设计的GUESS，有源自希腊的时尚配饰Folli Follie，有简约自然、充满现代生活哲学MUJI。

西单大悦城在开业当年即实现盈利、直接跳过了养商期的“早熟”曾被业界视作奇迹。2017年，西单大悦城销售额超41亿元，客流超2600万，按照商业地产周期论，这座购物中心正在“逆生长”，业界也都在期待，作为北京购物中心标杆的西单大悦城未来还会带来怎样的惊喜。

北京apm    来源：北京apm官网

2008年，新鸿基地产接手的新东安市场，更名为北京apm，北京apm坐落于王府井步行街上，商业面积为9.6万㎡，定位于年轻、时尚、体验的购物中心，北京apm从未游移不定其定位，10年时间里，北京apm引进多个首次进入王府井商圈甚至北京的国际时尚品牌，如NikeBeijing、Breguet、Crayola、C&A、CPU、哥伦比亚、怪诞城之夜等，加上不断的创新调整，不但成功转型，而且一跃超过东方新天地，成为众商业项目瞩目的学习样本。

从盒子Mall到开放式街区

代表项目：三里屯太古里、蓝色港湾

在国内商业地产领域，从来不缺少创新和勇气，行业得以向前发展，也正是来自一个个运营商的“敢为人先”，在购物中心占据北京商业市场中主导地位之际，开放式街区这种新型的商业模式在寸土寸金的北京崭露头角。

三里屯太古里  来源：赢商网

三里屯太古里，2008年南区开业、2010年北区开业，商业总面积有17.2万㎡，这个当初不被看好的项目，却带来了最新潮的市场品牌、最新发售联名款、各种潮牌快闪店、各类明星营销活动，如今已经成为北京潮人最聚集的区域，成为了国内开放式商业街区的商业模式的代表项目。潮人打卡地三里屯太古里不断引进了新品牌，其中不乏初次进驻北京或者国内市场的新品牌，比如南区的桃园眷村，余文乐的Madness，Ed Hardy Skinwear；北区的Lululemon，Gentle Monster，小脏鞋GGDB等。

蓝色港湾   来源：赢商网

2008年开业的蓝色港湾国际商务区，位于朝阳公园西北湖畔的欧式商业小镇，这座是中国首创的Lifestyle Shopping Park，在国内对Lifestyle Shopping Park 商业概念并不是特别了解的情况下，定位年轻时尚一族的蓝色港湾走在了前沿，蓝色港湾由19栋2到3层的欧式建筑组成，总营业面积达15万平方米，在露天开放的消费环境中集娱乐、休闲、购物、餐饮等多种业态为一体。开放式街区商业项目初期运营不易，但市场总是在更新迭代，消费者需求更是不断变化，蓝色港湾在市场观察下慢慢适应发展，探索找寻属于自己的商业经营模式，如今的蓝色港湾在这几年的市场竞争中已经保持了较为稳定的增长速度。

多元创新场景探索成主流

代表项目：侨福芳草地、朝阳大悦城、北京坊　　 

在北京商业地产市场从“增量时代”向“存量时代”转换之际，北京的商业市场细分不断深化，项目定位升级、个性化明显，体验式商业成为主流，各个运营商都在建筑、场景、Ip营销等各个环节进行创新突破，其中北京的三个体验式商业代表性的项目，朝阳大悦城、侨福芳草地、北京坊成为了各个商业项目竞相模仿的对象。

朝阳大悦城  来源：网络

2010年开业的朝阳大悦城总商业面积23万㎡，商场业态丰富，儿童、餐饮、服务、教育、影院娱乐等功能一应俱全。朝阳大悦城在主题空间打造、主题性推广活动、品牌调整升级等方面不断进行创新探索，业绩亮眼，其打造的“悦界”和“拾间”已然成为业内标杆。

 “悦界”是生活方式主题空间，在室内营造了露天小花园的感觉，引进了书店、家居生活、花艺、精致餐厅等，打造了闲适的生活情景；“拾间”是匠心慢食空间，“拾间”开业至今，销售坪效比改造前增长超过100%，并高出朝阳大悦城全场餐饮业态均值20%，朝阳大悦城是当之无愧的创新场景领路者。

侨福芳草地  来源：网络

2012年开业的侨福芳草地是一个20万㎡的商业综合体，商业面积约5.8万㎡，独特、开阔的建筑风格，散落四处的数百件艺术品都是芳草地的艺术标签。由于芳草地购物中心擅长艺术品的经营，打造了艺术博物馆式的空间，艺术主题的活动、大型活动、展览活动都办得出彩，吸引了大量目的性消费人群和旅游观光人士，俨然成为了商业地产领域的新“网红”。侨福芳草地购物中心内餐饮业态有鼎泰丰、度小月等著名特色餐厅等，以及米其林三星餐厅Opera BOMBANA，并引进了影院、书店等文化体验业态。

北京坊  来源：北京坊

2018年，星巴克臻选北京坊旗舰店和MUJI HOTEL在北京坊相继开业，两大超级品牌首次的集结，使得北京坊这个老街区更新项目也迅速的吸引了行业内的关注。北京坊目前已经引进了星巴克臻选北京坊旗舰店、MUJI HOTEL、Page One书店、WeWork创意办公空间四大主力店，未来还会引进更多新生活方式品牌店。北京坊定位于“北京文化新地标”，它植根于大栅栏600年文化历史街区，地处北京中轴线，文化底蕴深厚，同时毗邻故宫博物院、中国国家博物馆、国家大剧院等众多著名历史文化场所，是一个将文化、艺术、设计、生活方式、中国元素等相融合的体验型商业街区街区。　　 

结语：探索有道，创新无界，北京城市商业发展不断传承创新，百货商业开启北京近代商业纪元，购物中心带来全业态一站式消费享受，开放式街区重新定义商业地产新模式，体验式商业项目焕新Life Style，消费体验在此过程中不断升级，在商业地产更新迭代加速的时代，“存量最大”的北京俨然会开启商业的前奏。