穿越半个世纪时空 一文读懂云南商业地产发展史

编者按：以“探索有道 体验无界”为主题的2018中国体验式商业地产论坛将在10月24-25日在深圳华侨城洲际酒店举行。在此之前，赢商网策划“中国城市体验商业进阶”系列报道，挑选商业成熟的一线城市与近年火爆的新一线城市代表，从城市角度解读体验商业的迭代更新。对标著名商业城市，这些城市还有哪些商业新机会？城市商业的创造者们又是如何在探索中创新前进，在前进中发现机会并把握未来商业浪潮的。

    （赢商网云南站报道）历经数十年发展，新中国成立后的云南商业，已经发生了翻天覆地的变化。然而回顾历史，对整个云南商业地产的发展脉络，并没有多少人有清晰的认知。

那么云南商业地产的发展都经历了哪些阶段，每个时期又有一些怎样的特点？针对这些问题，赢商网进行了多方采访，力求通过多维度信息构建的“商业时光机”，还原出云南商业地产的发展脉络。

百货时代

1、起步阶段（1959-1989）：计划经济下一个时代的回忆

从民国时代一直到解放初期，云南商业的发展可以说十分缓慢，几十年间基本上是以老式的街铺、摊点为主要商业形式，售卖的商品也大都是一些生活必须品。

图：原昆明百货大楼

直到1959年，为了满足昆明老百姓的购物需求，同时也为了向国庆十周年献礼，昆明市政府投资在正义路南端建成了当时号称为“昆明十大建筑”之一的昆明百货大楼，这也成为了云南商业地产发展的开端。　　 

昆明百货大楼不仅仅是云南历史上第一个大型百货商场，也是当时整个西南地区规模最大的百货，在计划经济时代成为了云南人向往的购物圣地。而以百货大楼为中心的三市街、正义路、南屏街，也开始逐渐成为了云南最早的一个成熟商圈，至今仍然具有很大影响力。

图：原东风大楼

1961年，位于昆明人民中路与东风西路交叉口的东风大楼落成，开设东风百货商店，也是昆明的第二家百货。东风百货商店的出现，分流了不少昆明百货大楼的购物人群。而自东风百货大楼落成，直至上世纪80年末，昆明的商业地产进入了一个20多年的停滞期。　　 

2、发展阶段（1989-1997）进入黄金时代 创造了惊人业绩

随着改革开放的到来，昆明商业地产又在1989年重新开启了其发展的进程。这一年，不仅位于北京路808号的盘龙百货大楼开业，与昆明百货大楼一街之隔的五华大厦，也在东风西路上落成，错落有致的外形和大厦广场上的夜景喷泉成为昆明市中心的“地标建筑”。

图：五华大厦

从副食品、服装到家电产品，当时的消费者能在五华大厦找到别的商场没有的品种和款式，彩电、摄影器材、维修服务等都是昆明一流。上世纪90年代，五华大厦不仅在昆明有足够的影响力，很多州市上买彩电的人都慕名而来，其影响力甚至扩展到四川攀枝花、贵州凯里、六盘水一带。1996年12月5日，五华大厦占用云南企业的上市名额，在深圳证券交易所成功上市，成为云南商业地产第一股。

图：西南大厦开业

1994年，昆明西南商业大厦紧随五华大厦开业，青年路商圈开始形城，很多昆明人第一次近距离接触到了电动手扶梯。开业七年中，西南大厦曾凭借日销售430万元的最高记录，跃入了全国商业中心城市商业零售企业前20名之列。1999年的销售额高达7.7亿元，跻身全国百货零售业100强之列。　　 

3、升级阶段（1997-2005）品质不断提升 购物中心模式开始萌芽　　 

1997年，金格百货的前身，位于白塔路上的金龙百货开业，为昆明消费者带来了众多国际大牌。金龙百货后来更名为今天大家所熟知的金格百货，不仅成为了云南本土百货品牌中的佼佼者，也将整个百货时代的昆明商业推向了一个全新的高度。如今金格百货仍然是昆明为数不多的几个成功百货品牌之一。

图：金格百货昆明首店

在本土百货品牌不断发展的同时，外来百货品牌也开始逐步入驻云南市场。2001年初，随着昆明柏联广场的开业,百盛百货作为柏联广场的第一大主力店正式进驻昆明，同样以高品质的品牌组合进一步提升了云南商业的品质。　　 

同时，商业面积5万平方米的柏联广场也不再是纯百货的传统模式，引进了国外先进的SHOPPING MAIL商业管理模式，并将一部分的餐饮、休闲业态引入到项目中，带来了昆明第一家肯德基餐厅。自此，购物中心的雏形开始在昆明出现。

图：开业初期的昆明柏联广场

到了2003年，经营不善的五华大厦被盛兴集团斥资3亿元整体收购，并更名为“盛兴购物广场”，打造了一个集超市、时尚百货、家电、主题餐饮、美容美发于一体的商场。“盛兴购物广场”开业当天，销售额就突破了2000万元，创造了昆明乃至整个云南同行业开业的最高纪录，人们仿佛看到昔日五华大厦繁华之势重现。　　 

然而2003年以后，整个昆明的百货行业竞争已经白热化，成规模的百货门店已经达到10多家，而很多经营不善的百货品牌开始逐步衰弱。虽然“盛兴购物广场”随着盛兴集团的急速陨落难逃衰败厄运，但人们也看到了一种全新的商业模式即将成为未来的主流。　　 

购物中心时代　　 

1、（起步阶段）（2005-2009）：购物中心问世昆明  多个商业项目开工建设　　 

2005年，是云南商业地产标志性的一年。在百货时代激烈而残酷的竞争中，随着昆明旧城改造、道路改扩建等城市建设的加速，昆明商业地产的发展迎来了转机。不少大型商业项目开始筹备，一个崭新的商业发展时代就要到来。

图：重新打造后的新西南广场

而在这一年，被昆百大收购后的西南商业大厦，经过重新打造以后，不仅在硬件改造上增加了40多部扶梯、直梯、观光梯。还以当时全新的业态组合模式，为昆明消费者带来了一个集零售、餐饮、娱乐、电影超市为一体的“百大·新西南广场”，这也被认为是云南商业发展史上首个真正意义上的购物中心，标志着云南购物中心时代的到来。　　 

在随后的调整中，百大·新西南广场的业态进一步丰富，不仅加大了餐饮的比重，将禾绿寿司、味千拉面等今天被昆明人熟知的品牌，首次引进昆明。还引进了环银影院、宝力豪健身机构、电玩、儿童游乐等当时绝对的新业态。到了2006年，百大新西南的业态组合已经能够媲美全国水平的购物中心。

图：开业初期的顺城购物中心

在新西南广场重新获得市场认可的同时，云南的商业地产发展也进一步加速。2007年，由赛轮地产打造的顺城购物中心、世纪金源集团打造的世纪金源购物中心、昆百大集团在昆明百货大楼原址上打造的百大新天地购物中心，都已经在如火如荼的建设之中，而这一年由昆明之江置业负责打造的昆明老街项目一期工程正义坊购物中心，也正式动工修建。　　 

同样在2007年，云南百货行业的发展也在继续推进，位于青年路的金鹰百货正式开业，以一个近4万平方米的高档百货店抢滩云南市场。　　 

图：金鹰百货昆明首店

到了2008年，百大新天地继新西南广场后，再度以购物中心的模式与昆明消费者见面。这个层高达到11层的购物中心，定位“年轻、时尚”，引进了众多时尚品牌，吸引了都市年轻一族的追捧。百大新天地是昆明首个主打快时尚的购物中心，开创了昆明商业项目明星营销的先河。　 

2、（发展阶段）（2009-2014）：三大购物中心开业 开启购物中心时代　　 

来到2009年，云南商业发展迎来了具有里程碑式意义的一年。随着顺城购物中心、正义坊购物中心、世纪金源购物中心等项目的陆续完工，云南在这一年迎来了三大购物中心扎堆开业，结束了昆百大系购物中心占据整个昆明市场的局面，开启了云南商业发展的购物中心时代。这一年，昆明不仅有了王府井百货，还有了百老汇影城打造的西南地区第一块IMAX荧幕，《阿凡达》上映期间创造了周边城市乘飞机来观影的盛况。

图：开业初期的世纪金源购物中心

随后的2011年，紧邻新西南广场的金鹰购物中心开业，为云南消费者带来了一个由零售百货、精品超市、生活餐饮、休闲娱乐等多种商业业态组合而成的shopping mall。自此以青年路、三市街为核心的昆明主城商业中心形成，在相当长的一段时间聂占据着无法撼动的核心地位。

图：南亚风情第壹城

2012年，云南首个区域性购物中心南亚风情第壹城开业，南市区商业时代来临，标志着昆明城市综合体发展到一个全新的时期。南亚风情第壹城在昆明主城区外的问世，让昆明单一中心的商业格局开始发生改变。同年，星巴克在昆明顺城开出了它在昆明的第一家店，由此也拉开了外来连锁咖啡品牌的进驻热潮。

图：七彩ME TOWN购物中心

在大项目不断发展的同时，社区型的商业项目也开始悄然兴起。2013年，位于昆明白塔路的七彩ME TOWN正式开门迎客，后来发展成为云南首个具有影响力的社区型购物中心。同年，位于北市区的欣都龙城也宣告开业，同样定位社区型的欣都龙城，与北城财富中心一起，构筑起了北市区商业的一片新天地。　　 

3、（升级阶段）（20014-2017）：商业项目遍地开花 全面进入购物中心时代　　 

时间来到2014年，这一年，云南商业发展全面升级，昆明迎来了三个大型购物中心。万达集团第一百店，昆明西山万达广场开门迎客，红星商业旗下的爱琴海购物公园，同德实业倾力打造的昆明广场也都相继开业，海底捞、万达百货等新品牌入驻昆明。同时，七彩云南花之城、工人文化宫商业广场、滨江俊发广场，以及金茂丽江J·LIFE、玉溪世纪乐地商业步行街等项目也在这一年开业，昆明从单一中心逐渐演变成多中心共同发展的局面，昆明商业也呈现出“南北呼应”的格局

图：昆明西山万达广场

图：昆明广福路爱琴海购物公园

图：同德昆明广场

2015年，虽然整个地产行业的市场环境并不景气，但云南的商业地产发展还是取得了不错的成绩。在昆明，海伦城市广场、现代广场、云路中心、保利中心等社区商业项目相继开业，公园1903金格奥莱、斗南花花世界首期商业等特色鲜明的商业项目也开门迎客，同时位于昆明呈贡新区的百大新都会部分开业，拉开了昆明呈贡新区的商业序幕。而这一年，云南地州的商业也开始发力，万达全国第三个大型文化旅游项目“万达版纳国际度假区”开业，西双版纳万达广场也同期开业。

2016年，云南商业地产继续向前发展，开业项目持续增多。昆明的南亚风情第壹城NEW MALL开业成为老牌购物中心调整的标志性事件，而呈贡新区七彩云南第壹城、实力心城·汇力花千坊文化艺术商业街等商业项目的开业，也标志着呈贡商业正式起航。在昆明主城区的大都摩天购物中心、低碳中心漫谷主题商业区、C86·山茶坊等项目这一年相继开业，同时位于昆明郊区太平新城的砂之船奥特莱斯也正是开业，不断壮大了昆明商业的阵容。在云南各地州，位于宜良的愿景城市广场开业，位于玉溪的极中心商业广场也都纷纷开业。

图：昆明砂之船奥特莱斯

到了2017年，云南地产行业回暖，然而商业项目的开业速度却有所放缓。在昆明，西城COHO的开业来拉了昆明西市区商业发展的序幕，银海清溪渡广场的开业也标志着昆明又一个本土商业开发企业启航，银河置信广场一期商业的开业进一步促进了呈贡新区的商业发展，瑞鼎城购物公园、凯瑞特邻里中心等项目的开业，也助力了社区商业的发展。而在地州，大理昆百大泰业城、曲靖万达广场等项目也陆续开业，整个云南商业的发展更加平衡。　　 

新时代商业发展期　　 

进入2018年，随着龙斗壹号购物公园的开业，云南商业又将迎来新一轮的爆发，首次进入昆明的新城吾悦广场、中粮大悦城、金地兰亭广场等商业项目都将在这一年开业，还有昆明悦云天地购物公园、润城、实力花乐城以及地州的红河蒙自天马南湖荟、昭通中玺金界购物中心、丽江嘉和城、玉溪元江商业广场等特色项目，也计划在2018年实现开业。

图：昆明五华吾悦广场

从2018年开始，云南商业的发展也将全面进入新时代商业发展阶段，在这一阶段，随着越来越多的全国知名商业企业进驻云南，将加速整个云南的商业品质提升。而在全新的市场环境和激烈的市场竞争中，各类创新品牌和创新体验会逐步出现在云南商业市场，给消费者带来更好商业服务的同时，也会推动云南商业的发展水平向一线城市看齐。