济南贵和碰上青岛海信 同是顶奢为何现状截然不同

对于整个山东商业地产行业来说，济南和青岛作为政治中心和经济中心一直是其中发展的佼佼者。两城作为商业发展中心的商圈质量也远远高于其他山东城市。但是，作为商业发展的聚集地，城市与城市的商圈里，商业项目和周边人群等条件也往往有着很多的相似性。例如济南的泉城金街和青岛香港路，都是著名的顶级商圈，重要项目也往往聚集于此；而同样毗邻大学的青岛崂山商圈和济南山师东路，也因为主要消费者为大学生和年轻白领而在项目的品牌选择上有极高的重合度；同样以小吃出名的青岛台东商圈和济南大观园，则是很多美食爱好者的聚集地，同样的，餐饮业态就极其丰富；济南的洪家楼和青岛新都心，作为近几年新兴起的商圈，都是以品牌跨度大著名……

根据实地调研和后台数据考察，赢商网陆续推出双城商圈重点项目PK盘点，侧面展示山东商业地产行业的发展活力。

高端对顶奢，山东奢侈品聚集地发展天上地下

在山东，经营奢侈品的商业项目并不多，而济南泉城路贵和购物中心和青岛香港中路海信广场是其中开业时间最长，知名度最广，品牌公信力最强的两个项目。两个商场定位相似，引进的品牌相同，业态比例也大同小异，所在各区域位置也类似，但是却由于种种原因，使得现在一个惨淡经营，一个人气尚佳。

济南贵和购物中心：惨淡经营的高端百货

开发商：鲁能集团

商业面积：5.5万平米

所在商圈：济南历下区泉城路商圈

项目地址：山东省济南市泉城路101号

商圈定位：商圈中最知名的高端商业项目

开业时间：2013年09月6日（改造重开）

代表品牌：LouisVuitton路易威登、SalvatoreFerragamo菲拉格慕、ErmenegildoZegna杰尼亚、EmporioArmani安普里奥阿玛尼、Gucci古驰、HugoBoss雨果博斯、Burberry博柏利、MaxMara玛丝玛、Bulgari宝格丽、Cartier卡地亚、Dolce&Gabbana杜嘉班纳、Chaumet尚美巴黎、Tiffany&Co.蒂芙尼、Montblanc万宝龙、Dunhill登喜路、Bally巴利、Tod's托德斯、Hogan霍根、ArmaniCollezioni阿玛尼卡尔兹、Blancpain宝珀、IWC万国、JaegerLeCoultre积家、Omega欧米茄、Paul&Shark保罗鲨鱼、Piaget伯爵、Rolex劳力士、Vertu沃图、Chanel香奈儿、Dior迪奥、EsteeLauder雅诗兰黛、Guerlain娇兰、Lancome兰蔻、Biotherm碧欧泉、L'occitane欧舒丹、Sisley希思黎、SkI、Clarins娇韵诗、Clinique倩碧EVISU东京大阪福神青品|Kent&Curwen肯迪文、GianfrancoFerre费雷、TommyHilfige汤米希尔费格、Aquascutum雅格狮丹、Giada达、ArmaniJeans阿玛尼牛仔、BRAUNBUFFEL布兰施、Brax布莱克斯、DavidMayer、Naman大卫梅尔内曼、LIUJO、BrooksBrothers布克兄弟、Autason奥德臣、鄂尔多斯1436、Longines浪琴、Nisiss怡夕、Ports宝姿、彩虹名品店、E-Thomas、Ferrante费兰特、Swarovski施华洛世奇等

商圈分析：济南泉城金街，是济南名副其实的政治、经济、文化中心，北临大明湖，西靠五龙潭，南通泉城广场，东有解放阁，东南侧是黑虎泉，西南角为趵突泉。山东最具代表性的古街芙蓉街和珍珠泉都在此处。

除了丰富的旅游资源，泉城路还是济南商业项目最集中的地方。据赢商网不完全统计，泉城路有18家大型商业中心和众多小型商业店铺，是济南第一条以商业、文化、旅游、休闲功能为主，兼具交通功能的准步行街，是济南的高档消费区，也是济南市民主要的消费区。商业项目中，一类以恒隆广场，世茂广场，贵和购物中心等中高端购物中心为代表，另一类以宽厚里、芙蓉街等文旅项目为代表。这里汇聚了济南近一半的商业项目，也是济南商业地产行业发展最突出的商圈。

品牌现状：一楼是奢侈品聚集地。高端化妆品有雅诗兰黛、兰蔻、迪奥、香奈儿等，服饰高奢品牌有杜嘉班纳、Burberry、Gucci，高端珠宝品牌包括卡地亚、蒂芙尼在内都能找到。。二楼是轻奢和国际知名品牌，浪琴、宝姿、施华洛世奇等品牌均在此设店，这里还有着奢侈品养护的职能，也有高端眼镜专卖店，咖啡厅龟缩在二楼一角。三楼主打国内精品，珠宝配饰，女士内衣和美容美体在这里也有涉猎，三楼留出很大的空间作为VIP会员的服务场所，周大福、谢瑞麟、翠润等中式高端品牌落户这里。而四楼以男士品牌为主，涵盖着服饰、配饰、鞋履等方面，户外运动和家居家纺也安居一隅。五楼则是家电和数码，还有刚刚开业的当当阅界实体书店。六楼则有茶馆和中餐厅入驻，七楼的西餐厅、酒吧和健身中心显然是才进入的品牌。

青岛海信广场：山东人心中最信任的奢侈品商场

开发商：海信集团

商业面积：14.36万平方米

所在商圈：青岛香港中路商圈

项目地址：山东省青岛澳门路117号

商圈定位：商圈中唯一的高端商业项目

开业时间：2008年6月21日，2015年5月1日扩建升级开业　

代表品牌：LouisVuitton路易威登、Piaget伯爵、Cartier卡地亚、Burberry、daks、GUCCI、FVersace范思哲、PRADA普拉达、HERMES爱马仕、AudemarsPiguet、MaxMaraMaxMara、杜嘉班纳、BREGUET、BLANCPAIN、EMPORIOARMANI安普里奥阿玛尼、SERGIOROSSI塞乔罗西、TIFFANY&CO.、托德斯、GIVENCHY纪梵希、VacheronConstantin江诗丹顿、ROLEX劳力士、IWC万国、LOEWE、SalvatoreFerragamo、ErmenegildoZegna杰尼亚、Celine、Omega欧米茄、MYTENO、elegant-prosper、PENNYBLACK、MARELLAMARELLA、Max.coMax.co、JEFEN、Ein、MiaMia、HAUBER、PESARO、DAIDOHNEWYORKER大同纽约客、HAZZYSHAZZY、CRCARA、iCB、23KU、T.B2JEANS、LADONWA、CK(CalvinKlein)卡尔文克莱恩、NINEWEST玖熙服装、Jorya、kitera、STIZZOLI、Bernini贝尔尼尼、naersi、finity、INSUN、LioLa、marisfrolg、ELENAMIRO、artis、ELANIE依兰、Diesel、BIEMLFDLKK、nautica、MUNSINGWEAR、Y-3Y-3、JACKNICKLAUS黄金熊、ESCADASPORT、FLAVIOCASTELLANI、Theory、SeeChlo、MarcMarcJacobs马克雅可布之马克、GIADA2FCeline、DiDiBoy、BOSSsunwen、Eminento、FRANSITION法兰诗顿、MAURIZIOBALDASSARI、HAZZYSHAZZYS、、BRAXBRAX、Diesel2FBIEMLFDLKK、nautica、MUNSINGWEAR、CHARRIOL、谢瑞麟、venti梵迪珠宝、周大福、潮宏基、周生生、翡翠物语、田崎真珠、Dior迪奥、Chanel、Guerlain、植村秀、资生堂、赫莲娜、希思黎、帕尔马之水、纪梵希化妆品、卡拉汉、菲姐意大利生活馆、日本珍珠生活、丹巴度、自然之子B、路易迪高、NICI礼祺等。

商圈分析：香港中路商圈，是青岛政治、经济、文化的中心。2000年前后, 青岛政府的东迁使得诸多高端商家在这里布局落子,香港中路商圈迅速崛起，挤掉了原来龙头老大中山路。商圈崛起后，香港中路几乎成了青岛高端购物的名片。海信广场、万象城、银座购物中心等以高端品牌零售为主的商场拉高了整个商圈的消费水平，香港中路板块自然而然得发展成全青岛最“高大上”的板块，并且随着商圈内部商业项目的增减逐步升级。

从1998年至今，香港中路商圈经历了多次升级。在经过多次优胜劣汰之后，存留下来的百丽广场、永旺东部广场等商业项目构成了青岛较为高端的商圈。而2015年华润万象城的开业和海信广场二期调整则再次升级了香港中路商圈的商业格局。随后青岛中心、海航万邦中心、未来广场等高端商业体的开业也再次提升了了这段黄金区域的品味。

品牌现状：青岛海信广场作为目前青岛顶级的高端百货商场，一直以来走的就是高大上路线。2015年5月1日，海信广场扩建升级，目前来看，海信广场一楼依旧是顶级奢侈品重点聚集地，华伦天奴、杜嘉班纳、Jimmy Choo、Burberry、daks、GUCCI、FVersace范思哲、PRADA普拉达、HERMES爱马仕、AudemarsPiguet、MaxMaraMaxMara、杜嘉班纳等一线大牌都在一楼汇聚。二楼和三楼是MCM、MK、IT等组合了潮牌及设计师品牌入驻，比较偏向年轻化。除此之外，四楼除了餐饮和一些男士服饰零售意外，重点在于多个儿童俱乐部品牌的入驻，5楼则通过高端健身俱乐部的引进，促使整个商场业态的丰富化。目前海信广场独有品牌200余个，世界级品牌的比例达到了品牌总量的80%。

双城解析：

共同点：百货受到新商业模式冲击

贵和购物中心尽管名称上已经没有了百货的影子，但综合其项目整体业态，其本质依旧无限接近百货。在贵和购物中心刚刚开业的时候，曾经是泉城路上最受欢迎的项目。不过，后期随着恒隆、世茂、百盛、鲁商等企业的强势进入泉城路，加之电子商务的快速兴起，贵和系商场几乎是腹背受敌。尽管鲁能集团也在同时调整战略，但中端市场竞争太激烈，也将具有鲜明百货特征的高端贵和购物中心冲击的十分厉害。

对于海信广场而言，青岛的商业项目这几年层出不穷，各大商业综合体之间的竞争已从拼体量、拼招商，演化到如今的拼体验。从运营情况来看，无论是传统百货还是新型购物中心都面临着同质化竞争的情况。加上电商的冲击，内忧外患，传统商业想要谋求出路只能从购物体验方面入手。海信广场就在万象城、金狮广场等项目的开业后受到一定影响。比如前不仅刚刚撤出海信广场的丝芙兰专柜，就转而和一街之隔万象城的W社区开始了长远合作，9月底即将开业。

不同点：守旧和改革，两大高端百货人气客流大相径庭

2015年5月1日，海信广场扩建升级，引进了更多业态和更丰富的品牌组合，除了继续拉高自己顶级奢侈品百货形象意外，在其他的业态方面也进行了一系列调整。2楼和3楼组合了潮牌及设计师品牌，比较偏向年轻化，不仅引进更多餐饮品牌，也升级了儿童俱乐部和会员俱乐部，品牌风格及价位组合更适合高端人士，及年轻人。对于外地消费者也有了真正的接待能力。除此之外，海信的会员服务也在青岛商业综合体中位居前列。作为顶级百货店，海信广场针对会员推出了代客泊车、预留车位、代客送礼、物品寄存、会员特权联盟单位内消费享受优惠待遇等多项专属服务。

据统计，海信广场的客流保持在商圈购物总客流的30%左右。整改之后，奢侈品品牌的丰富度较高和包括一流的客户服务让海信广场自开业以来到现如今一直保持红火。而海信广场良好的服务体验，给他的经营加了不少分。

但对于目前依旧业态较为单一的贵和购物中心来说，即使品牌尽显奢华高端，但依旧客流稀少。有数据表明，从2013年重开至今，贵和在整个商圈中承载的客流量不足10%。尽管贵和坐落在旅游圣地泉城路商圈的中心，但对于外地旅游消费者而言，尽管贵和购物中心奢侈品品牌种类齐全，但对于有能力购买奢侈品的消费者来说，其名气和口碑远远不如青岛海信。尤其是商场引进的品牌，没有太忠实的回头客，而倍受欢迎的高端化妆品品牌，周边其他购物中心也有引进。对于真正的本地消费者而言，济南的消费情况也远远达不到贵和的消费标准，加之业态单一，最受欢迎的儿童业态和餐饮业态几乎没有，整个贵和成了逛无可逛，买无可买的清净之所。