济南恒隆对青岛凯德 港资对外企 高大上or接地气？

对于整个山东商业地产行业来说，济南和青岛作为政治中心和经济中心一直是其中发展的佼佼者。两城作为商业发展中心的商圈质量也远远高于其他山东城市。但是，作为商业发展的聚集地，城市与城市的商圈里，商业项目和周边人群等条件也往往有着很多的相似性。例如济南的泉城金街和青岛香港路，都是著名的顶级商圈，重要项目也往往聚集于此；而同样毗邻大学的青岛崂山商圈和济南山师东路，也因为主要消费者为大学生和年轻白领而在项目的品牌选择上有极高的重合度；同样以小吃出名的青岛台东商圈和济南大观园，则是很多美食爱好者的聚集地，同样的，餐饮业态就极其丰富；济南的洪家楼和青岛新都心，作为近几年新兴起的商圈，都是以品牌跨度大著名……

根据实地调研和后台数据考察，赢商网陆续推出双城商圈重点项目PK盘点，侧面展示山东商业地产行业的发展活力。

济南恒隆对青岛凯德，港资对外企，是高大上还是接地气？

作为有名的高档购物中心品牌，带有浓厚香港风味的恒隆广场除了上海的两个项目，其他城市的恒隆广场都属于惨淡经营的状态。2011年开业的济南恒隆广场，在开业七年之后，选择丢掉原本“奢侈”、“高档”的标签，走下神坛，开始努力调整品牌，以此来适应济南的商业环境。

而带着外企血统的青岛新都心凯德mall，却借着年龄小，业态丰富的便利，通过适配当地消费习惯的业态，在新兴商圈中独占鳌头，甚至影响了几站之隔的万达广场。　

       对于进驻山东的外地商业项目来说，是坚持一贯的高冷还是匹配当地的消费水平，这是一个非常严肃并且值得深究的问题。

济南恒隆广场：高当购物中心的“美食广场”之旅

开发商：恒隆地产

商业面积：17万㎡

所在商圈：济南历下区泉城路商圈

开业时间：2011年8月26日

项目地址：山东省济南市泉城路188号

商圈定位：曾经的泉城路商圈中心项目

（图片来源：赢商网）

品牌现状：如今的恒隆广场，二楼往上，品牌包括健身中心、美容中心、书店及咖啡厅、艺术学校、儿童游乐场等，餐饮品牌则选择更多元化。在零售服饰方面，优衣库、Zara、无印良品、全棉时代、热风等亲民品牌在扎堆进驻。

目前的济南恒隆，开业初期所选择的大部分高端奢侈品品牌已经不见踪迹，在留存的高端品牌的选择方面，除了知名度较高的施华洛世奇，斯沃琪、CalvinKlein等国际品牌，一些本土的轻奢品牌也被引进，比如东翼一楼的Roseonly。

为了吸引客流，恒隆广场每层都有多家餐饮品牌入驻，东西两翼的餐饮品牌已经达到51个，包含轻食、亚洲美食、时尚饮品等多个方面，业态占比已经超过30%。而8月份恒隆广场开始进行品牌整改，肯德基、麦当劳以及一茶一坐均被清出，而现在来看，恒隆广场所要调整的重点，就在于这占比30%的餐饮品牌中。

青岛凯德mall：自带流量的商圈老大

开发商：凯德集团

商业面积：10万㎡     

所在商圈：青岛市新都心商圈

开业时间：2016年6月28日

项目地址：青岛市市北区黑龙江南路18号

商圈定位：现在新都心商圈的核心项目

（图片来源：赢商网）

品牌现状：凯德MALL·新都心目前业态比例为餐饮占比35%、零售占比40%、服务配套占比25%。引入了77家中西料理、特色菜系、休闲餐饮等多个类别的餐饮品牌，以CGV影院和丽达精品超市两大主力店为核心。其余品牌为海底捞、外婆家、炉鱼、西贝莜面村、高第街、北李妈妈菜、胖哥俩、滇草香、东古来、翠元港式餐厅、许留山、so dam won、鑫燕坊、Q记南洋美食、Anne Karen 、MIXX、 IZZUE、单农、Cuneifrom、Sea To Sky、RE 调香室、“西西弗”书店等。

凯德MALL·新都心儿童业态覆盖儿童教育、娱乐、零售、服务等四大业态，是青岛业态较全、品类较丰富的儿童主题楼层，国内首个DUDA儿童乐园，儿童美发品牌Baby Q，儿童餐厅Cool Cook、儿童高端教育品牌星空琴行、大象先生、六艺学馆、金宝贝、儿童游泳主题馆、玩具反斗城等都进驻这里。

目前来看，凯德MALL品牌价格亲民，餐饮品牌丰富，靠近不少高校，这里也是目前大学生经常来消费的地方。

双城解析：

品牌对比：

共同点：商圈核心，客群的主要目的地

青岛凯德mall是凯德在全国落地的第100个主力店，也是在青岛的第一个项目，体量大业态多品牌丰富，一半以上的品牌都是首进青岛，主力店和半主力店也是著名品牌，从开业初期到现在客流川流不息。加之近几年来体验式购物越来越受到青睐，凯德mall在整个商圈中几乎独占鳌头，没有对手。

而凯德mall所在的新都心商圈，则是近几年青岛市政府重点打造的商务区，属于“新市北”的商务和政务中心。随着城市的扩张，新都心作为成为城市商业的发展中心。周边的人群将会越来越多，未来的商业地位将逐步和香港中路相似。而凯德mall作为新都心商圈中的核心项目，自然承载了整个商圈的客流。加之业态丰富度极高，品牌的数量也较之周边项目更多，凯德mall几乎已经成了新都心的代名词。

（凯德mall  图片来源：赢商网）

而对于济南中心泉城路商圈来说，恒隆广场是其商圈中开业最早，也是体量较大的一个项目。开业之初，集精品超市、名品名牌、豪华影院、世界餐饮等于一体，网罗了国内外300多家品牌店铺，其中超半数为国际时尚品牌，且40%以上为初次进入济南。当时也引起了济南商业圈中不小的震动。即使目前恒隆发展式微，但依旧是泉城金街的重要的商业项目。外地游客前来旅游的时候，恒隆广场也能吸引不少人的眼光。

不同点：接地气VS高档，一个朝阳一个七年之痒

恒隆广场如今走到7个年头，随着国内零售市场消费放缓，奢侈品消费低迷，加之济南多个综合体商业项目的逐步落成，济南恒隆在过去几年，市场表现并不理想。为求生存，从2016年第四季度开始，项目开始进行大批量整改和租金下调。而原本定位为高端奢侈品聚集地的港资恒隆，为了适应济南本地市场，也不得不次采取用餐饮吸引人气的策略。目前，恒隆广场内餐饮品牌业态占比为32%。远远高于其他的业态配比。遭遇七年之痒的济南恒隆做出了几乎改头换面的调整。

（济南恒隆广场 图片来源：赢商网）

不过，今年8月份，从曾经的济南消费者心中“高大上”的奢侈品品牌聚集地，已经摇身变餐饮扎堆的“美食中心”的恒隆广场，再次做出品牌调整的策略，不到两月，三家在恒隆广场入驻6、7年的中端餐饮老品牌接连关店，意图重新拉高自身品牌档次，再回高端之列。看来，恒隆即使迫于济南实地情况做出了接地气的选择，依旧不改其内心“高大上”的信念。

而对于刚刚开业两年的凯德mall来说，从一开始就选择餐饮和零售对半砍的业态比例，恰恰成全了这个外企在青岛的落地之旅。介于山东本地的商业消费习惯，餐饮、儿童占比大是目前很多购物中心的选择。而凯德mall在业态配比上，也毫不犹豫的选择这种大量引进中高低端餐饮的“接地气”路数。事实上，从目前凯德mall的人气来看，这种业态配比非常适合目前新都心商圈甚至整个市北区的消费习惯。