碧桂园主动降速 规模竞争与多元化平衡术

2018年对于碧桂园是极其不寻常的一年。

年中的质量与工程危机，令这家高速奔跑的“大象”放慢了脚步；年底，杨惠妍调任公司联席主席，标志着杨氏家族二代正式上位，新世纪的蓝图在徐徐拉开。

即便从8月开始刻意降速，碧桂园也仍然蝉联了行业销售冠军，根据克而瑞数据，截至11月其销售已达6645亿，在房地产行业规模竞争中远远跑在了前面。

但碧桂园主席杨国强这位强人也知道，单纯的开发规模之争已是强弩之末，碧桂园想在未来继续领跑，必须转型多元化运营。

在过去两年里，杨氏家族已分别将教育和物业分拆上市，较早实现了资本化；而杨国强的理想，是在租赁、农业和科技板块有所作为。

这并不容易。在房地产市场调整下行之时，所有依托于销售业务、不能自造现金流的新尝试，都将难以为继。9月，房企转型先锋万科已提出收敛聚焦，重心转向开发业务。

与万科一样，在传统开发业务上继续保持领先，也要不断投资、发展新业务。在这两者之间取得平衡，对碧桂园也是艰巨的考验。

开发主动降速

碧桂园以“高周转”闻名业界。2013年，迈入千亿俱乐部之后，碧桂园保持了惊人的销售规模增速，2017年销售5508亿元，登顶冠军。

2018年6、7月的工程事故成为转折点。8月，碧桂园销售436 亿元，环比下降11%，并首次出现同比下降，降幅为7%。

行业的降温也很快到来。“金九银十”不再，碧桂园在这两月拿下470亿和595亿的销售金额，同比继续下滑。

11月是今年楼市普遍最差的一个月。公告显示，11月，碧桂园实现权益销售金额337.5亿元，同比下滑15.9%，环比下滑16.5%；实现权益销售面积402万平方米，同比下滑7.2%，环比下滑8.2%。

而在今年上半年，碧桂园依然处于高速增长通道，共销售4124.8亿，整体同比增速达到42.8%，其中5、6月一度达到了700亿以上。

克而瑞数据显示，碧桂园下半年以来的单月销售均值约504亿元，这一数字在上半年为687 亿元，下半年降速明显。

至此，前11个月，碧桂园共实现权益销售金额4897.4亿元，同比增长29.5%，比前值下滑5.4个百分点；实现权益销售面积5246.0万平方米，同比增长22.3%。

这与前两年动辄50%、100%的增速相比，明显放缓。

从流量金额来看，业界预计碧桂园今年销售将超过7000亿，但这与年初公司内部预测的8000亿仍有明显差距。

同样明显放慢的，还有碧桂园下半年的投资拿地脚步。

半年报显示，上半年公司新获取项目530个，涉及地价支出2242亿，预期建筑面积8478万平方米；其中权益内预期建筑面积为6008万平方米，总代价1434亿。

西南证券报告显示，今年8月以来，碧桂园的拿地力度大幅放缓。以10月为例，公司新增拿地计容建筑面积约73.1万平方米，新增土地权益地价仅约10.7亿元。

8月22日的中期业绩会上，碧桂园总裁莫斌提出“提质控速”，并反复强调“控制发展速度”，要将全周期控制在17-21个月交楼。

碧桂园有关人士表示，8月份以来，安全与质量被公司放在了更为突出的位置，一系列制度调整都围绕此展开，开发周转速度也因此放慢，这是公司主动为之。

客观层面，楼市政策紧缩、房地产行业进入下行通道、存量时代来临，支撑碧桂园高速发展的因素，正在消失。

“如此一家规模巨大的房企还要高速增长，本来也是不现实的，碧桂园现在的增速是回归正常。”易居智库中心研究总监严跃进认为。

守成与转型

12月7日，碧桂园低调地发布了杨惠妍调任联席主席的公告，这位2007年便闻名全国的“地二代”，被正式推到了台前。

在接近碧桂园的人士看来，“杨二小姐”成为联席主席，标志着公司将新业务看得更重了。此前数年，杨惠妍便负责公司战略和多项新业务。

教育是杨惠妍着力的板块之一。碧桂园教育于2017年1月12日更名为博实乐教育集团，并于2017年5月18日登陆美国纽交所。目前，博实乐在全国8个省份拥有62所学校及幼儿园。

而同样由杨惠妍掌舵的碧桂园服务（物业），于2018年6月19日在港上市。从近半年来看，券商机构对碧桂园服务的兴趣，要比母公司碧桂园大得多。

杨国强本人则将更多精力放在了农业和科技上。在8月份的媒体沟通会上，杨国强表示，这是为未来的转型和变化做准备。“因为房地产不能一直做得更大，总是要进行转型的。”

他透露，正在与华大农业董事长梅永红寻求全面合作，以实现优势互补，与华大农业共同打造有国际影响力的现代农业企业，形成完整配套的现代农业产业体系。

他还花了很多时间研究机器人。12月，碧桂园与清华大学共建的机器人联合研究院在顺德揭牌。按照规划，未来五年内，碧桂园将在机器人领域投入至少800亿元。

据碧桂园总裁莫斌介绍，机器人项目对地产主业进行联动支持，碧桂园的工业化住宅将很快实现机器人建造。

碧桂园正在试图织就一张大网，将地产开发与新业务结合，提供建筑、家庭服务、社区服务等内容。

这意味着，碧桂园将长期在规模竞争和培育新业务间双线并行。

然而与已上市的教育、物业不同，目前无论是农业还是科技，均需要大量投入，并不能即刻产生现金流，短期内也很难盈利，而已经步入下行周期的开发业务，不可能再持续性补贴。

此外与万科类似，碧桂园还布局有大量的新业务，是否也要收敛聚焦？

对此碧桂园也有考虑，首要的是保持主营开发业务持续增长。从长远来看，城镇化将继续支撑行业发展，公司将坚持全面的城镇开发策略。

管理层预计，2019年房地产市场将进一步放缓，但仍将是一个十万亿元人民币的市场。因此，碧桂园将放缓购地但将保持销售增长；同时，公司也将调整开工量和预售，随行就市，以避免库存积压。

事实上，在2018年，公司已经对所进入的城市和区域有所调整，部分四五线城市已不再进入；长租公寓和科技小镇的扩张脚步，也放慢了下来。

国泰君安分析师刘斐凡认为，未来碧桂园将维持健康的杠杆比率但可能面临盈利能力削弱。预计2018-2020 年净资产负债率在61.4%到70.1%之间波动。然而，增加的销售管理费用，人民币贬值以及上升的财务费用，将会削弱公司盈利能力。

当然碧桂园并非特例。在接下来的2019年，房企不会再有过去三年的好日子；房地产行业的盈利水平，将越来越接近社会平均水平。